房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法探討

李小庚

（碧桂園控股有限公司豫西南區(qū)域，河南 許昌 461000）

1 財(cái)務(wù)報(bào)表分析概述

財(cái)務(wù)報(bào)表分析過(guò)程包括整理匯總財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)、加工分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、進(jìn)行財(cái)務(wù)情況評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)報(bào)表的分析對(duì)象包括企業(yè)的籌資、投資、經(jīng)營(yíng)等企業(yè)基本活動(dòng)，其中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是財(cái)務(wù)分析的重點(diǎn)。財(cái)務(wù)報(bào)表作為財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)工作，可以為企業(yè)管理者提供管理依據(jù)，輔助管理決策的制定，可以幫助企業(yè)管理者及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)需要改進(jìn)的薄弱環(huán)節(jié)、評(píng)價(jià)企業(yè)管理水平以及對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。與標(biāo)桿企業(yè)指標(biāo)進(jìn)行比較，企業(yè)管理者可有效評(píng)判企業(yè)所處發(fā)展位置，與預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，可以準(zhǔn)確分析完成計(jì)劃情況。

2 房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、實(shí)施環(huán)節(jié)多、資本回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此，利用常規(guī)報(bào)表數(shù)據(jù)分析方式及指標(biāo)分析方法進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析，會(huì)出現(xiàn)與行業(yè)需求不適配的狀況。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析時(shí)，必須充分結(jié)合行業(yè)特殊性，對(duì)以往財(cái)務(wù)報(bào)表局限性的分析方法做出合理調(diào)整，進(jìn)行合理評(píng)估，才能有效降低企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析有其必要性。

2.1 掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況

企業(yè)財(cái)務(wù)分析是企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況最直觀(guān)的反映，通過(guò)科學(xué)的財(cái)務(wù)分析，可以從整體上判斷出企業(yè)是否具備健全的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，是否實(shí)現(xiàn)了資源的合理配置，并且可以結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，為財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整和確立提供參考依據(jù)以及后期對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 反映企業(yè)盈利能力

財(cái)務(wù)報(bào)表中的各項(xiàng)收益數(shù)據(jù)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者工作業(yè)績(jī)的體現(xiàn)，也是衡量企業(yè)盈利能力的重要參考。通過(guò)企業(yè)報(bào)告期與基期的對(duì)比、目標(biāo)利潤(rùn)與同行標(biāo)桿企業(yè)盈利狀況對(duì)比等，企業(yè)管理者可對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的工作業(yè)績(jī)做出相對(duì)準(zhǔn)確的衡量和判斷，通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題，為企業(yè)改進(jìn)提供依據(jù)，從而提升企業(yè)收益水平、管理水平以及企業(yè)的盈利能力，向同行標(biāo)桿企業(yè)看齊。

2.3 挖掘企業(yè)內(nèi)部潛力

準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)報(bào)表分析可以充分揭露企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理方面存在的漏洞、矛盾和缺陷，有利于企業(yè)管理者找出本企業(yè)與標(biāo)桿企業(yè)間的差距，分析企業(yè)管理中的不足并找到合理的解決辦法，制定有效經(jīng)營(yíng)策略，同時(shí)，挖掘企業(yè)發(fā)展?jié)撃埽苿?dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的目標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

2.4 預(yù)測(cè)受益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

科學(xué)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)投資后的收益和風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、經(jīng)營(yíng)狀況、成長(zhǎng)周期等進(jìn)行合理分析，從而為企業(yè)管理者的投資規(guī)劃提供可靠依據(jù)，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)后續(xù)投資、貸款、貿(mào)易等決定提供科學(xué)的依據(jù)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析中存在的問(wèn)題

3.1 未反映預(yù)收賬款及稅金，造成利潤(rùn)不符合真實(shí)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的工作環(huán)節(jié)比較繁雜，時(shí)間跨度較長(zhǎng)。房屋預(yù)售產(chǎn)生的收入進(jìn)入預(yù)收賬目核算，待產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前，企業(yè)需按照收款金額完成稅金繳納，但預(yù)繳稅金未體現(xiàn)在損益表中，只在負(fù)債表中體現(xiàn)，直到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)才體現(xiàn)在損益表中，當(dāng)期財(cái)務(wù)報(bào)表收入結(jié)果與實(shí)際收到金額不一致，因此，利潤(rùn)數(shù)據(jù)不能有效反映企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況。

3.2 期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益造成報(bào)表虧損

在商品房建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用3 項(xiàng)費(fèi)用，在未確認(rèn)收入的情況下，依然計(jì)入當(dāng)期損益，即使預(yù)收款較高，財(cái)務(wù)報(bào)表中也只體現(xiàn)虧損狀況，成本、費(fèi)用與收入的不匹配，會(huì)造成實(shí)際利潤(rùn)指標(biāo)失去真實(shí)性。

3.3 開(kāi)發(fā)成本不實(shí)影響企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的正確判斷

房地產(chǎn)企業(yè)在儲(chǔ)備土地時(shí)，通常以購(gòu)買(mǎi)時(shí)的實(shí)際成本入賬，忽視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中貨幣價(jià)值及土地增值變動(dòng)，資產(chǎn)價(jià)值不實(shí)，對(duì)土地成本核算準(zhǔn)確性造成影響，體現(xiàn)資產(chǎn)報(bào)表中，其資產(chǎn)數(shù)據(jù)會(huì)失去有效性。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)工作時(shí)間跨度長(zhǎng)，支付給施工單位的工程款會(huì)有很長(zhǎng)時(shí)間跨度，不能及時(shí)完成成本核算與成本結(jié)轉(zhuǎn)，都會(huì)對(duì)成本數(shù)據(jù)的真實(shí)性造成影響。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的有效分析方法及應(yīng)用

4.1 比較分析法

4.1.1 比較分析對(duì)象概述

通過(guò)比較分析法，人們可以發(fā)現(xiàn)事物發(fā)展的趨勢(shì)和事物之間的差異。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析，首先，需要與本企業(yè)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，通過(guò)分析與往期財(cái)務(wù)報(bào)表相比項(xiàng)目金額間的差額，定位企業(yè)本期財(cái)務(wù)狀況，預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)和方向。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以和同行業(yè)的平均指標(biāo)及標(biāo)桿企業(yè)指標(biāo)金額進(jìn)行對(duì)比，在同行業(yè)中準(zhǔn)確找到企業(yè)的地位以及與標(biāo)桿企業(yè)間的差距。還可采用比率指標(biāo)進(jìn)行比較，以保證企業(yè)規(guī)模等方面具有可比性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際完成指標(biāo)可以和企業(yè)的預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行比較，分析預(yù)算完成情況，有利于科學(xué)制定企業(yè)下一步規(guī)劃。

4.1.2 比較分析內(nèi)容概述

首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)總量指標(biāo)進(jìn)行比較，如流動(dòng)資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比等。利用這種比較方法，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)當(dāng)期數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)、預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行縱向比較。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)財(cái)務(wù)比率進(jìn)行比較，財(cái)務(wù)比率即兩個(gè)項(xiàng)目金額的比，可以反映會(huì)計(jì)要素間的關(guān)系和聯(lián)系，既可以應(yīng)用于同企業(yè)間數(shù)據(jù)比較，也可以實(shí)現(xiàn)不同規(guī)模企業(yè)間的數(shù)據(jù)比較。最后，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)結(jié)構(gòu)百分比進(jìn)行比較，從整體角度具體反映項(xiàng)目?jī)?nèi)組成部分間的比例關(guān)系，有效消除企業(yè)規(guī)模對(duì)于分析比較結(jié)果的影響，可用于本企業(yè)的縱向比較，也可應(yīng)用于不同企業(yè)間的相互比較，如銷(xiāo)售毛利率等比率指標(biāo)。

4.2 因素分析法

因素分析法即利用企業(yè)盈利金額數(shù)據(jù)，對(duì)影響財(cái)務(wù)指標(biāo)因素進(jìn)行分析的方法，以連環(huán)代替法和差額分析法兩種分析方法為主。連環(huán)代替法是通過(guò)依次拆解列舉影響因素，將某一因素的實(shí)際值代替標(biāo)準(zhǔn)值，在其他因素不變的前提下，依次推測(cè)計(jì)算各個(gè)因素對(duì)指標(biāo)分析的影響程度。差額分析法則需要首先計(jì)算出因素實(shí)際值與標(biāo)準(zhǔn)值間的差額，對(duì)差額進(jìn)行具體分析，來(lái)確定因素對(duì)指標(biāo)分析的影響程度。

5 適配房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法探討

5.1 針對(duì)房地產(chǎn)報(bào)表存在誤差問(wèn)題的分析處理

在預(yù)收賬款的分析處理中，結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)和對(duì)預(yù)收賬款性質(zhì)的判斷，在客戶(hù)已經(jīng)簽訂合同的情況下，及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，可完成風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。因此，會(huì)計(jì)人員可將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)移到當(dāng)期收入中，如此可對(duì)企業(yè)真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行合理反映。針對(duì)期間費(fèi)用的結(jié)轉(zhuǎn)處理，企業(yè)可以結(jié)合項(xiàng)目完成程度，分析當(dāng)期收入和商品房承擔(dān)的支出，結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期成本費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益中。對(duì)開(kāi)發(fā)成本的評(píng)估處理，可委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，使開(kāi)發(fā)成本更接近實(shí)際數(shù)值；對(duì)沒(méi)有結(jié)款的工程，可以按照收入配比原則，用預(yù)估價(jià)計(jì)入當(dāng)期成本，結(jié)算完成后再進(jìn)行差額調(diào)整，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)準(zhǔn)確性。

5.2 房地產(chǎn)企業(yè)償債能力、運(yùn)營(yíng)能力及盈利能力分析的要點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行償債分析時(shí)，要結(jié)合流動(dòng)比率、速度比率等進(jìn)行短期償債能力分析；結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債率等進(jìn)行長(zhǎng)期償債能進(jìn)行分析。將剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率作為指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率小于75%的企業(yè)，即可視為具備較好償債能力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，決定運(yùn)營(yíng)能力的指標(biāo)包含資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率，其中資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)經(jīng)營(yíng)政策的體現(xiàn)。企業(yè)在進(jìn)行盈利分析時(shí)，主要對(duì)凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行分析。房地產(chǎn)企業(yè)具有投入金額大、資本回收時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此利潤(rùn)表不能反映企業(yè)真正的盈利能力，需結(jié)合項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析及項(xiàng)目成本分?jǐn)偳闆r進(jìn)行整體分析。

6 結(jié)語(yǔ)

相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的行業(yè)特殊性，合理準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，對(duì)企業(yè)發(fā)展具有重要的積極作用，因此，該行業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析提出了更高要求。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方式無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)的特殊要求。因此，相關(guān)人員需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特征，運(yùn)用多種有效的分析方法，有效解決房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表中的誤差問(wèn)題，從而提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的準(zhǔn)確性。