土地一級開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制探討

馬惠莉

（中國葛洲壩集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京 100000）

土地一級開發(fā)即政府委托或授權(quán)企業(yè)對鄉(xiāng)村及城市的國有土地進行征地拆遷補償?shù)墓ぷ?，同時配備相應(yīng)的設(shè)備，之后把土地有償轉(zhuǎn)讓和出讓。開發(fā)企業(yè)（土地一級）通常來說都是國有企業(yè)，同時企業(yè)的資金規(guī)模也相對較大，在這個過程中若無法對資金開展有效的管理，容易導(dǎo)致國有資產(chǎn)出現(xiàn)損失。因此，開發(fā)企業(yè)（土地一級）需要積極進行財務(wù)風(fēng)險控制，并在這一基礎(chǔ)上做好資金預(yù)算，這樣不僅可以降低成本支出，同時還可以提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

一、土地一級開發(fā)定義與財務(wù)風(fēng)險管理的特征

（一）土地一級開發(fā)的定義

土地可以說是促進城市化發(fā)展的關(guān)鍵資源，因此需要科學(xué)規(guī)劃和利用土地資源。土地的一級開發(fā)及合理規(guī)劃是土地資源發(fā)展的重要方式，確保土地實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是政府提出的議題。針對土地一級開發(fā)的定義，學(xué)術(shù)界提出了很多種說法，但總體來講即由政府或政府授權(quán)給企業(yè)，然后在區(qū)域內(nèi)對土地進行統(tǒng)一征地、拆遷、安置以及補償，并且配備相應(yīng)的配套設(shè)施，確保這一區(qū)域可以達到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在完成之后就可以依照城市發(fā)展對土地的使用進行計劃。

（二）財務(wù)風(fēng)險管理的特征

目前，我國很多企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險管理不夠重視，且存在片面管理的現(xiàn)象。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理特征主要有以下四點。其一，系統(tǒng)性。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理有系統(tǒng)性的特點，包括風(fēng)險防范、預(yù)警及控制等方面。作為企業(yè)，其系統(tǒng)的構(gòu)建需要完善的風(fēng)險管理方案，同時還需要擬定相應(yīng)的風(fēng)險管理制度。其二，開放性。簡單來說，需要企業(yè)管理層對財務(wù)風(fēng)險管理保持一定的開放態(tài)度，構(gòu)建完善的管理網(wǎng)絡(luò)。但需要注意的是，在這個過程中會遇到一些問題，這時則需要以實際情況為核心，做到具體問題具體分析。其三，持續(xù)性。企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險會持續(xù)發(fā)生，企業(yè)每時每刻都會面臨一定的風(fēng)險，因此財務(wù)風(fēng)險管理是可持續(xù)的，財務(wù)風(fēng)險防范與控制也需要長期進行。其四，動態(tài)性。在市場競爭不斷激化的背景下，企業(yè)也處在一個不斷變化的環(huán)境中，且企業(yè)管理涉及的內(nèi)容也處在動態(tài)的環(huán)境中，內(nèi)外部環(huán)境的變化需要企業(yè)對財務(wù)管理作出相應(yīng)的優(yōu)化調(diào)整，這樣才可以確保企業(yè)發(fā)展按預(yù)期行進。這也進一步說明了企業(yè)財務(wù)管理是具有動態(tài)性的。

二、開發(fā)企業(yè)（土地一級）財務(wù)風(fēng)險管理的重要性

（一）有利于增強土地開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險管理意識

目前國際經(jīng)濟發(fā)展和國家政策調(diào)控制約著土地開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，伴隨土地開發(fā)行業(yè)競爭的加劇，以及經(jīng)濟環(huán)境的日益復(fù)雜，相關(guān)企業(yè)出現(xiàn)了融資問題，如何在這一背景下發(fā)揮自身價值和優(yōu)勢，并提升自身市場競爭力是企業(yè)需要認真思考和探索的問題。在這一過程中，創(chuàng)新思維，增強風(fēng)險管理意識，并積極做好預(yù)防就可以有效地降低風(fēng)險損失。

（二）有利于提升土地開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險管控水平

我國諸多企業(yè)都是經(jīng)過不懈努力從無到有、從小到大發(fā)展，其通常以經(jīng)驗管理為核心，各項業(yè)務(wù)的開展也過于依賴經(jīng)驗的傳承，這種封閉的管理模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前社會發(fā)展。開發(fā)企業(yè)（土地一級）財務(wù)風(fēng)險隨時隨地都有可能出現(xiàn)，為更好地規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，就應(yīng)開展科學(xué)管理，對風(fēng)險問題進行細致分析，強化預(yù)防、及時補救，進而更好地降低財務(wù)風(fēng)險損失。從這一角度分析，開發(fā)企業(yè)（土地一級）更新風(fēng)險管理和創(chuàng)新風(fēng)險管控策略不僅可以規(guī)范企業(yè)管理，對提升風(fēng)險管控水平和確保企業(yè)管理層決策的合理性也是十分有益的。

（三）有利于抓住機會使風(fēng)險作用從被動變?yōu)橹鲃?/h3>

風(fēng)險具有不確定性，其有雙重特點，不僅可以給企業(yè)帶來不利影響，同時還可以為企業(yè)創(chuàng)造較好的收益。如果不能很好地識別與分析開發(fā)企業(yè)（土地一級）的財務(wù)風(fēng)險，就難以做好財務(wù)風(fēng)險防范工作，進而可能會降低企業(yè)收益。因此，從這一角度分析，需要對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行科學(xué)管理，在管理過程中緊抓機遇，使不確定風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定風(fēng)險，從而降低風(fēng)險，創(chuàng)造更多的收益。

三、開發(fā)企業(yè)（土地一級）財務(wù)風(fēng)險的識別與分析

（一）投資風(fēng)險

其一，投資成本相對較大且周期較長，并且投資預(yù)期也有一定的不確定性。土地一級開發(fā)項目的投資成本通常包括征地拆遷成本與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本兩種。目前，前者的補償成本正在逐年提升，并且在拆遷過程中特別容易遇到一些不配合的人員，這樣就會在無形中延長拆遷周期且增加成本。如果拆遷工作不能及時有效完成，那么之后的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也會不斷延后，投資預(yù)期也就很難實現(xiàn)。其二，采取收益分成模式的開發(fā)公司，其未來收入有較大的不確定性。土地出讓通常都是在項目開發(fā)后的三到五年開始，之前的時間都是投入期。我國政府每年都會安排部分土地出讓指標(biāo)，整個項目完成少則七八年，長則十幾年，并且隨著未來土地出讓價格的不斷變化，或受到宏觀經(jīng)濟、城鎮(zhèn)化發(fā)展以及人口結(jié)構(gòu)變化等多種因素的影響，未來土地出讓價格難以確定，這會直接影響收入。其三，土地一級開發(fā)項目因長期受到各類規(guī)劃與政策的影響，在項目前期投入階段，諸多開發(fā)企業(yè)都會依照城市規(guī)劃確定商住地，并通過測算可出讓面積預(yù)測未來收益，但需要注意的是，在項目建設(shè)階段，可能會因為政策的更改而減少商住用地面積，這樣不僅會減少資金的投入，而且開發(fā)后的收入也會減少。雖然我國近年來對土地一級開發(fā)的態(tài)度已經(jīng)較為開放，但投入也需謹慎。

（二）融資風(fēng)險

土地一級開發(fā)項目對資金的需求量極大，資金的籌集直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)能否依照相關(guān)計劃完成項目開發(fā)，具體分析如下。其一，大部分開發(fā)企業(yè)的外部籌資都是借助銀行貸款，籌資方式與籌資結(jié)構(gòu)都相對單一，并且由于宏觀調(diào)控的影響，如果房地產(chǎn)遭遇金融政策收緊，開發(fā)企業(yè)想要獲得銀行貸款就會十分困難，即使能成功貸款也會有利率上調(diào)的風(fēng)險。其二，融資提款金額和真實開發(fā)速度存在不匹配的風(fēng)險。一些銀行為了規(guī)避風(fēng)險，通常會在合同中明確規(guī)定貸款總額與提款計劃，這使得開發(fā)企業(yè)在之后的建設(shè)階段可能出現(xiàn)投入延后或提前的現(xiàn)象，進而出現(xiàn)資金閑置或資金不足的問題。其三，目前大多數(shù)一級開發(fā)公司屬于SPV公司，暫無實物資產(chǎn)，存在不能形成銀行信用無法融資的可能。

（三）資金回籠風(fēng)險

其一，在土地一級開發(fā)過程中，能否及時有效地收回應(yīng)收賬款與投資源是開發(fā)企業(yè)預(yù)期收益的重要體現(xiàn)，也是開發(fā)企業(yè)能否及時償還到期債務(wù)和避免資金鏈斷裂的關(guān)鍵所在。事實上，運用BT成本加成方式，開發(fā)企業(yè)資金回籠風(fēng)險與當(dāng)?shù)卣膶嵙Υ嬖谙嚓P(guān)性。運用這樣的方式，開發(fā)土地的審計結(jié)算完成后，政府需要依照開發(fā)企業(yè)的投入成本＋固定比例加成收益支付給開發(fā)企業(yè)，而這一階段土地可能還沒有對外出讓，那么政府是否可以全額支付開發(fā)費用呢？這是開發(fā)企業(yè)需要深入思考的問題。其二，運用收益分成模式的開發(fā)企業(yè)資金回籠風(fēng)險取決于土地是否依照計劃，以及是否以合理的價格對外出讓。政府掌握土地開發(fā)和土地出讓面積的分配權(quán)，同時出讓價格又會受多種因素的影響，如當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和人口流出量等，因此需要深入分析是否可以依照計劃出讓土地，以及是否會影響投資款回籠和獲取收益。其三，存在稅收政策調(diào)整的風(fēng)險。土地開發(fā)項目的周期是比較長的，這個階段國家稅收政策的調(diào)整將直接影響其成本的投入。在2016年實施營改增政策之前，土地一級開發(fā)項目不同的開發(fā)模式有不同的稅收政策，有的需繳納營業(yè)稅，有的則無須繳納營業(yè)稅。同時，相關(guān)公告明確指出，如果納稅人與地方政府合作，那么在這塊土地符合國家土地出讓條件時，地方政府可允許出讓，但如果成交價低于納稅人投入資金，虧損則需要由納稅人承擔(dān)，反之收益也歸于納稅人。在這一過程中，納稅人的行為屬于投資行為，并不屬于營業(yè)稅征稅范圍，收益可以不繳納營業(yè)稅。在營改增政策實施后，其需要繳納增值稅，但不同區(qū)域的國稅局有不同的看法，部分認為這是投資行為，不屬于營業(yè)稅范圍，進而也就不會涉及改增值稅的問題；但也有部分認為需要依照建筑業(yè)征收增值稅，如果征收增值稅，就會面臨稅務(wù)成本增加的財務(wù)風(fēng)險。

四、開發(fā)企業(yè)（土地一級）財務(wù)風(fēng)險的管控對策

（一）投資風(fēng)險管控

首先，在土地一級開發(fā)項目前期需要積極做好相關(guān)調(diào)查工作，細致分析每一個環(huán)節(jié)，如規(guī)劃、資金來源、資金擔(dān)保、成本、稅收、收益以及政府實力等，可以說只要一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，那么即便開發(fā)企業(yè)獲得了項目的開發(fā)權(quán)，也難以獲取預(yù)期收益，甚至?xí)苯佑绊懫髽I(yè)的未來發(fā)展。其次，制定科學(xué)合理的開發(fā)計劃，在過程中需要監(jiān)控開發(fā)實施過程，構(gòu)建完善的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。開發(fā)企業(yè)在項目發(fā)展前期需要做好對資金、成本及未來收益的數(shù)據(jù)預(yù)測，然后將其融入每一個開發(fā)階段，之后再制定相應(yīng)的項目開發(fā)計劃。在項目實施階段，應(yīng)依照實際開發(fā)投入情況進行政策調(diào)整、定期跟蹤及滾動更新開發(fā)計劃等。再次，健全合作開發(fā)協(xié)議條款，科學(xué)控制可能出現(xiàn)的風(fēng)險。在開發(fā)過程中需要確定政企合作，兩者應(yīng)共同投資組建開發(fā)企業(yè)，這樣不僅可以共同承擔(dān)風(fēng)險，還可以共同享受收益。土地及開發(fā)項目有著明顯的區(qū)域性特征，需要企業(yè)與當(dāng)?shù)卣畼?gòu)建合作機制，這對項目順利開發(fā)有著極大的意義。另外，還應(yīng)在協(xié)議中約定，只要政府在建設(shè)階段更改規(guī)劃方案，就需要適當(dāng)調(diào)整分成比例，這樣可以避免開發(fā)企業(yè)收益降低。最后，積極做好成本管控與審計工作。在土地一級開發(fā)項目建設(shè)階段，需要積極做好成本管控工作，可以借助招投標(biāo)選擇優(yōu)秀且專業(yè)能力較強的中介機構(gòu)，同時還應(yīng)做好標(biāo)底編制與審計結(jié)算，尤其是征地拆遷的成本，應(yīng)依靠政府與中介的力量開展工作，這樣既可以保證拆遷進度，還可以全面控制拆遷成本。因此，土地一級開發(fā)項目在決策之前，建議合理評估拆遷難度，充分預(yù)估拆遷成本，切不可盲目樂觀，企業(yè)最好也參與到一級整理中。

（二）融資風(fēng)險管控

其一，應(yīng)積極做好規(guī)劃工作，科學(xué)規(guī)劃融資規(guī)模與債務(wù)結(jié)構(gòu)。開發(fā)企業(yè)需要全面考慮項目的真實情況，然后在這一基礎(chǔ)上做好財務(wù)分析工作，并且構(gòu)建相應(yīng)的資金需求，制定完善的融資方式，以及適用于企業(yè)實際情況的長短期債務(wù)結(jié)構(gòu)。其二，運用靈活的信貸模式。開發(fā)企業(yè)可以在項目開發(fā)之前與各家銀行溝通與交流，然后選擇按需房貸的信貸方式，這種信貸模式較為靈活，而銀行也應(yīng)給予企業(yè)一個總的授信額度，只要在額度以內(nèi)，開發(fā)企業(yè)可以依照項目實際投入需求進行貸款。這既可以做到資金不閑置，還可以幫助開發(fā)企業(yè)降低利息負擔(dān)。其三，使用多元化的融資渠道。保證融資渠道的多元化可以降低財務(wù)風(fēng)險，如通過發(fā)行企業(yè)債或上市后再融資等多種方式，獲取自己需要的資金。

（三）資金回款風(fēng)險與稅收政策調(diào)整風(fēng)險管控

對于資金回款風(fēng)險的管控，當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)企業(yè)之間要保持良好的交流與合作關(guān)系，擬定協(xié)議過程中應(yīng)與政府一起完善土地的出讓計劃，進而更好地完成土地供應(yīng)，并且保證開發(fā)成本回籠。違約條款也需要出現(xiàn)在協(xié)議中。政府方只要延誤資金支付，就需要按照一定比例支付利息，并且還需要進一步縮短土地一級開發(fā)成本的回收期。因為在土地一級開發(fā)過程中需要投入很多資金，在項目開發(fā)階段，如果企業(yè)可以降低自身負債比當(dāng)然更好，但反之則會增加企業(yè)負債。因此，在土地一級開發(fā)之前，企業(yè)借用轉(zhuǎn)讓土地的方式獲取相應(yīng)比例的收益之后，可在一定時間內(nèi)回收土地收入，并直接投入項目中。這既可以增加項目開發(fā)成本，又可以降低企業(yè)的負債率，最重要的是可以降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

另外，開發(fā)企業(yè)在資金投入前期需要全面了解地方稅收政策，然后在這一基礎(chǔ)上積極做好納稅籌劃工作，還要構(gòu)建高素質(zhì)的納稅管理團隊，與稅務(wù)部門保持良好的溝通，進而更好地銜接最新的稅收法規(guī)。這可以讓開發(fā)企業(yè)掌握稅收政策，有效規(guī)范經(jīng)濟業(yè)務(wù)的內(nèi)容，還可以避免因政策選擇不合理而對開發(fā)企業(yè)發(fā)展造成消極影響。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)大開發(fā)的環(huán)境下，企業(yè)（土地一級）在開發(fā)方面面臨的風(fēng)險不斷增加。從財務(wù)角度分析，企業(yè)必須深入探究各類財務(wù)風(fēng)險，然后有針對性地采取相應(yīng)的措施規(guī)避風(fēng)險，這樣可以確保開發(fā)企業(yè)（土地一級）實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，進而促進社會經(jīng)濟的有序發(fā)展。