房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因以及應(yīng)對(duì)波動(dòng)的措施

譚宏濤 襄陽(yáng)市第四房產(chǎn)管理所

一、引言

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱之一，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)直接影響到國(guó)民生活與社會(huì)運(yùn)行。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程中，經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)期與市場(chǎng)瓶頸期，在多重因素的影響下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量穩(wěn)定發(fā)展階段。為保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，需解析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)誘發(fā)因素，并采取針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，消除市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)概述

(一)內(nèi)在含義

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)，經(jīng)濟(jì)總量處于一定幅度的震蕩變化，上下震蕩的變化形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。從狹義視域分析可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)主要包含季節(jié)性波動(dòng)、周期性波動(dòng)、隨機(jī)性波動(dòng)；從廣義視域分析可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)不可規(guī)避，需對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)范圍進(jìn)行科學(xué)控制，以避免房地產(chǎn)泡沫的問題發(fā)生。

(二)實(shí)際影響

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)涉及的資本比較大，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)后，將產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，對(duì)社會(huì)運(yùn)行造成負(fù)面影響，如民眾購(gòu)房、房產(chǎn)稅收、房貸還款、住房需求等。為避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“房子是用來住的”的核心原則，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展[1]。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)原因解析

(一)內(nèi)部原因

1.供需矛盾

通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)部原因進(jìn)行深度剖析可知，供需矛盾屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的核心要素。在國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系出現(xiàn)了很大變化。如部分地區(qū)過度開發(fā)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)明顯超出需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻。在勞動(dòng)力、技術(shù)、資金、市場(chǎng)的影響下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)一定的振蕩，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體穩(wěn)定發(fā)展。

2.市場(chǎng)房?jī)r(jià)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)變化直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變化，且該種影響是不可忽視的，在市場(chǎng)連鎖反應(yīng)下，房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。如炒房行為的出現(xiàn)，使得房?jī)r(jià)迅速上漲，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，將對(duì)民生造成很大沖擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前繁榮是一種危機(jī)的表現(xiàn)，說明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化的加劇，在出現(xiàn)問題后，可能會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)化社會(huì)問題，不利于社會(huì)的整體和諧運(yùn)行。市場(chǎng)房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要內(nèi)因，在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行合理控制時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房?jī)r(jià)控制在一定漲幅范圍內(nèi)，嚴(yán)厲打擊炒房行為，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到市場(chǎng)房?jī)r(jià)的較大影響，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)頻率進(jìn)行合理控制，有效提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展穩(wěn)定性與安全性[2]。

(二)外部原因

1.土地因素

鑒于土地市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中，房地產(chǎn)企業(yè)作為土地資源需求方，國(guó)土資源管理部門則成為供給方。在國(guó)土資源管理時(shí)，若使得土地資源成為交易商品，開發(fā)企業(yè)則可以通過市場(chǎng)購(gòu)買行為獲得土地的使用權(quán)，為后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)夯實(shí)基礎(chǔ)。在土地二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行階段，買房者成為需求方，開發(fā)企業(yè)則成為供給方，雙方進(jìn)行的交易主要圍繞房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)。在二級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行階段，民眾的購(gòu)房需求直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。若民眾的購(gòu)買需求上升，則會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上??；若民眾的購(gòu)買需求下降，則會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。由此可見，由于土地因素的影響，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不確定性的影響。

2.金融因素

金融因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)影響主要集中于金融支持。金融作為房地產(chǎn)開發(fā)的資本來源，房地產(chǎn)企業(yè)必須得到金融機(jī)構(gòu)的支持，才可獲得項(xiàng)目開發(fā)的資質(zhì)與資源，通過銀行貸款為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)注入原始動(dòng)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中所需資金量較大，在實(shí)際開發(fā)過程中必須得到有效的金融資本支持才可保證項(xiàng)目開發(fā)的安全性與可靠性。為保證項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益，開發(fā)企業(yè)會(huì)采取多種籌資方式獲得項(xiàng)目啟動(dòng)的開發(fā)資金，而銀行貸款則是主要的融資方式之一。在房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)過程中，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造成直接影響，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)[3]。

四、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的措施

(一)加強(qiáng)市場(chǎng)宏觀調(diào)控

為更好地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，國(guó)家政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。因?yàn)樵趯?shí)際房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)過程中，房?jī)r(jià)的變化最為直接。為此，國(guó)家政府需對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行一定宏觀調(diào)控，將房?jī)r(jià)控制在合理的增長(zhǎng)區(qū)間內(nèi)，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行穩(wěn)定性。在實(shí)際房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)，一旦波動(dòng)區(qū)間超出設(shè)定閾值，則需及時(shí)采取宏觀調(diào)控措施，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)陷入發(fā)展瓶頸。

房?jī)r(jià)過高時(shí)，可能會(huì)造成經(jīng)濟(jì)繁榮假象、房地產(chǎn)泡沫等問題；房?jī)r(jià)過低時(shí)，則會(huì)造成國(guó)有土地資源利用率較低，影響到國(guó)家整體發(fā)展。為此，國(guó)家政府在進(jìn)行市場(chǎng)宏觀調(diào)控時(shí)，可出臺(tái)限購(gòu)政策、購(gòu)房補(bǔ)貼、建設(shè)用地規(guī)劃管控等方式，實(shí)現(xiàn)多維度、全方位的宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)預(yù)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控目的。

(二)健全市場(chǎng)投資機(jī)制

房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)率較高，同時(shí)存在著很大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，盲目追求利益最大化，未能進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，給房地產(chǎn)項(xiàng)目埋下很大隱患。當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)投資發(fā)展過程中，盲目投資行為的增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度增大，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。為此，在對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度增大的問題，需對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)制進(jìn)行健全，契合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)與要求，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，主動(dòng)規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

相關(guān)監(jiān)管部門運(yùn)行時(shí)，需利用大數(shù)據(jù)技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，剖析相應(yīng)投資政策與機(jī)制對(duì)市場(chǎng)造成的不同影響，科學(xué)客觀評(píng)估機(jī)制的不足，便于及時(shí)對(duì)投資機(jī)制進(jìn)行完善健全。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于動(dòng)態(tài)發(fā)展變化中，為此需契合市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)與規(guī)律，不斷對(duì)投資機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，保證市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制、投資監(jiān)管機(jī)制的科學(xué)性與安全性，使得相關(guān)政策與機(jī)制可發(fā)揮出一定工作效力。

(三)落實(shí)市場(chǎng)調(diào)查工作

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的問題誘因較多，為實(shí)現(xiàn)從源頭控制波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)因子，需落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作，對(duì)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽(yù)度進(jìn)行綜合評(píng)估，為后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供基礎(chǔ)保障。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，一旦出現(xiàn)“爛尾樓”問題，則會(huì)對(duì)許多購(gòu)房者造成直接的經(jīng)濟(jì)損失，不利于民眾安居樂業(yè)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作開展時(shí)，需對(duì)開發(fā)企業(yè)能否承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，科學(xué)嚴(yán)格地落實(shí)土地審批管理工作，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可如期交工完成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。鑒于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)產(chǎn)值大、效益高，個(gè)別地區(qū)為了刺激經(jīng)濟(jì)，則過度地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體在地方GDP中的占比過高，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，則會(huì)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成巨大影響。為有效規(guī)避該問題的出現(xiàn)，相關(guān)單位必須落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作，聯(lián)合多個(gè)部門開展國(guó)有土地空間資源規(guī)劃部署，有序進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)用地審批，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展。

(四)完善市場(chǎng)金融制度

其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融需求量非常巨大，為更好地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)影響，應(yīng)當(dāng)完善優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)金融制度，對(duì)房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行創(chuàng)新，以消除房地產(chǎn)開發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)融資制度創(chuàng)新時(shí)，政府部門、銀行單位需進(jìn)行有力支持，建構(gòu)多元化融資渠道，便于企業(yè)完成項(xiàng)目開發(fā)融資。為遏制房地產(chǎn)金融泡沫問題的發(fā)生，相關(guān)政府部門可出臺(tái)相關(guān)約束性政策、刺激性政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融的科學(xué)平穩(wěn)發(fā)展。如銀行貸款作為主要的融資渠道，應(yīng)當(dāng)突出金融監(jiān)管、項(xiàng)目審批等工作，提高房地產(chǎn)銀行貸款效率，保證貸款合同的穩(wěn)定有序運(yùn)行。

其二，為提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性與抗風(fēng)險(xiǎn)性，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行改革創(chuàng)新，根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，探索契合市場(chǎng)規(guī)律的監(jiān)管機(jī)制，主動(dòng)堵住金融監(jiān)管漏洞，增強(qiáng)房地產(chǎn)金融發(fā)展的穩(wěn)定性。

其三，在房地產(chǎn)金融制度改革完善時(shí)，可汲取國(guó)外成功的案例與經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，建構(gòu)專屬的房地產(chǎn)金融管理體系，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定繁榮發(fā)展，創(chuàng)造出更多的社會(huì)價(jià)值與財(cái)富。

(五)規(guī)范土地市場(chǎng)管理

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)應(yīng)對(duì)工作開展時(shí)，需對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范管理。土地市場(chǎng)的管理效能直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化。如土地審批不嚴(yán)、規(guī)劃不合理、暗箱操作等，使得國(guó)土資源浪費(fèi)，且不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為此必須規(guī)范土地市場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)，如建設(shè)用地的總量控制，健全土地審批監(jiān)管制度，對(duì)土地管理權(quán)、使用權(quán)進(jìn)行細(xì)化，有效規(guī)避盲目審批、過度開發(fā)問題的發(fā)生。

在土地市場(chǎng)管理規(guī)范時(shí)，應(yīng)當(dāng)編制科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒膛c條文，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)土地管理要求，保證土地資源的科學(xué)有序開發(fā)利用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段，為最大程度提高土地的綜合利用率，國(guó)家政府需對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃統(tǒng)籌、監(jiān)督管理，通過法律法規(guī)進(jìn)行強(qiáng)制性約束，對(duì)違法違紀(jì)人員進(jìn)行嚴(yán)肅處理，保證國(guó)土資源的科學(xué)合理利用，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因進(jìn)行論述，并基于相關(guān)問題，闡述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)措施，深度解析不同應(yīng)對(duì)措施的具體工作要求。通過分析可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在一定的隱性風(fēng)險(xiǎn)，需不斷完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管控制度與政策法規(guī)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量穩(wěn)定發(fā)展。未來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)，應(yīng)當(dāng)突出國(guó)家政府的宏觀調(diào)控，給予市場(chǎng)足夠的發(fā)展自由空間，挖掘出房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)潛在價(jià)值。