基于內(nèi)控視角的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理策略探析

吳燕燕 浙江浙農(nóng)實業(yè)投資有限公司

引言

內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)中致力于發(fā)展，職責(zé)分工明確、保護資產(chǎn)安全、達成經(jīng)營目標(biāo)、提供可靠信息、貫徹運營方針的業(yè)務(wù)組織，組織內(nèi)部維系互相制衡的關(guān)系，通過評價、規(guī)劃、約束等系列舉措起到內(nèi)控作用，尤其適用于經(jīng)濟活動復(fù)雜、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模龐大、現(xiàn)金流量過多的房地產(chǎn)企業(yè)。內(nèi)控因先天優(yōu)勢可保障資金安全，給資金管理帶來正面影響，為使有關(guān)管理工作更為穩(wěn)定且有效，房地產(chǎn)企業(yè)需看重內(nèi)控，推行“內(nèi)控+資金管理”模式。然而，有些房地產(chǎn)企業(yè)基于內(nèi)部控制的資金管理存在原則不清晰、結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定、關(guān)鍵點不明、手段較單一以及缺乏規(guī)劃性的問題，無法在內(nèi)控基礎(chǔ)上提升資金管理水平?；诖耍瑸樘岣叻康禺a(chǎn)企業(yè)資金管理有效性，基于內(nèi)控探析資金管理策略顯得尤為重要。

一、內(nèi)部控制對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理必要性

（一）利于資金管理目標(biāo)落地

內(nèi)部控制能改進房地產(chǎn)企業(yè)資金管理環(huán)境，主要源于內(nèi)控優(yōu)化資金治理結(jié)構(gòu)，在內(nèi)部互相制衡、配合、監(jiān)督前提下管理資金，重視內(nèi)部審計，能及時發(fā)現(xiàn)資金管理問題，將資金管理納入房地產(chǎn)企業(yè)文化再造范疇。同時改進資金管理模式，加強責(zé)權(quán)分配，疊加人力資源方面的條件使房地產(chǎn)企業(yè)能落實資金管理目標(biāo)?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)要在內(nèi)控的基礎(chǔ)上管理資金，使資金管理目標(biāo)能滲入房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全程，在經(jīng)營中通過內(nèi)控關(guān)注資金，確保資金管理實時，能根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金走勢、流量、需要科學(xué)管理。

（二）為資金管理搜集所需信息

內(nèi)部控制功能之一是提供完整、精確、可靠會計信息資料，這與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部緊密的協(xié)同、制衡、監(jiān)督結(jié)構(gòu)有關(guān)，使會計信息更加透明，相關(guān)資料流轉(zhuǎn)時長減縮，基于內(nèi)控加強業(yè)財共融還能財務(wù)信息共享。資金管理依賴充足的會計信息，旨在做好資金預(yù)算、融投資、資金結(jié)算等工作，為此房地產(chǎn)企業(yè)基于內(nèi)控進行資金管理，聚合、存儲、分析與資金管理相關(guān)會計資料，保障資金端信息全面，掌握房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金應(yīng)用規(guī)律、現(xiàn)況、阻力及其成因，為資金管理提供所需信息，使資金管理針對性更強。

（三）提高資金管理效率

資金管理關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金鏈健康與否，通常情況下資金閑置以及資金回籠速率過慢均會使現(xiàn)金鏈顯現(xiàn)出病態(tài)，這說明資金管理需關(guān)注現(xiàn)金流的速度，過快、過慢均不合理。內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中起效，注重打造一體化、協(xié)同性組織結(jié)構(gòu)，猶如一面鏡子映射資金管理現(xiàn)況，利于管理人員實時調(diào)控資金流轉(zhuǎn)速度，使資金不僅可在房地產(chǎn)企業(yè)需要的部門聚合，還能增強房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“錢荒”的實力，尤其在外部競爭壓力大且信貸成本過高條件下基于內(nèi)控的資金管理可保障每筆錢均投入到位，避免浪費資金，提高資金管理效率，使“內(nèi)控+資金管理”價值由此凸顯。

二、基于內(nèi)部控制的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理難點

（一）原則不清晰

內(nèi)控若想在資金管理中精準(zhǔn)起效需內(nèi)控、資金管理配合得當(dāng)，前者能為后者提供充足信息，后者能為前者發(fā)力提供依據(jù)，這就要求基于內(nèi)控的財務(wù)管理原則較為清晰，具有指導(dǎo)作用。當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)資金管理停留在頂端決策層面，不關(guān)注內(nèi)控產(chǎn)生的影響，認為頂端決策是關(guān)乎現(xiàn)金鏈健康與否的根本性因素，并未在內(nèi)控、資金管理配合中尋求支點，從而出現(xiàn)內(nèi)控原則不清晰現(xiàn)象，無法通過內(nèi)控支持資金管理。

（二）結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定

資金在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展全程流轉(zhuǎn)，缺少資金支持房地產(chǎn)企業(yè)任何一環(huán)均無法正常運行，穩(wěn)定、安全、高效的結(jié)構(gòu)對資金管理帶來的影響可見一斑。部分房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣從上至下進行資金管理，認為基層部門只要按照頂端決策辦事就能實現(xiàn)資金管理目標(biāo)，這顯然過于輕視資金流動全程，資金流動內(nèi)控失效，無法及時預(yù)判、分析、控制資金走勢，降低資金管理質(zhì)量。

（三）關(guān)鍵點不明

基于內(nèi)控的資金管理若想解決房地產(chǎn)企業(yè)打造健康現(xiàn)金鏈問題需緊抓關(guān)鍵點，從資金流轉(zhuǎn)細節(jié)著手加強管理，將這些關(guān)鍵點視為支持龐大、復(fù)雜、高效、順暢資金管理體系的基點，為內(nèi)控起效指明落腳點，使資金管理有抓手、有主次、有效果。部分房地產(chǎn)企業(yè)基于內(nèi)控的資金管理經(jīng)驗較少，僅關(guān)注管理端從內(nèi)控中獲取的信息，并未留意其他環(huán)節(jié)，使內(nèi)控的應(yīng)用過于片面，無法創(chuàng)設(shè)系統(tǒng)全面的資金管理體系。

（四）手段較單一

在分析基于內(nèi)控的資金管理手段過程中發(fā)現(xiàn)依靠人力搜集與資金流轉(zhuǎn)相關(guān)信息并進行預(yù)決算屬于常見做法，此做法雖能通過信息的處理明晰資金管理價值并為管理計劃調(diào)適助力，但在內(nèi)控信息精準(zhǔn)性無法保障以及信息過于龐雜條件下僅憑人力預(yù)決算未能善用信息資源，影響資金管理，降低“內(nèi)控+資金管理”綜合質(zhì)量。

（五）缺乏規(guī)劃性

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展始終需要資金，資金控制屬于管理工具之一，內(nèi)部控制支持房地產(chǎn)企業(yè)管控資金，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)能加強“內(nèi)控+資金管理”規(guī)劃，為內(nèi)控持續(xù)作用于資金管理提供條件。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)基于內(nèi)控的資金管理規(guī)劃性欠佳，出現(xiàn)內(nèi)控?zé)o法融入資金管理全程現(xiàn)象，內(nèi)控作用低效，徒增資金管理壓力，無法清晰明確反饋資金流轉(zhuǎn)實況，有礙管理判斷，阻滯基于內(nèi)控的資金管理發(fā)展。

三、基于內(nèi)部控制的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理措施

（一）保障“內(nèi)控+資金管理”原則清晰

第一，及時性原則?；趦?nèi)控的資金管理需跟上房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)及經(jīng)營局勢的變化，要為新決策、新業(yè)務(wù)、新項目的推行提供資金支持，及時調(diào)整資金流轉(zhuǎn)計劃，加之“內(nèi)控先行”，疏通資金流通管路，率先立足房地產(chǎn)企業(yè)全新開發(fā)的領(lǐng)域建章立制，實施資金管控措施，保障新舊領(lǐng)域同管且高效配合；第二，獨立性原則。房地產(chǎn)企業(yè)基于內(nèi)控的資金管理評價、審核、監(jiān)督等工作需由獨立部門負責(zé)并執(zhí)行，經(jīng)手資金的人員與資金使用的人員不可責(zé)權(quán)交叉，根據(jù)內(nèi)控獲取的訊息向不同管理人員以及部門匯報資金管理工作；第三，審慎性原則?；趦?nèi)控的資金管理重視效益，效益與風(fēng)險相伴，需房地產(chǎn)企業(yè)通過內(nèi)控分析資金方案、資金投入、資金成本等方面的合理性與效益性，對風(fēng)險加強判斷并設(shè)定補救性計劃，一旦出現(xiàn)預(yù)先設(shè)想的問題要及時推行有關(guān)計劃予以解決，將資金風(fēng)險出現(xiàn)概率控制到最低值，保障資金在內(nèi)控基礎(chǔ)上得到科學(xué)管理。

（二）增強“內(nèi)控+資金管理”結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性

第一，在事前加強資金內(nèi)控。房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)立一套科學(xué)、合理、嚴密的資金內(nèi)控章程，如《房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)控須知》《房地產(chǎn)企業(yè)資金管理辦法》《房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算流程》等，為基于內(nèi)控的資金管理做好準(zhǔn)備。同時還可在章程助力下約束資金管理組織行為，確保各司其職，凈化管理環(huán)境；第二，在事中加強資金內(nèi)控。房地產(chǎn)企業(yè)以保障資金安全、信息精確、現(xiàn)金流穩(wěn)定、資金管理方案高效推行為前提采取手段加強內(nèi)控，通過庫存限額、賬實盤點、應(yīng)收應(yīng)付票據(jù)管理、實物隔離等管控手段落實基于內(nèi)控的資金管理目標(biāo)；第三，在事后加強資金內(nèi)控。事后監(jiān)督在房地產(chǎn)企業(yè)資金管控中不可或缺，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動結(jié)束或每個會計期間遵照監(jiān)督程序調(diào)動內(nèi)部審計積極性，針對經(jīng)營業(yè)務(wù)加強審計，發(fā)現(xiàn)資金內(nèi)控短板，根據(jù)資金管理需要予以改進，使資金結(jié)構(gòu)、管理計劃、風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)等方面更為合理，為進一步展開基于內(nèi)控的資金管理工作奠定基礎(chǔ)，繼而使“內(nèi)控+資金管理”結(jié)構(gòu)更為穩(wěn)定。

（三）抓住“內(nèi)控+資金管理”關(guān)鍵點

第一，現(xiàn)金管理?；趦?nèi)控的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理要統(tǒng)一現(xiàn)金管理觀念，確保規(guī)劃、控制、調(diào)配協(xié)調(diào)高效，基于內(nèi)控提供現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)材料，可根據(jù)資金管理實況設(shè)計現(xiàn)金流量計劃，現(xiàn)金流量表外，還可提供長期及短期現(xiàn)金流量評價、預(yù)測、分析報告，加強流量控制，嚴格現(xiàn)金進出；第二，提升水平。在新時代房地產(chǎn)企業(yè)基于內(nèi)控的資金管理關(guān)乎發(fā)展命脈，尤其是大型集團房地產(chǎn)企業(yè)，更需要提升“內(nèi)控+資金管理”水平，提高資金集中管理效率，重視資金集中控制，保障資金鏈完整且健康，為集中資金踐行價值性較高的經(jīng)營戰(zhàn)略提供條件，使房地產(chǎn)企業(yè)整體價值更大；第三，拓寬渠道。基于內(nèi)控的資金管理若有條件可與金融機構(gòu)建立穩(wěn)定且持續(xù)的合作關(guān)系，亦可通過項目開發(fā)得到政府財政支持，使資金來源渠道更為豐富，房地產(chǎn)企業(yè)還可根據(jù)實際情況探索更多融資路徑，如預(yù)收賬款融資、供應(yīng)鏈融資、專利權(quán)質(zhì)押、員工持股等，在內(nèi)源性融資活動支持下改進房地產(chǎn)企業(yè)資金管理結(jié)構(gòu)，擴寬內(nèi)控領(lǐng)域，使基于內(nèi)控的資金管理更為高效。

（四）加大“內(nèi)控+資金管理”手段變革力度

變革是推動“內(nèi)控+資金管理”活動可持續(xù)發(fā)展不竭動力，以解決內(nèi)控信息收集、存儲、挖掘不到位的問題為例，房地產(chǎn)企業(yè)可在“網(wǎng)絡(luò)+”模式下加大高新技術(shù)布局力度，在云計算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)支撐下為基于內(nèi)控的資金管理賦能，用軟件分析信息，提高信息處理效率以及質(zhì)量，使之支持資金管理，作為管理條件持續(xù)起效。房地產(chǎn)企業(yè)還可利用內(nèi)控信息在現(xiàn)代技術(shù)手段助力下創(chuàng)建資金管理模型，將渠道管理、融資管理、效益管理等設(shè)為子模型，聯(lián)合ERP等財務(wù)管理軟件為資金管控提供有效載體，使資金管控能在房地產(chǎn)企業(yè)整個業(yè)務(wù)流程中一以貫之，利用該模型實時監(jiān)督，使業(yè)務(wù)端可積極推行資金管理計劃并按照管理標(biāo)準(zhǔn)行事，增強資金管理監(jiān)督實效性，進而有效挖掘內(nèi)控在資金管理中的潛力。

（五）賦予“內(nèi)控+資金管理”規(guī)劃性

房地產(chǎn)企業(yè)以往的資金管理主要涉及現(xiàn)金的流入與流出，廣義資金管理并非局限于此，涉及資金流動性管理、交易管理、賬戶管理、稅務(wù)管理、投資管理等各個方面，基于此“內(nèi)控+資金管理”要加強規(guī)劃，在關(guān)注現(xiàn)金同時更要關(guān)注容易被忽視的資金管理模塊，在統(tǒng)一規(guī)劃中納入管理范疇。資金管理規(guī)劃要基于內(nèi)控科學(xué)預(yù)算，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)海量內(nèi)控信息所顯示的發(fā)展趨勢明確預(yù)算額度以及控制現(xiàn)金持有量，旨在預(yù)測現(xiàn)金流精確，資金流動率較高。房地產(chǎn)企業(yè)基于內(nèi)控預(yù)測長期、中期、短期資金需求量能使規(guī)劃效果更優(yōu)。同時周期性管理結(jié)果對進一步規(guī)劃能提供參考，有效推斷合理的資金存量?；趦?nèi)控的資金管理建立在正確的規(guī)劃前提下，通過收付款控制、現(xiàn)金流集中等控制舉措合理應(yīng)用確保資金始終處于最佳狀態(tài)。

四、基于內(nèi)部控制的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他建議

（一）在資金管理中內(nèi)部控制要重視風(fēng)險

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需樹立資金風(fēng)險控制意識，針對資金風(fēng)險依托內(nèi)控篩選控制點，在此前提下建立風(fēng)控預(yù)警、風(fēng)控評估、風(fēng)險報告、風(fēng)險分析等體系，對資金風(fēng)險有更加全方位的控制；其次，加強不相容崗位獨立控制、授權(quán)審批控制、預(yù)算控制，合理設(shè)計基于內(nèi)控的資金管理工作崗位，形成制衡機制，明確崗位全責(zé)，資金授權(quán)批準(zhǔn)范圍、程序、權(quán)限和責(zé)任等方面要精準(zhǔn)且具體，為資金經(jīng)辦人在權(quán)屬范圍內(nèi)控制風(fēng)險助力，圍繞資金預(yù)算考核、分析、執(zhí)行、控制等環(huán)節(jié)加強管理，及時分析資金預(yù)算差異與成因并推行補救措施，無預(yù)算資金要嚴格控制；最后，在信息化資金管理經(jīng)驗不斷積累基礎(chǔ)上推行自動化、智慧化資金風(fēng)控系統(tǒng)，用數(shù)字手段替代人工，保障資金風(fēng)險識別、判斷、預(yù)測效率更高，使“內(nèi)控+資金管理”水平得以提升。

（二）在資金管理中內(nèi)部控制要重視人才

為使基于內(nèi)控的資金管理質(zhì)量不斷提高建議房地產(chǎn)企業(yè)在專業(yè)管理團隊的建設(shè)上下功夫，例如房地產(chǎn)企業(yè)可選取與自身體量、定位、特征相似的經(jīng)濟體創(chuàng)編案例供資金管理崗位工作人員分析，在“頭腦風(fēng)暴”中處理具體的問題，積累管理經(jīng)驗，強化“內(nèi)控+資金管理”專業(yè)素養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)還需將全員資金風(fēng)控視為資金高效管理有力舉措，發(fā)揮內(nèi)控優(yōu)勢使每位員工均能承擔(dān)資金管理責(zé)任，參與到節(jié)約資金成本以及踐行管理計劃的隊伍中，旨在有效落實基于內(nèi)控資金管理目標(biāo)，在各部門、各業(yè)務(wù)、各項目、各崗位一同努力下提高企業(yè)自身資金內(nèi)控管理有效性。

（三）在資金管理中內(nèi)部控制要重視反饋

及時反饋是企業(yè)通過內(nèi)控在資金流轉(zhuǎn)全視域科學(xué)管理的重要條件，雖然在資金流轉(zhuǎn)事中控制以及內(nèi)控報告助力下能起到一定的管理反饋作用，但建議房地產(chǎn)企業(yè)豐富資金管控反饋模式，為資金反饋信息多角度對比分析提供條件，例如房地產(chǎn)企業(yè)可善用管理會計，針對資金管理相關(guān)經(jīng)營活動加以識別、判斷、控制，在此基礎(chǔ)上運用內(nèi)控所得數(shù)據(jù)資料編制報告，通過管理會計反饋資金管理分析結(jié)果，有別于其他形式的報告，管理會計報告更為靈活，基于內(nèi)控能直接作用于某個部門或項目，使資金管理反饋更具實時性，進而滿足房地產(chǎn)企業(yè)基于內(nèi)控的資金管理需要。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)基于內(nèi)控的資金管理具有助推資金管理目標(biāo)落地、搜集資金管理所需信息、提高資金管理效率必要性。基于此，需要房地產(chǎn)企業(yè)保障“內(nèi)控+資金管理”原則清晰，增強該管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性，抓住基于內(nèi)控的資金管理關(guān)鍵點，豐富管理方法，賦予“內(nèi)控+資金管理”規(guī)劃性，在此基礎(chǔ)上建議房地產(chǎn)企業(yè)重視資金風(fēng)險、重視人才以及重視反饋，旨在持續(xù)改進房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)控管理體系，進而提高企業(yè)自身資金綜合管理質(zhì)量。