房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃分析

杜文敏 揚(yáng)州頤和投資發(fā)展有限公司

引言

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民群眾的收入和消費(fèi)水平也逐步提升。在居民日常生活中，住宅是重要的內(nèi)容，其需求量也呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，讓房地產(chǎn)行業(yè)獲得了極大的發(fā)展空間和機(jī)遇，同時(shí)也增加了稅收的種類特別是土地增值稅，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)、資金管理規(guī)劃有著直接的影響，為此房地產(chǎn)企業(yè)要重視開展土地增值稅納稅籌劃，通過科學(xué)化的籌劃方法優(yōu)化企業(yè)的稅務(wù)管理，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。

一、土地增值稅概述

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)就是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中形成的土地增值額，增值額與征稅數(shù)額之間是呈正比關(guān)系的。對(duì)于土地增值稅，國家的調(diào)控也經(jīng)歷了數(shù)次，通常就是對(duì)土地增值稅的數(shù)額進(jìn)行調(diào)整[1]，從而對(duì)上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行控制。具體而言房地產(chǎn)土地增值稅由以下要素構(gòu)成，首先是應(yīng)納稅額，這是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)中，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目交易過程中產(chǎn)生的增長額和相對(duì)應(yīng)的稅率相乘，并扣除相應(yīng)速算扣除率，得到的數(shù)額就是應(yīng)納稅額。其次為納稅人。從稅收角度來看，納稅人是通過國有土地、建筑物交易，在建筑行為中獲得利益的企業(yè)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的必要性

由于房地產(chǎn)工程建設(shè)時(shí)間長，收入與成本無法很好地對(duì)應(yīng)，土地增值稅稅額核算具有一定的復(fù)雜性。為順利繳納土地增值稅，清算制度開始實(shí)施，科學(xué)地開展土地增值稅納稅籌劃工作能夠很好地強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制，優(yōu)化企業(yè)效益。

（一）減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，土地增值稅是重要的稅種，在總稅額中有很高的比重，設(shè)置土地增值稅是比較簡(jiǎn)單的，但是核算復(fù)雜性高、清算時(shí)間長[2]，稅負(fù)是比較高的。隨著土地增值稅額的不斷增加，在宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的整體利潤在降低，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃能夠很好提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理

土地增值稅稅務(wù)籌劃是基于法律法規(guī)允許的條件下，使稅務(wù)籌劃有序推進(jìn)減少企業(yè)稅負(fù)成本，使稅后效益得到提升，降低企業(yè)成本，提高整體效益。在稅務(wù)籌劃時(shí)，要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理流程進(jìn)行優(yōu)化，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理效果，開展規(guī)范化核算，保證企業(yè)納稅能夠滿足國家要求，避免出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理更加有效。同時(shí)，我國也出臺(tái)了相關(guān)宏觀政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督，避免出現(xiàn)炒房情況。由此，土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作也愈發(fā)重要。

（三）營改增為土地增值稅籌劃提供更大機(jī)遇

房地產(chǎn)也是營改增的重要行業(yè)，企業(yè)納稅籌劃獲得了更大的空間。為降低企業(yè)稅務(wù)壓力，國家出臺(tái)了諸多稅收優(yōu)惠政策。在法律體系日漸完善的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃也獲得了一定的保障。營改增規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)自己開發(fā)銷售的項(xiàng)目獲得價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用后，將當(dāng)期項(xiàng)目的土地價(jià)款扣除后即為銷售額，增值稅的計(jì)算方法主要涉及一般計(jì)稅法、簡(jiǎn)易計(jì)稅法[3]，企業(yè)可以結(jié)合實(shí)際選擇納稅人身份減少自己的稅負(fù)。此外在營改增前，營業(yè)稅是營業(yè)稅金及其附加內(nèi)容可以將其劃入到土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金”。營改增后，增值稅由于是價(jià)外稅，所以增值稅不可以作為該稅金扣除。只有提高對(duì)土地增值稅納稅籌劃的重視程度，才能夠使企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康的進(jìn)步。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的有效策略

（一）強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員水平

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃旨在降低企業(yè)納稅金額，使企業(yè)獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)利益的最大化。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員也需要具有一定的納稅意識(shí)，科學(xué)地進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，依據(jù)國家法律法規(guī)開展財(cái)務(wù)工作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)步。作為房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要注重組織財(cái)務(wù)人員開展教育培訓(xùn)工作，提高財(cái)務(wù)人員的法律意識(shí)和納稅理念，規(guī)范納稅籌劃，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的持續(xù)進(jìn)步。在土地增值稅納稅籌劃前，財(cái)務(wù)人員要認(rèn)真分析相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際確定合適的納稅籌劃方法。財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，要避免出現(xiàn)無意識(shí)的逃稅，需按照法律法規(guī)科學(xué)進(jìn)行納稅籌劃。

（二）認(rèn)真研究稅收法規(guī)與優(yōu)惠政策

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其政策更新速度是比較快的，在日常工作中，企業(yè)稅務(wù)策劃人員要對(duì)相關(guān)法律法規(guī)熟悉了解，并以此為依據(jù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，絕不能偷稅漏稅。納稅工作、會(huì)計(jì)核算程序要合理合法，掌握最新的優(yōu)惠政策與變化情況，并據(jù)此制定合適的稅務(wù)籌劃方案。如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率小于20%的免征土地增值稅[4]，在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃中，這一政策被廣泛的應(yīng)用，在銷售時(shí)要對(duì)稅負(fù)有全面的考量，減少土地增值稅稅基，降低土地增值稅稅額，明確銷售收入降低額與免繳間的平衡點(diǎn)，分開核算普通住宅和其他項(xiàng)目，使優(yōu)惠政策得到充分地享受。

（三）健全企業(yè)稅收籌劃管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃以其自身的管理形式、業(yè)務(wù)類型為依據(jù)，若脫離了這些，稅收籌劃就失去了可操作性。所以，為提高稅收籌劃的科學(xué)性和整體效益，房地產(chǎn)企業(yè)要積極完善稅收籌劃管理制度。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)要從實(shí)際出發(fā)，保證稅收業(yè)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)的完整、規(guī)范以及準(zhǔn)確。在數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要從自身的業(yè)務(wù)和運(yùn)營管理情況出發(fā)，從整體出發(fā)籌劃稅收，統(tǒng)籌規(guī)劃所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃政策時(shí)，要明確其可行性、科學(xué)性，科學(xué)審議稅收籌劃方案[5]，保證稅收籌劃方案能夠真正落實(shí)，并獲取良好的效益。

（四）科學(xué)增加扣除項(xiàng)目

確定土地增值稅扣除資金時(shí)，要按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行，若項(xiàng)目沒有有效憑證是不可以扣除的。對(duì)此國家出臺(tái)了相關(guān)政策，即預(yù)期提取相關(guān)費(fèi)用，如果沒有特殊規(guī)定，扣減不能逾越。所以，為增加房地產(chǎn)企業(yè)扣除資金的數(shù)量，有效利用成本效果，可以在消費(fèi)者可以承受的范圍內(nèi)提高公共設(shè)備的建設(shè)質(zhì)量，商品房也需要改革規(guī)格，對(duì)住房環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要注意發(fā)票備注欄中如果沒有特別備注建筑服務(wù)地的建設(shè)地址、項(xiàng)目名稱不可以將其歸入到扣除土地增值稅的資金中。此外，在清算土地增值稅時(shí)，如果不能獲得合法有效的憑證，納稅人就會(huì)面臨不能扣除的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說要繳納更多的稅款。及時(shí)獲得后面有效的憑證，也容易進(jìn)行二次扣除清算工作[6]。所以，在清算時(shí)，如果未付款的成本的數(shù)量比較大或已經(jīng)付款但是沒有獲得有效憑證的貨款，需要盡快完成結(jié)算工作，爭(zhēng)取提前開回發(fā)票。這是另一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的方法。

（五）科學(xué)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算

作為房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)計(jì)核算、確認(rèn)開發(fā)成本的方法可以合并利用。比如在計(jì)算所發(fā)出存貨成本的方法、固定資產(chǎn)方法時(shí)，企業(yè)要增加扣除資金的方法。房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)提折舊時(shí)可以通過加速折舊法進(jìn)行，這種會(huì)計(jì)核算需要將稅法規(guī)定作為前提，房地產(chǎn)企業(yè)可以自己選擇這種方法能夠增加開發(fā)成本，還可以減少增值數(shù)額，最終的目標(biāo)就是減少增值率[7]?？梢?，在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)稅費(fèi)中，土地增值稅占有很大的比重，稅負(fù)、稅率都比較高，所以土地增值稅的籌劃就十分重要。在此形勢(shì)下，要對(duì)土地增值稅的籌劃執(zhí)行工作進(jìn)行優(yōu)化，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展有著重要的意義，能夠減少土地增值稅中不必要的支出。通過這些方法使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最大，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康進(jìn)步。

結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)行業(yè)中，土地增值稅是十分重要的稅種，它將直接影響建筑工程的基礎(chǔ)價(jià)值，不同區(qū)域的土地增值稅是有差異的，這也就使得我國大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格比較高，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要通過合適的納稅方法，降低土地增值稅造成的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，明確相關(guān)政策變化，對(duì)稅務(wù)管理的方案、制度等進(jìn)行規(guī)劃，使房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃更加科學(xué)合理，提高資源的利用率，使工程項(xiàng)目的價(jià)值以及盈利水平得到提升，減少生產(chǎn)成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)整體實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力的提升。