房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務籌劃及涉稅風險研究

湖南國通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

稅收制度和稅收政策的出臺，為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務籌劃工作提供參考，土地增值稅清算工作開展期間，由于市場環(huán)境和企業(yè)稅務籌劃工作流程不完善，導致企業(yè)存在涉稅風險。為此，房地產(chǎn)企業(yè)積極推進內(nèi)部工作改革，加強對土地增值稅的清算，降低企業(yè)運行風險。

一、房地產(chǎn)土地增值稅清算問題分析

現(xiàn)階段，各房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作開展期間，受國家稅收制度、地方稅收政策以及企業(yè)內(nèi)部稅收管理模式的影響，致使房地產(chǎn)土地增值稅清算工作出現(xiàn)問題，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，土地增值稅清算流程和方式較為復雜，大多數(shù)企業(yè)采用傳統(tǒng)稅務清算模式開展相關工作，由于清算內(nèi)容較多，企業(yè)應扣項目和實扣項目不符，影響土地增值稅清算結果；第二，房產(chǎn)項目在新時期具有一定的特殊性，部分房地產(chǎn)企業(yè)為規(guī)避風險，采用違法手段，最終造成土地增值稅核算數(shù)據(jù)信息混亂，與實際賬目信息不符；第三，土地增值稅清算工作中，相關稅務資料及報告不規(guī)范，缺少相應的審批環(huán)節(jié)，導致清算效果不佳，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)營風險；第四，收入確認不規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅清算時，項目工程款項落實不到位，有延遲結算的現(xiàn)象，導致土地增值稅清算工作難以開展，造成房地產(chǎn)企業(yè)相關工作秩序混亂[1]。

二、房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃風險

部分房地產(chǎn)企業(yè)針對土地增值稅進行稅收籌劃期間，將土地開發(fā)、建設和銷售等工作納入企業(yè)日常工作內(nèi)容之中，增加企業(yè)稅收籌劃工作過程中涉稅項目的風險性，主要包括政策風險、法律風險、財務風險以及行業(yè)風險，具體論述如下：

（一）政策風險

房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃工作，首要任務是分析稅務政策的適用性，國家財政政策和稅收政策對房地產(chǎn)企業(yè)工作產(chǎn)生重大影響，要求企業(yè)在開展相關工作期間，利用國家政策，對企業(yè)內(nèi)部稅務籌劃工作進行調(diào)整，改善企業(yè)內(nèi)部稅收管理環(huán)境，幫助企業(yè)規(guī)避風險。

（二）法律風險

房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅籌劃工作過程中，需要承擔的法律風險主要來自稅務管理部門與企業(yè)內(nèi)部稅務工作人員相關工作對接不暢。企業(yè)稅務人員在開展稅務籌劃工作期間，對稅務方面的相關法律知識存在盲區(qū)，導致企業(yè)納稅延遲，且在稅務管理過程中，容易出現(xiàn)嚴重的法律糾紛，進而引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營危機，不利于企業(yè)開展土地增值稅清算、籌劃等工作。

（三）財務風險

房地產(chǎn)企業(yè)進行土地項目稅務清算和籌劃工作期間，由于房地產(chǎn)項目涉及的資金數(shù)額巨大，稅務籌劃種類較多，相關項目審批流程繁復。同時，房地產(chǎn)企業(yè)財務部門管理人員專業(yè)水平有限，對項目工程預算、核算能力不足，難以全面掌握企業(yè)資金的流向，影響企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營活動，增加企業(yè)財務風險。

三、房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務籌劃及涉稅風險控制措施

（一）落實稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收管理工作時，要以國家稅收政策企業(yè)內(nèi)部稅收制度為基礎，全面落實國家稅收政策中的優(yōu)惠項目，提高中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效果，有效規(guī)避經(jīng)營風險。首先，要根據(jù)國家稅務總局出臺的相關稅務政策，對企業(yè)稅務政策進行調(diào)整，期間，企業(yè)要對財務部門相關工作進行嚴格管理和規(guī)范，降低土地增值稅清算工作對企業(yè)稅務管理工作的負擔，保證企業(yè)稅收籌劃工作順利進行；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要選取合適的方式對內(nèi)部稅收進行有效管理，采取分攤的方式分散稅收籌劃中出現(xiàn)的經(jīng)濟風險，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務負擔，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力；最后，房地產(chǎn)企業(yè)要遵循地方稅收優(yōu)化政策標準，在企業(yè)進行土地增值稅清算和籌劃過程中，按照國家對企業(yè)稅收的扶持計劃規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔的土地增值稅務逐漸降低，進一步緩解房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中的稅務壓力，降低企業(yè)土地增值稅籌劃風險[2]。

（二）建立稅務風險內(nèi)控體系

中小房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務籌劃工作期間，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)和建設過程中，涉及的稅務種類較多，容易導致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟危機。為此，企業(yè)為有效防范風險，必須加快建立稅務風險內(nèi)控體系，加強對稅務籌劃風險的源頭管理，以稅務籌劃預警為體系建設核心。

以某房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理工作為例，由于土地增值稅清算工作具有一定的復雜性，加之企業(yè)內(nèi)部財務部門稅收管理工作落實不到位，稅務管理制度和體系不完善，對企業(yè)稅收籌劃工作造成不良影響，增加企業(yè)運行風險。針對該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動開展的實際狀況，為解除企業(yè)運營中出現(xiàn)的稅務危機，房地產(chǎn)企業(yè)要重視并加強對企業(yè)經(jīng)濟活動的管理與控制，在進行土地增值稅清算期間，根據(jù)國家相關政策及法律法規(guī)，采用科學的方式進行稅務籌劃，嚴格控制土地項目增值稅清算工作，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營風險。同時，企業(yè)要建立內(nèi)部稅務風險防控機制，對企業(yè)內(nèi)部稅務管理結構進行優(yōu)化，財務管理部門與企業(yè)內(nèi)部相關管理部門形成聯(lián)動，降低企業(yè)稅務預算、核算及申報風險，針對房地產(chǎn)項目制定階段性管理目標，有效控制財稅風險，對企業(yè)涉稅風險進行綜合分析，明確企業(yè)稅務管理工作關鍵控制點，將稅務風險降到最低。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)要采取多種稅務管理手段，逐步提高內(nèi)部稅務管理與監(jiān)督效果，建立嚴格的稅務臺賬制度，明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算條目及相關稅務支出情況，全面掌控企業(yè)財務資金走向，利用現(xiàn)代化信息技術，對稅務管理部門相關工作進行規(guī)范和監(jiān)督，提高企業(yè)內(nèi)部財務籌劃及管理人員對企業(yè)稅務風險的控制能力，減少工作失誤的同時降低企業(yè)稅務風險。

（三）完善相關法律法規(guī)

房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務籌劃工作期間，受激烈的市場競爭及稅務工作風險影響，導致企業(yè)稅收籌劃工作難以開展，為保證企業(yè)順利進行生產(chǎn)經(jīng)營活動，國家以及地方政府要加強對中小房地產(chǎn)企業(yè)的指導和支持，出臺稅收相關的法律法規(guī)，為中小房地產(chǎn)企業(yè)制定優(yōu)惠的稅收政策，促使房地產(chǎn)企業(yè)充分利用優(yōu)惠政策開展土地增值稅清算工作，拓寬企業(yè)稅務籌劃工作空間。同時，有關部門要對稅收政策或法律條款的適用性進行規(guī)范，保證相關稅法條例簡單易懂，具有較強的可操作性。除此之外，中小房地產(chǎn)企業(yè)相關財務管理人員以及稅務籌劃人員要對稅法內(nèi)容進行了解，全面掌握和理解稅法的有關規(guī)定，保證工作人員工作效率和質(zhì)量，實現(xiàn)科學籌劃，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險。

（四）制定科學稅務籌劃方案

房地產(chǎn)企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營活動期間，首要任務是要制定完善的稅務籌劃方案，根據(jù)國家及地方稅法或稅務相關信息的變化情況，明確企業(yè)稅務籌劃目標，結合土地增值稅清算相關工作，綜合考慮企業(yè)涉稅問題給企業(yè)帶來的涉稅風險，進而制定科學的企業(yè)稅務籌劃方案。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要著眼于實際，堅持一切從實際出發(fā)的工作原則，針對企業(yè)稅收籌劃工作開展的實際情況，加強對企業(yè)內(nèi)部財務部門的管理和控制，采取多種方式對稅收方案進行重新審查和評估，利用風險分攤的形式，完成企業(yè)稅收籌劃工作目標，降低企業(yè)涉稅問題帶來的風險；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要綜合考慮影響企業(yè)開展土地增值稅清算工作的影響因素，在企業(yè)內(nèi)部進行稅收籌劃相關工作的討論，通過科學投票和科學決策的形式，在多種稅收籌劃方案中選取最優(yōu)方案予以實施，保證中小房地產(chǎn)企業(yè)的核心利益。同時，企業(yè)要采取多種手段，對企業(yè)稅負風險進行風險防控，優(yōu)化企業(yè)財務部門組織形式和運行結構，提高企業(yè)財務管理人員對稅務風險的控制意識，進而有效提高企業(yè)對涉稅風險的有效控制，防止企業(yè)陷入嚴重的經(jīng)濟危機。

（五）打造專業(yè)管理隊伍

房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅清算工作期間，要以專業(yè)管理人才為工作核心，根據(jù)稅務管理工作的具體要求，結合行業(yè)相關工作標準，對房地產(chǎn)財務管理部門工作人員進行集中管理，打造專業(yè)稅收籌劃及稅務管理團隊。首先，企業(yè)要在合理范圍內(nèi)，對企業(yè)財務部門進行培訓和教育，提高其會計核算能力和財稅相關知識水平。同時，企業(yè)要制定完善的員工管理條例，利用多種方式拓寬員工學習渠道；其次，企業(yè)要形成完善的財務管理與監(jiān)督機制，加強對財務部門工作人員專業(yè)能力的考核，制定獎勵激勵制度，全面激發(fā)和調(diào)動管理人員工作的積極性和主動性；最后，企業(yè)財務部門管理人員要加強自身專業(yè)能力建設，提高財務管理水平，減少客觀因素對其工作的干擾，不斷優(yōu)化和完善工作流程，對稅收籌劃工作中出現(xiàn)的技術性失誤進行彌補，降低房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險[3]。

結語

綜上所述，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅清算工作期間，要對建設項目開展精細的稅收籌劃工作，采取多種方式進行稅收管理，完善企業(yè)稅務籌劃流程，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理過程中出現(xiàn)的風險。