房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃研究

張良永 甘肅中正合稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一大支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中為提升自身經(jīng)濟(jì)效益，在稅法規(guī)定范圍內(nèi)，借助納稅籌劃實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)投資行為及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的科學(xué)部署，并基于籌劃合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，壓縮稅務(wù)成本。但目前房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃經(jīng)驗(yàn)不足，且房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及資金大、繳納稅款多，稅務(wù)籌劃的重要性更為凸顯，稅務(wù)籌劃管理分析也具有積極意義。特別是土地增值稅納稅籌劃需各部門高度配合，以制定科學(xué)合理的納稅籌劃方案，使得房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)健、更具持續(xù)性的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義

(一)帶來(lái)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，效益是生存和發(fā)展的根本，而與效益相關(guān)的則是稅負(fù)成本，作為企業(yè)最主要的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用之一，稅負(fù)成本的縮減對(duì)應(yīng)著企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升[1]，也使得經(jīng)營(yíng)目標(biāo)更好的達(dá)成。房地產(chǎn)企業(yè)借助科學(xué)合理的土地增值稅納稅籌劃能合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低整體稅負(fù)，從而降低企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)理想的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。不夸張地說(shuō)，土地增值稅納稅籌劃被認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升的基本保障。

(二)提升企業(yè)管理水平和人員業(yè)務(wù)能力

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃是長(zhǎng)期性的工作，理應(yīng)上升到企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略層面，在科學(xué)合理的納稅籌劃支持下實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體資金來(lái)源、開發(fā)方式、經(jīng)營(yíng)管理模式等的科學(xué)規(guī)劃與部署，讓項(xiàng)目順利推進(jìn)，讓稅負(fù)成本不斷壓縮[2]，也客觀上帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的提升，督促企業(yè)重視財(cái)務(wù)管理人員業(yè)務(wù)能力的考核與培訓(xùn)，客觀上要求財(cái)務(wù)管理人員熟練掌握各種會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，了解稅務(wù)知識(shí)，精準(zhǔn)高效地開展稅款繳納工作。因此，有效的納稅籌劃帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平的提升，也帶來(lái)財(cái)務(wù)管理人員業(yè)務(wù)能力的不斷提升。

(三)使房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)納稅環(huán)境

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制確立以來(lái)，經(jīng)濟(jì)體系趨于完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，我國(guó)現(xiàn)行的稅法也不斷地補(bǔ)充與完善，在補(bǔ)充與完善中重點(diǎn)對(duì)企業(yè)所繳納的稅種、納稅需要的條件以及技術(shù)方法做詳細(xì)規(guī)定[3]?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中面對(duì)繁雜的稅種、繁瑣的納稅環(huán)節(jié)、復(fù)雜的計(jì)稅方法，必須要不斷改革，更好地適應(yīng)新的納稅環(huán)境。而納稅籌劃則指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)做好自身的變革，使納稅管理更合理、更有序，避免多余稅金的支出，減少資金浪費(fèi)，降低重復(fù)納稅風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也面對(duì)著復(fù)雜的納稅環(huán)境，開展土地增值稅納稅籌劃工作能使企業(yè)更好地適應(yīng)納稅環(huán)境，實(shí)現(xiàn)自身的穩(wěn)健發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃實(shí)施

(一)科學(xué)合理地利用相關(guān)政策

房地產(chǎn)企業(yè)可基于房產(chǎn)新策，在建設(shè)一般住宅時(shí)可經(jīng)定價(jià)相關(guān)策略讓產(chǎn)業(yè)增值率接近20%。銷售價(jià)格確認(rèn)后，合理分?jǐn)們A斜開發(fā)成本至一般住宅，通過(guò)控制一般住宅的增值率達(dá)到合理免稅的目的。也可以利用清算時(shí)間進(jìn)行稅務(wù)籌劃[4]，做到繳費(fèi)在先，清算在后。企業(yè)對(duì)征收金額、清算后繳納的金額進(jìn)行平衡，若兩者差距大，特別是增值率高于征收金額和清算后續(xù)繳納金額平衡對(duì)等點(diǎn)，應(yīng)盡快清算，回籠資金。在利用稅收政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)確保稅務(wù)成本計(jì)算的完整性，確保發(fā)票取獲取的合理合法性，切實(shí)保障最低化稅額。

(二)經(jīng)轉(zhuǎn)移費(fèi)用完成籌劃

基于當(dāng)前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)很難正確劃分間接費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用等，這些費(fèi)用之間交叉。進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，企業(yè)可將難以區(qū)分且交叉的費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)支出中，使項(xiàng)目開發(fā)所需成本金額有效增加，或借助制度或會(huì)議等形式對(duì)公司內(nèi)部管理框架進(jìn)行調(diào)整，這也是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的常見思路。

(三)做好項(xiàng)目資金的合理扣除增加

根據(jù)法律法規(guī)的要求合理扣減土地增值稅資金。房地產(chǎn)企業(yè)可以合理利用成本效果，在消費(fèi)者可承受范圍內(nèi)強(qiáng)化建設(shè)公共設(shè)備質(zhì)量[5]，完善住房環(huán)境，以增大資金扣除量。房地產(chǎn)企業(yè)的建安發(fā)票備注欄內(nèi)若沒(méi)有特別備注，發(fā)生建筑服務(wù)地的地址、項(xiàng)目名稱等可不納入扣除土地增值稅的項(xiàng)目。如果針對(duì)清算土地增值稅沒(méi)有及時(shí)獲得合法憑證，納稅則面臨不可扣除風(fēng)險(xiǎn)，如果清算時(shí)未曾付款的成本量多，應(yīng)盡快結(jié)算并提前開回發(fā)票。

(四)利用稅收合作建房

土地使用權(quán)、建房所需資金由合作雙方共同提供，以雙方名義開發(fā)項(xiàng)目，其中一方必須有相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)屬于合作建房。一種情形是房地產(chǎn)企業(yè)可只提供土地的使用權(quán)，定期收取數(shù)額固定的費(fèi)用，對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)無(wú)需承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。另一種情形是經(jīng)營(yíng)管理類各類風(fēng)險(xiǎn)資金出資者不承擔(dān)，只是收取固定相關(guān)資金或分配固定數(shù)量的房屋，這兩種情景與合作建房的要求并不符合，也需要繳納相關(guān)稅款[6]。因此，利用稅收合作建房也被認(rèn)為是土地增值稅稅務(wù)籌劃的一種手段。

(五)拆遷補(bǔ)償方面的相關(guān)稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期會(huì)涉及到補(bǔ)償拆遷的問(wèn)題，常見的補(bǔ)償拆遷形式有三種，第一種是安置回遷戶至原地，第二種是妥善對(duì)回遷住房問(wèn)題給予安置，第三種是計(jì)算拆遷戶房屋金額進(jìn)行補(bǔ)償，不需要考慮安置問(wèn)題。在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)針對(duì)不同的情形分別處理，對(duì)于以房產(chǎn)為拆遷補(bǔ)償?shù)那樾?，以市?chǎng)報(bào)價(jià)為依據(jù)計(jì)算補(bǔ)償給拆遷戶的房屋面積[7]，將資金支出列入開發(fā)成本內(nèi)。另作費(fèi)用補(bǔ)償作為加計(jì)扣除基數(shù)，房地產(chǎn)業(yè)計(jì)入20%扣除的基本數(shù)額。支付期間若為個(gè)人支付且有相關(guān)憑證，確保支付票據(jù)憑證的完整，房地產(chǎn)企業(yè)與拆遷戶進(jìn)行拆遷補(bǔ)償合同簽訂時(shí)，需將有效憑證交給拆遷戶，以免影響稅款扣除。

(六)選擇科學(xué)合理的會(huì)計(jì)核算手段

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)計(jì)核算手段的選擇也會(huì)影響到納稅籌劃工作實(shí)效。例如對(duì)于計(jì)算所發(fā)出存貨成本的相關(guān)方法、計(jì)算固定資料的方法等的選擇時(shí)應(yīng)關(guān)注加大扣除金額。在計(jì)提折舊時(shí)可選用加速折舊法，在確保遵循稅收法相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上帶來(lái)項(xiàng)目開發(fā)成本的增加，減少增值的數(shù)額從而降低增值率。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅所占比例大，稅負(fù)重、稅率高，選擇科學(xué)的會(huì)計(jì)核算手段合理籌劃土地增值稅十分重要，不僅減少不必要的開支，也帶來(lái)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，使得房地產(chǎn)企業(yè)處于穩(wěn)健發(fā)展?fàn)顟B(tài)。目前生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境更為復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)發(fā)展中必須積極思考如何有效控制總稅負(fù)成本[8]，以提升自己的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，而土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理中納稅管理中的重要內(nèi)容，理應(yīng)得到相應(yīng)的重視。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃策略

(一)提高稅納稅籌劃意識(shí)，合理利用稅收政策

稅務(wù)籌劃的前提是對(duì)納稅籌劃有著清晰的認(rèn)識(shí)，納稅籌劃不等同于偷稅、漏稅等違法行為，是合乎法律規(guī)范的，屬于科學(xué)地避稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視稅務(wù)籌劃的宣傳，加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)教育，并定期組織員工開展稅收政策的集體學(xué)習(xí)，引導(dǎo)稅務(wù)籌劃人員了解政策，結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃。土地增值稅影響因素多，特別是營(yíng)收、籌融資、竣工結(jié)算等都會(huì)影響到土地增值稅，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)基于業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際需求，基于自身專業(yè)的知識(shí)儲(chǔ)備和豐富的稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)態(tài)類型、項(xiàng)目面積、項(xiàng)目規(guī)模等制定科學(xué)合理的土地增值稅納稅籌劃方案。

(二)重視人才培養(yǎng)，建立專業(yè)的籌劃隊(duì)伍

人力保障是首要的，納稅籌劃工作的開展需要企業(yè)建立專門的納稅籌劃人才隊(duì)伍，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅主體，必須有專業(yè)的人才隊(duì)伍做保障。一方面對(duì)原有財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，借助日常培訓(xùn)教育宣講，更新原有財(cái)務(wù)人員知識(shí)儲(chǔ)備，讓其熟悉稅收政策的變動(dòng)，積極地與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通對(duì)接，另一方面要引進(jìn)優(yōu)秀的稅務(wù)籌劃專員，帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃隊(duì)伍的優(yōu)化，也帶動(dòng)原有財(cái)務(wù)人員稅務(wù)籌劃學(xué)習(xí)的積極性的提升。

(三)重視制度建立與完善，發(fā)揮制度引導(dǎo)作用

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃也需要相關(guān)籌劃管理制度的引導(dǎo)和約束，要求房地產(chǎn)企業(yè)從基礎(chǔ)工作做起，在涉及稅收的相關(guān)業(yè)務(wù)中確保數(shù)據(jù)的完整與準(zhǔn)確，確保數(shù)據(jù)上報(bào)及時(shí)與規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)更要立足于自身經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際，分析自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，從公司整體層面進(jìn)行稅收籌劃分類分析，提出可行性高的稅務(wù)籌劃方案，并及時(shí)對(duì)稅務(wù)籌劃方案進(jìn)行評(píng)審，最大限度確保納稅籌劃方案的準(zhǔn)確性，以帶給企業(yè)實(shí)實(shí)在在的效益回報(bào)。

四、結(jié)語(yǔ)

土地增值稅的稅務(wù)籌劃涉及較多的法律條文，且籌劃過(guò)程十分復(fù)雜，企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃是必須統(tǒng)籌兼顧，綜合分析，在確保成本效益的前提下，立足于企業(yè)發(fā)展情況，做好國(guó)家相關(guān)政策的科學(xué)合理利用，確保稅務(wù)籌劃工作合理合法展開，以推出更為完善與系統(tǒng)的土地增值稅稅務(wù)籌劃方案，使得企業(yè)合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升稅后效益?！?/p>