地鐵車站建設(shè)結(jié)合物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)初探

王 勍 西安市軌道交通集團(tuán)有限公司土地拓展部

在我國城市軌道交通建設(shè)過程中，地鐵建設(shè)需要投入大量的資金，建設(shè)的周期較長，而且作為一項(xiàng)公益性項(xiàng)目，還需要在建設(shè)過程中以低廉的價(jià)格提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。除此之外，地鐵每年還需要花費(fèi)大量的資金來進(jìn)行維修保養(yǎng)。所以，對(duì)于地鐵運(yùn)營而言，幾乎不存在任何盈利，大多數(shù)情況都需要政府的財(cái)政補(bǔ)貼。因此，如果對(duì)傳統(tǒng)的運(yùn)營思路進(jìn)行改變，利用地鐵龐大客流量的優(yōu)勢(shì)，將其轉(zhuǎn)換為有價(jià)值的“客流”，那么就能夠使地鐵建設(shè)擺脫當(dāng)前的困境，其中在地鐵車站建設(shè)融入物業(yè)開發(fā)是一種效果十分顯著的方式。

我國香港地區(qū)是目前世界范圍內(nèi)唯一實(shí)現(xiàn)盈利的地鐵建設(shè)，通過對(duì)沿線地產(chǎn)和物業(yè)站點(diǎn)的開發(fā)，對(duì)地鐵本身的日常運(yùn)營給予了很大支持。由此可見，其成功之處就在于將地鐵建設(shè)與物業(yè)開發(fā)緊緊聯(lián)系在了一起，形成了共贏發(fā)展的局面。而一般的地鐵在建設(shè)完畢之后，開發(fā)商都會(huì)爭先恐后地?fù)寠Z周邊地區(qū)的土地資源，通過開發(fā)各種商業(yè)建設(shè)來獲取利益，導(dǎo)致地鐵運(yùn)營并未從中獲得任何利益。

一、地鐵車站建設(shè)與物業(yè)開發(fā)相結(jié)合的類型

從物業(yè)開發(fā)和地鐵站點(diǎn)的空間位置分析來看，可以將二者相結(jié)合的形式分成兩種類型，分別為站內(nèi)物業(yè)和站外物業(yè)。

(一)站內(nèi)物業(yè)開發(fā)

站內(nèi)物業(yè)開發(fā)指的就是利用地鐵車站廳層富余的面積來開發(fā)商鋪，或者在交通樞紐開發(fā)地鐵商業(yè)街等等，這些都可以根據(jù)城市地鐵站的實(shí)際情況來定。存在于車站內(nèi)的商鋪可以有銀行、報(bào)社以及服裝飾品商店，這些商店要始終保持為乘客提供便捷服務(wù)的形態(tài)[1]。由于地鐵車站內(nèi)的店鋪十分靈活，與地鐵的風(fēng)格能夠形成對(duì)比，所以也為地鐵車站帶來了良好的可識(shí)別性，對(duì)地鐵車站室內(nèi)的空間資源進(jìn)行了優(yōu)化，使行人行走在地下時(shí)擺脫了哪種沉悶壓抑的感覺。

(二)站外物業(yè)開發(fā)

站外物業(yè)開發(fā)的主要形式有，在地鐵車站上方開發(fā)物業(yè)以及車站周邊環(huán)境開發(fā)物業(yè)。能夠進(jìn)行物業(yè)開發(fā)的區(qū)域主要集中在地鐵車站的上部和周邊地段，物業(yè)的形態(tài)主要以住宅、商業(yè)街以及大型商業(yè)綜合體的形式與地鐵站建設(shè)相結(jié)合。在地鐵車站上部開發(fā)物業(yè)的成本較低，并且產(chǎn)權(quán)分明，建設(shè)起來也十分簡單。與此同時(shí)，在地鐵站點(diǎn)上方開發(fā)物業(yè)還能夠具有良好的可達(dá)性，與周邊物業(yè)相比具有很大的優(yōu)勢(shì)，這種模式正在逐漸變成地鐵車站綜合開發(fā)的常見方案之一。而地鐵車站周邊物業(yè)的開發(fā)相對(duì)難度較大，產(chǎn)權(quán)方面的劃分十分模糊，此現(xiàn)狀導(dǎo)致了在建設(shè)過程中很難進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通，這時(shí)還需要當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)設(shè)計(jì)單位介入來明確各自的產(chǎn)權(quán)義務(wù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)共贏發(fā)展的局面[2]。

二、地鐵車站建設(shè)與物業(yè)開發(fā)相結(jié)合的重要意義

(一)補(bǔ)貼地鐵建設(shè)資金

在城市地鐵建設(shè)過程中，往往需要耗費(fèi)大量的資金，為了能夠確保地鐵建設(shè)能夠長期運(yùn)行并且能夠在后期運(yùn)營過程中收回建設(shè)過程中所投入的成本，資金的籌備就顯得十分重要。眾所周知，一旦施工項(xiàng)目建設(shè)導(dǎo)致企業(yè)受到虧損，那么就會(huì)為后續(xù)地鐵建設(shè)帶來十分沉重的資金壓力。在一條地鐵路線修建完畢開通之后，相關(guān)人員還會(huì)利用有效措施來確保周邊地區(qū)的繁榮發(fā)展，形成較為繁榮的地區(qū)，推動(dòng)相關(guān)物業(yè)能夠快速發(fā)展，并且凸顯出沿線土地的價(jià)值。相反，如果沿線土地價(jià)值有所增加，那么也會(huì)促進(jìn)地鐵周邊物業(yè)的快速發(fā)展。地鐵營業(yè)企業(yè)可以利用優(yōu)化結(jié)合模式將物業(yè)開發(fā)和地鐵車站建設(shè)充分結(jié)合在一起，將二者相結(jié)合的優(yōu)勢(shì)充分體現(xiàn)出來，并分享地鐵實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益，形成互補(bǔ)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，這樣就能夠通過物業(yè)開發(fā)所帶來的利潤不缺地鐵建設(shè)資金不足的問題，同時(shí)還能夠?yàn)檎疁p輕一部分負(fù)擔(dān)，確保地鐵運(yùn)營建設(shè)能夠形成一個(gè)良性循環(huán)發(fā)展。

(二)加快城市發(fā)展速度

在地鐵車站建設(shè)和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合過程中，可以對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行綜合開發(fā)，合理利用現(xiàn)有的土地資源，確保城市空間能夠合理增長，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源集成化應(yīng)用[3]。同時(shí)，城市地鐵建設(shè)的發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)物業(yè)發(fā)展，在城市地鐵車站與物業(yè)開發(fā)相結(jié)合過程中，可以加快城市交通現(xiàn)代化發(fā)展，使房地產(chǎn)、商業(yè)能夠快速發(fā)展，尤其是在人口較多的地區(qū)，可以實(shí)行地鐵與物業(yè)相結(jié)合的發(fā)展模式，緩解地面交通的通行壓力，同時(shí)通過帶動(dòng)房地產(chǎn)興盛還能夠有效降低商品房的壓力。此外，以往一些地理位置不優(yōu)越的地區(qū)也會(huì)在地鐵站建設(shè)下體現(xiàn)出良好的利用價(jià)值，這樣就能夠確保城市結(jié)構(gòu)發(fā)展能夠?qū)崿F(xiàn)系統(tǒng)化。從整體來看，物業(yè)開發(fā)與地鐵車站相結(jié)合的發(fā)展模式，在帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，還能夠?yàn)槌鞘凶⑷牖盍Α?/p>

(三)加強(qiáng)客流量互補(bǔ)

地鐵周邊的物業(yè)開發(fā)能夠有效提高周邊寫字樓、酒店等商業(yè)設(shè)施的經(jīng)濟(jì)效益，吸引各種生活、文化娛樂等設(shè)施，進(jìn)而為地鐵站帶來較大的客流量，使地鐵線路的運(yùn)行效率能夠明顯提高，加快地鐵建設(shè)的快速發(fā)展。同時(shí)，地鐵由于自身規(guī)模龐大的人流量能夠?yàn)橹苓呂飿I(yè)帶來豐富的客流量，將二者相結(jié)合能夠形成互補(bǔ)性和連動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)共贏發(fā)展。

(四)優(yōu)化城市景觀

城市地鐵的出入口通常都會(huì)分布于道路的紅線之外，較大的人流量能夠帶來一定的視覺干擾，對(duì)城市景觀造成干擾。與物業(yè)開發(fā)相結(jié)合能夠有效減少由于土地占有對(duì)城市景觀的影響，進(jìn)而起到美化城市景觀的作用[4]。

三、車站建設(shè)與物業(yè)開發(fā)相結(jié)合的設(shè)計(jì)模式

(一)以地鐵運(yùn)營企業(yè)為主導(dǎo)的設(shè)計(jì)模式

通過自行組織開發(fā)的模式在地鐵上部開發(fā)物業(yè)，具有十分突出的優(yōu)勢(shì)。在具體建設(shè)之前，地鐵運(yùn)營企業(yè)可以提前進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，從全面系統(tǒng)來進(jìn)行設(shè)計(jì)，通過以地鐵為主導(dǎo)的建設(shè)在促進(jìn)物業(yè)發(fā)展建設(shè)，結(jié)合具體情況，制定出能夠推動(dòng)城市現(xiàn)代化發(fā)展的地鐵站設(shè)計(jì)方案。位于地域之內(nèi)的地鐵站主體，可以在其上部進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，處于地下的地鐵車站主體，可以利用出入口以及風(fēng)亭等設(shè)施來開發(fā)物業(yè)。以上每一種建議，都能夠拉近地鐵和物業(yè)之間的距離，并且由運(yùn)營公司后期統(tǒng)一進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，確保建設(shè)方案能夠?qū)崿F(xiàn)最大利益。

(二)利用地鐵建設(shè)帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)開發(fā)

地鐵建設(shè)對(duì)沿線地區(qū)所產(chǎn)生的影響具有超前性和實(shí)時(shí)性。伴隨著各種線路的陸續(xù)開設(shè)，商機(jī)也會(huì)不斷涌現(xiàn)出來，在車輛全線通行之后，將會(huì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展[5]。當(dāng)?shù)罔F全部建設(shè)完畢之后，必將會(huì)帶動(dòng)沿線地區(qū)一定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)增殖。例如：香港地鐵在建設(shè)過程中，為了有效填補(bǔ)地鐵建設(shè)運(yùn)營所產(chǎn)生的巨大成本，香港應(yīng)用了地鐵建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)合作的策略，將地鐵車站上部或周圍地區(qū)的土地利用統(tǒng)籌協(xié)議出讓給相應(yīng)的地鐵運(yùn)營企業(yè)，將土地規(guī)劃與地鐵車站建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，地鐵公司只需要按照地鐵建設(shè)時(shí)約定的市場評(píng)估地價(jià)向政府繳納地租，然后利用公開招標(biāo)的方式，了解房地產(chǎn)的開發(fā)商，所有的建造費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)都有房地產(chǎn)開發(fā)商來承擔(dān)，而地鐵可以與其分享一半的利潤，并且，地鐵區(qū)域范圍內(nèi)的商場以及物業(yè)開發(fā)都有地鐵經(jīng)營且來負(fù)責(zé)出租和管理。

(三)地鐵車站建設(shè)與鄰近物業(yè)相關(guān)聯(lián)

當(dāng)?shù)罔F車站周邊具有可開發(fā)性的地下空間和周邊商業(yè)活動(dòng)中心相連通時(shí)，可以取消地鐵車站站廳的兩側(cè)墻體，消除地鐵車站與商場之間的分割，確保地鐵內(nèi)部的非收費(fèi)區(qū)域能夠與商場連通在一起，從整體來看，這是一種十分科學(xué)合理的開發(fā)模式。該模式兼具了商業(yè)和交通功能，地鐵的客流能夠輕松通過商場進(jìn)入到地鐵車站，而客流的短暫停留和通過有為地下空間的開發(fā)帶來了一定的經(jīng)濟(jì)匯報(bào)。通常情況下，商場都是與地鐵站廳連為一體的，從某種角度來看屬于是對(duì)非付費(fèi)區(qū)域的延伸拓展。此外，地鐵站建設(shè)與相鄰物業(yè)相結(jié)合也是地鐵與物業(yè)之間共存發(fā)展的最佳方式，它們彼此之間相互獨(dú)立，不管是在投資還是施工過程，都不會(huì)受另一方的影響。

(四)地鐵站內(nèi)的物業(yè)開發(fā)模式

地鐵站內(nèi)的商業(yè)開發(fā)具體包括非付費(fèi)區(qū)的商鋪、配線站以及地下商業(yè)活動(dòng)中心等等，具體可以根據(jù)地鐵車站的實(shí)際情況來定[6]。一方面，是站廳層的商業(yè)開發(fā)。地鐵車站在建設(shè)過程中由于各種控制因素的影響，導(dǎo)致在環(huán)境中會(huì)出現(xiàn)一部分零碎空間，那么設(shè)計(jì)過程中，就可以充分利用這些空間建設(shè)商鋪、銀行等商業(yè)服務(wù)中心，為乘客能夠帶來一定的便捷性服務(wù)。同時(shí)，商鋪立面十分靈活的風(fēng)格，也與地鐵的整體風(fēng)格呈現(xiàn)出了正比，對(duì)地鐵的內(nèi)部空間進(jìn)行了優(yōu)化。商鋪通常有飾品店、藥店以及飲品店等等，通常情況下不提倡在現(xiàn)場存在一些制作過程味道較重的商鋪，避免對(duì)地鐵環(huán)境內(nèi)部的空氣造成污染。另一方面，可以根據(jù)地鐵在運(yùn)營過程中的實(shí)際需求，在整條線路中配備一定數(shù)量的配線車站，通常在配線上部站廳層通常是一個(gè)比較開闊的空間，十分用于布置商業(yè)店鋪。通常該空間分布于車站公共區(qū)的通道，確保乘客在乘車過程中也不會(huì)耽誤購物。

四、結(jié)語

總而言之，物業(yè)開發(fā)與地鐵站建設(shè)相結(jié)合的規(guī)劃設(shè)計(jì)是當(dāng)前城市現(xiàn)代化發(fā)展的必然需求，在此過程中做好投資規(guī)劃，能夠讓城市在此建設(shè)模式的影響下快速發(fā)展，同時(shí)人們的交通和生活也能獲得更加便捷的服務(wù)。國家交通建設(shè)和物業(yè)的發(fā)展也會(huì)在此影響下不但加快發(fā)展腳步，為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供充足的動(dòng)力。