基于全成本的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理

王亞娟 石家莊科旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

為了使房子回歸原本屬性，抑制資產(chǎn)泡沫，防控金融風(fēng)險，黨中央多次在政府工作會議中強調(diào)“房住不炒”，陸續(xù)出臺了“三道紅線”、“五檔分類”等一系列政策。新政策的提出，預(yù)示著國家將建立長效管控機制，管控房地產(chǎn)市場，房企利用高負債高杠桿獲取高收益的時代即將宣告結(jié)束。為了更好的適應(yīng)新常態(tài)、新政策，增強自身的市場競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將全成本理論融入到項目成本管理與控制，從而對項目開發(fā)成本進行全過程管控，塑造成本優(yōu)勢。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的需求

激烈的市場競爭環(huán)境下，誰擁有低成本優(yōu)勢，誰就可以獲得市場競爭優(yōu)勢。從房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理的需求來看，項目成本管理強調(diào)的是“精、準、細、嚴”，訴求是“效益最大化”，減少浪費，提高效益[1]。其中“精”是指，做精、求精，追求最佳成本；“準”是指，準確，成本管理中要準確識別成本影響因素；“細”是指，要成本細化，關(guān)注每一項成本的動因?！皣馈笔侵福瑖栏駡?zhí)行成本管理制度和流程。但傳統(tǒng)成本管理模式，多停留在事后管理層面，難以對項目成本進行有效的全過程控制。而全成本管理關(guān)注成本發(fā)生與發(fā)展的全過程，可實現(xiàn)成本管理的“精、準、細、嚴”，能有效提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制水平，促進投資目標的實現(xiàn)，值得在項目成本管理中應(yīng)用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目實施全成本管理的意義

(一)有利于項目成本控制能力的強化

傳統(tǒng)成本管理大多圍繞成本核算，成本管控具有一定滯后性。而全成本管理關(guān)注的是項目開發(fā)的工作鏈、價值鏈，強調(diào)成本管理的全面性，不僅控制成本，還規(guī)劃未來成本，全視角監(jiān)控成本動因，全面審視成本管理中的問題。因此，通過全成本管理，便可有效遏制不合理的成本支出，提升項目成本管理的效能。

(二)有利于成本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

全成本管理更具深度、廣度，擴大了成本控制范圍，實現(xiàn)了成本細化管理。基于全成本的成本管理模式，從項目調(diào)研階段就開始進行成本結(jié)構(gòu)規(guī)劃，對成本要素進行事前安排[2]。事前成本規(guī)劃方案可為成本控制提供導(dǎo)向，項目開發(fā)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以基于成本規(guī)劃方案，進行針對性的成本控制，避免超預(yù)算、超概算情況的發(fā)生，確保項目投資收益可以達到預(yù)期經(jīng)濟目標。

(三)有利于資金的合理配置

房地產(chǎn)工程項目建設(shè)周期長，需要隨著項目建設(shè)進度的推進，持續(xù)投入資金。要想發(fā)揮出資金價值，就要控制成本，合理配置資金，確保物盡其用[3]。而全成本管理關(guān)注成本產(chǎn)生的每個環(huán)節(jié)，通過全成本管理可以準確識別成本影響因素，確保各項費用支出的合理性、經(jīng)濟性，最大限度的回收投入在成本上的資金，減少資金的浪費和外流。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目實施全成本管理中存在的問題

(一)缺乏全成本意識

目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對全成本管理的理論理解不透徹、不深刻，全成本意識較為淡薄，實施全成本管理的過程中，未基于全成本管理要求，制定配套成本計劃，成本管理模式仍較為粗放，難以實現(xiàn)精細化、精確化的成本管控[4]。而且實際工作中，項目成本管理多局限于實物管理，沒有延伸到非物質(zhì)層面，成本管控效果并不理想，很多時候難以實現(xiàn)預(yù)期成本控制目標。

(二)成本預(yù)算管控缺失

成本預(yù)算是成本執(zhí)行、成本控制的主要依據(jù)，直接影響全成本管理的實施效果。但大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本管理中，未采取針對性的成本預(yù)算管理措施，成本預(yù)算編制、執(zhí)行、評價等環(huán)節(jié)，都存在不同程度的問題。在成本預(yù)算編制階段，預(yù)算編制范圍模糊。成本預(yù)算執(zhí)行階段，缺少跟蹤控制，未下達目標責(zé)任書。而預(yù)算評價方面，大多時候是在走過場，預(yù)算評價結(jié)果未得到充分利用。

(三)采購成本管理不足

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中，材料采購成本管理是核心內(nèi)容。根據(jù)相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，材料采購成本在總成本中占比最高，材料采購成本越低，企業(yè)獲取的利潤就越高。要想提高成本控制力度，就必須嚴格控制材料采購成本。然而，大多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未將全成本理念融入材料采購工作中，未根據(jù)全成本要求，開展供應(yīng)商背調(diào)。由于材料采購成本管控力度不足，企業(yè)大量資金被占用，增加了資金使用成本。

(四)成本核算不規(guī)范

房地產(chǎn)工程項目投資規(guī)模大，成本影響因素多，做好成本核算至關(guān)重要。只有做好成本核算工作，深入了解成本動因，正確計算項目成本，才能進行有效的全成本管理。但諸多房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算不規(guī)范，成本核算對象選擇不恰當，成本核算歸集不準確，導(dǎo)致賬面成本與實際成本存在差距，歸集的成本與工程實際進度不匹配，不利于全成本管理。

(五)缺少專業(yè)成本管理人才

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜，前期土地使用權(quán)獲取就需要投入大量的資金，而在拿地后還會產(chǎn)生拆遷安置補償費；項目規(guī)劃階段會產(chǎn)生調(diào)研費用、設(shè)計費用、構(gòu)筑物拆除費用；項目施工階段會產(chǎn)生工程費用、設(shè)備費用、材料費用。項目成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本管理難度大，實施全成本管理對相關(guān)人員專業(yè)能力有較高要求。然而，房地產(chǎn)企業(yè)大多注重的是技術(shù)型人才儲備，缺少管理型人才?，F(xiàn)有人員對項目開發(fā)流程不熟悉，不能準確判斷成本動因，不具備成本分析能力，難以滿足全成本管理需求，導(dǎo)致全成本管理落地存在障礙。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目實施全成本管理的措施

(一)樹立全成本意識

為了打造全成本管理基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要樹立全成本意識，制定成本計劃，優(yōu)化成本管理模式，構(gòu)建配套的管理機制，提高成本管理的全面性、針對性。首先，要制定全成本計劃。成本計劃制定過程中，要對“固定成本”和“變動成本”進行深入分析，合理確定項目成本目標，從而為全成本管理提供導(dǎo)向。其次，要基于成本鏈分析結(jié)果，明確全成本管理辦法，對目標成本進行分解，并將分解后的量化目標，落實到每個管理人員和崗位。最后，要積極進行成本效益評價，評價成本支出的經(jīng)濟性、必要性，加強對“成本動因分析法”的應(yīng)用，分析實際成本與計劃成本的差距，并基于成本差異，優(yōu)化成本管理機制，強化成本控制力。

(二)加強成本預(yù)算管控

做好成本預(yù)算管理，才能使全成本管理有理有據(jù)，使相關(guān)責(zé)任人明確工作方向。成本預(yù)算編制前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要基于全成本管理的需求，合理確定預(yù)算編制項目，盡可能做到無死角、無遺漏。預(yù)算編制階段，要做好基礎(chǔ)資料收集與分析工作，開展市場調(diào)研，找出成本動因，落實“零基預(yù)算法”，從而合理確定成本費用控制的關(guān)鍵點。預(yù)算執(zhí)行階段，要下達相應(yīng)的目標責(zé)任書，從而強化成本預(yù)算的控制力。若發(fā)生預(yù)算調(diào)整情況，必須要加強論證，確認成本預(yù)算調(diào)整的合理性，避免盲目追加成本預(yù)算。成本預(yù)算執(zhí)行后，要進行成本預(yù)算執(zhí)行考核，確認成本預(yù)算目標完成度，根據(jù)目標責(zé)任書，對相關(guān)的責(zé)任人進行獎懲，從而提高相關(guān)人員對成本預(yù)算管控的重視程度，使其能夠主動履行目標責(zé)任。

(三)做好采購成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)前期，要提前編寫材料供應(yīng)計劃表，事先明確材料數(shù)量、價格，盡量確保材料需要與材料供應(yīng)相一致。在材料供應(yīng)計劃表編寫時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要結(jié)合工程項目設(shè)計方案，還要結(jié)合工程任務(wù)書與進度計劃，對工程項目建設(shè)每個階段的材料需求都做出詳細規(guī)劃，從而避免盲目采購材料，占用大量資金。材料計劃需求量的計算公式為：計劃工作量×計劃消耗量。確定材料采購量之后，要貨比三家，做好議價工作，對貨源做出相應(yīng)要求，在保證質(zhì)量的前提下，選擇最便宜的供應(yīng)商。

(四)提升成本核算質(zhì)量

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提升成本核算質(zhì)量，合理確定成本核算范圍，為全成本管理實施創(chuàng)造條件。在成本核算對象確定時，要深入分析項目的特征、管理要求、建設(shè)標準以及預(yù)決算的主體分項，確保成本核算對象的劃分符合全成本管理需求，與項目開發(fā)的周期匹配。在成本費用歸集方面，要將間接成本與直接成本分開核算，間接成本要在日常歸集時，按成本項目的細目分別歸集核算。

(五)優(yōu)化企業(yè)人才結(jié)構(gòu)

全成本管理實施的過程較為復(fù)雜，對相關(guān)管理人員的綜合素質(zhì)提出了更高要求，相關(guān)管理人員不僅要懂傳統(tǒng)成本管理理論，還要了解房地產(chǎn)項目開發(fā)流程，懂房地產(chǎn)項目開發(fā)投資規(guī)律。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，加強對成本管理人員的培訓(xùn)，從而為全成本管理順利落地提供人力資源支持。在人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，可引進優(yōu)質(zhì)外部人才，要求應(yīng)聘者懂工程、懂財務(wù)、懂金融，具備隨機應(yīng)變的能力，能正確應(yīng)對成本管理問題，能準確判斷成本動因。而在現(xiàn)有人員培訓(xùn)方面，要定期組織《房地產(chǎn)企業(yè)成本管理》培訓(xùn)班，完善現(xiàn)有人員的知識體系，使其掌握全成本管理技能。在培訓(xùn)過程中，為了強化崗位培訓(xùn)的有效性和實效性。在培訓(xùn)過后要積極組織考核評價，并將考核評價結(jié)果作為員工績效考核的依據(jù)，從而使相關(guān)人員重視崗位培訓(xùn)，主動配合培訓(xùn)，提高自身職業(yè)技能水平。

五、結(jié)語

面對新業(yè)態(tài)、新格局，房地產(chǎn)企業(yè)要積極增強自身成本控制能力，降低項目開發(fā)成本，以低成本打造高質(zhì)量商品，進一步提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)樹立全成本管理意識，積極引進專業(yè)成本管理人才，構(gòu)建全成本管理模式，加強成本預(yù)算控制。