解析房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制思路

河南九鼎實(shí)業(yè)有限公司

引言

房地產(chǎn)行業(yè)中涉及眾多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控非常重要，否則，房地產(chǎn)公司將會(huì)面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。為了保障房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康地發(fā)展，需要充分地對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制思路進(jìn)行分析，進(jìn)而采取有效的控制策略，保障房地產(chǎn)行業(yè)能夠良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）資金運(yùn)轉(zhuǎn)方面

房地產(chǎn)行業(yè)在資金運(yùn)轉(zhuǎn)方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，籌資渠道風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式主要有兩種：一種是銀行貸款。一旦銀行無(wú)法為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金，將會(huì)引起資金短缺的現(xiàn)象發(fā)生。另一種是自籌資金。這種資金在籌備數(shù)量上通常具有一定的上限，無(wú)法滿足房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的大量需求。第二，具有較高的資金負(fù)債率，一旦資金籌備數(shù)量過(guò)大，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)需要償還較高的利息，導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債壓力增大。第三，受到資金利用率的影響。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，通常進(jìn)行大量的資金投入，如土地購(gòu)置、建筑施工等。一旦無(wú)法對(duì)投資成本進(jìn)行控制，將會(huì)對(duì)資金的利用率造成影響。例如：房地產(chǎn)項(xiàng)目從資金籌備到完全銷售，至少需要2～3年的時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，需要將資金進(jìn)行最大化地利用，做好各個(gè)環(huán)節(jié)資金的預(yù)算，從而保障資金被有效地利用[1]。

（二）內(nèi)部控制方面

房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)部控制方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)如下：一方面，內(nèi)部控制制度不夠完善，無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效的管理，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況造成影響。例如：房地產(chǎn)在資金投入方面，需要保證項(xiàng)目管理與資金投入相統(tǒng)籌，這樣可以有效地保障資金的利用率，避免資金在使用過(guò)程中造成浪費(fèi)，從而降低資金的使用風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，缺乏有效的監(jiān)督，無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部管理過(guò)程進(jìn)行有效的控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)管理過(guò)程出現(xiàn)漏洞。例如：為了對(duì)施工材料的成本進(jìn)行有效的控制，企業(yè)內(nèi)部需要做好施工材料成本的監(jiān)督工作，這樣既可以避免施工材料出現(xiàn)浪費(fèi)，又能節(jié)約大量的成本，避免造價(jià)超預(yù)算的現(xiàn)象出現(xiàn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)加強(qiáng)內(nèi)部控制非常重要，尤其是在項(xiàng)目監(jiān)督方面，只有建立了完善的監(jiān)督機(jī)制，才能保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制思路分析

（一）提高資金利用率

通過(guò)提高資金利用率可以有效地降低房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)投入的資金能夠被合理地利用，避免造成成本的浪費(fèi)。提高資金利用率的措施如下：首先，需要對(duì)資金的使用情況合理配置，合理地制定項(xiàng)目實(shí)施方案。例如：在項(xiàng)目籌備階段，需要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)方面的資金進(jìn)行合理的配置，這樣可以保障資金能夠被最大化地利用。一旦出現(xiàn)資金不足的情況，企業(yè)需要對(duì)資金不足的原因進(jìn)行調(diào)查，從而采取針對(duì)性的解決措施。其次，當(dāng)資金出現(xiàn)短缺的問(wèn)題時(shí)，可以通過(guò)短期貸款的方式來(lái)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，但需要盡快地將貸款還清，降低負(fù)債利息，避免影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。最后，需要做好資金的跟蹤工作，調(diào)查資金的使用動(dòng)向，保障資金被合理的使用。例如：定期跟蹤資金的使用情況，可以有效地防止私自挪用公款的現(xiàn)象出現(xiàn)，避免資金短缺問(wèn)題發(fā)生。

（二）提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

為了對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，這樣可以有效地對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，從而采取針對(duì)性的防控手段。首先，需要保障財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的適應(yīng)性，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，從而對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制。其次，需要做好房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理，提高財(cái)務(wù)管理人員的技能水平，對(duì)財(cái)務(wù)管理過(guò)程進(jìn)行有效的審核。例如：企業(yè)可以對(duì)財(cái)務(wù)管理人員展開(kāi)培訓(xùn)工作，提高管理人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使其能夠更好地完成財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)工作，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施提供重要保障。最后，需要提高管理層的決策水平，在制定決策的過(guò)程中需要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素考慮在內(nèi)，并且將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題記錄到預(yù)案中，這樣當(dāng)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后，可以及時(shí)地采取應(yīng)對(duì)措施，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。

（三）拓寬籌資渠道

房地產(chǎn)行業(yè)具有廣泛的籌資渠道，在籌資的過(guò)程中，需要對(duì)籌資渠道進(jìn)行嚴(yán)格的控制，這樣可以在很大程度上降低房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。拓寬籌資渠道的途徑如下：一方面，可以向銀行進(jìn)行貸款，獲得大量的資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利開(kāi)啟。另一方面，可以通過(guò)債券、股票等方式進(jìn)行籌資。例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了提高籌資的效率。公布了企業(yè)的部分投資策略，以此來(lái)吸引更多的投資者前來(lái)投資，取得的良好的籌資效果，獲得了大量的項(xiàng)目啟動(dòng)資金，為項(xiàng)目的開(kāi)展提供了重要的保障。不管企業(yè)選擇何種籌款渠道，都需要做好自身的信用建設(shè)工作，保證企業(yè)具有良好的債務(wù)償還能力，能夠按照規(guī)定時(shí)間進(jìn)行債務(wù)償還，這樣可以有效地提高房地產(chǎn)行業(yè)的籌資能力，使房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利開(kāi)展[2]。

（四）完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

為了保障企業(yè)能夠良性發(fā)展，需要不斷完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，提高房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平。一方面，需要建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制度，當(dāng)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題時(shí)，可以有效地對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任進(jìn)行追究，從而采取有效的應(yīng)對(duì)手段。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)為了對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制制度，并且規(guī)定了財(cái)務(wù)管理人員在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中需要擔(dān)負(fù)的責(zé)任，這樣既可以提高財(cái)務(wù)管理的效率，保障財(cái)務(wù)管理人員能夠更好地完成財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)工作，又有利于責(zé)任的監(jiān)督，當(dāng)發(fā)生財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題后，可以有效地對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行責(zé)任追究，并且采取相應(yīng)的處罰措施。另一方面，需要保障風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制能夠有效地落實(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中能夠起到應(yīng)有的作用。例如：房地產(chǎn)企業(yè)可以成立責(zé)任追究部門，根據(jù)責(zé)任性質(zhì)的不同，制定相應(yīng)的處罰措施，并且嚴(yán)格按照責(zé)任管理機(jī)制的要求進(jìn)行責(zé)任追究。

（五）做好預(yù)算管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前，需要做好預(yù)算管理工作。一方面，有利于企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制。另一方面，可以為房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面提供重要的參考依據(jù)，對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，從而降低財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)在預(yù)算管理過(guò)程主要包含以下幾個(gè)方面：首先，需要做好資金的預(yù)算工作，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要合理地對(duì)資金進(jìn)行配置，從而提高資金的利用率。其次，需要將房地產(chǎn)企業(yè)的所有員工納入預(yù)算體系中，保證工作人員能夠按時(shí)完成每天的工作，使其能夠嚴(yán)格按照預(yù)算方案執(zhí)行，從而有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最后，為了保證預(yù)算方案的執(zhí)行效果。需要建立相應(yīng)的考核機(jī)制，并且根據(jù)考核結(jié)果給予工作人員一定的獎(jiǎng)勵(lì)。

（六）完善內(nèi)控機(jī)制

通過(guò)完善內(nèi)控機(jī)制可以使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理過(guò)程更加的完善，能夠有效地提高企業(yè)內(nèi)部的執(zhí)行效率，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。內(nèi)控機(jī)制的完善過(guò)程主要包含以下兩個(gè)方面：一方面，需要明確各個(gè)崗位的職責(zé)。各個(gè)部門在明確工作職責(zé)后，可以更好地投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，有針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理。同時(shí)，還有利于各個(gè)部門之間的配合，提高各個(gè)部門之間的工作效率，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利地進(jìn)行。另一方面，需要建立健全的內(nèi)控管理制度，為內(nèi)控管理過(guò)程提供重要的參考依據(jù)。例如：在預(yù)算管理方面，禁止隨意進(jìn)行內(nèi)容上的更改，這樣可以有效避免造價(jià)超預(yù)算的現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)預(yù)算進(jìn)行良好的內(nèi)控管理。如果預(yù)算的修改不可避免，各個(gè)部門需要對(duì)預(yù)算修改的影響進(jìn)行探討，從而有效地降低預(yù)算修改的風(fēng)險(xiǎn)[3]。

（七）制定多元化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)采用多元化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略后，可以有效地降低企業(yè)在業(yè)務(wù)方面的壓力，使企業(yè)更好地資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行整合。多元化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的具體實(shí)施過(guò)程如下：一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況選擇合適的籌資途徑，對(duì)債務(wù)進(jìn)行合理的分配，從而保障企業(yè)對(duì)債務(wù)具有良好的償還能力。例如：房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)分為長(zhǎng)期債務(wù)和短期債務(wù)，對(duì)于長(zhǎng)期債務(wù)，通常會(huì)貫穿項(xiàng)目的整個(gè)執(zhí)行階段，需要將債務(wù)利率問(wèn)題考慮在預(yù)算中，對(duì)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防控。對(duì)于短期債務(wù)，當(dāng)當(dāng)企業(yè)具有償還能力后，需要及時(shí)還清債務(wù)，將企業(yè)的債務(wù)數(shù)量控制在最低水平。另一方面，需要明確多元化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的地位，合理地控制企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，拓寬企業(yè)的業(yè)務(wù)層面。例如：企業(yè)在實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)還可以進(jìn)行旅游業(yè)的投資，通過(guò)旅游業(yè)盈利的資金來(lái)償還短期債務(wù)，從而有效地緩解房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)壓力。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，為了保障房地產(chǎn)行業(yè)能夠良好發(fā)展，需要采取有效的控制手段，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi)，防止房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)一步擴(kuò)大。一方面，需要提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)隱患，從而有效地避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，需要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控，對(duì)預(yù)算、資金等進(jìn)行科學(xué)的管理，從而提高房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控能力。