試論參股合作房地產(chǎn)項目的財務(wù)管理問題

王海成

（龍鼎房地產(chǎn)<杭州>有限公司 財務(wù)部，浙江 杭州 310000）

一、參股合作房地產(chǎn)項目財務(wù)管理簡述

參股合作一般指兩家或多家房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)項目，并根據(jù)股權(quán)比例和投資協(xié)議履行投資義務(wù)，同時享有相應的項目公司權(quán)益。項目公司的參股方按比例出資，在享受權(quán)益的同時，也承擔一部分項目運營的風險，如何強化投資過程動態(tài)管控，確保足額獲取收益，是參股方必須重視的問題，也是財務(wù)管理的關(guān)鍵［1］。參股股東要及時準確地獲取項目動態(tài)信息，以監(jiān)督項目執(zhí)行，同時在項目開發(fā)過程中嚴格遵循預定合作框架協(xié)議，促使開發(fā)項目有序推進，保障股東方資金安全。

二、參股合作房地產(chǎn)項目財務(wù)管理存在的問題

（一）參股合作房地產(chǎn)項目存在的常規(guī)財務(wù)問題

1.成本控制問題。對于參股方而言，在項目開發(fā)過程中，一般只擁有運營進度知情權(quán)，不直接參與項目操盤相關(guān)事項。項目材料招標采購、建設(shè)成本核算等工作參與較少，甚至直接不參與，導致難以全面了解項目成本情況，透明度不足。參股合作開發(fā)的項目，利潤和參股分紅受建設(shè)成本影響，只有加強成本控制，才能確保參與方收益的最大化。因此，若條件受限，參股方參與項目成本管理較為困難，這是管理的痛點。

2.資金管理問題。合作開發(fā)房地產(chǎn)項目時，參股方通過資金入股，風險收益共擔，僅擁有一定的財務(wù)管理權(quán)限，如資金審批權(quán)，而大股東作為合并報表方，項目財務(wù)核算時，要納入大股東的財務(wù)制度體系。在前期注資環(huán)節(jié)，合作各方根據(jù)占股多少注資，或者根據(jù)占股情況通過有息借款注資，此環(huán)節(jié)相對較易管控。在項目后期，當資金出現(xiàn)盈余時，難以確保各參股方能夠根據(jù)參股比例提供反向資金支持。

3.稅務(wù)風險。稅務(wù)風險在參股合作項目財務(wù)管理中較易被忽視，但是稅務(wù)風險可以加以規(guī)避和防范。參股合作項目的稅務(wù)風險主要表現(xiàn)在兩方面：一方面，在參股過程中，收購、并購活動或者資金往來引發(fā)稅務(wù)風險；另一方面，參股方共同注資成立的項目公司在業(yè)務(wù)開展過程中出現(xiàn)重大稅務(wù)風險，使項目利潤受損，影響參股方分紅。

（二）項目監(jiān)督力度不足

項目監(jiān)督力度不足影響項目的質(zhì)量和效益，主要反映在以下方面。第一，由于內(nèi)部信息溝通不暢，無法及時準確地獲取項目信息，常常由于信息失真導致決策失誤。第二，對項目的成本、資金等監(jiān)督不到位，常常出現(xiàn)操盤方轉(zhuǎn)移成本、占用資金的情況，導致各股東方利益受損。第三，難以實現(xiàn)股東收益最大化，操盤方對提升項目的潛在效益積極性不高，僅僅關(guān)注能否達成前期設(shè)定的目標或其單方股東方利益最大化，沒有對項目收益最大化進行考慮，提升項目利潤空間的積極性較低。

（三）項目審批效率低

在參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程中，成立的項目公司需要各參股方派駐工作人員，但是由于部分人員過于教條，制度執(zhí)行缺乏靈活性，或者權(quán)限有限，不能根據(jù)項目實際情況調(diào)整審批程序，因此常常出現(xiàn)審批時間過長，影響項目進度的情況。為了強化監(jiān)督約束，合作協(xié)議要求重大事項需要各股東方共同審批決議，雖然在一定程度上提升了審批的規(guī)范性和科學性，但是降低了審批效率，大大延長了審批周期。

三、參股合作房地產(chǎn)項目財務(wù)管理的有效對策

（一）強化參股合作項目風險控制

1.完善項目成本控制體系。在合作開發(fā)項目的過程中，參股方應爭取適當?shù)某杀竟芸貦?quán)限。可以達成約定，由參股方選派人員參與項目招標采購相關(guān)工作，負責項目成本決算，要求參股方對項目成本進行核查之后確定最終成本，也可以外聘第三方專業(yè)機構(gòu)對項目成本進行審計。約定項目招投標小組成員要有參股方人員，其對重大合同招評標等享有一定的決議權(quán)。此外，參股方選派人員在參與重大合同招標采購時，要注意審查中標企業(yè)是否與操盤方存在關(guān)聯(lián)交易，并關(guān)注中標價格是否合理。

2.合理設(shè)置資金管理權(quán)限。為強化參股合作房地產(chǎn)項目的風險控制，應規(guī)范合理地設(shè)置參股方的資金管理權(quán)限。在資金支出審批方面，應梳理優(yōu)化支付審批流程，可賦予參股方一定的審批權(quán)限，便于其掌握和了解資金的支出流向和用途，避免無效支出或者不規(guī)范支出，防范資金風險。對于項目公司引入的財務(wù)系統(tǒng)或者軟件，參股方應爭取取得登錄查詢權(quán)限，可隨時查詢支出資金使用進度和效果，以發(fā)揮監(jiān)督約束力。此外，作為參股方，可協(xié)議委派財務(wù)負責人等關(guān)鍵人員，這樣既可獲取項目公司的電子支付審批權(quán)限，也可以負責保管項目公司的預留印鑒或財務(wù)印章。將資金出賬的審批權(quán)限授予參股企業(yè)，可以確保資金支出經(jīng)參股方同意后辦理。在項目開發(fā)的過程中，參股方要遵循合作協(xié)議，履行資金審核權(quán)，確保各方的投資資金能夠在同一時間節(jié)點轉(zhuǎn)入，以實現(xiàn)根據(jù)各方出資比例使用資金以及計息的要求，若無法實現(xiàn)資金同時到位，應要求資金到位遲的企業(yè)支付占用費［2］。前期通過有息貸款支付土地款、設(shè)計費、工程費的各方企業(yè)，應依據(jù)借款協(xié)議，及時向各方股東支付利息。項目開盤后，企業(yè)資金回流，作為操盤方應科學預測資金需求情況，并明確設(shè)定安全余額，項目公司的盈余資金要及時返還各參股方，以提升資金回流速度。

3.規(guī)避稅務(wù)風險。在參股過程中，對納稅風險應考慮采取以下方式進行規(guī)避，如可以在拿地之前，就合作模式、出資形式、股權(quán)組成、項目公司成立形式等進行協(xié)商，確定最佳的規(guī)避稅務(wù)風險的方案，也可以在聯(lián)合拿地后再出資成立項目公司。項目公司成立后，若股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，會影響列入土地成本的支出，支付的土地成本在項目公司所得稅、土地增值稅、增值稅中列支，會存在風險。鑒于此，在拿地之前，應做好全盤籌劃，促使項目公司和拿地公司成為母子公司結(jié)構(gòu)［3］。此外，如果合作協(xié)議明確了包干費用內(nèi)容，則操盤方在提取盈余費用作為使用費時，應提前溝通當?shù)囟悇?wù)部門，規(guī)避涉稅風險，也可以選擇以工程管理費等方式簽訂合同，獲取合規(guī)發(fā)票之后再進行提取。

（二）定期召開董事會/經(jīng)營會議，并形成制度

應實行常態(tài)化會議制度，定期組織召開董事會/經(jīng)營分析會議，以集體決策取代個人主觀臆斷決策，提升決策的科學性。在經(jīng)營分析上，可以獲取全面的項目信息，了解項目施工進度、資金撥付進度、投入產(chǎn)出效益等情況；同時，對重大事項實行集體決議制度，可以確保問題及時有效解決，避免由于信息滯后，造成決策延遲。此外，在召開經(jīng)營會議的過程中，各方可以就項目相關(guān)事項交流溝通，增強內(nèi)部信息的對稱性，避免溝通不暢出現(xiàn)僵局。在會議上，各股東方就項目施工進度、資金撥付進度、項目施工效益等相關(guān)信息進行分析，各方通過直接溝通交流，及時解決影響項目進度的重大問題，同時綜合多方掌握的項目信息進行集體分析決策，促使決策更加科學。

（三）充分利用第三方中介職能

為強化參股合作開發(fā)項目的監(jiān)管，在簽署合作協(xié)議時，應明確約定參股方有權(quán)借助第三方中介機構(gòu)對項目公司進行財務(wù)和成本審計，既要從公司層面審查年度財務(wù)報告的真實性、完整性，審查納稅的合法、合規(guī)、合理性，審查工程成本造價，審查項目注銷清算，還要對業(yè)務(wù)層面的合同訂立、利潤測算、資金收支等進行審計。中介機構(gòu)應制定合理的審計方案，對項目公司調(diào)撥資金是否合理分攤、是否遵循協(xié)議計提利息進行審計，對比分析項目公司財務(wù)報告和預算，是否存在較大差異，尋找差異動因，并編制審計報告。

四、結(jié)語

受地價不斷攀升的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間不斷被壓縮，合作開發(fā)將是未來房地產(chǎn)市場開發(fā)的主流形式，通過參股合作開發(fā)，在共擔風險的基礎(chǔ)上獲取土地，可以促使投資效益最大化。在參股合作開發(fā)項目的過程中，財務(wù)管理是重點也是難點，直接影響參股方的切身利益，因此應健全財務(wù)管理體系，強化事前風險控制，以推動合作開發(fā)項目良性發(fā)展。