房地產(chǎn)評估的風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施

唐福蓬

山東省青島市平度市自然資源局 山東青島 266700

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)得到了重視，由于其起步較晚，所以其中存在體制不健全，制度不完善的情況，但就實(shí)際情況來看，其工作成果良好，所以，為了保障房地產(chǎn)評估工作的質(zhì)量，還需要盡可能對其中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和規(guī)避。

1 房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的價(jià)格變化能在一定程度上影響到供需的變化，并且房地產(chǎn)市場的價(jià)格信息并非完全透明，若估價(jià)師所收集和應(yīng)用的信息滯后甚至錯誤，即有可能導(dǎo)致評估結(jié)果的準(zhǔn)確性受到影響，與此同時，政策方面的變化，例如稅收、行業(yè)、金融等各方面政策，均能夠?qū)υu估方法的應(yīng)用起到限制作用，也就導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的評估出現(xiàn)過高或過低的情況。

1.2 評估人員風(fēng)險(xiǎn)

我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)起步相對較晚，發(fā)展過程較為緩慢，同時房地產(chǎn)估價(jià)師申請門檻相對較低，考試通過率相對較高，在一定程度上導(dǎo)致了專業(yè)工作人員的專業(yè)知識不扎實(shí)，且工作經(jīng)驗(yàn)較為有限，也就增加了評估工作的風(fēng)險(xiǎn)。另外，受到知識水平的限制以及行業(yè)內(nèi)不良風(fēng)氣的影響，部分工作人員的職業(yè)道德水平較低，同時行業(yè)內(nèi)也存在違規(guī)成本較低的情況，導(dǎo)致從業(yè)人員的道德觀念甚至法律意識較為淡薄，也就不利于對專業(yè)工作人員的各項(xiàng)行為進(jìn)行有效約束[1]。

1.3 評估報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)

對于房地產(chǎn)評估的報(bào)告來說，如果存在編寫不當(dāng)、使用不當(dāng)或是適用條件解釋不當(dāng)?shù)惹闆r，均有可能導(dǎo)致評估機(jī)構(gòu)以及評估人員自身處于不利地位。例如，對評估報(bào)告進(jìn)行使用的人員未按照評估目的或財(cái)產(chǎn)性質(zhì)對評估報(bào)告進(jìn)行合理使用，或是在對評估報(bào)告進(jìn)行應(yīng)用的過程中，未對基準(zhǔn)日之后可能發(fā)生的事件進(jìn)行充分考慮，均有可能導(dǎo)致不同類型的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

1.4 生態(tài)環(huán)境

生態(tài)環(huán)境因素也就是自然環(huán)境因素，包括大氣環(huán)境、生物環(huán)境、土地環(huán)境和水環(huán)境，以上各項(xiàng)均與人類生活密切相關(guān)，也就能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的評估產(chǎn)生重要影響。一般來說房地產(chǎn)周邊的空氣質(zhì)量、水污染情況、自然景觀以及噪音污染情況等，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的評估結(jié)果產(chǎn)生重要影響，空氣質(zhì)量和自然景觀越好，估價(jià)越高，污染情況越嚴(yán)重，估價(jià)也就越低。

2 房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

2.1 評估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)方面應(yīng)積極對內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制進(jìn)行建立，與客戶進(jìn)行細(xì)致的溝通，并對客戶實(shí)施認(rèn)真的挑選和評估，充分明確委托的對象和目的，以保障各項(xiàng)信息的真實(shí)可靠，在開展評估工作的過程中，評估機(jī)構(gòu)方面需要啟動合理的控制計(jì)劃以及實(shí)施程序，且需完善風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管工作，對風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任機(jī)制進(jìn)行建立，同時確立評估報(bào)告審查制度和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督獎懲制度，以切實(shí)完善相關(guān)工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識，盡可能及時的發(fā)現(xiàn)、反饋風(fēng)險(xiǎn)，以對風(fēng)險(xiǎn)有效規(guī)避。

2.2 培養(yǎng)專業(yè)人才

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，在資源配置方面，市場起到了越來越重要的作用，使政府改革工作的作用得到了良好發(fā)揮。在國務(wù)院堅(jiān)持落實(shí)“精政放權(quán)”和“優(yōu)化管理”的背景下，大眾創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的局面得到了持續(xù)開拓，也就需要行業(yè)協(xié)會及時與相關(guān)的行政機(jī)構(gòu)脫離關(guān)聯(lián)，并對行業(yè)指導(dǎo)方針進(jìn)行有效建立。由此，對行業(yè)人才進(jìn)行培養(yǎng)、對公共技術(shù)平臺進(jìn)行建立、對第三方咨詢及評估作用進(jìn)行發(fā)揮越來越重要，與此同時，需要積極深化相關(guān)行政體制的改革，也就需要促使房地產(chǎn)評估工作制度加快改革，由此，積極培養(yǎng)專業(yè)人才至關(guān)重要[2]。

2.3 提供國際化的服務(wù)機(jī)構(gòu)

隨著“一帶一路”的不斷發(fā)展，涉及到的人口數(shù)量約為44億，占據(jù)全世界人口的63%，產(chǎn)生的GDP在230，000億美元左右，占據(jù)全世界GDP約29%，貿(mào)易總量則占據(jù)全球的25%，可見“一帶一路”沿線國家的經(jīng)濟(jì)增長速度相對較快，并且根據(jù)預(yù)測，至2025年，“一帶一路”的沿線國家和地區(qū)能夠貢獻(xiàn)的GDP將達(dá)到全球GDP總量的80%左右，可見“一帶一路”具有良好的發(fā)展?jié)摿?。由此，中銀國際研究部發(fā)布《“一帶一路”專題研究報(bào)告》，并在其中說明，“一帶一路”政策的實(shí)施，并非僅為推動各個國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長、文化交流以及貿(mào)易協(xié)作，也是為沿線各國家和地區(qū)的大型、中型、小型企業(yè)的發(fā)展提供新機(jī)遇，特別是在橋梁、高速公路、鐵路、住房、建設(shè)、火電、核電、水電等板塊，其得到良好發(fā)展的可能均較大。根據(jù)報(bào)告內(nèi)容，房地產(chǎn)行業(yè)在未來的發(fā)展前景十分良好，并且從“一帶一路”的投資建設(shè)方面來看，運(yùn)輸、能源、金屬以及房地產(chǎn)4個行業(yè)在總投資中占據(jù)了89%，且早在“一帶一路”思想提出之前，國內(nèi)即有萬科、綠地、碧桂園、萬達(dá)、中海外等10余家先知先覺的房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)開始了海外投資的試水，嘗試讓中國房地產(chǎn)走出去，也就需要我國的房地產(chǎn)評估咨詢服務(wù)行業(yè)強(qiáng)化自身實(shí)力，以能夠與境外同行業(yè)進(jìn)行有效、有力的競爭，并逐漸將國內(nèi)的服務(wù)延伸至國外，以強(qiáng)化企業(yè)的投資項(xiàng)目評估實(shí)力、境外資產(chǎn)管理能力以及投資咨詢服務(wù)能力等，由此，在房地產(chǎn)評估咨詢服務(wù)行業(yè)之中，有必要盡快培養(yǎng)具有國際競爭力的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和具有國際視野、較高專業(yè)水平的專業(yè)人才隊(duì)伍，以能夠在“一帶一路”的背景下向客戶提供更加優(yōu)質(zhì)、更加全面、更加專業(yè)的服務(wù)[3]。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)評估屬于一項(xiàng)中介活動，需要相應(yīng)的機(jī)構(gòu)對評估質(zhì)量的管理制度進(jìn)行建立和健全，同時對相應(yīng)的評估風(fēng)險(xiǎn)具有全面認(rèn)知，并積極探索有效的預(yù)防措施和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式，以促使房地產(chǎn)評估工作質(zhì)量不斷提升，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。