房地產(chǎn)企業(yè)信托融資模式問(wèn)題分析

曹炎龍 合肥皖新朗詩(shī)文化投資有限公司

引言

經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)和科技的日新月異，推動(dòng)了社會(huì)的進(jìn)步和時(shí)代的更迭，人們的生活質(zhì)量和水平得到了質(zhì)的飛躍，大家美好生活需求不斷得到滿(mǎn)足的背后，是社會(huì)各行各業(yè)發(fā)展不斷完善的寫(xiě)照。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也在此背景環(huán)境下逐漸迎來(lái)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房?jī)r(jià)趨進(jìn)直線(xiàn)的上升給人民制造了極大的生活壓力，這就導(dǎo)致政府開(kāi)始逐漸出手，通過(guò)制定政策調(diào)控房?jī)r(jià)，而這就給房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來(lái)了一定壓力。面對(duì)這種壓力的到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始尋求新的融資路徑——信托融資，但這一融資模式在實(shí)際應(yīng)用中存在一些問(wèn)題，如何高效解決這些問(wèn)題并保障融資的順利性成為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵，下文將就此展開(kāi)具體論述。

一、淺析房地產(chǎn)信托融資

信托融資本意是指，委托人在保證對(duì)受托人完全信任的狀態(tài)下，將自身財(cái)產(chǎn)權(quán)委托于受托人，并由其按照自身意愿以自己的名義進(jìn)行權(quán)益或者利益的管理、處分等行為。從企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，信托融資是信托企業(yè)以受托人的身份向社會(huì)投資者發(fā)行信托計(jì)劃產(chǎn)品，然后吸引委托人購(gòu)買(mǎi)信托產(chǎn)品，這個(gè)購(gòu)買(mǎi)資金即為信托融資的來(lái)源，這個(gè)過(guò)程就是信托融資。就目前而言，信托融資是許多企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中的常用融資手段，信托融資一般有兩種模式——信托貸款和股權(quán)信托，企業(yè)通常情況下進(jìn)行信托融資都會(huì)尋找專(zhuān)業(yè)的信托公司，或者是間接委托相關(guān)代理銀行，由銀行出面尋找信托公司。與傳統(tǒng)融資模式對(duì)比來(lái)說(shuō)，信托融資速度快、效率高、風(fēng)險(xiǎn)可控性好，十分適合一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)本身屬于資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期都比較長(zhǎng)且普遍耗資巨大，同時(shí)資金回籠比較慢，這都給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展帶來(lái)了一定困難，因此融資成為其發(fā)展過(guò)程中的關(guān)鍵。信托融資可以從根本上幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決一部分資金問(wèn)題，保障項(xiàng)目實(shí)施的順利性，避免其因資金問(wèn)題影響開(kāi)發(fā)和建設(shè)，但是近年來(lái)中央與各地方政府對(duì)企業(yè)融資行為更加嚴(yán)厲地進(jìn)行監(jiān)管，一系列新的調(diào)控政策的實(shí)施，重新給房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來(lái)了問(wèn)題，而這卻更推動(dòng)了企業(yè)信托融資業(yè)務(wù)的開(kāi)展[2]。

二、分析房地產(chǎn)信托融資的類(lèi)型

根據(jù)某網(wǎng)站中的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)近年來(lái)信托業(yè)務(wù)辦理中，資金規(guī)模最大的是房地產(chǎn)行業(yè)，這也表現(xiàn)出即使我國(guó)“資管新規(guī)”逐漸深入落實(shí)，也并沒(méi)有完全阻擋房地產(chǎn)行業(yè)的融資發(fā)展，面對(duì)社會(huì)環(huán)境和相關(guān)政策的轉(zhuǎn)變，信托融資似乎成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資途徑。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資方式主要有以下幾種類(lèi)型：

(一)股權(quán)類(lèi)房地產(chǎn)信托，這一類(lèi)型主要是指房地產(chǎn)企業(yè)和信托公司簽訂相關(guān)合同或者協(xié)議，委托信托公司為其用此方式進(jìn)行投資，并以此成為企業(yè)的股東但不參與實(shí)際運(yùn)營(yíng)，可以說(shuō)是“背后金主”，然后在合同或者協(xié)議到期時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)再溢價(jià)回購(gòu)股權(quán)并解除信托合作，該模式下信托公司的主要收益都來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)分紅；

(二)債權(quán)類(lèi)房地產(chǎn)信托，這種類(lèi)型是指投資者與信托公司達(dá)成合作關(guān)系，通過(guò)信托公司這一中介投資房地產(chǎn)企業(yè)，讓信托公司以中介的形式代替投資者將資金貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，然后在信托公司與房地產(chǎn)企業(yè)的合同或者協(xié)議到期時(shí)進(jìn)行資金結(jié)算，信托公司按照規(guī)定的利息與本金支付給投資者，這其中房地產(chǎn)企業(yè)屬于貸款融資，信托公司的主要收益來(lái)自于類(lèi)似“中介費(fèi)”的貸款利息回收分紅；

(三)特定資產(chǎn)收益權(quán)信托，此類(lèi)型是指房地產(chǎn)企業(yè)把特定的資產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的收益權(quán)當(dāng)作信托財(cái)產(chǎn)委托給信托公司，然后通過(guò)信托公司進(jìn)行融資，該模式下信托公司的操作會(huì)十分謹(jǐn)慎，通常會(huì)選擇在正常情況下時(shí)大概率能夠產(chǎn)生相當(dāng)穩(wěn)定現(xiàn)金流收益的作為標(biāo)的資產(chǎn)，目的在于保障信托資產(chǎn)在這個(gè)過(guò)程中有足夠的能力化解信用風(fēng)險(xiǎn)。

以上三種類(lèi)型的信托融資各有各的優(yōu)勢(shì)也各有各的風(fēng)險(xiǎn)，其中股權(quán)類(lèi)信托融資與企業(yè)的銷(xiāo)售緊密相連，如果銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不理想就會(huì)影響股權(quán)的回收，權(quán)債類(lèi)信托融資存在發(fā)生資金鏈斷鏈的情況，甚至還有開(kāi)發(fā)商跑路這種問(wèn)題，而特定資產(chǎn)收益權(quán)信托風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生比較復(fù)雜，剛兌條款是最難處理的一種，這對(duì)雙方信用的考驗(yàn)極大[3]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)信托融資模式問(wèn)題分析

(一)資金運(yùn)用問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求十分大，所以說(shuō)信托融資中資金運(yùn)用問(wèn)題的出現(xiàn)是最致命的。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流和收益的穩(wěn)定性比較低，開(kāi)發(fā)商比較容易出現(xiàn)資金斷鏈的問(wèn)題，這就會(huì)給信托財(cái)產(chǎn)帶來(lái)不安全影響，并直接給信托融資造成不良后果；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資規(guī)模比較大，當(dāng)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)情況較為嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題時(shí)，項(xiàng)目的整體資金會(huì)面臨不良影響，進(jìn)而導(dǎo)致信托融資出現(xiàn)困難[4]。

(二)道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資業(yè)務(wù)運(yùn)行模式并沒(méi)有完全完善，受托人的激勵(lì)機(jī)制、約束機(jī)制等缺乏針對(duì)性，加上信息不對(duì)稱(chēng)等問(wèn)題的疊加，信托公司十分有可能在為了自身利益的情況下對(duì)投資者的利益進(jìn)行一定傷害，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資出現(xiàn)問(wèn)題；第二，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的信托產(chǎn)品計(jì)劃中，有時(shí)會(huì)明確表示債務(wù)政府負(fù)責(zé)，但這并不符合我國(guó)《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，那么最終出現(xiàn)問(wèn)題真正受到影響的還是房地產(chǎn)企業(yè)。與此同時(shí)，信托公司無(wú)法控制政府政策，如果還款資金出現(xiàn)問(wèn)題，信托產(chǎn)品的兌付時(shí)間就會(huì)延時(shí)[5]。

(三)雙重納稅問(wèn)題

有些情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地滿(mǎn)足資金需求，會(huì)考慮使用信托融資手段進(jìn)行資源整合，而對(duì)投資者進(jìn)行分配之后，房地產(chǎn)企業(yè)和投資者雙方都需要納稅，這樣就出現(xiàn)了雙重納稅現(xiàn)象。雙重納稅問(wèn)題的存在，會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)信托運(yùn)營(yíng)效率降低，投資者的收益和房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資都會(huì)受到不同程度的不良影響[6]。

(四)專(zhuān)業(yè)人才的缺失

房地產(chǎn)企業(yè)信托融資模式的應(yīng)用，要求企業(yè)具備專(zhuān)業(yè)的人才，并且需要充分掌握銀行投資、財(cái)務(wù)管理、法律法規(guī)等相關(guān)知識(shí)與技能，同時(shí)要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有更多的把握，這就將就業(yè)門(mén)檻直接性拉高，讓很多求職者望而卻步。就目前來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)對(duì)這種復(fù)合型人才十分缺失，雖然沒(méi)有阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺乏動(dòng)力和支撐。

四、促進(jìn)解決房地產(chǎn)企業(yè)信托融資模式問(wèn)題的有效策略

(一)強(qiáng)化監(jiān)管

針對(duì)眼下房地產(chǎn)企業(yè)信托融資模式運(yùn)行存在的問(wèn)題，首先加強(qiáng)對(duì)這一方面業(yè)務(wù)的監(jiān)管十分重要。要想有效防范信托融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)信托與融資形式的轉(zhuǎn)變及時(shí)完善監(jiān)管機(jī)制，針對(duì)信托融資的特殊性和復(fù)雜性專(zhuān)門(mén)構(gòu)建管控制度與治理結(jié)構(gòu)，從官方的角度予以約束。信托人的監(jiān)管也要提高重視度，需要嚴(yán)格考核其資質(zhì)，審查資格證書(shū)等有效證件，即將離職的高級(jí)信托管理人也需要展開(kāi)審計(jì)調(diào)查。此外，可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)組建信托領(lǐng)導(dǎo)小組，用專(zhuān)項(xiàng)治理的形式增強(qiáng)監(jiān)管更高效。

(二)企業(yè)加強(qiáng)審查能力

我國(guó)銀保監(jiān)會(huì)曾發(fā)布《關(guān)于展開(kāi)“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，自此之后對(duì)多家信托公司進(jìn)行了嚴(yán)格的調(diào)查，嚴(yán)厲打擊多項(xiàng)違規(guī)操作行為，包括資金挪用、違規(guī)投資等。這些問(wèn)題出現(xiàn)在信托公司，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎并不知道自己背后資金的具體流向，這也提醒了眾多房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在信托融資之前做好審查工作，提高自身的業(yè)務(wù)審查能力，從而避免在信托融資過(guò)程中出現(xiàn)此類(lèi)違規(guī)現(xiàn)象，保障信托融資運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性和可靠性。

(三)提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力

對(duì)于企業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)防范能力的高低在某種程度上決定著企業(yè)的綜合實(shí)力。房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力自然不容小覷，但信托融資所依靠的并不是房地產(chǎn)企業(yè)本身，還有信托公司、投資人等，這其中所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)因子復(fù)雜而又多樣。所以說(shuō)為了有效防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持續(xù)提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，針對(duì)不同角度可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)提前做好預(yù)警，或者遵循邊際收益原則，采取保本風(fēng)險(xiǎn)防范措施，從而保障信托融資模式運(yùn)行的穩(wěn)定，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供動(dòng)力。

(四)加快培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人才

針對(duì)上文中提到的人才短缺這一問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展進(jìn)程中應(yīng)當(dāng)未雨綢繆自主培養(yǎng)相關(guān)人才，為以后業(yè)務(wù)的發(fā)展和項(xiàng)目的實(shí)施提前做好準(zhǔn)備?；蛘叻康禺a(chǎn)企業(yè)可以與相關(guān)教育部門(mén)、高校等達(dá)成合作，用校企合作的方式培養(yǎng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人才并為其提供工作機(jī)會(huì)，從而既促進(jìn)解決企業(yè)用人問(wèn)題，也促進(jìn)解決人才就業(yè)問(wèn)題，推動(dòng)信托融資發(fā)展更完善的同時(shí)，在一定程度上健全社會(huì)就業(yè)結(jié)構(gòu)。

五、結(jié)語(yǔ)

總而言之，面對(duì)我國(guó)嚴(yán)格監(jiān)管政策的不斷貫徹落實(shí)，信托行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的推進(jìn)，雙方都要嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定、規(guī)范展開(kāi)工作與業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托融資模式問(wèn)題出現(xiàn)在多方面，持續(xù)強(qiáng)化監(jiān)管、企業(yè)自身加強(qiáng)審查能力、提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力、加快培養(yǎng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人才等措施，可有效促進(jìn)解決信托融資有關(guān)問(wèn)題，幫助企業(yè)增強(qiáng)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)領(lǐng)域在未來(lái)發(fā)展過(guò)程中，各企業(yè)還是要保持敏銳的嗅覺(jué)和發(fā)展的眼光，以便于及時(shí)察覺(jué)融資風(fēng)險(xiǎn)和抓住發(fā)展機(jī)遇，保障自身發(fā)展的穩(wěn)定性與可持續(xù)性?！?/p>