淺析商業(yè)地產財務在房屋租賃合同管理中的作用

何 慧 陜西秦安萬通置業(yè)有限公司

一、商業(yè)地產財務部門在合同簽訂中的重要作用

(一)對租金水平的管理

企業(yè)在簽訂商鋪租賃合同前，對整個項目有一個宏觀的租金收益目標，設計部及招商部門提交的整個項目的鋪位劃分圖，根據收益目標及鋪位面積大小、樓層所處位置、業(yè)態(tài)、對每一個鋪位租金水平進行預定價，財務部門對整個鋪位的定價會同招商部門進行計算審核，確定整個項目的預租租金。審核招商部門在后期招商工作中對商鋪租金的定價的合理性，從而防范招商人員人為調節(jié)租金水平，將租金控制在預租金額范圍內。在企業(yè)內部起到事前監(jiān)督作用，避免出現(xiàn)租金與經營品牌的知名度、面積大小、租期長短出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象，有效防范營運風險，提升整個商業(yè)地產項目的營運能力。

(二)承租人主體資格的管理

商業(yè)地產房屋租賃合同不同于其他銷售產品的合同,其租期跨期長、總額大、可變性較高，企業(yè)在簽訂合同前首先要審查承租人所經營的品牌其是否有代理授權，主體經營資格是否合法，要嚴查承租人的身份、資質、行業(yè)履約能力、并留有相關材料。若承租人為法人，應提供法人營業(yè)執(zhí)照并加蓋公章，若承租人為自然人，應提供公民身份證及聯(lián)系方式，特殊行業(yè)是否具有經營許可證。若承租人對原經營品牌變更，應再次審核其新品牌是否對其有授權資質；若承租人對主體資格進行變更，也應再次審核其變更后的承租人是否具備原品牌的授權。防止承租人不具備經營資格，能有效規(guī)避企業(yè)經營風險。

(三)鋪位管理

商業(yè)地產房屋租賃合同對鋪位的管理也相當重要，要明確每一鋪位的具體位置、面積大小、對面積的誤差率控制±3%合理范圍以內。每一鋪位經營的業(yè)態(tài)及品牌，要求招商部門根據項目確定的鋪位平面圖在財務部門備案，為后期招商工作的順利進行做好輔助工作。營運期因其他原因對鋪位的調整及業(yè)態(tài)的變更做到有據可依，從而在管理上避免出現(xiàn)漏洞，且符合內控要求。

(四)稅收管理

稅費對商業(yè)地產企業(yè)來說是一項重大支出，合同如何簽訂及合同條款如何約定租金的收取對稅收影響較大，尤其是房產稅。項目招商前招商部門與客戶進行談判時，為了吸引一些具有影響力的知名品牌承租人入住項目，提升項目知名度及人氣，往往會承諾承租人在一定的租期內給與其免租期，承租人也會以裝修、新項目經營等為由提出免租期優(yōu)惠條件。這就需要招商部門同財務部門及時溝通涉稅問題及約定合同條款中約定租金的收款方式。房屋租賃合同中的房產稅稅負占商業(yè)地產總稅負比例較高，房產稅有從價和從租兩種計征方式，對于有免租期的房產稅，根據財稅〔2010〕121號，第二條關于出租房產免收租賃期間的房產稅問題規(guī)定，免租期間的房產稅由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。因此招商人員應及時同財務人員溝通商務條款，財務部門結合財務知識，提請法律和招商部門盡量避免在實際簽訂合同中出現(xiàn)“免租期”字樣，可以將一年內實際收取的總租金均攤至每月租金中，這樣既減輕公司稅負，客戶也享受到了優(yōu)惠，為企業(yè)帶來充裕的現(xiàn)金流，現(xiàn)金流是企業(yè)發(fā)展的基礎，做好經營過程中的現(xiàn)金流管理，提高現(xiàn)金周轉率，可為企業(yè)帶來更高的商業(yè)價值。

發(fā)票的管理在合同簽訂條款中有著極其重要的作用。商鋪租賃合同包含租金和物業(yè)費兩部分，其適用的稅率不同，租金收入稅率為9%，物業(yè)費稅率6%，應在合同中提前約定。對承租人主體資格不同提供相應的增值稅發(fā)票，承租人是一般納稅人，合同可以約定開具增值稅專用發(fā)票。因此招商人員應及時同財務部溝通，明確約定發(fā)票管理，防范稅收風險的發(fā)生。由此可見當財務人員在合同管理中參與業(yè)務活動，將財務理論與業(yè)務活動融合一起，能有效預警財務風險和防范經營風險，滿足企業(yè)經營管理需要。

(五)租金收取方式的約定

商業(yè)地產租賃合同在洽談中一般有3種租金收取方式：

一是純固定租金，即承租人每期按約定租金單價交納固定租金，根據租期年限確定租金遞增率及結算方式，對固定租金的收取時間可以有固定結算日，方便財務管理核算。

二是提成租金，即承租人每期交納的租金為其營業(yè)額與提成比例相乘計算，其結算方式為月結，次月的某一日為結算日，根據租戶提供上一月的營業(yè)額及比例計算出應交納的租金。

三是提成租金和固定租金兩者取其高，此種方式可要求承租人定期提供財務報表或雙方定期核對賬務，并對承租人的營業(yè)額的真實性做出嚴格的違約責任。結算日固定租賃部分同純固定租賃結算方式，提成部分租金的結算方式的計算同提成租金的結算方式，兩者進行比較，若提成租金大于固定租金，則承租方需補差額部分租金，若提成租金小于固定租金，則按固定租金收取，無需退差。

財務參與合同收款條款的制定，有利于合同中應收款項的落實到位，通過合同約定結算日收取租金、物業(yè)費、保證金，定期對已簽訂的合同進行跟蹤及時做好應收款項的回收，履行合同權利及義務，維護企業(yè)利益，從而使企業(yè)的經濟效益目標得以實現(xiàn)。

(六)數(shù)據采集管理

現(xiàn)行地產行業(yè)在簽訂房屋租賃合同中對租金的收取有三種方式：固定租金、提成租金、保底與提成孰高，在合同簽訂時應明確約定數(shù)據采集的方法，財務部門根據租戶流水精準把握銷售數(shù)據，為業(yè)務部門提供場內顧客、租戶及業(yè)態(tài)組合的數(shù)據，使得業(yè)務部門根據大數(shù)據做出合理性分析及判斷，使企業(yè)不但可以獲取更高的租金收入，也可以在未來招商洽談過程中更具說服力。因此在業(yè)務談判與擬寫合同階段，財務部門的參與管理能夠對談判條件與合同要素可能導致的財務結果，進行專業(yè)判斷并予以提示，使合同能有效執(zhí)行下去，讓資源體現(xiàn)出最大價值。當財務人員在合同管理中參與業(yè)務活動，將業(yè)務活動與財務理論知識融合一起，能夠有效預警財務風險和防范經營風險，滿足企業(yè)管理需要。

(七)保證金管理

財務人員在管理合同中及時梳理各商戶的租金收取情況，收取適當比例的履約保證金、質量保證金。合同中應當就此內容進行約定，出租方應要求承租方繳納保證金，并在承租方退場后一定期間內無投訴及產品質量問題方予以退還。如在經營過程中出現(xiàn)產品質量問題，導致出租方因此承擔賠償責任，承租方應對此向出租方與予以賠償。防范在經營過程中因承租方欠付租金或消費者對承租人提供的商品或服務投訴、索賠，減少合同履行帶來的風險，將風險控制最低。

二、商業(yè)地產財務部門在合同管理執(zhí)行過程的作用

合同是經濟交往活動中的重要工具。對于商業(yè)地產企業(yè)來講，每一份房屋租賃合同的租賃面積、起租日、租賃水平、租金收取方式、承租人經營的品牌，都需財務部門針對每一承租人的合同條件及合同約定的收款方式計算租金及物業(yè)費，在合同履約環(huán)節(jié)財務管理就顯得尤為重要，財務部門根據合同條款，把控收款環(huán)節(jié)，建立每一租戶的收款臺賬，督促招商營運部門提醒租戶在合同約定收款時段繳納款項。做好租金的收取工作，可以使得企業(yè)的利潤獲取目標得到更好的實現(xiàn)。

三、合同檔案管理

(一)對于房屋租賃合同，財務部應專人管理，根據合同內容建立合同臺賬，進行合同重要信息記錄，對承租人信息、合同名稱、合同編號、合同簽訂時間、經營品牌、鋪位號、樓層、租賃起始日，合同屆滿日、應收租金金額和租金的收取時間節(jié)點進行有效管理。同時對合同的履約保證金、物業(yè)服務費保證金、質保金、累計收款、發(fā)票開具情況等重要信息做好記錄。對承租人應交未交的情況及時會同招商營運部門催繳，并對違約問題進行備案，有效規(guī)避合同風險。

(二)財務部門應對合同進行分類歸檔管理，根據重要性原則對租賃面積較大的主力店、次主力店及餐飲類、零售類、兒童類不同的業(yè)態(tài)且知名度較高且重要租戶合同單獨或分類進行管理。對于租戶的租金收取方式不同分類進行歸檔管理。定期對租戶的履約能力、經營能力等方面進行分析，為招商營運部門提供有用信息。通過對這些信息的整合，能夠對于合同的執(zhí)行過程起到監(jiān)督作用，在合同管理過程中，對具有財務問題的合同，在前期審核過程中，要形成良好的防控意識，并不斷優(yōu)化應對防控機制，充分突出財務于合同管理方面的關鍵意義、科學預防風險，為企業(yè)長期發(fā)展提供一定保障。

(三)對個別合同有補充協(xié)議如：品牌的變更、承租人的變更、租賃面積的減少、合同的解除等都應做好檔案管理，保證整個合同管理工作質量。做好合同變更和索賠工作，防范租賃糾紛，創(chuàng)建和諧社會。

四、結語

綜上所述，商業(yè)地產中房屋租賃合同管理與財務管理緊密相連，是財務管理的重要環(huán)節(jié)。財務部門針對不同租金收取方式的合同采取不同的審核和監(jiān)督機制，在合同管理中進行事前、事中、事后的風險制度控制，能夠使得企業(yè)在合同管理這一過程中降低風險，增強效益，只有這樣才可以合理規(guī)避合同風險，實現(xiàn)企業(yè)經營目標，不斷提高經營管理水平，為企業(yè)發(fā)展提供保障?！?/p>