新農村建設與農村房地產經濟發(fā)展研究

何福春 云州區(qū)自然資源局

一、引言

隨著中國經濟不斷的快速發(fā)展，新農村建設的方式方法發(fā)生了巨大的改變，中共十六屆五中全會上明確提出了“建設社會主義新農村”的宏偉目標，強調以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展作為工作的核心重點，堅持工業(yè)反哺農業(yè)、城市支持農村以及“多予少取放活”的基本方針。而在黨的十九大正式提出了鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，明確了首要任務為不斷優(yōu)化農村居民的居住生活環(huán)境，提高村民生活水平，建設高質量現代化農村住房。同時，我國農村的房地產業(yè)存在政策、資金等諸多問題，開發(fā)情況較為落后，具有較高的開發(fā)價值，發(fā)展?jié)摿薮螅欠康禺a業(yè)不可忽視的重要組成部分。農村房地產經濟的發(fā)展對在各個方面都具有重要的價值和現實意義，在帶動農村經濟全面發(fā)展、加快農村城鎮(zhèn)化進程、升級農業(yè)生產方式、促進中國房地產經濟良好發(fā)展、以及全面建設社會主義現代化國家和社會主義新農村的建設，扮演著不可或缺的角色。

二、促進農村房地產經濟發(fā)展對于新農村建設的重要價值

(一)推動農村土地集約利用，實現土地資源的保護

長期以來，農村的房屋建造缺乏有效統(tǒng)一的規(guī)劃管理，存在隨意建造、管理難度大等問題，造成了大量集體耕地的資源浪費。在調查走訪中，在農村的居住建造面積中，庭院占比高達60%，其土地節(jié)約空間巨大，部分村落也存在較大部分未開發(fā)空間，資源利用程度有待提高。將新農村建設作為契機，以土地集中節(jié)約利用為目標，通過農村保障性安居工程，改變以往農村庭院式獨立住宅，倡導立體多層式住宅，建立較高土地利用率的現代農村住宅，控制農村人均占地面積，節(jié)約農村可利用土地資源。對人口、住宅、耕地、集中規(guī)劃管理，以集約型居住區(qū)和生產區(qū)的方式提高農業(yè)規(guī)模生產，可以實現土地資源的有效保護。

(二)促進農村剩余勞動力的分配轉移，加快農村城鎮(zhèn)化進程

隨著科學技術的進步，逐步提高的農業(yè)生產力讓農村出現大量剩余勞動力，產生了大量的農民進城的現象，直接導致農村于城市發(fā)展失衡，城市人口超出容納程度，交通、醫(yī)療、就業(yè)、教育等資源不足，“城市病”久治不愈。而房地產業(yè)作為勞動密集型產業(yè)，需要大量的勞動力，且對從業(yè)勞動者的教育水平、自身素質要求并不高，適合農村剩余勞動力工作特點；同時房地產業(yè)對于帶動經濟發(fā)展，促進建筑、運輸、機械、裝潢、餐飲、能源等相關行業(yè)的發(fā)展具有重要影響，直接或間接為社會提供大量就業(yè)機會。因此，發(fā)展農村房地產，在提供大量工作就業(yè)崗位的同時，使得農村剩余勞動力得以消化，進而可以有效地緩解就業(yè)問題，加快新農村建設。

(三)加快鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的推進，以多產業(yè)的發(fā)展帶動新農村建設

隨著十九大后鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的部署，國家進一步加大了對農村地區(qū)道路交通、飲水安全、電力供應、通信設施、生態(tài)保護等方面的財政預算，為農村房地產的發(fā)展提供了基礎的設施條件，突破了農村房地產開發(fā)項目的硬件“瓶頸”。積極推動農村一、二、三產業(yè)融合發(fā)展，如農產品深加工等，有利于農村產業(yè)結構的優(yōu)化，有效推動新農村建設及農村經濟快速發(fā)展，實現農民收入逐步增長，創(chuàng)造基礎穩(wěn)固的消費條件，更好地保證經濟再循環(huán)。另外，隨著當前社會信息技術發(fā)展、工業(yè)現代化的完善，農村居民在消費觀念在各種因素的影響下悄然改變，同時養(yǎng)成了新的消費習慣，其用于提高生活質量的消費支出逐年增加。新的價值觀念和生活方式不斷傳播，農民產生了對更加富足幸福生活的美好向往，農民從認識層面上已經可以接受新的居住和生活方式，為新農村建設下房地產業(yè)的發(fā)展提供了可觀的市場前景。

三、農村房地產經濟面臨的主要問題

(一)農村地區(qū)土地產權制度需要完善

農村房地產業(yè)的開拓與發(fā)展，土地產權問題首當其沖。根據相關法律規(guī)定，農村土地與城市土地的性質有較大差異，即城市的土地為國家所有，而農村的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，其余的屬于農民集體所有，憲法對國有土地和集體土地的所有權有所區(qū)分，但對土地的歸屬問題沒有明確的解釋。同時，集體土地產權代表難以確定，房地產開發(fā)商在向農民征地和進行補償時，以村集體為談判對象，而具體到農民個人，往往缺少話語權，其利益很可能受到損害。

(二)開發(fā)規(guī)劃及管理制度混亂、非法侵占耕地頻現

全國農村建設存在諸多問題，如農村宅基地登記管理粗略，住宅庭院布局混亂，村莊總體建設規(guī)劃缺乏等等。因管理制度的不完善，村莊土地未批先建、亂批亂建、城鎮(zhèn)居民違規(guī)建造的現象時有發(fā)生。而且當下用于農村房地產業(yè)開發(fā)的土地，沒有明確的用途規(guī)劃與登記，存在有“三無”用地、非農建設用地、公益事業(yè)用地、宅基地等擅自改變土地用途、進行房地產開發(fā)等問題，這不僅違反了土地管理規(guī)定下的有關法律，而且給新建住房的產權帶來諸多法律問題。

同時因農村土地產權所屬關系存在的不明確，名義上屬于村集體，但實際上并無專人負責管理，造成產權主體不確定的問題。長期以來土地被排斥在商品以外，既不作價，又不納入農產品成本；土地無償使用，采取行政手段劃撥，管理混亂，建設用地基本無計劃。出現鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地違法占用農耕地，不少農民建了新房，舊房不肯拆，違建面積不斷擴張，致使耕地不斷被破壞，對糧食安全造成威脅。

(三)部分農村居民意識落后

新世紀以來，在通識教育的不斷落實之下，國民素質得到大幅度的提升，農民素質也有了較好的進步。但總體而言，部分農村居民素質仍有欠缺，法律意識淡薄，道德水平低下，封建迷信思想依然有著較大影響，且缺乏公共意識、主人意識。因此，在農村房地產開發(fā)完成之后，如何避免相關的基礎設施、公共設施失竊損壞以及物業(yè)管理制度下農村居民權利和義務的正確行使和履行，也是我們應該關注的問題。

四、有效推進農村房地產經濟發(fā)展的策略

(一)促進農村土地制度改革

為了促進農村房地產經濟的有效發(fā)展，提高土地利用效率，應當在法律層面不斷完善對土地承包權、自主經營權、收益權等相關權利的規(guī)范與行使，健全農村土地制度。同時，增強對土地管理制度相關政策法規(guī)的貫徹實施，規(guī)范土地使用權出讓、轉讓、抵押等流轉過程，對農村居民進城后，宅基地、承包地使用權的流轉進行深入探討，解決其面臨的實際問題。除此之外，引導農民自主依托有償轉包、租賃經營等途徑，由集體經濟統(tǒng)一組織轉包，推進土地合理規(guī)模經營。設置土地流轉中介服務機構，對農村土地流轉供求信息進行有效采集、傳輸，提供政策咨詢、代辦土地流轉手續(xù)等服務。

(二)分步驟、有計劃地開發(fā)農村房地產市場

新農村建設過程中，農村房地產是尚未成熟、亟待開發(fā)的市場，作為農村城鎮(zhèn)化、新農村建設的關鍵環(huán)節(jié)，與農民利益切身相關，更加需要政府發(fā)揮作用，對其進行有效調控規(guī)劃。在遵循市場規(guī)律的原則下，有計劃的發(fā)展農村房地產，建立正確的發(fā)展目標和方向，積極發(fā)揮組織、規(guī)劃、調配的主導。同時從實際出發(fā)，保證農村房地產市場的自我調節(jié)，政府也應完善相關法律法規(guī)，與市場調整機制相配合，打擊投機倒賣、炒房屯房等擾亂市場秩序、破壞經濟穩(wěn)定的行為。最后，政府要嚴格限制土地申請流程，讓土地審批制度更加嚴謹完善，將耕地保護作為不可逾越的紅線，杜絕各種名義進行圈地、違法占用耕地，制定并落實執(zhí)法監(jiān)察計劃，對違法違規(guī)行為進行查處，杜絕將基本農田“以租代征”等形式非法轉為建設用地的行為，發(fā)現一起查處一起，做到零容忍，為房地產開發(fā)與土地保護尋找平衡點。

(三)以多樣化教育提高農村勞動力素質，讓農村居民與新農村建設發(fā)展相適應

首先要加強農村基礎教育，農村房地產開發(fā)后農村居民順利行使其作為業(yè)主的權利和義務需要以較高的素質作為基礎，而發(fā)展教育是有效提高素質的主要方式。因此，應加強對農村地區(qū)基礎教育的重視程度，以調整轉移支付額度來對農村地區(qū)義務教育的經費進行保證。鼓勵社會企業(yè)、組織、個人等社會力量籌措資金、發(fā)展教育，統(tǒng)籌規(guī)劃城鄉(xiāng)教育資源，對農村師資力量適當傾斜，提高基礎教育硬件水平。其次要通過多種方式、多種途徑落實推廣職業(yè)技術教育，拓寬農村居民就業(yè)渠道，將職業(yè)教育作為新農村建設發(fā)展項目，以職業(yè)教育和各類實用技術作為教授重點，擴大就業(yè)培訓網絡，讓更多的農民擁有一技之長，增強課程的針對性和實用性，使農民掌握生存發(fā)展的職業(yè)技能。

五、結語

新農村建設的浪潮下，農村房地產經濟的發(fā)展是大勢所趨。農村房地產業(yè)的發(fā)展有效刺激著房地產行業(yè)的發(fā)展，為行業(yè)發(fā)展注入新的活力，間接帶動多行業(yè)的繁榮，影響著全社會經濟的健康發(fā)展。因此，對于相關理論研究人員應該深入探索、發(fā)現問題、總結經驗，認識到農村房地產經濟發(fā)展對新農村建設的重大意義，促進農村土地制度改革，提高農村勞動力素質，讓農村居民與新農村建設發(fā)展相適應，分步驟、有計劃地開發(fā)農村房地產市場，積極促進新農村建設，推動農村房地產經濟的有序健康發(fā)展。