房屋買賣合同中居間人自我保護的合法途徑探析

黃敬濤

（廣東法丞匯俊（東莞）律師事務(wù)所，廣東 東莞 523000）

隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也有所發(fā)展，房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)行業(yè)運行過程中重要的環(huán)節(jié)。而在當前房地產(chǎn)買賣交易過程中，經(jīng)常出現(xiàn)法律糾紛問題，而大部分房地產(chǎn)買賣交易糾紛中，都是居間糾紛問題，房地產(chǎn)買賣交易中居間人報酬問題是主要的問題之一，所以在實際的房地產(chǎn)交易過程中，居間人應(yīng)該學會利用法律武器，保護自身的合法權(quán)益不受侵害。

一、房屋買賣居間合同的簡要闡述

（一）房屋居間合同的定義論述

房屋居間合同也可以稱作為房屋買賣中介服務(wù)合同，具體是指在房屋交易買賣過程中，房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押以及房屋租賃等交易活動通過委托人（居間人）與交易方完成各項交易事項訂立有一集合同訂立，并且在合同中也涉及居間人在房屋交易過程中的報酬問題。房屋居間合同訂立，主要是房屋中介服務(wù)以及中介服務(wù)人員與交易方訂立的相關(guān)合同，合同中不僅指出了房屋交易方的報酬付出問題，也明確指出了房屋居間服務(wù)中，服務(wù)人員的主要職責，其中包括房屋價格咨詢、信息咨詢、代理房屋交易服務(wù)等。房屋交易合同是我國房地產(chǎn)法律問題處理的重要法律文獻，對于房屋中介服務(wù)雙方的合法權(quán)益保護都有非常重要的作用。而房屋買賣居間合同履行過程中，雙方不僅要按照法律規(guī)定履行各自的職責，同時也更應(yīng)該履行社會以及職業(yè)道德，完成我國房地產(chǎn)行業(yè)形象建設(shè)，對于我國和諧社會發(fā)展也起到了非常重要的作用。

（二）房屋居間合同的法律分析

房屋買賣居間合同是房地產(chǎn)交易過程中的重要合同，其從法律角度分析而言具有有償性、主體特殊性的主要特點，以下是對房屋買賣居間合同的法律性質(zhì)分析；

首先，房屋買賣居間合同訂立的過程中，具有有償性的特點。房屋居間合同是房地產(chǎn)中介與房產(chǎn)交易當事人形成的合同，在實際合同訂立過程中，雙方根據(jù)市場準則以及法律規(guī)定，對房產(chǎn)交易服務(wù)費用進行合理的制定，并做好房屋買賣居間合同的良好整理[1]。

其次，房屋買賣居間合同訂立過程中，具有主體特殊性的特點。第一，房屋居間合同簽訂過程中，要求簽訂方式同時具有合同簽訂權(quán)利和履行相應(yīng)的義務(wù)。第二，房屋買賣居間合同中，要求房地產(chǎn)交易事務(wù)的服務(wù)方主體人必須是房地產(chǎn)中介公司內(nèi)部人員，以保證其工作能夠有效地保證，也是出于對房地產(chǎn)交易方的法律保護。

二、房屋買賣居間人的權(quán)利分析

房屋買賣居間合同中，居間人的主要責任是房屋信息咨詢、房屋交易事項代理等相關(guān)活動，而其主要權(quán)利就是房屋買賣過程中的報酬獲取權(quán)利，也可以稱作為報酬請求權(quán)利，以下是對房屋買賣合同中居間人報酬請求權(quán)利的具體分析。

（一）房屋買賣居間人報酬請求權(quán)利的定義分析

房屋買賣居間人報酬請求權(quán)利是房屋居間合同中居間人的重要權(quán)利，從法律角度而言，是一項居間人個人的民事請求權(quán)利，在居間人履行房屋買賣委托服務(wù)過程中，其主要的服務(wù)目的是在完成服務(wù)后獲取同等的報酬，其權(quán)利建設(shè)合理合法。在房屋買賣居間人報酬請求權(quán)利中，一方面居間人有權(quán)利主動請求委托人給予房屋中介服務(wù)費用。另一方面，房屋買賣居間報酬請求權(quán)利也包括居間人接受委托人房屋中介服務(wù)報酬的權(quán)利。

而從房屋買賣居間合同角度而言，居間人的報酬權(quán)利還存在不完全性。換言之，在房屋合同未正式簽訂之前，或者雙方某一方未有民事能力以及房屋授權(quán)，其合同不成立，也不具有法律效應(yīng)，所以房屋買賣居間人的報酬請求權(quán)未完全。

（二）房屋買賣居間人報酬請求權(quán)利的主要特征

房屋買賣合同居間人報酬請求權(quán)利的主要特性分為不確定特性以及附條件特性。

第一，房屋買賣居間人報酬請求權(quán)利的特性包括不確定特性。在其具體權(quán)利構(gòu)成的過程中，居間人是否履行居間服務(wù)義務(wù)不是其構(gòu)成報酬請求權(quán)利的主要條件，而其主要條件是居間合同訂立或者房屋合同履行完成。其不確定性具體是指在房屋居間合同未完全履行結(jié)束之前，居間人的報酬請求權(quán)利不確定是否構(gòu)成，一旦合同終止或者房屋交易未達成，則居間人的報酬請求權(quán)利未構(gòu)成[2]。

第二，居間合同具有附條件特性。在其具體使用的過程中，合同訂立就是居間人取得報酬請求權(quán)利的附加條件，居間人是否具備請求權(quán)利，完全取決于居間合同的履行。

三、房屋買賣居間人的合法權(quán)益保護的主要途徑

房屋買賣居間人的合法權(quán)利，是居間人在房屋居間合同履行過程中的主要權(quán)利，也是居間人的合法權(quán)益。在當前，我國房屋買賣逐漸增加，為了防止房屋買賣過程中居間人的合法權(quán)益受到侵害，應(yīng)該做好居間人合法權(quán)益的保護。

（一）有效地規(guī)避居間合同中的跳單條款

在房屋買賣居間合同訂立過程中，跳單問題是房屋居間合同履行過程中的主要問題之一。跳單問題出現(xiàn)將嚴重影響房屋居間人的合法權(quán)益以及獲取報酬的相應(yīng)權(quán)利，所以在居間人服務(wù)過程中應(yīng)該做好相應(yīng)的規(guī)避跳單措施。如，“禁止委托人利用居間人提供的房源信息，繞開居間人與相對人簽訂房屋買賣合同?！钡葪l款的制定，可以限制委托人在房屋交易中的行為。在當前市場下，很多委托人投機取巧，利用房屋買賣居間人的房屋信息資源，去其他房屋中介服務(wù)或者個人完成房屋交易，從而使居間人的個人利益受到損害，也不符合公平交易的市場機制。而通過相關(guān)法律條款的有效制定，能夠最大程度上提升房屋買賣交易過程中的主體保護性，也能夠有效地規(guī)避房屋交易過程中的委托人的“跳單”問題，從而保護居間人合法權(quán)益以及獲取報酬的權(quán)利[3]。

另外，在當前房地產(chǎn)交易過程中，由于我國房地產(chǎn)交易體制不夠完善，交易市場秩序也比較混亂。所以，導致實際的交易過程中居間人的合法權(quán)益受到保護，所以在居間人合法權(quán)益保護過程中，應(yīng)該做好房地產(chǎn)市場規(guī)范制度建立，對中介服務(wù)以及居間人的市場地位進行保護，也最大程度上提升房地產(chǎn)交易中，居間人合法權(quán)益的保護。

（二）做好居間合同的“后續(xù)期”條款制定

在房地產(chǎn)買賣交易中，居間人合法權(quán)益保護可以從“后續(xù)期”條款制定來完成。在實際的居間合同履行過程中，委托人常常通過“跳單”或者隱瞞與相對人訂立了房屋買賣合同的方法來規(guī)避報酬支付，對房屋居間人的報酬請求權(quán)利造成了極大的影響。所以，在實際居間人合法權(quán)益保護過程中，可以通過“后續(xù)期”條款制定來完成居間人的合法權(quán)益保護。如，在《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》中規(guī)定本合同終止后的一定期限內(nèi)，如果委托人直接或間接地與經(jīng)紀人最初物色的客戶成交，那么經(jīng)紀人有權(quán)獲得經(jīng)紀合同中訂立的傭金等條款，可以有效地保證居間人的服務(wù)權(quán)利得到良好提升[4]。

（三）提升居間人的法律保護意識

在居間人合法權(quán)益保護過程中，應(yīng)該做好居間人的法律權(quán)益保護，通過培訓以及學習的方式完成居間人自我法律意識提升，讓居間人對自身的合法權(quán)益有所了解，同時也了解保護權(quán)益的合法途徑，促進居間人合法權(quán)益的有效保護。一方面，房地產(chǎn)公司在進行員工入職培訓的過程中，可以對員工進行良好的培訓，保證培訓能夠有效展開，也在一定程度上提升居間人的法律意識。另一方面，居間人應(yīng)該進行自主學習，完成自身法律意識的提升，學會合理保護居間人合法權(quán)益。

（四）完善房地產(chǎn)交易市場的法規(guī)制度

居間人權(quán)利保護過程中，對房地產(chǎn)交易法律進行完善也可以提升其法律保護效益，在實際的法律保護過程中，通過對房地產(chǎn)交易規(guī)范化建設(shè)，防止房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)跳單問題，也能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)居間人合法權(quán)益的有效保護。

四、結(jié)束語

筆者從居間人自我法律意識提升、居間合同“后續(xù)期”條款制定以及居間人自我權(quán)利保護等三個方面闡述了居間人自我合法權(quán)益保護的措施，希望能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)相關(guān)法律完善提供有效幫助。