分析“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的影響

于鳳寶 青島正東建設(shè)集團(tuán)有限公司

引言

“營改增”是為了減少國民稅收而推出的政策，而部分企業(yè)由于深受舊政策的影響在該政策推出時(shí)會受到較大影響，比如房地產(chǎn)開發(fā)了企業(yè)會計(jì)核算。而“營改增”政策會帶來雙面影響，很多企業(yè)一直在思考應(yīng)采取何種對策才能化解諸多影響企業(yè)正常發(fā)展的不利因素。

一、營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算業(yè)務(wù)的影響

（一）營改增對現(xiàn)金與利潤核算的影響

舊體制管理制度一般是企業(yè)先做預(yù)繳稅，而預(yù)繳稅的額度通常會多于稅收的總額，這極大地降低了企業(yè)內(nèi)部資金的流動(dòng)性，在繳納企業(yè)稅后企業(yè)對公賬戶資金不夠充足，若企業(yè)資金不夠?qū)绊懫髽I(yè)在市場的市面價(jià)值，還會影響經(jīng)營者企業(yè)的正常營業(yè)與生產(chǎn)活動(dòng)。由此可以推斷出傳統(tǒng)繳稅體制會影響企業(yè)的現(xiàn)金與利潤，還會對企業(yè)的營業(yè)收入與稅額產(chǎn)生一定的影響。而營改增政策可以給企業(yè)帶來一定的有利影響，企業(yè)如果實(shí)施該政策可以增加現(xiàn)金流動(dòng)性，由于該政策提倡企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)后做核算，給企業(yè)提供了大部分的緩沖時(shí)間，讓其可以在該年度結(jié)算時(shí)再一次性補(bǔ)齊費(fèi)用，保證了企業(yè)的正常運(yùn)營與發(fā)展。

（二）對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

基于營改增政策的背景下發(fā)展核算業(yè)務(wù)會增加企業(yè)稅負(fù)的繳納額度，提高企業(yè)的成本投入，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。而傳統(tǒng)的稅收會在固定段時(shí)間內(nèi)對稅負(fù)采取“擱置”處理，這極大地降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。而此階段的成本費(fèi)不予抵扣，增值稅正常抵扣，讓公司擁有更多的資金周轉(zhuǎn)使其可以正常經(jīng)營公司[1]。而營改增政策的施行讓房地產(chǎn)企業(yè)的合作伙伴急劇縮減，其可選范圍也大幅縮減。在營改增的背景下，企業(yè)需要置備足夠的預(yù)留資金來應(yīng)對更多的稅負(fù)轉(zhuǎn)移，而大量資金預(yù)留極大地加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)能力。營業(yè)稅與增值稅是稅收的主要概括，雖然會有部分相似稅，但是國家推出營改增后可以有效避免這兩大稅額重復(fù)征收的概率，于企業(yè)來講亦是如此，它極大地減少了企業(yè)的成本支出，為企業(yè)帶來的收益效果是顯著的。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響

營改增政策的推行起初會對財(cái)務(wù)的年度報(bào)表造成一定的影響。營改增政策出臺之前，房地產(chǎn)企業(yè)只需繳納固有不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)稅即可，而在營改增之后需要先預(yù)繳人工、材料等進(jìn)項(xiàng)稅，而利用增值稅專用發(fā)票來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅增加了財(cái)務(wù)的負(fù)擔(dān)，還對企業(yè)的生產(chǎn)總值造成較大影響。其一，由于房地產(chǎn)企業(yè)的核算制度不太完善，而在企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中流水開銷較大，且用途復(fù)雜，給財(cái)務(wù)人員的核算準(zhǔn)確性帶來不小的挑戰(zhàn)，為避免偏差出現(xiàn)，減少對企業(yè)的不利影響。而財(cái)務(wù)人員為保證企業(yè)正常運(yùn)營與盈利會付出很多的精力與時(shí)間，極大地降低了財(cái)務(wù)的工作效率。其二，房地產(chǎn)企業(yè)涉及范圍廣泛，在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)需做選址、勘察、招投標(biāo)、施工階段以及銷售售賣等，其過程復(fù)雜且耗時(shí)，少則幾年多則十幾年，而在此期間需要投入大量的資金，還要有不定時(shí)的繳稅，這給房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)的財(cái)力帶來了巨大的壓力，如若在規(guī)劃一個(gè)項(xiàng)目時(shí)企劃人員沒有做好未來的相關(guān)的預(yù)測與規(guī)劃，還會給該項(xiàng)目工程帶來一定危險(xiǎn)。

（四）給財(cái)務(wù)核算方案帶來的困擾

在稅改之前房地產(chǎn)企業(yè)只需正常繳稅即可，且該稅額會在企業(yè)預(yù)算范圍之內(nèi)，舊體制存在時(shí)間較長，各房地產(chǎn)企業(yè)都留有后手。而在稅改之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對該政策做相關(guān)調(diào)整，而部分企業(yè)由于沒有對該政策做仔細(xì)的研讀與思考，盲目的對企業(yè)現(xiàn)狀制定出相關(guān)政策，導(dǎo)致該企業(yè)沒有足夠的抵抗市場變幻模式的能力，進(jìn)而加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這是導(dǎo)致企業(yè)正常發(fā)展與經(jīng)營的元兇。原本企業(yè)的實(shí)際成本與進(jìn)項(xiàng)稅是一起進(jìn)行征收的，但是在該政策推出之后，增值稅占據(jù)主導(dǎo)位置之后，會給企業(yè)成本投入與進(jìn)項(xiàng)稅造成一定的影響。而在營改增政策體系之下，企業(yè)需要依據(jù)國家頒布的繳稅政策與相關(guān)制度做正確的調(diào)整，順應(yīng)新時(shí)代改變原有體制與內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，需要對企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度做一定的調(diào)整，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以與時(shí)俱進(jìn)的發(fā)展[2]。

（五）給企業(yè)申報(bào)納稅工作造成影響

所有企業(yè)在月中結(jié)算過后都要進(jìn)行報(bào)稅，且該稅收也是我國建設(shè)發(fā)展的儲備金之一，無論該企業(yè)是否有業(yè)務(wù)收入都需要繳稅。增值稅與營業(yè)稅的申報(bào)方式大體相同，增值稅相較于營業(yè)稅的申報(bào)是復(fù)雜多變的，且增值稅的計(jì)算式也較復(fù)雜，填寫多張表格，準(zhǔn)備多項(xiàng)資料，而且對表格數(shù)字進(jìn)位也較為嚴(yán)格。而在營改增政策下企業(yè)的成本投入會被重點(diǎn)凸顯出來，便于國家與市場監(jiān)督該企業(yè)的繳稅明細(xì)，有效避免了部分企業(yè)逃稅漏稅的情況。

營改增后對小規(guī)模納稅群體帶來了好處就是《中華人民共和國增值稅暫行條例》中添加了針對該類企業(yè)不再開具增值稅專用發(fā)票，而想開具增值稅發(fā)票的小規(guī)模企業(yè)可以找稅務(wù)登記代開。而隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，增值稅也可以在網(wǎng)上繳納，減少了線下排隊(duì)等號的大量時(shí)間，且極大地避免了線下辦理流程出現(xiàn)問題的現(xiàn)象發(fā)生。

二、為響應(yīng)營改增政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的解決措施

（一）完善財(cái)務(wù)管理制度

1.加強(qiáng)專用發(fā)票的管理

企業(yè)在對稅額進(jìn)行抵扣時(shí)，應(yīng)盡量選擇能開具增值稅發(fā)票的供應(yīng)商，且企業(yè)需要反復(fù)確認(rèn)增值稅票據(jù)，企業(yè)可登錄國家稅務(wù)官網(wǎng)查驗(yàn)該發(fā)票真?zhèn)危瑘?jiān)決杜絕假冒偽造發(fā)票。而在選擇發(fā)票開具的類型時(shí)應(yīng)盡量選擇專用發(fā)票，專用發(fā)票對稅額抵扣的相比于普通發(fā)票更有優(yōu)勢，可有效提高該企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。則房地產(chǎn)企業(yè)在采購一定數(shù)量的物件時(shí)，要開具增值稅專用發(fā)票，以保障企業(yè)的盈利。如若企業(yè)在對供應(yīng)商進(jìn)行采購時(shí)，需要在保障企業(yè)固定資產(chǎn)的前提下，適當(dāng)?shù)难娱L采購時(shí)間，運(yùn)用該物件稅額來帶動(dòng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，保障企業(yè)的資金可流動(dòng)性。

2.提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)能力

營改增政策的推出，極大地加重了財(cái)務(wù)人員的工作負(fù)擔(dān)，也給財(cái)務(wù)核算工作也帶來了很多困擾。針對此問題，企業(yè)應(yīng)加大對財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)能力的培養(yǎng)，提高其工作效率以便帶動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。應(yīng)加大對財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，其目的是要求財(cái)務(wù)人員能及時(shí)地將營改增政策傳達(dá)給他們，讓其能盡快掌握該政策，并結(jié)合該政策制定完善的公司制度。企業(yè)可以讓財(cái)務(wù)人員通過各種社交平臺來學(xué)習(xí)最新的政策，如：微信公眾號、微博、國家官網(wǎng)、QQ群聊等多種途徑，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員多加努力學(xué)習(xí)最新的稅收政策，對官網(wǎng)的政策消息要多加關(guān)注，掌握一手消息。企業(yè)也可以給財(cái)務(wù)人員報(bào)名參加培訓(xùn)活動(dòng)，讓其去學(xué)習(xí)專業(yè)人士的知識與理念，擴(kuò)充原有的知識體系，并通過考核制度記錄進(jìn)績效中的形式來促進(jìn)員工的積極性，以此強(qiáng)化公司的財(cái)務(wù)隊(duì)伍與健全的體系。

3.降低成本費(fèi)用

各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)國家政策，為了可以充分應(yīng)用國家的政策，企業(yè)應(yīng)制定更加完善的制度，規(guī)范化管理資金流入與支出，對繳稅的額度做充分管理與籌劃，以此來降低成本的支出，保障企業(yè)的正常運(yùn)營，維護(hù)企業(yè)的利潤。降低成本可以從兩點(diǎn)出發(fā)：第一，仔細(xì)研讀增值稅的繳納條例，做到不漏稅不偷稅，所有該抵扣的項(xiàng)目皆予以抵扣。第二，企業(yè)要加大對固定資產(chǎn)的投入，減少企業(yè)成本的投入，并針對企業(yè)現(xiàn)狀制定一系列對策與方針以此提高企業(yè)的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性，使該企業(yè)具有足夠的儲備資金能力，足以抵抗瞬息變幻的社會。

（二）完善企業(yè)管理機(jī)制

為響應(yīng)營改增政策，各企業(yè)應(yīng)及時(shí)調(diào)整各企業(yè)內(nèi)部的管理機(jī)制，可以采用網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控技術(shù)來實(shí)行，先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)管理技術(shù)可以通過系統(tǒng)的精細(xì)化與創(chuàng)新性管理帶動(dòng)企業(yè)的整體工作效率，同時(shí)也可以保證大量縮減房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)核算的時(shí)間，保證該項(xiàng)工作的時(shí)效性。企業(yè)管理層也應(yīng)對該政策做精密的調(diào)查，與時(shí)俱進(jìn)的理念與最新政策結(jié)合完善公司制度，對企業(yè)做更精確的指導(dǎo)與管理，提高企業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)的市場地位。

結(jié)語

營改增政策的推出對我國社會發(fā)展有促進(jìn)作用，不僅降低了企業(yè)稅收，還促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有效推動(dòng)了商業(yè)模式的創(chuàng)新，是我國現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的必然產(chǎn)物。營改增政策雖然會帶來不利影響，但總體上會為國家?guī)砗芏鄡?yōu)勢。若各企業(yè)單位再推出合理的政策，可以使其更加健康長遠(yuǎn)地發(fā)展下去。