淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理

蔡國玲 濰坊博凱置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)項目存在一定特殊性，主要特征為受外界因素影響大、開發(fā)周期長、前期投入較多，導致房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在諸多風險問題。所以，要求房地產(chǎn)企業(yè)切實開展好財務管理工作，完善財務管理的相關制度，以此實現(xiàn)自身的良好發(fā)展，提升市場競爭力，以下對相關內(nèi)容進行分析。

一、企業(yè)財務風險概述

(一)企業(yè)財務管理的概念

企業(yè)財務管理可以理解為在一定整體目標下，關于投資、籌資、營運資金以及利潤分配的管理，目前普遍認為狹義的財務風險就是企業(yè)償債風險，也就是由于負債率過高造成資不抵債。從廣義的角度講，財務風險涵蓋了生產(chǎn)經(jīng)營中的多種影響因素，也就是在企業(yè)經(jīng)營期間組織活動開展的各個過程中可能存在的資金危機，強調(diào)企業(yè)經(jīng)營過程中內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境帶來的影響，所以整體看來，廣義的財務風險理論更符合現(xiàn)代企業(yè)財務管理情況。

(二)企業(yè)財務風險特征

掌握企業(yè)財務風險特征對提升風險防控水平具有重要幫助，其主要特征如下：其一，客觀性。主要表現(xiàn)為在市場環(huán)境中財務風險客觀存在，能夠在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)中體現(xiàn)；其二，關聯(lián)性。是指企業(yè)各個系統(tǒng)的財務風險之間相互影響和相互作用。其三，不確定性。表現(xiàn)為財務風險的發(fā)生時間、發(fā)生規(guī)模和造成影響都不可預測。其四，可控性。企業(yè)通過制定完善的管理措施可以降低財務風險帶來的沖擊[1]。

(三)企業(yè)財務風險的分類

根據(jù)企業(yè)資金流通環(huán)節(jié)，可以將財務風險分為以下類別：其一是籌資風險。也就是企業(yè)在過度借款或者由于投資者的投資資金無法滿足預期資金收益而帶來的不利影響。其二是投資風險。表現(xiàn)為企業(yè)投入資金的收益比預期收益低而產(chǎn)生的風險。其三是資金回收風險。企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營活動需要保證資金充足，在資金流動期間金額以及時間的不確定性會增大資金回籠風險。其四是收益分配風險。受客觀因素影響以及財務人員處理方式的不合理會對企業(yè)收益分配收益形式造成影響，并由此增大風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險類型

(一)投資風險

在市場經(jīng)濟的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)競爭十分激烈，為了占領更大市場份額普遍采取投資的方式，然而房地產(chǎn)企業(yè)活動具有綜合性與多個行業(yè)發(fā)展相關要求，在其自身發(fā)展過程中深入分析市場環(huán)境，然后結(jié)合自身特征開展投資工作。如果房地產(chǎn)企業(yè)在投資信息分析中不夠齊全或者運用不正確信息都可能造成決策出現(xiàn)錯誤，將使得此類企業(yè)自身發(fā)展受到嚴重威脅。

(二)籌資風險

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，工程建設需要大量的人工成本，材料、機械等費用，隨著項目建設時間的延長所需的資金需求也在增加，因此企業(yè)必須確保資金到位，這一過程中部分企業(yè)需要通過債權籌資以及股權投資等形式確保資金的高效周轉(zhuǎn)，然而以上兩種籌資方法都存在風險，主要與企業(yè)資產(chǎn)、負債存在關系，也就是說當負債總額高于設定范圍，財務風險就會加大。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的運轉(zhuǎn)期間還要注重財務杠桿起到的影響，以此提升資金利用效率，降低財務風險[2]。

(三)流動資金風險

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的主要來源包括自身擁有資金、房地產(chǎn)收款以及銀行貸款，其中企業(yè)普遍借助預售款滿足資金周轉(zhuǎn)需求，然而地區(qū)制定的政策要求預售款納入監(jiān)管賬戶，在工程完工后需要提供驗收和證明材料之后才能通過銀行獲得預售款。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須保證較大的資金流動維持自身運營，一旦出現(xiàn)資金緊張情況將增大財務風險。

(四)運營風險

在房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中存在著風險性，主要是受市場導向的影響，使得自身經(jīng)營戰(zhàn)略發(fā)生轉(zhuǎn)變，再如物價的變動以及消費側(cè)重點發(fā)生變化同樣會對房地產(chǎn)的運營造成影響，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠。近幾年國家不斷改進相關政策，為房地產(chǎn)企業(yè)清除庫存提供了良好環(huán)境，然而一些企業(yè)未結(jié)合自身特征，對政策照抄照搬，盡管有效提升了銷售業(yè)績，但是通過分析企業(yè)收入和成本之間的關系發(fā)現(xiàn)二者處于失衡狀態(tài)，同樣會導致經(jīng)營中面臨較大的風險。

三、財務管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的意義

對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部來講，管理中存在一定風險，主要體現(xiàn)在投資籌資和運營等方面，比如房地產(chǎn)企業(yè)在運營模式和市場發(fā)展存在一定差距時必須優(yōu)化內(nèi)部管理模式。具體說來：需要在財務管理工作開展中提升風險防范意識，制定相關措施，以此對企業(yè)內(nèi)部的資源合理分配，確保制定防范方法能夠解決實際問題。與此同時，通過企業(yè)加強內(nèi)部財務風險控制，可以提升自身的市場競爭力，主要作用體現(xiàn)在以下幾個方面：

(一)保障企業(yè)收益

通過提升房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理工作有利于房地產(chǎn)企業(yè)管理者重視資金管理工作，開展優(yōu)化管理流程，進而節(jié)約運營成本。同時財務風險管理工作的開展能夠有效提升財務人員的專業(yè)能力，使其財務管理工作和企業(yè)運營相匹配，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更大價值[3]。

(二)提升資金周轉(zhuǎn)效率

房地產(chǎn)企業(yè)開展各項經(jīng)營活動必須以資金作為保障，而資金周轉(zhuǎn)壓力較高也是諸多房地產(chǎn)企業(yè)需要面對的情況，加之當前外部環(huán)境日益復雜，進一步增加了資金管控難度。通過開展財務風險管理工作可以降低為了追求短期利益而忽視長期規(guī)劃出現(xiàn)的資金流失風險，進而打造更加完善的資金鏈，提升資金周轉(zhuǎn)率。

(三)有利于降低企業(yè)負債率

房地產(chǎn)企業(yè)為了確保資金充足需要進行籌資和投資活動，比如部分房地產(chǎn)企業(yè)通過貸款的形式投資，在開展投資的過程中也會存在諸多風險。通過開展財務風險管理工作有利于企業(yè)管理人員重視財務風險和債務情況，進而通過科學措施降低企業(yè)負債率。

四、當前房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理中存在的不足

(一)財務管理人員缺乏精準管理思想

房地產(chǎn)企業(yè)要想開展好財務管理工作需要財務管理人員自身具有較強的專業(yè)能力，高度重視各個環(huán)節(jié)的監(jiān)管工作。然而部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員未能深入分析市場環(huán)境，對相關數(shù)據(jù)調(diào)查和分析不夠深入，并且未能對房地產(chǎn)財務工作進行有效監(jiān)管，缺乏有效的審核機制，由此導致財務工作存在一些紕漏。

(二)工程在建過程中存在風險

房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設前期同樣存在風險問題，主要體現(xiàn)在企業(yè)得到土地使用權后按照原有計劃確定開發(fā)的時間和方式，之后開展項目預算管理工作，而這一過程中可能受到商品房稅收減免政策等政府決策方面的影響[4]。

五、如何提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平

(一)組建財務風險管理職能部門

對于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理來說，關鍵在于加強資金風險管理，充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)資金密集型的特征。一方面，要求房地產(chǎn)企業(yè)對資金鏈項目管理問題重視起來，通過設置風險管理部門可以嚴格監(jiān)控資產(chǎn)負債率，避免資金鏈斷裂；另一方面，在財務部門、營銷部門中抽取骨干成員組建風險管理委員會，主要作用在于完善財務風險管理制度，通過監(jiān)管確保后續(xù)的有效執(zhí)行。與此同時，可以對經(jīng)營期間出現(xiàn)的財務風險加以識別，然后制定更加科學的防范對策。要求從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度出發(fā)合理優(yōu)化調(diào)整負債結(jié)構明確當前利率和還款期，然后根據(jù)實際情況利用應收賬款證券化以及內(nèi)部融資降低融資風險。

(二)精準開展財務管理工作

要想提升房地產(chǎn)財務管理工作質(zhì)量，需要在思想上高度重視，對財務工作的不同工作環(huán)節(jié)加以監(jiān)管。與此同時，要求開展財務管理工作期間深入了解房地產(chǎn)市場行情，通過設置考察部門分析房地產(chǎn)行業(yè)的相關數(shù)據(jù)，全面掌握市場需求。此外，要求對財務工作人員工作進行監(jiān)管，如果發(fā)生工作披露問題要及時審核和處理，比如制定內(nèi)部審核機制和外部監(jiān)測機制，可以有效降低財務風險。

(三)分散投資方法的利用

將房地產(chǎn)企業(yè)的資金分散投資到其它領域可以有效減少在某時段或者某一地區(qū)市場低迷情況下帶來的不利影響，進而起到降低投資風險的效果。主要包括了投資類型分散形式、投資時間分散形式。對于投資類型風險來講，主要是根據(jù)投資風險以及收益情況確定其主要作用在于在整體上降低企業(yè)風險，而投資時間分散就是在房地產(chǎn)企業(yè)投資期間科學確定時間間隔，進而縮減由于市場變化而導致的風險損失，這是由于不同地區(qū)的市場需求、投資政策、經(jīng)濟環(huán)境都在一定程度上影響著投資收益，所以要求房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合區(qū)域性特征分散投資[5]。

(四)健全風險控制指標體系

要想降低投資籌資活動開展時的風險，需要房地產(chǎn)企業(yè)完善投資融資期間風險控制措施。具體說來：一方面需要制定籌融資活動風險預警指標。通過科學制定以及評估資金計劃，以此真實反映融資效果，進而為財務策略調(diào)整提供信息支持。另一方面需要對投資戰(zhàn)略、效率評價指標加以完善。主要是結(jié)合投資收益率、項目資金周轉(zhuǎn)率、資金回籠率等相關指標進行，以此真實反映投資實際效果，并且要對多個項目投資率設置范圍，有利于財務風險措施調(diào)整，主要利用調(diào)研市場需求情況、削減投資規(guī)模、控制融資規(guī)模等形式實現(xiàn)財務決策調(diào)整[6]。

六、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)前期一般需要投入大量資金，通過開展財務管理工作可以確保后期資金快速回籠，然而部分企業(yè)財務管理存在思想和方法等方面問題，使得資金風險加大。為了保證資金的合理利用，需要組建財務風險管理職能部門，精準開展財務管理工作，健全風險控制指標體系，進而推動社會經(jīng)濟發(fā)展。■