房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化預(yù)算管理探索

（成都永季和企業(yè)管理有限公司，四川 成都 610073）

一、引言

預(yù)算管理是指企業(yè)在戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和相應(yīng)的財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行全面整合配置并將預(yù)算使用合理化。預(yù)算管理可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期規(guī)劃與短期計(jì)劃的統(tǒng)一，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上和具有不確定性的宏觀調(diào)控政策下，預(yù)算管理可以提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金、銷售的控制水平，進(jìn)而提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范付能力。不僅如此，預(yù)算管理還可以提高房地產(chǎn)企業(yè)整體績(jī)效和綜合管理水平，將預(yù)算管理運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的各個(gè)層面和環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的整體管控。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，想要實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，實(shí)施預(yù)算管理便成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的問(wèn)題

（一）預(yù)算管理與房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)關(guān)聯(lián)性弱

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理的主要目的是確定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)并落實(shí)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。但在實(shí)際應(yīng)用預(yù)算管理的過(guò)程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員通常會(huì)忽略這一點(diǎn)，預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中地應(yīng)用屬于起步階段，同時(shí)政府相關(guān)部門(mén)也沒(méi)有明確預(yù)算管理的管理標(biāo)準(zhǔn)和管理方法，所以部分房地產(chǎn)企業(yè)只能依據(jù)傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)預(yù)算管理制定相關(guān)的編制標(biāo)準(zhǔn)，按照企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行預(yù)算，缺乏長(zhǎng)期對(duì)比［1］。房地產(chǎn)企業(yè)還忽略了項(xiàng)目的成本資金、銷售價(jià)格和稅收三者之間的關(guān)系，在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)整體項(xiàng)目的實(shí)際收益情況。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)主要關(guān)注的是企業(yè)的年度預(yù)算，導(dǎo)致企業(yè)在確定經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略、發(fā)展目標(biāo)時(shí)，缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的數(shù)據(jù)作為依據(jù)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)之間的關(guān)聯(lián)性較弱，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

（二）預(yù)算管理制度不健全

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算管理進(jìn)行編制時(shí)，沒(méi)有建立系統(tǒng)的、完善的預(yù)算管理體系和制度，也沒(méi)有對(duì)企業(yè)外部的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行充分的調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門(mén)沒(méi)有做好溝通工作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理產(chǎn)生不合理的編制方式、不準(zhǔn)確的結(jié)果、效率低下的執(zhí)行以及不理想的效果，進(jìn)而使得企業(yè)無(wú)法落實(shí)預(yù)算編制的目標(biāo)，不能進(jìn)行考核和監(jiān)督，造成預(yù)算管理的作用在企業(yè)內(nèi)部得不到充分發(fā)揮。例如，財(cái)務(wù)在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)收入時(shí)，需要匹配銷售部、工程部等相關(guān)部門(mén)的數(shù)據(jù)金額，如果數(shù)據(jù)不能被正確匹配，將會(huì)影響當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)的成本數(shù)據(jù)、當(dāng)期損益及企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理不僅能提高各部門(mén)的相互支持，而且也能增加各部門(mén)之間預(yù)算數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，沒(méi)有做詳細(xì)的項(xiàng)目預(yù)算，也沒(méi)有參照以往的項(xiàng)目數(shù)據(jù)，只是對(duì)本次項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)單的項(xiàng)目收益預(yù)算，導(dǎo)致項(xiàng)目數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)系到多個(gè)項(xiàng)目或者有多個(gè)項(xiàng)目參與者時(shí)，由于預(yù)算管理制度的不健全，導(dǎo)致企業(yè)的資源不能夠進(jìn)行有效的、合理的配置使用，造成房地產(chǎn)企業(yè)資源的浪費(fèi)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中缺乏有效的控制和分析

部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的預(yù)算管理編制團(tuán)隊(duì)，在預(yù)算管理執(zhí)行的過(guò)程中，對(duì)于預(yù)算管理的執(zhí)行情況不能夠做到嚴(yán)格監(jiān)督和及時(shí)反饋，進(jìn)而使得企業(yè)不能夠?qū)γ總€(gè)月的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行對(duì)比、分析，導(dǎo)致企業(yè)的管理人員在年末無(wú)法及時(shí)地做出有利于企業(yè)完成預(yù)算目標(biāo)的有效調(diào)整。部分房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行分析時(shí)，由財(cái)務(wù)人員全權(quán)分析其中的差異，由于財(cái)務(wù)人員涉及的方面有限，無(wú)法找到存在差異的真實(shí)原因，造成企業(yè)無(wú)法依據(jù)實(shí)際情況及時(shí)做出有效的經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整，影響企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的完成效率及進(jìn)度。一般情況下，企業(yè)會(huì)在年初完成預(yù)算編制，在出現(xiàn)重大變動(dòng)時(shí)，依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，如果房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中缺乏有效的控制和分析，未及時(shí)根據(jù)影響因素變動(dòng)進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，將會(huì)影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理

（一）強(qiáng)化預(yù)算管理與房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)關(guān)聯(lián)性

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理編制的過(guò)程中，基本是按照“自上而下”的順序進(jìn)行層層編制，使得預(yù)算編制得出的結(jié)果缺乏合理性，而造成這種結(jié)果的原因有以下3個(gè)：一是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中具有較長(zhǎng)的周期性，而預(yù)算管理編制基本是以會(huì)計(jì)年度為標(biāo)準(zhǔn)；二是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在諸多不確定的因素，如政府政策影響、項(xiàng)目周?chē)h(huán)境影響等；三是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)涉及的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目種類繁多、范圍較廣［2］。因此，可以充分利用預(yù)算編制的參與把房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)導(dǎo)向的“自上而下”預(yù)算編制方式轉(zhuǎn)化為“上下結(jié)合”的編制方式，這樣不僅能增強(qiáng)預(yù)算管理與房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)關(guān)聯(lián)性，還可以將房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全周期預(yù)算融入其中，使得房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算結(jié)果更加全面、完善，還可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。此外，還要注重預(yù)算管理的動(dòng)態(tài)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在編制全面預(yù)算時(shí)應(yīng)采用多種預(yù)算編制方法，包括固定預(yù)算法、動(dòng)態(tài)預(yù)算法、零基預(yù)算法等，并且根據(jù)政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化要求以及項(xiàng)目實(shí)施時(shí)的具體情況，完善和調(diào)整公司的全面預(yù)算方案，增強(qiáng)預(yù)算管理的先進(jìn)性與適用性。

（二）完善預(yù)算管理制度

首先，要明確責(zé)任劃分的中心。預(yù)算管理制度的責(zé)任應(yīng)是由上至下，逐級(jí)分解。房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)企業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)情況、盈利能力以及實(shí)施效率負(fù)責(zé)；各個(gè)部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目分解下來(lái)的指標(biāo)承擔(dān)項(xiàng)目相應(yīng)責(zé)任；部門(mén)內(nèi)的工作人員負(fù)責(zé)分配下來(lái)的具體指標(biāo)，做到責(zé)任到個(gè)人。

其次，制定預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)以及編制流程。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的時(shí)間較短，經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，又沒(méi)有一定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，所以預(yù)算管理需要企業(yè)全員參與，及時(shí)總結(jié)并分析已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)指標(biāo)，作為預(yù)算管理編制的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)加強(qiáng)相關(guān)的工作人員對(duì)預(yù)算管理的了解及培訓(xùn)，透徹地把握預(yù)算編制的科學(xué)方法，明確預(yù)算管理編制的流程，只有這樣才能在預(yù)算管理編制過(guò)程中避免邏輯性錯(cuò)誤的出現(xiàn)，使得預(yù)算編制能夠有條不紊且快速地進(jìn)行。

最后，各個(gè)相關(guān)部門(mén)要指定一名固定的工作人員作為預(yù)算編制的數(shù)據(jù)管理和報(bào)送人員，嚴(yán)格按照?qǐng)?bào)送時(shí)間以及要求，準(zhǔn)確及時(shí)地將預(yù)算編制過(guò)程中的數(shù)據(jù)報(bào)送給有關(guān)部門(mén)，同時(shí)要對(duì)未及時(shí)按照要求完成預(yù)算編制及數(shù)據(jù)報(bào)送的人員制定明確的處罰條例。只有完善預(yù)算管理制度才能夠促進(jìn)各個(gè)部門(mén)加強(qiáng)協(xié)作，使得預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中充分發(fā)揮其作用。

（三）加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的管控

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期召開(kāi)預(yù)算執(zhí)行情況分析會(huì)議，通過(guò)各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)報(bào)送的數(shù)據(jù)情況統(tǒng)一分析預(yù)算執(zhí)行情況，在通過(guò)預(yù)算出現(xiàn)的不同程度的差異，采取相關(guān)的控制策略和有效的應(yīng)對(duì)措施［3］。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行不到位而產(chǎn)生的預(yù)算差異，應(yīng)找到相應(yīng)的責(zé)任人，經(jīng)與其績(jī)效掛鉤，如果預(yù)算差異是由于外部因素造成的，則應(yīng)分析差異產(chǎn)生的原因，找出規(guī)避或者縮小差異的方法，分析出此預(yù)算差異是否會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略及戰(zhàn)略目標(biāo)，并做出對(duì)企業(yè)有利的預(yù)算調(diào)整，提高房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的完成效率。房地產(chǎn)企業(yè)要制定和完善預(yù)算執(zhí)行分析制度，把預(yù)算管理融入戰(zhàn)略管控范圍，提升全面預(yù)算的執(zhí)行力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)算差異分析，結(jié)合各執(zhí)行單位在預(yù)算執(zhí)行中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，進(jìn)而推動(dòng)預(yù)算管理體系整合工作，使得預(yù)算管理的價(jià)值得到最大限度的彰顯。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)性的工程項(xiàng)目，是與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)的體系，是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)百分之一百完成的保障。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)自身獨(dú)有的特點(diǎn)，編制合適的、完善的且與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相關(guān)聯(lián)的預(yù)算管理，合理配置企業(yè)資源，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理要做到責(zé)任到個(gè)人，強(qiáng)化管控，做到實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的同時(shí)保證企業(yè)能夠長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。