我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題以及其解決對策

劉 源 伊金霍洛旗自然資源局

一、引言

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益提升。我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過了多年的發(fā)展，市場化程度較之以前有了明顯的提高，在社會的方方面面都取得了極為顯著的成果。除此之外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也在很大程度上提升了地方政府的財政收入，充分發(fā)揮了經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎的作用，帶動地方經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的發(fā)展態(tài)勢。但是，多種多樣的問題也接踵而至，如何進(jìn)一步地發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的引擎作用，盡可能地避免房地產(chǎn)行業(yè)過熱對國民經(jīng)濟(jì)造成的消極影響，成為當(dāng)前國內(nèi)專家學(xué)者所重點關(guān)注的問題。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概況

(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，但是內(nèi)在卻暗流涌動。各種各樣問題的存在很大程度上影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。首先，國家出臺了各種各樣調(diào)控房地產(chǎn)的宏觀政策，也制定了一系列規(guī)章制度，進(jìn)一步地保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，以此來更好地解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展當(dāng)中所存在的問題。從房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行狀況來看，國家的宏觀調(diào)控政策起到了一定程度的效果，管理力度較之以前有了明顯的提升，行業(yè)的規(guī)范程度有了明顯的提高，但是本質(zhì)上來看并不能夠解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中所存在的問題。相關(guān)的宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的管理并沒有起到有效的作用，反而在很大程度上增加了居民的購房壓力，房價的上升仍然在繼續(xù)。其次，隨著物價的提高，與房產(chǎn)相關(guān)的各個成本要素也開始不斷的提高，由此便進(jìn)一步推動了房地產(chǎn)價格的提升。根據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)研結(jié)果顯示，2008年我國房地產(chǎn)行業(yè)受到金融危機(jī)的影響呈現(xiàn)出下降的趨勢，隨后便處于一個飛速增長的勢態(tài)，甚至于疫情時代都沒有出現(xiàn)明顯的價格回落。再次，我國房地產(chǎn)交易市場的前景并不樂觀，雖然新樓盤的成交價和成交量在不斷增加，但是與此同時帶來的消極影響仍然繼續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)的二級市場需求萎靡，銷量不暢。

(二)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的原則

房地產(chǎn)行業(yè)作為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎助力推動了經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，所以對于房地產(chǎn)行業(yè)的管理歷來都是各界政府管理的重點。在管理的過程當(dāng)中必須遵守一些必要的原則，通過這樣的方式才能夠最大限度地保證我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。最為核心的也就是要堅持土地的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)的相分離。簡而言之，國家有權(quán)處理土地。另一方面，房屋土地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)結(jié)合在一起，無論是從物質(zhì)關(guān)系的角度，還是從經(jīng)濟(jì)價值的角度來看，房屋和土地的價值都是一體的，所以二者之間的關(guān)系是相互依賴密不可分的，只有將土地所有權(quán)和使用權(quán)相結(jié)合，才能夠?qū)崿F(xiàn)對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的有效管理。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題

對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理，要從理論和現(xiàn)實兩個角度入手，結(jié)合實際具體的思考，結(jié)合理論深入的分析，由此才能最大限度地解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理當(dāng)中所存在的一系列問題。除此還要充分地研究這些問題之間所存在的關(guān)聯(lián)性。通過綜合利用各種各樣的宏觀調(diào)控手段，來最大限度地去了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，制定更加科學(xué)合理的宏觀調(diào)控政策，這樣才能夠進(jìn)一步實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效管理。

(一)缺乏連續(xù)性政策

針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，國家出臺了一系列相關(guān)的政策，但是這一系列政策的出臺，在很大程度上存在著明顯的斷層，管理的目標(biāo)并不明晰，在調(diào)控的重點上，更多的將政策重點放在維持供求平衡方面。通過各種宏觀調(diào)控的手段來最大限度地實現(xiàn)供求之間的平衡，具體政策的制定過程當(dāng)中，宏觀政策的管控目標(biāo)模糊不清，僅僅只抑制了房地產(chǎn)的需求，反而忽略了對房地產(chǎn)市場當(dāng)中所存在的固有問題的解決。沒有針對核心問題出臺相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場管理的有效性缺失。正是基于這樣的現(xiàn)實情況，導(dǎo)致現(xiàn)有的政策當(dāng)中存在著諸多漏洞，無論是執(zhí)行還是管理都存在著一定程度的困難，總體上來看，不利于今后的發(fā)展。比如現(xiàn)今“國五條”、房產(chǎn)稅收等等相關(guān)政策的執(zhí)行都在很大程度上具有模糊性且缺乏連續(xù)有效性。

(二)經(jīng)濟(jì)管理流于形式

從經(jīng)濟(jì)管理的角度上來看，我國對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理更多流于形式，各種監(jiān)管制度在落地過程當(dāng)中遇到了各種各樣的阻礙。雖然制度設(shè)計的本質(zhì)目的是為了保證整個房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，但是在具體政策設(shè)計以及執(zhí)行的過程當(dāng)中，缺乏必要的監(jiān)督管理手段，導(dǎo)致執(zhí)行不嚴(yán)、落地不實。目前整個房地產(chǎn)行業(yè)遇到了建筑材料、土地價格不斷上漲的情況，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升。在此基礎(chǔ)之上，住房需求已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過了住房需求者本身的經(jīng)濟(jì)壓力，政策的調(diào)控已經(jīng)明顯的失衡，由此便直接影響了經(jīng)濟(jì)管理的效果。其次，實施的細(xì)則存在著很大的漏洞，相關(guān)國家的宏觀調(diào)控政策只規(guī)定了原則性的內(nèi)容，在監(jiān)管的方式上，中央和地方的兩級監(jiān)督缺乏有效性，正是因為這一系列問題的存在，導(dǎo)致了對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理陷入了上有政策、下有對策的桎梏之中。再加上房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入高產(chǎn)出的特點，地方政府更多的將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為財政收入的重要來源，通過一系列的手段來不斷地抬高房價，進(jìn)一步加強(qiáng)與投資開發(fā)商之間的合作，由此便出現(xiàn)了一系列權(quán)錢交易的腐敗現(xiàn)象，影響了相關(guān)宏觀調(diào)控政策的發(fā)揮。基于此，中央政府需要通過強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)管理制度來保證各項制度的有效執(zhí)行，盡可能抑制房價過快上漲。在考慮問題的過程當(dāng)中，既要考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理機(jī)制，又要考慮到綜合性復(fù)雜性。

(三)相關(guān)法律法規(guī)不健全

從國內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實情況來看，相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)管理工作缺乏有效的執(zhí)行手段，同時也沒有明確的法律法規(guī)規(guī)范行業(yè)行為。而且當(dāng)前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更是處于發(fā)展的初期階段，各種問題層出不窮，國家也缺乏有效的手段對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，尤其是在相關(guān)法律法規(guī)的制定層面存在著明顯的漏洞。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)貫穿于整個經(jīng)濟(jì)管理法的全階段全過程，但是在具體執(zhí)行的過程當(dāng)中經(jīng)常出現(xiàn)法律真空的現(xiàn)象。雖然已經(jīng)出臺了各種各樣的法律條款，但是這些法律條款缺乏一定的嚴(yán)謹(jǐn)性、穩(wěn)定性和適用性，由此必然導(dǎo)致政令不通、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

四、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的對策和建議

在充分地了解我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)之上，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理所存在的問題，通過充分地總結(jié)歸納，來制定行之有效的經(jīng)濟(jì)管理對策。

(一)制定連續(xù)性政策，明確管理目標(biāo)

目前，我國正處在經(jīng)濟(jì)體制改革的重要時期，在這個時期需要不斷地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式的改變。我國政府在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的過程當(dāng)中，所需要做的就是充分地認(rèn)識到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在改變居民生活質(zhì)量、推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面的重要作用，了解到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，充分地認(rèn)識到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的重要作用以及特殊地位。在制定政策的過程當(dāng)中，結(jié)合我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實情況，確定具體化的大政方針，各級地方政府應(yīng)當(dāng)在充分的分析地方城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的條件下，制定更加科學(xué)合理、更加細(xì)化的經(jīng)濟(jì)管理政策，制定更加具有長遠(yuǎn)性的規(guī)劃，以此為基礎(chǔ)來進(jìn)一步推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的最終目標(biāo)，保證政策確定的連續(xù)性，積極地對國民的住房消費(fèi)進(jìn)行引導(dǎo)，嚴(yán)厲打擊各種擾亂房地產(chǎn)市場的行為。

(二)建立健全管理機(jī)制

房地產(chǎn)管理體制的改革為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了極為有效的契機(jī)，需要進(jìn)一步加強(qiáng)政府單位對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理作用的認(rèn)知。進(jìn)一步地提升經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展過程當(dāng)中的作用。一方面，政府要充分地發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)機(jī)制，依據(jù)當(dāng)前的現(xiàn)實情況，對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，既保證其健康發(fā)展，又能夠確保其向著穩(wěn)定的發(fā)展方向前進(jìn)。另一方面，要積極地吸取一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)驗，比如香港的雙倍印花稅政策就能夠很好地規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫。除此之外，中央政府也應(yīng)當(dāng)制定更加明確的財稅政策，嚴(yán)厲打擊各種官商勾結(jié)的違法行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

(三)完善相關(guān)法律法規(guī)體系

目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展的初期階段，各項法律法規(guī)需要進(jìn)一步地建立和完善。一方面房地產(chǎn)法律法規(guī)的建立過程相對比較漫長，但是需要看到的是，法律法規(guī)的完善能夠最大限度地保證房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化運(yùn)行?，F(xiàn)今國家尚未出臺有效的宏觀調(diào)控政策，特別是在二三線城市房價不降反漲，影響了國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。另一方面，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的多元化，與房地產(chǎn)相關(guān)的各種財稅關(guān)系應(yīng)當(dāng)?shù)玫接行У囊?guī)范，對于消費(fèi)者的法律和權(quán)益應(yīng)當(dāng)給予切實的保護(hù)。除此之外，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)自律，讓房地產(chǎn)行業(yè)的參與者能夠?qū)崿F(xiàn)自我管理，如此才能夠最大限度地保證政策的嚴(yán)肅性以及穩(wěn)定性。

五、結(jié)語

在社會經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的背景之下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的作用日益重要，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在提升國民居住質(zhì)量上也產(chǎn)生了極其重要的影響。但是需要認(rèn)識到的是，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的初期階段，為了進(jìn)一步保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，需要深入地研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，以此為基礎(chǔ)來制定更加科學(xué)合理的政策，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。