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    房地產(chǎn)企業(yè)在“三條紅線”影響下財(cái)務(wù)管理的應(yīng)對措施探討

    2021-11-22 10:05:20黃雯超杭州鏵泓置業(yè)有限公司
    財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2021年36期
    關(guān)鍵詞:紅線融資資金

    黃雯超 杭州鏵泓置業(yè)有限公司

    引言

    現(xiàn)金流管理一直都是房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營中需要關(guān)注的重點(diǎn)問題,部分企業(yè)為了降低負(fù)債率以及其他指標(biāo),采用了及時(shí)收取回款、減輕負(fù)債等方式。2020年8月,中央約談了多家房地產(chǎn)企業(yè),隨后出臺了“三條紅線”政策,主要內(nèi)容如下:剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%,凈負(fù)債率大于100%,現(xiàn)金短債比小于1,隨后根據(jù)不同房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況,將其細(xì)分了四個(gè)檔位。在“三條紅線”政策的影響下,房地產(chǎn)企業(yè)更要注重財(cái)務(wù)管理,并在原有模式上進(jìn)行改革,從而更好地順應(yīng)時(shí)代發(fā)展趨勢,實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。因此,對“三條紅線”影響下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行分析具有重要意義。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

    (一)運(yùn)營周期長

    房屋銷售是房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù),主要流程包括拿地、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、銷售等,整個(gè)過程花費(fèi)的時(shí)間較長,且項(xiàng)目規(guī)模越大,花費(fèi)的時(shí)間就更長,短則幾個(gè)月,長的要幾年。從開始到正式銷售的環(huán)節(jié),需要大量資金投入,且投入和產(chǎn)出之間具有明顯的滯后性,無法在短時(shí)間內(nèi)獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)。不僅如此,項(xiàng)目前期需要大量的資金投入,對于抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、資金周轉(zhuǎn)不足的企業(yè)又是較大的考驗(yàn)。例如如果材料市場的價(jià)格波動(dòng)較大,那么就會(huì)增加企業(yè)的成本投入,一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,所帶來的損失都是百萬級別。

    (二)多環(huán)節(jié)加杠桿

    由于項(xiàng)目開展需要大量的資金投入,很多房地產(chǎn)企業(yè)都是長期處于虧損狀態(tài)的,為了保證項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行,部分企業(yè)會(huì)采用加杠桿的方式。自開始拍地繳納保證金,激進(jìn)的房企可能就會(huì)開始融資,一般是使用集團(tuán)資金池;在繳納土地款時(shí),也是有很多資金可以提供融資的,可能是使用集團(tuán)資金池、發(fā)債、信托基金等;開發(fā)貸下來前的前端融資,然后是主力融資“開發(fā)貸”;后期還有購房尾款A(yù)BS等融資方式。隨著項(xiàng)目的深入推進(jìn),杠桿會(huì)越來越多,負(fù)債總數(shù)較為龐大,且一環(huán)扣一環(huán),如果經(jīng)營不善,就會(huì)引起連鎖反應(yīng)。

    (三)擴(kuò)張速度過快

    我國城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的深入推進(jìn),帶動(dòng)了大批建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,企業(yè)市場份額不斷擴(kuò)大,但由于沒有關(guān)注自身的負(fù)債率,高估企業(yè)的營業(yè)收入和現(xiàn)金流,不斷拿地?cái)U(kuò)張,加大了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作難度。

    二、“三條紅線”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

    房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源渠道主要有以下幾種:①自籌資金。是企業(yè)在業(yè)務(wù)開展中獲得的初始資金,隨著企業(yè)發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大,所需要的資金越來越多,自籌資金將會(huì)難以滿足企業(yè)發(fā)展需要。一般來說自籌資金在初期的作用較為突出,企業(yè)發(fā)展規(guī)模越大,對自籌資金的依賴性就越低。②預(yù)收資金。目前預(yù)收資金已經(jīng)成了市場上較為流行的銷售方式之一,在向客戶進(jìn)行預(yù)售時(shí)會(huì)收取一部分款項(xiàng),這對開發(fā)商資金的提前回籠、對企業(yè)整體發(fā)展都有著重要意義。③銀行貸款。這是很長一段時(shí)間內(nèi),我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的主要渠道,主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目前期需要大量的資金投入,僅憑借自籌和預(yù)收資金顯然無法滿足需求。對于絕大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言,向銀行貸款是最為理想的融資方式。

    “三條紅線”政策的出臺和實(shí)施,限制了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債規(guī)模,使得瘋狂加杠桿的局面一去不復(fù)返,企業(yè)資金鏈緊張的問題逐漸凸顯。隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)迎來增速拐點(diǎn),增長模式也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化,企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)將不會(huì)“虛高”,而是更貼近實(shí)際情況。在未來很長一段時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道會(huì)更加多樣化,想要擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模,不能再一味地增加項(xiàng)目的開發(fā)數(shù)量,而是要注重提升資金周轉(zhuǎn)效率和自身的運(yùn)營水平,如此,房地產(chǎn)行業(yè)秩序?qū)?huì)更加穩(wěn)定。

    三、“三條紅線”政策下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

    一是銀行貸款門檻更高。主要是房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)具有較強(qiáng)的不確定性、不穩(wěn)定性,收益不夠精確,銀行無法判斷企業(yè)的盈利和債務(wù)償還能力。尤其是在“三條紅線”政策影響下,根據(jù)觸線情況的不同,分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模增速閾值,向銀行申請貸款也會(huì)更加困難。二是國家政策調(diào)控。在房地產(chǎn)行業(yè)“肆意擴(kuò)張”了很長一段時(shí)間之后,國家出臺了相關(guān)政策對該行業(yè)進(jìn)行管理,從“房住不炒”到“一城一策”,從“限地價(jià)”到“限房價(jià)”。我國各地區(qū)在土地出讓的頻次、總量等方面也進(jìn)行了嚴(yán)格要求,從對行業(yè)的調(diào)控升級到對經(jīng)營的管控。至此房地產(chǎn)銷售火爆、價(jià)格飆升的局面不復(fù)存在。三是現(xiàn)金流危機(jī)加劇,資源獲取困難。資金、土地等資源會(huì)逐漸向“綠檔”企業(yè)進(jìn)行傾斜,“紅檔”企業(yè)若不及時(shí)采取措施,在銷售面臨壓力且貸款規(guī)模受限的情況下,容易陷入現(xiàn)金流危機(jī),從而也更難獲取充足土地儲(chǔ)備,發(fā)展進(jìn)一步受限。

    四、“三條紅線”政策下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的應(yīng)對策略

    (一)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

    1.樹立全環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)意識

    在以往的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中即便某一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題,也可通過其他項(xiàng)目進(jìn)行彌補(bǔ)。在新的時(shí)代背景下,相關(guān)企業(yè)要加強(qiáng)對每個(gè)環(huán)節(jié)的重視,樹立全環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管控意識具有重要意義。①把握資金節(jié)奏。資金節(jié)奏的把握,最重要的就是避免盲目投資,放緩?fù)顿Y速度。在投資之前,要深入了解城市規(guī)劃、國家政策、項(xiàng)目可行性等各方面因素,并將不利風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi),盡可能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。②優(yōu)化資金來源。在立項(xiàng)完成之后,對項(xiàng)目的周期、資金需求量、銷售回款等進(jìn)行分析,確保每一筆資金的應(yīng)用都符合規(guī)范。對于項(xiàng)目資金缺口應(yīng)選擇合適的渠道,改變一味地向銀行借款融資的單一模式。③降杠桿,穩(wěn)發(fā)展。如果房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債一直居高不下,勢必會(huì)對其發(fā)展帶來嚴(yán)重隱患;而多環(huán)節(jié)加杠桿,只要任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,對企業(yè)帶來的影響都是毀滅性的。因此要根據(jù)其自身的實(shí)際發(fā)展情況,盡可能地降低杠桿,促進(jìn)其穩(wěn)定發(fā)展。④加強(qiáng)對施工、營銷環(huán)節(jié)的資金管理,降低對現(xiàn)金的需求峰值,提升銷售回款率,為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展而助力。

    2.建立嚴(yán)格的內(nèi)部控制制度

    當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了新一輪的變革,不管是從國家層面還是行業(yè)內(nèi)部,都要加大管理力度。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,要完善內(nèi)部控制制度,降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)督和制約體系十分有必要,在企業(yè)發(fā)展的不同階段,要對可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理預(yù)測,加強(qiáng)各部門之間的聯(lián)系,改變“老板一言堂”的落后發(fā)展體制。從內(nèi)部審計(jì)的角度來看,要保證其獨(dú)立性,主動(dòng)參與到企業(yè)財(cái)務(wù)管理和監(jiān)管中,了解行業(yè)發(fā)展動(dòng)向,對房地產(chǎn)企業(yè)每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都進(jìn)行全過程管理,確保投資、融資、招采等能夠順利進(jìn)行,防止出現(xiàn)制度漏洞。

    3.確定規(guī)范的“三條紅線”指標(biāo)

    自從“三條紅線”的政策分布之后,房地產(chǎn)行業(yè)就要對相關(guān)指標(biāo)予以充分關(guān)注,明確三項(xiàng)指標(biāo)的正確計(jì)算公式,避免出現(xiàn)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果不一致的情況。從市場的角度來看,只要房地產(chǎn)企業(yè)參與到經(jīng)營、投資等任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng),就會(huì)對其資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變化。在財(cái)務(wù)報(bào)表中,整體資產(chǎn)、負(fù)債、有息負(fù)債等科目,都會(huì)對“三條紅線”的指標(biāo)造成影響。想要全面提升財(cái)務(wù)管理水平,在新的政策下,房地產(chǎn)企業(yè)要明確規(guī)范“三條紅線”的計(jì)算公式,具體如下:①扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率=(負(fù)債-預(yù)收賬款)/(總資產(chǎn)-預(yù)收賬款);②凈負(fù)債率=(有息負(fù)債-貨幣資金)/所有者權(quán)益;③現(xiàn)金短債比=(貨幣資金-監(jiān)管資金)/短期有息負(fù)債。

    (二)積極尋求合作開發(fā)的機(jī)會(huì)

    與全操盤“單打獨(dú)斗”的方式相比,合作開發(fā)項(xiàng)目有以下三點(diǎn)優(yōu)勢:

    (1)降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投入大,開發(fā)周期長,受政策影響大,開發(fā)過程中面臨風(fēng)險(xiǎn)較大,合作開發(fā)可起到分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。

    (2)減少資金投入。合作項(xiàng)目一般根據(jù)股權(quán)比例進(jìn)行資金投入,可以減少資金投入,減輕企業(yè)資金壓力。

    (3)可借力合作方資源優(yōu)勢,學(xué)習(xí)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)。在合作過程中,合作雙方在合作中可互相借力對方資源優(yōu)勢,如客戶資源、政府資源等。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以學(xué)習(xí)借鑒標(biāo)桿房地產(chǎn)的開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn),提升自身水平。

    因此合作開發(fā)模式對于房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小型房企的成長擴(kuò)張以及提高品牌知名度有很大的幫助,也有助于面臨“紅檔”壓力的企業(yè)降低負(fù)債率。在合作方的選擇方面,盡可能地選擇“綠檔”開發(fā)商,如融資成本較低的國企央企,以及公司治理規(guī)范的企業(yè)。合作過程中也需關(guān)注由于管理風(fēng)格與理念差異導(dǎo)致的投后問題,以免影響項(xiàng)目的正常推進(jìn)。

    (三)充分供應(yīng)商墊資

    盡可能地吸引優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商進(jìn)行合作,充分利用供應(yīng)鏈融資的方式,把供應(yīng)鏈上的核心企業(yè)及相關(guān)的上下游配套企業(yè)作為一個(gè)整體,根據(jù)供應(yīng)鏈企業(yè)的交易關(guān)系和行業(yè)特點(diǎn),制定基于貨權(quán)及現(xiàn)金流控制的整體金融解決方案的一種模式,盡可能地延緩現(xiàn)金支付節(jié)奏。

    (四)加大資金回籠力度

    “三條紅線”政策精準(zhǔn)針對房地產(chǎn)企業(yè)融資,越缺乏資金的企業(yè)融資越困難,因此“現(xiàn)金為王”,房地產(chǎn)企業(yè)需想辦法加大資金的回籠力度,增加現(xiàn)金??煽紤]如下三種措施:

    (1)積極促銷,狠抓回款??蛇m當(dāng)采用一定營銷手段進(jìn)行促銷,換取客戶簽約首付比例;優(yōu)先選擇按揭額度充足,放款速度較快的銀行進(jìn)行合作,定期統(tǒng)計(jì)各銀行放款情況,合理分配接單數(shù)量,同時(shí)維護(hù)好銀企之間的關(guān)系。設(shè)置專人跟進(jìn)回款,考核相關(guān)責(zé)任人。

    (2)善用購房尾款A(yù)BS融資。購房尾款A(yù)BS是將企業(yè)應(yīng)收的回款證券化的融資方式,具有融資成本低且募集資金用途不受限制等優(yōu)勢,是房地產(chǎn)企業(yè)提前收回尾款的好途徑。在“三條紅線”的政策下,為了不影響負(fù)債率,可更多地考慮運(yùn)用于非并表合作項(xiàng)目中。

    (3)處置資產(chǎn)。在必要時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮將手里的一些資產(chǎn)如酒店、辦公樓等進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,實(shí)現(xiàn)快速回款。

    (五)提升財(cái)務(wù)管理水平

    不論是“三條紅線”(扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比)還是五個(gè)指標(biāo)(變現(xiàn)能力比率、資產(chǎn)管理比率、負(fù)債比率、盈利能力比率、現(xiàn)金流量分析),都和企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作有著十分密切的聯(lián)系。想要進(jìn)一步提升企業(yè)在新時(shí)代下的財(cái)務(wù)管理水平,就要合理調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),寧可拉長債務(wù)周期,也要避免去接高利息的短期債,以免影響經(jīng)濟(jì)效益。在財(cái)務(wù)管理中,要時(shí)刻關(guān)注總資產(chǎn)負(fù)債表,每周、每月、每季度、每年度地對其中各項(xiàng)細(xì)節(jié)進(jìn)行檢查分析。要將監(jiān)管滲透到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的每個(gè)環(huán)節(jié),在此背景下,未來房地產(chǎn)將不會(huì)做股權(quán)實(shí)債。對于在國外上市的房地產(chǎn)企業(yè)而言,除了要做好基本的財(cái)務(wù)管理工作之外,更要時(shí)刻關(guān)注匯率變化,由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及金額總數(shù)大,匯率發(fā)生任何細(xì)微的變化都會(huì)對其經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來嚴(yán)重影響,需要引起有關(guān)人員的充分關(guān)注。

    (六)充分發(fā)揮會(huì)計(jì)職能

    要深入了解會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)內(nèi)容,以企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況為主,合理應(yīng)用會(huì)計(jì)方法,做到上下統(tǒng)一、保持一致。一定要明確會(huì)計(jì)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確,為管理者制定關(guān)鍵決策提供可靠的參考。財(cái)務(wù)系統(tǒng)的建設(shè)和企業(yè)業(yè)務(wù)也有著密切聯(lián)系,在必要的情況下可做到業(yè)財(cái)融合,落到實(shí)處。在企業(yè)內(nèi)部營造積極向上的工作氛圍,在人員思想、管理導(dǎo)向、管理風(fēng)格等各方面做到統(tǒng)一,實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)?shù)囊惑w化發(fā)展。業(yè)務(wù)部門每個(gè)月都要上報(bào)報(bào)表,匯報(bào)上一階段的業(yè)務(wù)開展情況,加大力度分析和解決財(cái)務(wù)漏洞。當(dāng)前我國科學(xué)技術(shù)發(fā)展迅速,先進(jìn)技術(shù)在很多行業(yè)和領(lǐng)域都得到了廣泛應(yīng)用,并取得了不錯(cuò)成效,在開展會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)工作時(shí),也可利用互聯(lián)網(wǎng)建立完善的信息化管理平臺。在該系統(tǒng)的作用下,能夠?qū)崟r(shí)掌握資金動(dòng)向,對每筆資金支出進(jìn)行記錄,還可使審計(jì)師、財(cái)務(wù)人員、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者保持實(shí)時(shí)交流,實(shí)現(xiàn)了精細(xì)化管理。

    (七)加強(qiáng)成本的精細(xì)化管理

    當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈,為了提升競爭力,除了需要提升項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量之外,對于很多企業(yè)而言,加強(qiáng)成本管控都是必須采取的手段之一。不同業(yè)務(wù)、不同項(xiàng)目都會(huì)對三個(gè)指標(biāo)帶來影響,以土地成本為例,作為項(xiàng)目開發(fā)的重要成本項(xiàng)目之一,土地開發(fā)通常占總成本的30%左右,但如果采取的土地成本分?jǐn)偡椒ú煌町惥蜁?huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中,要提升成本管理的工作地位,根據(jù)實(shí)際情況合理選擇正確的方式方法,以提升管控水平。

    結(jié)語

    總而言之,當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,在新的時(shí)代背景下,國家為了營造更好的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展秩序,出臺了“三條紅線”政策。在未來很長一段時(shí)間內(nèi),房產(chǎn)企業(yè)想要走得更遠(yuǎn),就要深入了解相關(guān)政策的內(nèi)容,意識到“三條紅線”對企業(yè)財(cái)務(wù)管理所帶來的影響,針對當(dāng)前發(fā)展中存在的問題,制定針對性的解決對策。要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理,拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,確定規(guī)范的“三條紅線”指標(biāo),提升財(cái)務(wù)管理水平,充分發(fā)揮會(huì)計(jì)職能,加強(qiáng)成本的精細(xì)化管理,為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

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