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    房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量分析及管控

    2021-11-23 14:41:42韓仲芳阜豐集團
    現(xiàn)代經(jīng)濟信息 2021年22期
    關(guān)鍵詞:現(xiàn)金流量現(xiàn)金流管理制度

    韓仲芳 阜豐集團

    一、引言

    目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還處在機遇與挑戰(zhàn)并存的階段,為了進一步擴大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模,提升企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的市場競爭力,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始對企業(yè)現(xiàn)金流量進行管控,從資金角度上對企業(yè)的經(jīng)營管理和項目開展進行協(xié)調(diào)性管理?,F(xiàn)金流對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和建設而言是至關(guān)重要的,也是貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)所有項目進展的關(guān)鍵性因素。近年來,我國出臺了一系列政策對樓市進行調(diào)控,對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管也越發(fā)嚴苛,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各類經(jīng)營風險也在不斷的攀升,再加上房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的匱乏,企業(yè)面臨著融資困難的問題,因此企業(yè)需要把控好項目開工的進度,加強對資金的管控和資金回籠,環(huán)緩解企業(yè)的資金壓力。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理現(xiàn)狀成因分析

    (一)企業(yè)現(xiàn)金流量管理尚未提高到戰(zhàn)略層次

    很多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中還是將利潤導向作為企業(yè)經(jīng)營管理的第一法則,企業(yè)開展的一系列的經(jīng)營活動以及房產(chǎn)項目開展都是圍繞著利潤進行,包括企業(yè)進行的績效考核和評價體系的建設。而現(xiàn)金流量在這方面起到的作用是微乎其微的,在企業(yè)實際經(jīng)營管理過程中還出現(xiàn)了一定的滯后性。部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理非?;靵y,現(xiàn)金流靈活性比較差,在項目進行過程中常常會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況發(fā)現(xiàn)。在面臨資金枯竭時,房地產(chǎn)企業(yè)才會開始關(guān)注到現(xiàn)金流的情況。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流量的管理缺乏戰(zhàn)略性,籌集資金的行為多是為了應對目前企業(yè)面臨的資金困境,沒有根據(jù)企業(yè)的長期戰(zhàn)略規(guī)劃對企業(yè)資金進行合理化的管控,導致了企業(yè)的資金安排和戰(zhàn)略發(fā)展出現(xiàn)差異。比如,某些房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資困難,因此企業(yè)開始將大量的資源都投入到了融資工作和預算管理中,忽略了企業(yè)的周期性管理。如果企業(yè)一直陷入這種盲目的投入和資源分配,沒有跟隨著企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展,那么企業(yè)制定的一系列資源分配和努力最終呈現(xiàn)的效果也是不佳的。

    (二)企業(yè)現(xiàn)金流預算體系建設不夠完善

    預算管理是目前我國企業(yè)管理中非常重要的項目,不管是國有企業(yè)還是民營企業(yè)都開始通過預算管理的模式來加強對企業(yè)財務、資金的管控。但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)中還缺乏對現(xiàn)金流的預算管理,在預算管理體系的建設上不夠完善,導致了房地產(chǎn)企業(yè)在資金分配上缺乏合理性,無法真正體現(xiàn)出企業(yè)的價值和經(jīng)營管理能力。預算管理是企業(yè)現(xiàn)金流管理的前提條件,健全、合理的預算管理體系可以進一步促進企業(yè)的現(xiàn)金流管理,企業(yè)編制現(xiàn)金流的預算管理體系的優(yōu)劣也可以直接反映出企業(yè)的資金管理能力。很多中小型的房地產(chǎn)企業(yè)在預算管理體系建設上不夠完善,參考同行業(yè)中比較成功的案例,但是缺乏對該體系的理解,只是生搬硬套制度,沒有融入企業(yè)實際的發(fā)展經(jīng)驗,不僅沒有取得好的結(jié)果,反而浪費了企業(yè)的人力物力。房地產(chǎn)行業(yè)和一般的行業(yè)不同,其行業(yè)本身的現(xiàn)金流特性非常強,而且企業(yè)規(guī)模一般比較大,開展的項目較多,并且很多項目都分布在全國各地,因此不同項目面臨的情況和資金條件也是不同的,如果一味的參考企業(yè)公司的建設模版,那么可能無法達到預期的效果。

    (三)現(xiàn)金流管理制度不完善,缺乏風險管理機制

    目前我國房地產(chǎn)企業(yè)開始注重對現(xiàn)金流的管控,但是從企業(yè)的現(xiàn)金流管理制度建設來看,還缺乏合理性,很多制度的細節(jié)問題處理得不夠精細化,沒有針對企業(yè)獨特的新現(xiàn)金流管理模式進行針對性的管理,不管是制度建設還是實施都還處于初級階段,對現(xiàn)金流的管控也是事后分析,沒有在事前對現(xiàn)金流的表現(xiàn)進行預測,也沒有在事中階段進行監(jiān)督管控,預算的執(zhí)行比較隨意,沒有嚴格按照預算的流程來進行。很多房地產(chǎn)企業(yè)目前使用的現(xiàn)金流管理制度都是偏于傳統(tǒng)的管理制度,沒有根據(jù)現(xiàn)代社會的發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展水平進行調(diào)整,導致了企業(yè)目前執(zhí)行的資金管理制度和社會經(jīng)濟的發(fā)展以及企業(yè)的實際經(jīng)營情況都是不適配的。并且很多企業(yè)在風險管理機制上不夠完善,企業(yè)現(xiàn)金流面臨的風險是非常大的,直接關(guān)系到企業(yè)的正常經(jīng)營和發(fā)展。

    (四)房地產(chǎn)項目開發(fā)節(jié)奏安排缺乏合理性

    房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和我國民生建設是息息相關(guān)的,房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點就是項目開發(fā)周期較長,項目投入資金較大,因此房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模一般都是比較大的,部分規(guī)模較小的中小企業(yè)在資金管理和建設上相較于大型的房地產(chǎn)企業(yè)而言差距較大,企業(yè)資金也相對匱乏,融資渠道比較單一,并且對著國家對銀行資金監(jiān)管的縮緊,房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得更加困難了。如果企業(yè)面臨多個項目通過開工,對企業(yè)的資金要求是非常大的,除了資金量上的需求,還有對資金把控和分配的需求,需要根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流的情況對項目開發(fā)的進程作出合理的安排,避免因為項目安排不合理,導致企業(yè)資金安排困難,項目也無法順利的進行。比如在多個項目需要同時運作時,企業(yè)需要提前了解各個項目的預估執(zhí)行情況,從公司的角度出發(fā),統(tǒng)一安排資金,把控好企業(yè)現(xiàn)存現(xiàn)金流以及后期的籌融資情況,避免出現(xiàn)資金壓力。在項目完成后期,大量的資金流會重新流入企業(yè),在這個資金回流的空檔可以為企業(yè)帶來可觀的收益,但是如果沒有好的投資項目,這個階段的資金利用率也會下降,對企業(yè)資金管理而言也是損失。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的控制措施

    (一)加強企業(yè)現(xiàn)金流量戰(zhàn)略周期性管理

    目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)迎來了新的高峰,企業(yè)需要進一步加強對現(xiàn)金流的管控,從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的角度上優(yōu)化現(xiàn)金流管理。以下將從企業(yè)發(fā)展的三個階段進行分析:第一,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初期。該階段企業(yè)面臨的主要問題就是企業(yè)投資活動頻繁,企業(yè)主要是通過權(quán)益進行融資,需要權(quán)衡該過程中可能出現(xiàn)的資金風險,拓寬融資渠道,提前做好后期的財務規(guī)劃和資金管理;第二,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的成熟期。該階段企業(yè)面臨的主要問題就是市場趨于飽和,市場競爭越漸激烈,企業(yè)成本越來越穩(wěn)定也越來越透明化,現(xiàn)金流比較穩(wěn)定和充足;第三,房地產(chǎn)企業(yè)開始進入衰退期。該階段企業(yè)的銷售額在逐步的下降,由于市場的透明化,企業(yè)成本和銷售價格也越漸透明化,現(xiàn)金流量流入開始大幅度減少,企業(yè)凈利潤開始下降,無法滿足企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營和發(fā)展。在不同的發(fā)展階段,企業(yè)執(zhí)行的現(xiàn)金流管理模式也是不同的,因此企業(yè)需要從戰(zhàn)略發(fā)展的角度加強對現(xiàn)金流的管理。

    (二)完善現(xiàn)金流預算體系,建立適合的預算模式

    目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進入了新階段,企業(yè)加強了對現(xiàn)金流量的管理,期望通過建立完善的現(xiàn)金流量管理體系以及建立科學、合理的預算管理模式,提升對資金的管理效率??梢詮囊韵聝蓚€方面進行優(yōu)化:第一,加強對項目現(xiàn)金流的管控。項目與企業(yè)現(xiàn)金流的關(guān)系是非常密切的,因此在確定項目涉及的現(xiàn)金流問題時,需要對項目進行全方位的了解,包括項目開展的事前階段資金安排,事中項目資金跟蹤,事后項目回籠及資金分析等;第二,房地產(chǎn)企業(yè)本身的現(xiàn)金流。這個角度主要是從企業(yè)開展的多個項目進行整體性分析,從全面的角度出發(fā),綜合考慮多個項目以及企業(yè)正常經(jīng)營管理所需的現(xiàn)金流。

    (三)健全現(xiàn)金流管理制度,建立風險預警機制

    目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理上還不夠健全,很多企業(yè)所執(zhí)行的現(xiàn)金流管理制度還是傳統(tǒng)的管理制度,沒有根據(jù)企業(yè)發(fā)展和社會經(jīng)濟的發(fā)展進行改革和創(chuàng)新,因此在執(zhí)行傳統(tǒng)管理制度的過程中就出現(xiàn)了一系列的不適配,導致現(xiàn)金流管理不夠合理,企業(yè)也面臨著資金風險。因此可以從以下三個方面進行優(yōu)化:第一,建立完善的現(xiàn)金流管理模式。從管理制度上出發(fā)進行優(yōu)化,是目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化現(xiàn)金流管理的關(guān)鍵,通過建設科學、合理的現(xiàn)金流管理模式,可以進一步掌握現(xiàn)金的流入和流出情況,從而展開一系列精細化管理措施。從內(nèi)部控制入手,加上內(nèi)部審計的監(jiān)督管理,對企業(yè)現(xiàn)金流做到無死角監(jiān)督管理,以此來確保企業(yè)資金的安全性;第二,加強對現(xiàn)金流使用情況的監(jiān)督管理和追蹤。從現(xiàn)金流的運轉(zhuǎn)可以反映出企業(yè)的真實經(jīng)營管理狀況,企業(yè)可以就該階段中加強對資金的管控,及時發(fā)現(xiàn)其中存在的問題并解決,建立科學合理的績效考核制度;第三,建立風險預警管理體系。從風險因素上分析,企業(yè)現(xiàn)金流面臨的風險是非常大的,因此需要建立風險預警模式,通過具體的指標對風險進行把控,一旦企業(yè)現(xiàn)金流發(fā)生異常,及時進行風險預警,幫助企業(yè)進行風險分析,判斷原因并進行有效的解決,提升企業(yè)現(xiàn)金流的抗風險能力,保證企業(yè)能夠正常的運行,提升資金使用效率。

    (四)合理安排項目開工時間,把控項目開展進度

    房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流分析和管控都必須跟企業(yè)開展的項目結(jié)合起來分析,從預算角度出發(fā),體現(xiàn)企業(yè)整體的現(xiàn)金流情況,從而把控好現(xiàn)金流的趨勢和項目的開發(fā)進度。除了要嚴格把控資金流向項目開展的合理性,還要對項目完結(jié)后資金流入進行管控,在資金回籠期間尋找合適的投資項目,為企業(yè)帶來更多的投資收益,提升資金的使用效率,以此來控制企業(yè)的成本管理,避免因為高成本低收益給企業(yè)帶來負利潤,充分利用好資金的回轉(zhuǎn)周期提升現(xiàn)金流的靈活性,也提升了對項目的管理。目前企業(yè)融資渠道匱乏,很多企業(yè)都是通過銀行進行融資,企業(yè)要降低對融資的依賴性,加強對企業(yè)現(xiàn)金流的合理安排,提升資金與項目的融合性,讓企業(yè)的現(xiàn)金流滾動起來。

    四、結(jié)語

    房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析管理對企業(yè)的發(fā)展有著積極的促進作用,也是企業(yè)保持市場競爭力和核心發(fā)展力的重要趨向。為了進一步優(yōu)化企業(yè)的現(xiàn)金流分析和管理,需要從現(xiàn)金流戰(zhàn)略性安排、預算管理體系建設、建立有效的風險預警管理機制、優(yōu)化現(xiàn)金流管理制度以及加強對項目的開展進度等方面對現(xiàn)金流進行優(yōu)化,提升資金使用效率,實現(xiàn)合理化資源配置?!?/p>

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