營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算及財務(wù)報表的影響

趙雷 河南九鼎實(shí)業(yè)有限公司

引言

近年來，營業(yè)稅和增值稅一直是我國的主要稅種，二者同時存在，共同促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對國家的財政收入也做出了巨大的貢獻(xiàn)。然而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全球化，我國的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢也隨之發(fā)生了變動，二元稅制已經(jīng)無法滿足當(dāng)前國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。政府為了改善經(jīng)濟(jì)態(tài)勢，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，頒布了“營改增”的政策，全面深化我國稅務(wù)體制的改革。目前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)的稅負(fù)情況日益嚴(yán)重，而房價的不斷提升已經(jīng)逐漸超出了人們的購買能力，房地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目的意愿受到了沖擊。因此，“營改增”政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響受到了人們的廣泛關(guān)注。

一、“營改增”政策的意義

國家為了促進(jìn)各行業(yè)的發(fā)展，通過改革稅收政策的措施來緩解企業(yè)負(fù)稅的壓力，在根本上來實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的增加?，F(xiàn)階段我國“營改增”政策的實(shí)施效果還是較為理想的，其具有的重要意義也漸漸得到了體現(xiàn)。首先，“營改增”可以促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，在根本上減少企業(yè)重復(fù)納稅的可能，避免了負(fù)稅壓力過重而造成對企業(yè)發(fā)展的限制。特別是我國的房地產(chǎn)行業(yè)，其工程項(xiàng)目較大，所承擔(dān)的稅負(fù)壓力也就較大，“營改增”政策可以在一定程度上對這一現(xiàn)象進(jìn)行緩解。其次，“營改增”政策能夠提升我國企業(yè)的競爭力，是對我國企業(yè)經(jīng)濟(jì)體系的有效調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)以及財務(wù)管理都頗受影響，其中有利有弊，房地產(chǎn)行業(yè)必須在此時做出有效的調(diào)整，合理應(yīng)對財務(wù)中的問題，保障企業(yè)的最終利益。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的變化

房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，在我國的市場經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位?！盃I改增”政策的出發(fā)點(diǎn)是合理改善稅制結(jié)構(gòu)，改進(jìn)增值稅的抵扣體制，重點(diǎn)解決重復(fù)征稅的問題。由于營業(yè)稅向增值稅轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)在支付相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)費(fèi)用時，按照規(guī)定應(yīng)該繳納進(jìn)項(xiàng)稅額，項(xiàng)目獲得營業(yè)收入時也需繳納銷項(xiàng)稅額，在進(jìn)行營業(yè)稅金及附加的統(tǒng)計時，取消了應(yīng)交營業(yè)稅的計算，大大減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)情況。

三、“營改增”政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

稅收政策的改革，引領(lǐng)著房地產(chǎn)行業(yè)體系的轉(zhuǎn)變，“營改增”就是將房地產(chǎn)的稅收改為增值稅，其計算的根據(jù)是以增值額為主，并且采用的是稅款抵扣的形式，將房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)繳納的稅款進(jìn)行轉(zhuǎn)結(jié)，避免了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重復(fù)的二次納稅。從目前的發(fā)展形勢來看，“營改增”會在一定程度上加大房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，但是企業(yè)資金使用時都能取得專用發(fā)票就可以實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的抵扣，在一定程度上完成房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)率的降低，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收益仍是增加的。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的影響分析

“營改增”政策要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用支出需要開設(shè)相應(yīng)的發(fā)票，并以此來實(shí)現(xiàn)對增值稅的抵扣，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目的材料的采購環(huán)節(jié)上就造成了一定的限制?，F(xiàn)階段要求采購費(fèi)用必須開具抵扣增值稅的專用發(fā)票，而一些原材料供應(yīng)商并不具備開具專用發(fā)票的能力，所以在供應(yīng)商的選擇上就要及時地進(jìn)行控制。這些發(fā)票的開設(shè)等都需要企業(yè)的財務(wù)部門進(jìn)行處理，在一定程度上加大了財務(wù)部門的工作量，為財務(wù)部門造成了更多的壓力，如果稍有疏忽，就會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在繳納增值稅時無法進(jìn)行抵扣，進(jìn)而造成稅收壓力增大的問題，甚至?xí)斐煞康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資成本的增加，減少企業(yè)的凈利潤。

（三）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力的影響

一個正常運(yùn)轉(zhuǎn)的企業(yè)通常都會有長期和短期的債務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)由于其經(jīng)營活動的獨(dú)特性，融資活動是房地產(chǎn)企業(yè)重要的業(yè)務(wù)之一，借款是融資的常見手段，借款的同時會導(dǎo)致債務(wù)的產(chǎn)生。而企業(yè)的償債能力的外在表現(xiàn)指標(biāo)包括資產(chǎn)負(fù)債率和流動比率等。稅制改革后，房地產(chǎn)企業(yè)的流動負(fù)債和總負(fù)載都會相對降低，流動資產(chǎn)以及總資產(chǎn)也會相對降低，但是由于前者的降低額度要小于后者，所以，“營改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力得到了增強(qiáng)。

（四）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的影響

1.“營改增”對利潤報表的影響

國家推行“營改增”政策后，由于企業(yè)需要繳納的增值稅性質(zhì)變成了價外稅，要在銷售獲取的款項(xiàng)中除去，所以企業(yè)的資金進(jìn)項(xiàng)會相對降低?！盃I改增”施行后，企業(yè)通過購取物品與獲得勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額能夠進(jìn)行互相抵扣，企業(yè)的運(yùn)營成本會得到降低。而且，“營改增”之后營業(yè)稅取消，全面向增值稅過渡，所以房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)金額會大幅減少。綜合以上幾點(diǎn)，“營改增”政策會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的總體利潤降低，凈利潤減少。

2.“營改增”對資產(chǎn)負(fù)債報表的影響

由于房價、建筑原料的價格以及勞務(wù)價格等都基本保持不變，貨幣資金以及應(yīng)收的賬款也不變。一方面，“營改增”后增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以進(jìn)行抵扣導(dǎo)致房地產(chǎn)商的開發(fā)成本大幅降低，相應(yīng)的庫存的房屋成本減少，存貨量降低，最后導(dǎo)致流動資產(chǎn)合計降低。另一方面，由于稅制改革之后應(yīng)交的增值稅少于稅制改革之前的營業(yè)稅，而且稅制改革后利潤的降低導(dǎo)致應(yīng)交所得稅的降低，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交的稅務(wù)總金額降低，流動負(fù)債減少。

3.“營改增”對現(xiàn)金流量報表的影響

由于銷售產(chǎn)品獲取的收入不變以及購買商品和接受勞務(wù)工作支付的現(xiàn)金均不變，而企業(yè)經(jīng)營過程中支付的各種稅務(wù)金額提升。因此，經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量凈額降低。投資與籌資兩者的流動現(xiàn)金不受影響，現(xiàn)金和現(xiàn)金等物價凈增加額減少。

四、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對“營改增”政策的改善措施

（一）應(yīng)加強(qiáng)對“營改增”政策的認(rèn)知，及時轉(zhuǎn)變觀念

政府部門頒布“營改增”政策是為了減少企業(yè)的負(fù)稅壓力，在根本上實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤收益的最大化，但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中，仍存在著許多的影響因素，如企業(yè)對新政策不完全了解，許多企業(yè)的賦稅關(guān)鍵仍存在傳統(tǒng)的模式中，如果管理者以及財務(wù)部門的觀念不能及時進(jìn)行轉(zhuǎn)變，就會造成房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理質(zhì)量跟不上，失去財務(wù)管理在稅負(fù)問題中的作用，進(jìn)而為企業(yè)的負(fù)稅造成相當(dāng)大的壓力，若是后續(xù)的稅務(wù)問題處理不當(dāng)，就會大大提升企業(yè)的投資成本，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。為此現(xiàn)代的房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對“營改增”政策的認(rèn)知，同時對相關(guān)的財務(wù)人員進(jìn)行法律知識培訓(xùn)，對“營改增”政策的內(nèi)容充分的了解，及時地將賦稅觀念進(jìn)行轉(zhuǎn)變，避免財務(wù)部門工作能力低下而給企業(yè)造成不必要的虧損。此外最重要的是企業(yè)應(yīng)更加完善現(xiàn)有的財務(wù)管理體系，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的每個環(huán)節(jié)中都加強(qiáng)對稅務(wù)方面的管理，對財務(wù)人員進(jìn)行有效的監(jiān)督與控制，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)提升收益的有效措施。

（二）加強(qiáng)納稅籌劃工作

在實(shí)行“營改增”政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本也會發(fā)生相應(yīng)的變化，為此財務(wù)部門在進(jìn)行成本預(yù)算時，要根據(jù)納稅政策進(jìn)行計算方式的轉(zhuǎn)變，避免預(yù)算與實(shí)際投資成本出現(xiàn)偏差，進(jìn)而造成成本增加的問題。納稅的籌劃工作包括著增值稅的抵扣問題，對此在項(xiàng)目的材料采購上，要注意是否能開具抵扣增值稅的專用發(fā)票，同時避免少量多次的采購，因?yàn)榇朔N采購方式不利于材料的統(tǒng)計以及成本的計算，同時還容易造成少開或漏開發(fā)票的問題。同時財務(wù)部門要做好房地產(chǎn)收入利潤的規(guī)劃，對價格進(jìn)行合理的調(diào)控，保證房地產(chǎn)企業(yè)的根本收益。

（三）加強(qiáng)對發(fā)票的管理

“營改增”政策頒布以后，企業(yè)的納稅環(huán)節(jié)就需要更多的票收據(jù)，稅收政策的改革，使發(fā)票的種類也在發(fā)生著變化，房地產(chǎn)行業(yè)在后續(xù)的繳稅中，需要提交一些抵扣發(fā)票，并以此來實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。因此房地產(chǎn)財務(wù)部門要做好發(fā)票等收據(jù)的管理工作，避免企業(yè)出現(xiàn)重復(fù)納稅的現(xiàn)象，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（四）提升企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量

“營改增”會對房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本造成影響，同時也會對營業(yè)收入造成一定的影響，在稅負(fù)問題上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對“營改增”政策的認(rèn)知程度，合理的轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)管理，特別是針對納稅問題，對企業(yè)納稅做好統(tǒng)籌規(guī)劃，做好投資成本的預(yù)算工作。同時對房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價等及時的做出調(diào)整，必要時可以在企業(yè)內(nèi)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)移，使企業(yè)最終的利益得到保障。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門必須做好財務(wù)管理工作，特別是對項(xiàng)目建設(shè)中的發(fā)票管理，因?yàn)椤盃I改增”政策對房地產(chǎn)負(fù)稅時是有一定的抵扣性，加強(qiáng)對發(fā)票的管理可以避免在后續(xù)稅務(wù)的扣除中無法抵扣的現(xiàn)象，也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)稅較多的關(guān)鍵因素。財務(wù)管理工作質(zhì)量的提升，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)稅率降低的必要途徑，如此才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語

在“營改增”政策實(shí)行之后對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算和納稅等方面都帶來了一定程度的影響，“營改增”政策有效地解決了我國部門稅務(wù)重復(fù)征收的問題，同時也完善了增值稅抵扣規(guī)則，有力促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響表現(xiàn)在諸多方面，企業(yè)應(yīng)該綜合考慮，仔細(xì)分析，快速適應(yīng)稅制體制的改革。