財(cái)務(wù)視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤提升探討

王美娟

（天津富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，天津 300000）

一、引言

新形勢背景下，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入飛速擴(kuò)張階段，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模擴(kuò)大，市場競爭持續(xù)加劇，相關(guān)土地、建安、人力成本等持續(xù)上漲，項(xiàng)目利潤縮減嚴(yán)重。因此，需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及需求，合理開展大運(yùn)營管理工作，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)降本增效的目標(biāo)，科學(xué)開展財(cái)務(wù)運(yùn)營、管理工作，提升項(xiàng)目運(yùn)營利潤，進(jìn)而助推房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

二、新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)營的現(xiàn)狀及困境

2020年過半，房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策逐漸緊縮，在房住不炒的調(diào)控方針政策下，國家相繼推出集中供地、五檔房貸以及三道紅線等政策，給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展帶來了極大的影響。首先，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨融資難題，特別是踩線的房企一面急于控制資產(chǎn)負(fù)債率，一面融資端受限，融資難度和融資成本進(jìn)一步增加。其次，受新冠肺炎疫情沖擊，國家內(nèi)需下降，銷售方面回血不足，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)重。企業(yè)為了生存，只能折損貨值，利用降價(jià)促進(jìn)銷售，以快速恢復(fù)自身能力。此外，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管力度持續(xù)加大，企業(yè)可用資金減少，資金短缺情況日趨嚴(yán)重。最后，近年來，土地價(jià)格、人工成本和材料成本持續(xù)上漲，企業(yè)支付壓力增加。房地產(chǎn)企業(yè)如何在多重困境的威脅下更好地生存與發(fā)展？堅(jiān)守項(xiàng)目凈利潤是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)工作。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作應(yīng)通過各種有效策略，幫助控制成本投入，提升綜合經(jīng)濟(jì)效益，激發(fā)企業(yè)整體發(fā)展?jié)摿Γ瑤椭髽I(yè)搶占大量市場份額。

三、新時(shí)期房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤分析

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的售價(jià)限制、成本提高以及地價(jià)上漲，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營利潤不斷縮減，嚴(yán)重情況下會出現(xiàn)利潤腰斬的現(xiàn)象。因此，想要促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，就要對利潤進(jìn)行深入挖掘，明確利潤來源，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤分析工作，并制定行之有效的控制措施，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營利潤。一要保障資金有序運(yùn)轉(zhuǎn)。資金作為開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要支持，貫穿項(xiàng)目開發(fā)的全過程，涵蓋土地資源和原材料價(jià)格，開發(fā)資金需求不斷擴(kuò)大，因此需要從資金成本、資金體量以及借款償還時(shí)間等層面入手，立足財(cái)務(wù)視角強(qiáng)化項(xiàng)目資金管理，實(shí)現(xiàn)資金有效運(yùn)轉(zhuǎn)。二要保證房地產(chǎn)企業(yè)明確經(jīng)營目標(biāo)，并針對預(yù)期項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)效果構(gòu)建完善的考核指標(biāo)，利潤率是重點(diǎn)考核指標(biāo)。在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，政府調(diào)控、市場波動(dòng)、限簽、限價(jià)以及限購等行政措施，對工程利潤產(chǎn)生了較大影響，因此需要明確目標(biāo)，以此為基礎(chǔ)對企業(yè)各項(xiàng)工作進(jìn)行合理調(diào)節(jié)。三要進(jìn)一步提升企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、股東以及員工利益的最大化，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)凝聚力。企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益涵蓋項(xiàng)目績效獎(jiǎng)金、固定薪資、項(xiàng)目跟投分紅、項(xiàng)目利潤及管理隊(duì)伍薪酬等。因此，在項(xiàng)目操盤方面，需要采取有效措施實(shí)現(xiàn)降本增效的目標(biāo)，擴(kuò)大貨值，提升整體利潤，這也是項(xiàng)目開發(fā)的最終目標(biāo)［1］。房地產(chǎn)企業(yè)在致力于提升自身項(xiàng)目利潤的過程中，應(yīng)保證各項(xiàng)考核指標(biāo)順利達(dá)標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)根據(jù)市場變化及政府調(diào)控政策，合理采取限簽、限價(jià)及限購等措施，以提升項(xiàng)目利潤。

四、新形勢下基于財(cái)務(wù)視角提升房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤的具體措施

（一）合理設(shè)計(jì)籌資策略

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中離不開資金的有效支持，籌集資金是支持項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)，只有良好的資金運(yùn)作才能幫助企業(yè)更好地應(yīng)對各種市場風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極拓寬、創(chuàng)新籌資渠道，充分利用一切資源，發(fā)掘融資潛能，采取多樣化籌資策略，進(jìn)一步激發(fā)財(cái)務(wù)管理價(jià)值，突破融資壁壘，降低融資成本，從而給企業(yè)發(fā)展提供有效的資金支持。除了積極擴(kuò)展籌資渠道以外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要對相關(guān)資金的實(shí)際利用進(jìn)行全面監(jiān)督管理，如創(chuàng)建專門的籌資決策部門，對整個(gè)籌資過程和資金應(yīng)用進(jìn)行有效監(jiān)管，保障資金的合理應(yīng)用。在持續(xù)強(qiáng)化資金籌集能力的同時(shí)，提升資金利用率，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)控強(qiáng)化。

房地產(chǎn)企業(yè)想要有效提升自身財(cái)務(wù)管理效率，健全財(cái)務(wù)管理體系，就要促使員工主動(dòng)參與，同時(shí)進(jìn)一步提升企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和管理者對其的重視程度，讓員工充分意識到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重要作用。為進(jìn)一步提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)需對內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行定期抽查，指導(dǎo)、督促財(cái)務(wù)人員認(rèn)真完成各項(xiàng)工作。為吸引廣大基層職工全面參與企業(yè)財(cái)務(wù)管理，需要靈活調(diào)整獎(jiǎng)懲機(jī)制，進(jìn)一步健全績效考核方案，密切聯(lián)系企業(yè)的現(xiàn)實(shí)發(fā)展?fàn)顩r，采取有效措施，幫助員工進(jìn)一步認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理工作和自身發(fā)展的密切聯(lián)系，幫助員工充分理解財(cái)務(wù)管理相關(guān)機(jī)制，提升員工對財(cái)務(wù)管理的認(rèn)可度，使其能主動(dòng)配合財(cái)務(wù)管理工作，從而提高財(cái)務(wù)管理效率。

（二）做好稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)每年需繳納的稅費(fèi)金額在項(xiàng)目整體經(jīng)營收益中占較大比重，稅務(wù)籌劃收益是一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)手段。企業(yè)需充分結(jié)合當(dāng)下的發(fā)展實(shí)際和政府推出的稅法政策，嚴(yán)格按照相關(guān)法律、政策進(jìn)行各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，有效縮減房地產(chǎn)項(xiàng)目中的稅費(fèi)支出，使房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收經(jīng)營效益得到有效提升。此外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長、業(yè)務(wù)復(fù)雜，稅收籌劃存在不確定性，若沒有進(jìn)行有效規(guī)劃，不僅會在一定程度上稀釋公司利潤，還會形成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一，針對土地增值稅實(shí)施有效的稅收籌劃至關(guān)重要。在前期的拿地過程中，需要積極與政府招商部門進(jìn)行充分溝通協(xié)商，借助財(cái)政補(bǔ)貼方式返還，避免對土地成本核算產(chǎn)生不良影響。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，各部門需要聯(lián)合確認(rèn)各業(yè)態(tài)占比、精修、毛坯以及地下車位等是否辦理產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問題，事前開展籌劃，提前測算項(xiàng)目增值率，充分利用土地增值稅優(yōu)惠政策，選擇最優(yōu)的開發(fā)方案，以免影響土地增值稅整體稅負(fù)情況。除此之外，企業(yè)要保管好相關(guān)檔案資料，格外注意對法定扣除要件的管理，必須索取合規(guī)合法票據(jù)，確保各項(xiàng)工程成本均可以在稅前進(jìn)行抵扣。項(xiàng)目竣工交付后，合理預(yù)估項(xiàng)目整盤土增稅情況，對總包和分包項(xiàng)目結(jié)算工作進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，及時(shí)獲取合規(guī)票據(jù)，妥善辦理項(xiàng)目土增退稅清算工作。

企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)的另一重要稅種，合理開展稅收籌劃對降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負(fù)、提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著至關(guān)重要的作用。因此，需要從全周期角度出發(fā)，對項(xiàng)目中的各重點(diǎn)環(huán)節(jié)分階段做好稅收籌劃，尤其要對所得稅進(jìn)行綜合管理。除了預(yù)售階段應(yīng)按照預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算企業(yè)所得稅之外，還需合理預(yù)提各項(xiàng)費(fèi)用，按照國稅局發(fā)布的各項(xiàng)政策文件要求，對地下車庫成本進(jìn)行合理分配，避免企業(yè)在預(yù)繳階段上繳過多所得稅。項(xiàng)目從竣工交付到次年清繳匯算工作結(jié)束前，需對工程成本進(jìn)行合理預(yù)提，及時(shí)催收各種工程結(jié)算發(fā)票。此外，企業(yè)需充分利用各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，及時(shí)享受稅收紅利，達(dá)到減稅目標(biāo)。

（三）優(yōu)化資金管理

從資金管理層面提升房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤需要做好以下工作。

首先，加緊回籠資金。在項(xiàng)目開盤前，財(cái)務(wù)部門需要對銷售付款方式進(jìn)行積極溝通，對公積金貸款、商業(yè)貸款以及一次性付款給予不同的銷售優(yōu)惠，合理引導(dǎo)客戶提高首付比例，利用優(yōu)惠政策，使客戶盡可能一次性付款。充分了解各銀行按揭貸款政策，開盤后需要與公積金管理機(jī)構(gòu)、合作銀行保持密切溝通，逐戶分析未回款原因，精細(xì)化催收，提高資金回籠速度。

其次，對受限資金進(jìn)行全面盤活，提高資金使用效率。企業(yè)要準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)仡A(yù)售資金監(jiān)管政策，對資金余額實(shí)施有效監(jiān)管。針對較高余額部分，可以通過銀行保函、企業(yè)擔(dān)保等方式實(shí)施全面解凍。此外，企業(yè)中的沉淀資金主要涵蓋各種質(zhì)保金、保證金、散裝水泥基金以及墻改基金等，要堅(jiān)持財(cái)務(wù)部門的科學(xué)領(lǐng)導(dǎo)，對回收時(shí)限、各個(gè)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理劃分，保障資金的快速回收，預(yù)防長期掛賬產(chǎn)生無法順利回收的現(xiàn)象。

最后，合理配置資金。堅(jiān)持全周期控制理念，強(qiáng)化成本和費(fèi)用控制，以收定出、以銷定產(chǎn)，積極追求項(xiàng)目資金平衡發(fā)展。要嚴(yán)格按照全周期制定的成本費(fèi)用預(yù)算額度進(jìn)行把控，不可無申請超預(yù)算支付，要?jiǎng)討B(tài)調(diào)控成本費(fèi)用額度，根據(jù)施工節(jié)點(diǎn)合理把控付款節(jié)奏。

（四）強(qiáng)化內(nèi)控管理

財(cái)務(wù)部門在管理、決策時(shí)應(yīng)該盡量堅(jiān)持講“普通話”，幫助企業(yè)管理層準(zhǔn)確理解財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)術(shù)語，提升項(xiàng)目高層對相關(guān)工作的重視程度，使其在日常工作中加大對財(cái)務(wù)工作的支持力度，積極搶奪融資，控制投資峰值，順利追到回款，提高項(xiàng)目綜合績效，加速經(jīng)營資金，快速回流回正，擴(kuò)大凈投資報(bào)酬。要幫助整個(gè)項(xiàng)目管理隊(duì)伍形成企業(yè)利益最大化理念，使個(gè)人、團(tuán)隊(duì)、部門和企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益共享，提升項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)整體配合度，有效減少跨管理層和跨部門的層級溝通交流成本，加大整體操作執(zhí)行力度，提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度。

近幾年房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，各大房企頻頻爆出各類徇私舞弊事件，涉案金額從幾十萬到上千萬不等，不僅給公司造成了直接經(jīng)濟(jì)損失，也充分暴露出了各房企的管理漏洞。內(nèi)部審計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的自主檢查行為，對不同部門的各類經(jīng)營業(yè)務(wù)活動(dòng)實(shí)施綜合檢查、監(jiān)督，可以第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)隱藏的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，找出項(xiàng)目中的經(jīng)濟(jì)問題，形成有效的監(jiān)控策略和預(yù)防措施，最大限度減少項(xiàng)目的經(jīng)營損失和運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取有效措施，引導(dǎo)內(nèi)部審計(jì)實(shí)現(xiàn)獨(dú)立化和高效化發(fā)展，借助評價(jià)、稽查、審核等措施，將一定時(shí)間內(nèi)不同部門的工作狀況準(zhǔn)確、客觀地反饋出來，建立完善管控制度，強(qiáng)化考核機(jī)制，將內(nèi)部管控從業(yè)務(wù)層面延伸至管理層面，為提升內(nèi)控水平奠定良好基礎(chǔ)。此外，財(cái)務(wù)部門作為企業(yè)內(nèi)部控制的監(jiān)管部門，應(yīng)讓財(cái)務(wù)管控貫穿企業(yè)各業(yè)務(wù)活動(dòng)，成為合格的“翻譯官”，合理引導(dǎo)管理部門對財(cái)務(wù)管理報(bào)表進(jìn)行準(zhǔn)確解讀，深入了解相關(guān)財(cái)務(wù)術(shù)語，積極獲得項(xiàng)目高層領(lǐng)導(dǎo)的支持，借助追回款、搶融資、控制投資峰值等措施提升項(xiàng)目整體經(jīng)營績效，促進(jìn)經(jīng)營性現(xiàn)金快速回流回正，提升凈投資綜合報(bào)酬率。要合理引領(lǐng)管理隊(duì)伍不計(jì)部門利益和個(gè)人利益，堅(jiān)持企業(yè)利益最大化的發(fā)展思想，實(shí)現(xiàn)個(gè)人、團(tuán)隊(duì)及企業(yè)利益的全面共贏，加強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的合作，減少跨管理層和跨部門之間的交流溝通成本，增強(qiáng)綜合執(zhí)行力，提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度［2］。

（五）風(fēng)險(xiǎn)管理措施

從房地產(chǎn)企業(yè)層面分析，受項(xiàng)目推廣宣傳、市場調(diào)研、土地獲取及各項(xiàng)政策等因素的影響，項(xiàng)目從取地、施工、銷售到最終交付需要消耗較長時(shí)間，投資回報(bào)周期長、所需資源及資金規(guī)模較大，同時(shí)房地產(chǎn)屬于資金密集型企業(yè)，在開發(fā)建設(shè)過程中若不能合理籌措、應(yīng)用資金，很容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)資金周轉(zhuǎn)不暢的問題。因此，需要注重強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)控制觀念，積極培養(yǎng)專業(yè)化管理人才。

面對各種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷增強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)意識，提升財(cái)務(wù)人員和相關(guān)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)管控水平，在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營中細(xì)化不同職務(wù)的管理責(zé)任，掌握國內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)基礎(chǔ)理論知識，積累成功案例，以期對房地產(chǎn)市場行情有更加準(zhǔn)確、清晰的認(rèn)識和把握。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理人員只有具備一定的風(fēng)險(xiǎn)管理意識和較高的專業(yè)水準(zhǔn)，才能構(gòu)建更為有效的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，完善房地產(chǎn)項(xiàng)目整體管理框架。特別要密切聯(lián)系項(xiàng)目的開發(fā)現(xiàn)狀，對項(xiàng)目進(jìn)行全過程的風(fēng)險(xiǎn)跟蹤與分析。在項(xiàng)目取地環(huán)節(jié)，要深化市場調(diào)研，掌握擬取地項(xiàng)目所屬城市的市場環(huán)境及相關(guān)調(diào)控政策，包括土地政策法規(guī)、稅務(wù)政策、資金監(jiān)管政策及個(gè)人信貸政策等，組織項(xiàng)目管理者和業(yè)務(wù)骨干進(jìn)行決策討論，合理推算項(xiàng)目整盤凈利潤情況，規(guī)避項(xiàng)目投資決策風(fēng)險(xiǎn)。在開發(fā)建設(shè)階段，各部門應(yīng)發(fā)揮齒輪傳動(dòng)效應(yīng)，壓縮合同結(jié)算金額，嚴(yán)控工程款及各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算額度，確保項(xiàng)目按節(jié)點(diǎn)取證施工、如期交付，避免資金鏈斷裂、工程施工質(zhì)量等問題導(dǎo)致項(xiàng)目停工、爛尾。在銷售及后期項(xiàng)目自持階段，銷售部及決策層要洞察市場、剖析政策，制定合理有效的銷售管控措施。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)時(shí)掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的各種問題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理漏洞，并進(jìn)行合理修補(bǔ)，對經(jīng)營管理中的各種利己行為進(jìn)行有效約束，進(jìn)一步增強(qiáng)對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制能力。準(zhǔn)確把握企業(yè)投資收益率、利潤收益率等，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，能形成有效預(yù)防措施，降低風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)概率。

五、結(jié)語

在新的發(fā)展背景下，文章聯(lián)系新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求，結(jié)合其財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)實(shí)要求，從財(cái)務(wù)角度分析如何有效提升項(xiàng)目經(jīng)營利潤。新時(shí)期，政府加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步提升。因此，降本增效成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要研究內(nèi)容，同時(shí)，如何利用財(cái)務(wù)管理突出經(jīng)營績效也成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的重點(diǎn)研究內(nèi)容。