房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題及優(yōu)化策略

河鋼集團(tuán)邯鄲鋼鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司財(cái)務(wù)部

引言

目前，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)展成本核算工作時(shí)受到內(nèi)外部多種因素的影響，依舊存在一些不足，對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)不良影響。相關(guān)工作人員有必要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的研究，相關(guān)管理者應(yīng)給予成本核算工作足夠的重視，引導(dǎo)企業(yè)長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目在達(dá)到預(yù)期的可使用狀態(tài)過(guò)程中所產(chǎn)生的各類成本及費(fèi)用的總稱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算包括的項(xiàng)目相對(duì)較多，主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。其中土地、土建及設(shè)備費(fèi)用占比較高，高達(dá)80%左右，土地的費(fèi)用非常關(guān)鍵，其成本多少是衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能否順利開(kāi)展及建筑項(xiàng)目預(yù)期收益的關(guān)鍵性指標(biāo)。在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，開(kāi)發(fā)商需要根據(jù)土地面積與容積面積比，對(duì)土地成本進(jìn)行核算，獲得產(chǎn)品單位土地成本，判斷項(xiàng)目可行性；另一成本核算的重要內(nèi)容是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)配套和其他費(fèi)用的支出，受各因素影響，這部分費(fèi)用企業(yè)難以收回，是受外部因素影響較大的一部分成本消耗，進(jìn)行該部分成本核算工作，最大限度地降低這部分成本支出，有助于降低成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益；再一個(gè)成本核算的內(nèi)容則主要是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)籌資成本，受到該行業(yè)投資額較大、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的影響，大部分房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)銀行貸款進(jìn)行融資，承擔(dān)著較高的利息費(fèi)用，面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)該部分成本進(jìn)行準(zhǔn)確核算，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)順利發(fā)展意義重大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題

（一）成本核算對(duì)象劃分不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)一般占地幾十畝、幾百畝、幾千畝等，隸屬成片開(kāi)發(fā)，特別是對(duì)城市住房類的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，往往按“期”進(jìn)行，這就要求企業(yè)根據(jù)開(kāi)發(fā)期數(shù)進(jìn)行成本核算對(duì)象的劃分，不能應(yīng)用整體成本核算的模式，不然則會(huì)較大程度地降低成本核算的準(zhǔn)確度。另外，在進(jìn)行成本核算對(duì)象的劃分時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)、管理上的要求、外部經(jīng)濟(jì)因素、功能的設(shè)計(jì)等多個(gè)方面，比如，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證上注明的土地面積，進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)是進(jìn)行“一次性”或是“多期”開(kāi)發(fā)，可以開(kāi)發(fā)高層住房、別墅、多層及商業(yè)中心等多種產(chǎn)品類型，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的期數(shù)及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類型都會(huì)對(duì)成本核算對(duì)象的劃分產(chǎn)生影響。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)踐過(guò)程中，受房地產(chǎn)項(xiàng)目自身特殊性的影響，加上企業(yè)管理人員對(duì)成本核算對(duì)象分類及定位管理缺乏深層次了解與認(rèn)識(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本核算的對(duì)象也未作出比較明確的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象劃分混亂，存在較大的隨意性，降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)產(chǎn)品成本的準(zhǔn)確度。

（二）成本費(fèi)用的歸集和分配存在較大隨意性

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生很大一部分間接性開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，特別是對(duì)于一些為追求最大化經(jīng)濟(jì)效益而同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)，在進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集與分配上存在較大的不規(guī)范性。比如，市場(chǎng)上一些房地產(chǎn)企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，為了降低成本核算的難度，忽略不同的項(xiàng)目在土地價(jià)格、產(chǎn)品用途、開(kāi)發(fā)周期等方面存在的差異性，對(duì)多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行混合核算，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)際支出和預(yù)算出現(xiàn)較大的偏差。另外，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特殊性的影響，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度等未對(duì)其成本歸集、分配等作出明確規(guī)定，影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用歸集與分配工作的規(guī)范性。比如，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的公共設(shè)施建設(shè)所產(chǎn)生的間接費(fèi)用沒(méi)有作出明確的歸集規(guī)定，會(huì)計(jì)人員在進(jìn)行這部分費(fèi)用成本核算時(shí)受個(gè)人主觀影響較大，費(fèi)用歸集處理存在較大的隨意性，對(duì)于企業(yè)項(xiàng)目成本核算的準(zhǔn)確性易產(chǎn)生不利影響。

（三）成本核算周期欠缺明確性

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一般時(shí)間較長(zhǎng)，從一年到十幾年時(shí)間不等，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行成本核算主要是進(jìn)行項(xiàng)目總成本及產(chǎn)品單位面積成本核算，從而結(jié)算盈余，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)。在成本結(jié)算上應(yīng)依據(jù)生產(chǎn)周期的不同進(jìn)行有效的開(kāi)展，但是現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)在核算周期的確認(rèn)上缺乏明確標(biāo)準(zhǔn)，受各種因素的影響，特別是項(xiàng)目配套設(shè)施久拖不決等導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)竣工決算拖延，違背了會(huì)計(jì)及時(shí)性原則，不利于企業(yè)費(fèi)用與收入合理配比、利潤(rùn)和稅費(fèi)的結(jié)算等。另外，項(xiàng)目竣工決算拖延容易阻礙項(xiàng)目的科學(xué)評(píng)價(jià)，不利后續(xù)工作的開(kāi)展。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程工作開(kāi)展中，施工完成之后便進(jìn)行工程結(jié)算，因具有明確的時(shí)間點(diǎn)，加上工程結(jié)算和工程款項(xiàng)支付直接聯(lián)系，因此工程結(jié)算通常比較及時(shí)，而項(xiàng)目決策拖延時(shí)間往往比較長(zhǎng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷(xiāo)售工作往往會(huì)因配套設(shè)施建設(shè)未完成而受到不良影響，影響項(xiàng)目決算的進(jìn)程。

（四）成本核算工作者綜合素養(yǎng)有待提升

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作相對(duì)復(fù)雜，對(duì)核算工作者的專業(yè)技能、綜合素養(yǎng)等要求更高，加上核算過(guò)程受人員工作習(xí)慣、技能水平、財(cái)會(huì)軟件應(yīng)用能力的影響較大，成本歸集也因人員而有所差異，進(jìn)而使企業(yè)賬務(wù)的處理結(jié)果會(huì)因核算人員個(gè)人因素而出現(xiàn)一定差異，致使會(huì)計(jì)科目及核算結(jié)果出現(xiàn)混亂，影響企業(yè)管理者進(jìn)行決策。比如，對(duì)于多類型產(chǎn)品的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程，會(huì)計(jì)核算人員為提高核算便捷性，往往根據(jù)房屋建筑面積采用成本分?jǐn)偟暮怂惴椒?，?dǎo)致普通住宅成本偏高及別墅核算成本偏低，影響了整個(gè)項(xiàng)目工程核算結(jié)果的準(zhǔn)確性，使其偏離實(shí)際，提升核算工作人員專業(yè)水平十分必要。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算質(zhì)量的策略

（一）明確核算對(duì)象

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)的地點(diǎn)、規(guī)模大小、周期長(zhǎng)短、產(chǎn)品類型、功能設(shè)計(jì)、裝修檔次、施工要求等項(xiàng)目開(kāi)展相關(guān)的各方面因素及管理要求等實(shí)況，進(jìn)行具體的成本核算對(duì)象的確定及細(xì)分。單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以單個(gè)獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或者施工圖預(yù)算的每一個(gè)單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算的對(duì)象；對(duì)于成片開(kāi)發(fā)的多期項(xiàng)目，應(yīng)以各“期”為成本核算對(duì)象；針對(duì)地點(diǎn)、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型、施工隊(duì)伍一樣，開(kāi)竣工時(shí)間相近的群體性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，則將各項(xiàng)目合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；針對(duì)同一個(gè)開(kāi)發(fā)周期中同時(shí)又有多種產(chǎn)品類型比如高層、別墅、商業(yè)中心等，應(yīng)依據(jù)產(chǎn)品類型確定核算對(duì)象；對(duì)于規(guī)模較大、周期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理要求，按照一定區(qū)域或者周期進(jìn)行核算對(duì)象的確定；對(duì)于獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或者施工圖配套設(shè)施預(yù)算，都應(yīng)該將其作為獨(dú)立成本核算對(duì)象。對(duì)于成本核算對(duì)象的確定應(yīng)有效結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，避免隨意性，增加成本核算的科學(xué)合理性與準(zhǔn)確性。

（二）正確進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配

新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要根據(jù)自身業(yè)務(wù)需求進(jìn)行詳細(xì)化歸集標(biāo)準(zhǔn)的制定并加以規(guī)范，對(duì)直接成本與間接成本、開(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用等進(jìn)行劃分。比如，直接成本是可以單獨(dú)歸屬到某一核算對(duì)象的支出項(xiàng)，不需要進(jìn)行分?jǐn)?，間接成本則需要按照一定方式進(jìn)行分?jǐn)?，否則難以準(zhǔn)確地將該部分費(fèi)用劃分到某一個(gè)核算對(duì)象。企業(yè)財(cái)會(huì)工作者在進(jìn)行成本核算工作時(shí)必須依據(jù)項(xiàng)目成本實(shí)況進(jìn)行科學(xué)分類，創(chuàng)建與項(xiàng)目系統(tǒng)相匹配的、規(guī)范化的歸集標(biāo)準(zhǔn)。這就需要企業(yè)管理者重視并強(qiáng)化財(cái)會(huì)人員成本歸集核算相關(guān)的知識(shí)及技能培訓(xùn)，提高其成本核算工作中成本歸集與分配的思想認(rèn)識(shí)，做到間接成本的合理性、精確性劃分。另外，只進(jìn)行歸集與分配標(biāo)準(zhǔn)的制定時(shí)，應(yīng)注意緊密結(jié)合項(xiàng)目實(shí)況與后期收益評(píng)估，提升成本分配的精準(zhǔn)性，避免將效益最大化作為分配的標(biāo)準(zhǔn)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程整體收益的最大化。

（三）進(jìn)一步明確成本核算周期，避免項(xiàng)目竣工決算拖延

核算周期的確定以項(xiàng)目規(guī)模、持續(xù)時(shí)間為主要依據(jù)。對(duì)于持續(xù)時(shí)間短、規(guī)模小的項(xiàng)目，可以將項(xiàng)目周期確定為成本核算周期；相反，則應(yīng)按照項(xiàng)目建設(shè)“期”數(shù)進(jìn)行成本核算周期的劃分及確認(rèn)，保障成本核算信息的及時(shí)性；另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還要盡量避免項(xiàng)目竣工決算拖延，針對(duì)未完工項(xiàng)目，相關(guān)人員在了解項(xiàng)目實(shí)況的基礎(chǔ)上采用“估算”進(jìn)行成本核算，利用預(yù)提費(fèi)用賬戶對(duì)還未進(jìn)行的項(xiàng)目預(yù)算核算工作，并在項(xiàng)目完成后的實(shí)際成本做出相應(yīng)的調(diào)整。通常來(lái)說(shuō)，這部分成本在整個(gè)項(xiàng)目成本中占比較小，對(duì)總成本影響不大。

（四）提升成本核算人員的綜合素養(yǎng)

成本管理作為當(dāng)下提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，提升成本核算人員的綜合素養(yǎng)對(duì)于提升成本核算的準(zhǔn)確性十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須重視并加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)核算人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)、專業(yè)技能、綜合管理能力方面的培訓(xùn)。對(duì)于現(xiàn)代化企業(yè)來(lái)講，成本管理人員不僅僅要熟悉會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)管理知識(shí)及工作，也要學(xué)會(huì)經(jīng)營(yíng)管理，熟悉整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)流程，掌握最新的成本管理技術(shù)手段，熟練應(yīng)用會(huì)計(jì)電算化與ERP系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)成本核算管理的精細(xì)化，保障核算結(jié)果的時(shí)效性與準(zhǔn)確性。

結(jié)語(yǔ)

新形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須強(qiáng)化對(duì)成本核算的重視，對(duì)自身會(huì)計(jì)工作進(jìn)行規(guī)范，進(jìn)而為企業(yè)的管理者及投資者的決策提供更加真實(shí)有效的參考信息，推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。