VR 技術(shù)在房地產(chǎn)營銷策劃中的運(yùn)用探究

（湖南財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)院，湖南 長沙 410000）

一、VR 技術(shù)的4 個(gè)發(fā)展階段

VR 技術(shù)（虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)）是將計(jì)算機(jī)技術(shù)、仿真技術(shù)、傳感器技術(shù)相結(jié)合，形成動(dòng)態(tài)三維立體視覺效果。該技術(shù)的發(fā)展大體分為4個(gè)階段。1963年之前是VR 技術(shù)的思想萌芽階段，1963年到1972年是技術(shù)出現(xiàn)的初始階段，1973年到1989年是開始產(chǎn)生技術(shù)概念和理論的階段，1990年至今是VR 技術(shù)得到完善和實(shí)際應(yīng)用的階段。1935年，美國科幻小說家斯坦利·溫鮑姆在其短篇小說中初次提到了VR 技術(shù)，具體描述為能全方位沉浸體驗(yàn)，主要以眼鏡為基礎(chǔ)，同時(shí)還會(huì)有視覺、觸覺、嗅覺等概念，這也是人們可以追溯到的最早的關(guān)于VR 的構(gòu)想。2014年谷歌推出谷歌卡板、三星推出Gear VR，2016年蘋果推出一款名為View Master 的VR 頭盔產(chǎn)品，由此可見虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)已經(jīng)從研究階段發(fā)展到應(yīng)用階段，在科學(xué)研究、航空領(lǐng)域、醫(yī)學(xué)事業(yè)和商業(yè)活動(dòng)中得到了廣泛的應(yīng)用。在中國VR 技術(shù)蓬勃發(fā)展，價(jià)格已能被消費(fèi)者接受。而且也有一些簡單的VR 產(chǎn)品價(jià)格并不高。隨著技術(shù)的發(fā)展、設(shè)備的普及和價(jià)格的不斷調(diào)整，VR 技術(shù)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入第4個(gè)階段，在我國房地產(chǎn)業(yè)得到了充分的應(yīng)用，能助力房地產(chǎn)營銷策劃工作的開展。

二、VR 技術(shù)在房地產(chǎn)營銷策劃中的運(yùn)用現(xiàn)狀

當(dāng)前將VR 技術(shù)應(yīng)用于室內(nèi)空間的設(shè)計(jì)與探索表現(xiàn)出了非常好的發(fā)展勢頭，并逐漸有了產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；奶攸c(diǎn)，VR+Real 房地產(chǎn)便是其中的典型代表。傳統(tǒng)的多媒體技術(shù)在呈現(xiàn)產(chǎn)品時(shí)，以平面圖像或文字描述為主，接收產(chǎn)品信息的方法比較簡單［1］。VR 技術(shù)的功能則更豐富，能從視覺、聽覺等方面展示產(chǎn)品的外觀和功能，另外還具備沉浸式的互動(dòng)功能，能有效加強(qiáng)受眾與產(chǎn)品的互動(dòng)，同時(shí)也能強(qiáng)化消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品特性的感受，進(jìn)而激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望。

第一，VR 技術(shù)解決了時(shí)間問題。傳統(tǒng)模式下，在呈現(xiàn)樣板間的效果圖時(shí)，主要是通過設(shè)計(jì)人員繪制好圖紙，然后根據(jù)圖紙繪制房屋空間內(nèi)的效果圖，后期會(huì)根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙和效果圖來建造樣板房，其中存在的問題就是營銷周期較長。應(yīng)用VR 技術(shù)的一大優(yōu)勢是開發(fā)周期較短，能使整個(gè)銷售周期提前半年以上，從而加快資金周轉(zhuǎn)。第二，應(yīng)用VR 技術(shù)能有效解決占用空間大的問題。傳統(tǒng)模式下，為了提高建筑物的銷售量，房地產(chǎn)開發(fā)商不惜投入大量資金，專門打造臨時(shí)的樣板間，這種做法的缺點(diǎn)是成本高，需要在銷售結(jié)束后拆除，因此會(huì)導(dǎo)致資金的浪費(fèi)。VR 樣板房的優(yōu)勢是不受空間的制約，只需要一個(gè)簡單的三維仿真設(shè)備和VR 模擬設(shè)備，就可以在較小的空間內(nèi)看房，采用這種“穿越”看房的形式，能使消費(fèi)者在短時(shí)間內(nèi)就接觸到齊全的房型，方便消費(fèi)者體驗(yàn)和選擇大量樣板房，省時(shí)省力省空間。第三，VR 技術(shù)還能解決視角單一的問題。傳統(tǒng)的效果圖為用戶展示的僅僅是一張房子的照片，無法讓顧客預(yù)想生活在這樣的房子里是否幸?？鞓罚矡o法預(yù)想這個(gè)房子是否與自己的生活習(xí)慣相符。而在VR 技術(shù)的作用下，用戶能非常直觀地看到和感受到未來入住房屋的空間、光線、質(zhì)感情況，真正實(shí)現(xiàn)所見即所得。

三、VR 技術(shù)在房地產(chǎn)營銷策劃中的運(yùn)用策略

（一）面向年輕消費(fèi)者策劃營銷方案

目前，社會(huì)上的購房趨勢是低齡化，年輕一代的思想非常前衛(wèi)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)策劃圖以及房地產(chǎn)網(wǎng)站的宣傳圖已經(jīng)不能吸引年輕群體?？紤]到上述因素，房地產(chǎn)企業(yè)在開展?fàn)I銷策劃工作時(shí)，需要將年輕人喜歡網(wǎng)絡(luò)游戲和短視頻的特征考慮在內(nèi)?？墒褂肰R 技術(shù)制作一系列感性的視頻來展示樣板房，展示樓盤周圍的情況。應(yīng)用VR 技術(shù)改變傳統(tǒng)的灌輸式宣傳方式，這樣能有效優(yōu)化年輕群體的消費(fèi)體驗(yàn)，從而成功吸引樓盤的消費(fèi)主力。VR 技術(shù)與計(jì)算機(jī)技術(shù)相結(jié)合，能生成真實(shí)感非常強(qiáng)的模擬環(huán)境，使年輕消費(fèi)者可以根據(jù)自己的想法瀏覽和審視一些房屋。

（二）重視產(chǎn)品細(xì)節(jié)的展示

房地產(chǎn)市場營銷的難點(diǎn)是在沒有房地產(chǎn)實(shí)物的情況下激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望。有了VR技術(shù)，營銷人員就可以進(jìn)行遠(yuǎn)程營銷、擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)，客戶就能通過強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫看到開發(fā)商系統(tǒng)中展示的房屋。這是突破傳統(tǒng)三維動(dòng)畫和視頻信息局限的有效手段，避免顧客只能看到固定的房子。除此之外，也可以配備有規(guī)劃的演示家居模型，利用產(chǎn)品細(xì)節(jié)充分展現(xiàn)房子的魅力。比如，模擬房子周圍的海景和湖景，這樣消費(fèi)者就可以直接看到房子外面的風(fēng)景。在此基礎(chǔ)上，展示不同樓層、不同房間的角度，如此一來消費(fèi)者就可以結(jié)合自己的需求來敲定最后購買的樓層，加快住房的銷售。VR 技術(shù)能為消費(fèi)者創(chuàng)造場景感，使消費(fèi)者有強(qiáng)烈的真實(shí)感，這也是平面動(dòng)畫以及家居攝影無法比擬的。

（三）場景建模與優(yōu)化

在搭建場景模型的工作中，會(huì)用到設(shè)計(jì)師提供的CAD 圖紙、草圖模型以及現(xiàn)場照片。在制作三維模型時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)尺寸進(jìn)行。以前在設(shè)計(jì)和制作效果圖的工作中，為了提高制作的效率，往往只在鏡頭的視線內(nèi)建立三維模型，如僅僅制作客廳的場景，對(duì)客廳外的部分就會(huì)簡化，甚至不建立相應(yīng)的模型，這與攝影棚中的場景布置比較相似［2］。而使用VR 技術(shù)則有所不同，要求所建立的模型必須面面俱到，也就是說圖紙上的所有構(gòu)成都必須通過三維建模技術(shù)真實(shí)地反映出來，在把所有三維模型都完成建設(shè)后，就需要對(duì)模型進(jìn)行優(yōu)化。在顯示所有的圖像時(shí)，會(huì)用到圖形卡，因此需要對(duì)模型的表面編號(hào)進(jìn)行優(yōu)化，即場景模型的表面編號(hào)優(yōu)化、地圖材質(zhì)優(yōu)化等。做好燈光和場景的渲染工作，要在導(dǎo)入所有模型后，添加一個(gè)虛幻光，這與3DMAX 效果圖的制作過程比較類似，存在的差別是虛幻中所有的光照效果都會(huì)實(shí)時(shí)顯示，與傳統(tǒng)效果圖不同的是，不需要等待渲染。渲染燈光后，用光照系統(tǒng)制作全局光照貼圖，此時(shí)在場景中的光照將照在物體的表面，也就是形成貼圖，這樣就能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)渲染的目標(biāo)。

（四）貼圖和藍(lán)圖的制作和寫入

使用VR 技術(shù)處理場景中的所有貼圖、模型和燈光渲染，之后應(yīng)對(duì)程序中的藍(lán)圖部分進(jìn)行處理。在場景中達(dá)到漫游的效果，需要在虛幻的引擎中確定一個(gè)虛擬的角色，這個(gè)角色代表的是現(xiàn)實(shí)的瀏覽者，將攝像機(jī)連接到幻想引擎中，以表示實(shí)際瀏覽者所使用的頭盔顯示器，并制作兩個(gè)虛擬的手柄，用來表示現(xiàn)實(shí)中瀏覽者的手柄。之后，使用UPS 寫入“開、關(guān)”來控制光的開關(guān)，同時(shí)也能實(shí)現(xiàn)切換材質(zhì)的互動(dòng)。在場景中使用VR，具體的實(shí)現(xiàn)過程是將角色寫入，并制作控件藍(lán)圖，從而表示觀賞者的交互界面，收尾工作是將關(guān)卡藍(lán)圖寫入，用來連接角色藍(lán)圖和控件藍(lán)圖，從而實(shí)現(xiàn)良好的互動(dòng)。要做好程序的打包和調(diào)試工作，該步驟是在所有的工作完成之后進(jìn)行，例如對(duì)于一般的計(jì)算機(jī)，應(yīng)將程序打包成一個(gè)“EXE”文件，確保成功打包后，才能在計(jì)算機(jī)上正式運(yùn)行，安裝完HTC VIVE 虛擬現(xiàn)實(shí)眼鏡后，瀏覽者站在HTC 探頭前就能體驗(yàn)。

（五）營銷方案突出人文情懷

VR 技術(shù)可以有效地連接數(shù)據(jù)庫資源，營銷人員可以通過虛擬現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)平臺(tái)，查看消費(fèi)者瀏覽次數(shù)最多的家居區(qū)域、瀏覽次數(shù)最多的周邊設(shè)施，結(jié)合大數(shù)據(jù)信息生成消費(fèi)者心理分析報(bào)告。使用VR 技術(shù)可以讓消費(fèi)者參與到住宅建設(shè)中來，通過VR 技術(shù)平臺(tái)來添加或刪除周圍的場景，在策劃房地產(chǎn)營銷活動(dòng)時(shí)，可在其中融入更多的文化元素。比如某房地產(chǎn)項(xiàng)目為實(shí)現(xiàn)文化再造，將中國傳統(tǒng)文化與世界文化相結(jié)合，使房地產(chǎn)產(chǎn)品有了更大的附加值，也具備了社會(huì)屬性。在建筑中融入了園林、景觀、故事以及科技的元素，能帶給觀眾的體驗(yàn)體現(xiàn)在感官、行為、思維和情感的層面上。這樣能有效提升人們的民族文化和思想道德修養(yǎng)，增強(qiáng)文化自信［3］。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)營銷策劃中有效運(yùn)用VR 技術(shù)，應(yīng)面向年輕消費(fèi)者策劃營銷方案，重視產(chǎn)品細(xì)節(jié)的展示，做好場景建模與優(yōu)化工作，完成貼圖和藍(lán)圖的制作與寫入，規(guī)劃的營銷方案突出人文情懷。為顧客創(chuàng)造直觀的住房體驗(yàn)，將消費(fèi)者確定為瀏覽房產(chǎn)的主動(dòng)角色，有效增強(qiáng)場景感和現(xiàn)實(shí)感。應(yīng)用VR 技術(shù)有效優(yōu)化房產(chǎn)的展示效果，方便營銷活動(dòng)的開展。