財(cái)務(wù)視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目資金保障的若干思考

深圳華僑城東部投資有限公司

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般會(huì)設(shè)立有限公司作為運(yùn)營(yíng)主體（以下稱其為“房開項(xiàng)目公司”），一是為了單項(xiàng)目盈虧核算清晰，二是方便通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓整體出售，三是在項(xiàng)目結(jié)束或經(jīng)營(yíng)不善時(shí)能在有限公司范圍清算以防擴(kuò)大影響。在遇到資金斷裂時(shí)，如無法獲得股東或者債權(quán)人的資金投入，房開項(xiàng)目公司可能會(huì)面臨被依法拍賣出讓、清算解散，因此，資金保障根基在實(shí)力、成敗看投資、過度靠融資。除了充分結(jié)合股東戰(zhàn)略資源，品牌形象等優(yōu)勢(shì)，做強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，做大利潤(rùn)規(guī)模，還應(yīng)擇優(yōu)而投，獲得股東資金支持，并通過外部融資手段，維護(hù)債權(quán)人信心，引進(jìn)債權(quán)人資金，從而保障項(xiàng)目資金健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

一、深耕業(yè)務(wù)保根本

財(cái)務(wù)也要會(huì)業(yè)務(wù)、懂業(yè)務(wù)、通業(yè)務(wù)。房開項(xiàng)目公司資金保障的根本，靠的是過硬的團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)能力，在優(yōu)質(zhì)可行性研究方案指導(dǎo)下，理論上只要確保設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷等業(yè)務(wù)職能按既定計(jì)劃，保質(zhì)保量保時(shí)效完成任務(wù)，那么資金就會(huì)按部就班回籠。因此，為落實(shí)資金保障，財(cái)務(wù)職能需建立中心調(diào)度機(jī)制，尋找業(yè)務(wù)接口，協(xié)同推進(jìn)計(jì)劃任務(wù)完成。

建立標(biāo)準(zhǔn)化體系，縮減前期研發(fā)時(shí)間。財(cái)務(wù)職能在推進(jìn)業(yè)務(wù)流程及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化上處于中心位置，要能協(xié)助開發(fā)團(tuán)隊(duì)總結(jié)歸納歷史項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，共享兄弟單位經(jīng)驗(yàn)成果，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、工程規(guī)劃方案、室內(nèi)設(shè)計(jì)方案等的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置及相應(yīng)的預(yù)算造價(jià)。若能使開發(fā)建設(shè)直接運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化成果，進(jìn)入工程建設(shè)總包單位招標(biāo)采購環(huán)節(jié)，將使前期研發(fā)時(shí)間大幅縮減。

輔助報(bào)規(guī)報(bào)建，加速五證辦理。土地證、規(guī)劃證、工規(guī)證、施工證、預(yù)售證須按順序辦理，財(cái)務(wù)職能在內(nèi)部管理規(guī)范上的協(xié)調(diào)建議，是提速出證的關(guān)鍵之一，一是辦好開頭，完成土地款、契稅等土地證相關(guān)手續(xù)；二是研制實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)分析工具，結(jié)合開發(fā)團(tuán)隊(duì)報(bào)規(guī)報(bào)建需求，及時(shí)反饋不同參數(shù)下的結(jié)果及影響；三是做好目標(biāo)成本項(xiàng)下內(nèi)容的超前銜接，在爭(zhēng)取到臨時(shí)施工資格提前啟動(dòng)工程建設(shè)時(shí)，能迅速清晰地核算成本。工程越早啟動(dòng)，進(jìn)度就能越早達(dá)到預(yù)售狀態(tài)，就可越早辦理預(yù)售證，實(shí)現(xiàn)銷售回款。

呼應(yīng)營(yíng)銷前置，提供開盤支持。開盤節(jié)奏并非在產(chǎn)品達(dá)到可售狀態(tài)才啟動(dòng)，廣告活動(dòng)、案場(chǎng)預(yù)熱、推盤搭配等都與儲(chǔ)客信息相關(guān)。儲(chǔ)客階段若能讓客戶繳納誠意金，便意味著提高了信息穩(wěn)定性，開盤去化預(yù)期也就穩(wěn)定，未來資金的運(yùn)用也就更明確。所以誠意金營(yíng)銷折扣、客戶房貸銀行服務(wù)、分期支付房款等財(cái)務(wù)強(qiáng)關(guān)聯(lián)營(yíng)銷手段的前置設(shè)計(jì)就顯得十分重要，提供客戶優(yōu)質(zhì)的便捷通道和優(yōu)惠政策就是提高儲(chǔ)客量和穩(wěn)定儲(chǔ)客信息，進(jìn)而提升去化，縮短資金回籠周期。

計(jì)劃趕不上變化，業(yè)務(wù)能力過硬的團(tuán)隊(duì)能在好的環(huán)境里超計(jì)劃完成任務(wù)，在差的環(huán)境下保質(zhì)保量完成計(jì)劃。因此，財(cái)務(wù)需不斷深耕業(yè)務(wù)，提升能力，完備中心調(diào)度職能，協(xié)同團(tuán)隊(duì)在正確的時(shí)候做正確的事，保障項(xiàng)目資金的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、精準(zhǔn)可研立信心

企業(yè)資金來源歸根結(jié)底來自股東投入、債權(quán)人投入和利潤(rùn)，股東和債權(quán)人的資金會(huì)在產(chǎn)銷過程中循環(huán)，并且隨著企業(yè)生存環(huán)境、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)等因素?cái)U(kuò)大或縮小其規(guī)模。因此，房開項(xiàng)目公司可行性研究深度在很大程度上影響著股東及債權(quán)人決策，充分調(diào)研和數(shù)據(jù)支撐能增強(qiáng)項(xiàng)目可預(yù)見性，使股東及債權(quán)人更有安全感，在能獲利或有助于戰(zhàn)略布局的情況下，會(huì)提升其資金投入意愿。其中關(guān)鍵在如何呈現(xiàn)政策環(huán)境、市場(chǎng)客群、售價(jià)成本、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、融資政策、潛在風(fēng)險(xiǎn)等等客觀條件，預(yù)測(cè)生命周期內(nèi)各節(jié)點(diǎn)的盈虧收支，研判資金規(guī)模擴(kuò)大縮小的趨勢(shì)，規(guī)劃高效用的資金流。

預(yù)測(cè)節(jié)點(diǎn)間隔越短，資金鏈延續(xù)情況就越精細(xì)，資金保障也就更充分。比如，預(yù)測(cè)節(jié)點(diǎn)若按年度間隔測(cè)算，當(dāng)年銷售回款雖能覆蓋當(dāng)年工程支出，但年度內(nèi)未考慮其收支先后，實(shí)際執(zhí)行時(shí)則可能遇到銷售回款前工程款必須支付，需要資金過橋的問題。由于未能提前預(yù)計(jì)，突擊融資會(huì)使利率議價(jià)空間受限，導(dǎo)致資金成本增加；而申請(qǐng)股東追加投入也間接提高了資金占用成本，還會(huì)影響股東對(duì)項(xiàng)目的信心。因此，預(yù)測(cè)節(jié)點(diǎn)間隔越短，資金籌措就越主動(dòng)，成本可控性就越強(qiáng)。

客觀條件類別越清晰、實(shí)時(shí)度越高，資金計(jì)劃與實(shí)際就越貼近。比如，預(yù)測(cè)時(shí)若只根據(jù)周邊大類產(chǎn)品銷量和售價(jià)的歷史平均水平推算，實(shí)操中或因市場(chǎng)客戶群體產(chǎn)品細(xì)類喜好發(fā)生偏移，使當(dāng)年去化無法滿足現(xiàn)金流平衡。若當(dāng)年開發(fā)的某類戶型無法按預(yù)測(cè)去化，則總體資金計(jì)劃需要再結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)重新研判調(diào)整，市場(chǎng)需求戶型的資金再投入就會(huì)牽一發(fā)動(dòng)全身，影響后續(xù)開發(fā)的周期和成本。所以客觀條件預(yù)測(cè)時(shí)能更明細(xì)化類別、更實(shí)時(shí)化數(shù)值，資金保障力度就越強(qiáng)。

項(xiàng)目節(jié)奏越快，風(fēng)險(xiǎn)因素越明確，資金安全性越高。在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位平穩(wěn)階段，下行風(fēng)險(xiǎn)占據(jù)主導(dǎo)時(shí)，短平快操盤模式的利潤(rùn)規(guī)?；蛏缘停捎猛顿Y回報(bào)率評(píng)判的結(jié)果可能更優(yōu)，更重要的是時(shí)間越短，風(fēng)險(xiǎn)因素清單化難度越低，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施盲區(qū)越小，資金保障也就越牢靠。

諸如上列，通過精細(xì)化投前管理手段，清單化、數(shù)值化、實(shí)時(shí)化可行性研究項(xiàng)下內(nèi)容，包括獲得同業(yè)實(shí)時(shí)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)、分析團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)建造成本和付款節(jié)奏、調(diào)研當(dāng)?shù)乜蛻羧喊唇一蛉钸x擇習(xí)慣、摸底稅務(wù)優(yōu)惠政策實(shí)際落地情況、前置金融機(jī)構(gòu)融資成本洽談等等，能使資金排布綜合結(jié)果更為精準(zhǔn)，從而為落實(shí)資金保障鋪墊扎實(shí)基礎(chǔ)，增強(qiáng)股東及債權(quán)人信心。

三、多樣化融資抗風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)金為王，企業(yè)現(xiàn)金流是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，也是股東據(jù)以決策的基本依據(jù)。可行性研究最終論證的也是投了多少錢，收回多少錢，賺了多少錢的現(xiàn)金流問題，房開項(xiàng)目公司全周期總凈現(xiàn)金流入等于全周期總凈利潤(rùn)。因此，融資作為房開項(xiàng)目公司來錢的重要手段，其渠道的多少，決定著可供選擇的現(xiàn)金回籠方案有多少，也反映了資金鏈抗斷裂能力的強(qiáng)弱。

假設(shè)金融機(jī)構(gòu)在資金市場(chǎng)里的競(jìng)爭(zhēng)是足夠充分的，那么規(guī)模擴(kuò)張階段的房開項(xiàng)目公司就偏向選擇前期融資，比如，借助基金公司參股，以股東借款名義投入資金，讓擁有實(shí)際控制權(quán)的股東少花甚至不花錢獲取土地資源。擴(kuò)張階段的房開項(xiàng)目公司往往伴隨高負(fù)債，因此項(xiàng)目必須快速周轉(zhuǎn)，通過擴(kuò)張搶占市場(chǎng)先機(jī)，高速回籠資金清償負(fù)債，壓縮利息成本。

在市場(chǎng)景氣的情況下，房開項(xiàng)目公司為了實(shí)現(xiàn)短平快，搶占市場(chǎng)，很可能會(huì)采用全面鋪開建設(shè)的開發(fā)模式，而這種模式下的建設(shè)資金需求量非常大，因此一般會(huì)向銀行進(jìn)行開發(fā)貸款融資，根據(jù)不同銀行的不同要求，在滿足其股東擔(dān)保、在建工程抵押、項(xiàng)目評(píng)估、資金限制等條件后，獲得周轉(zhuǎn)資金，減少股東資金投入。

保守型的房開項(xiàng)目公司也可能根據(jù)現(xiàn)有資金規(guī)模，按市場(chǎng)客戶群體需求逐步投建產(chǎn)品，在未獲得銷售資金回籠的情況下，通過金融機(jī)構(gòu)的保理業(yè)務(wù)，協(xié)助供應(yīng)商轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款追索權(quán)，由金融機(jī)構(gòu)貼現(xiàn)、房開項(xiàng)目公司補(bǔ)償貼現(xiàn)費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)商應(yīng)付工程款的清算。保理融資期限較短，一般在半年的期間內(nèi)，期滿前房開項(xiàng)目公司需另尋資金或變現(xiàn)產(chǎn)品來償還金融機(jī)構(gòu)應(yīng)收款項(xiàng)。

政策風(fēng)險(xiǎn)往往最不可預(yù)見而又最常遇見，在產(chǎn)品達(dá)可售狀態(tài)前，限價(jià)、限售、限購、限貸等政策可能趕巧出臺(tái)，其中對(duì)房開項(xiàng)目公司影響最直接的莫過于限價(jià)，即銷售單價(jià)需向政府房管部門報(bào)備，只有滿足在區(qū)域房地產(chǎn)均價(jià)水平線下的時(shí)候才能獲準(zhǔn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)簽署合同。這種限制打亂了房開項(xiàng)目公司現(xiàn)金回籠節(jié)奏，為能加速資金周轉(zhuǎn)，在投資后期，可以利用資產(chǎn)證券化手段融資，最具代表性的就是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），在具備租賃收入、房產(chǎn)銷售收入等未來可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收入的條件下，剝離部分資產(chǎn)主體進(jìn)行證券化融入資金，解決存貨占用資金問題。

融資條件因地方金融機(jī)構(gòu)各有差異，多樣化融資渠道后，才能更充分地設(shè)計(jì)回款方案，助力提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。

結(jié)語

資金管理是財(cái)務(wù)的基本職能之一，而資金保障對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展有著深遠(yuǎn)意義。房開項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)管理需系統(tǒng)化，連接投資、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，需結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)際、社會(huì)責(zé)任、企業(yè)文化等訴求，充分考慮風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)比收益，基于利益最大化原則保障企業(yè)資金鏈連續(xù)。在擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模階段，資金鏈管理離不開財(cái)務(wù)杠桿，以縮減利潤(rùn)為代價(jià)換取企業(yè)成長(zhǎng)，以企業(yè)成長(zhǎng)為根基反哺利潤(rùn)規(guī)模；在企業(yè)經(jīng)營(yíng)不佳時(shí)，面臨資金鏈斷裂困境則需采取多種資金渠道聯(lián)合，為止損或扭虧爭(zhēng)獲時(shí)間。因此，無論戰(zhàn)略環(huán)境是優(yōu)是劣，房開項(xiàng)目公司資金保障目的都是為股東爭(zhēng)取時(shí)間，使其以最快的速度再投資壯大企業(yè)，以及使其能等待最佳時(shí)機(jī)進(jìn)行止損，最終使企業(yè)維持健康可持續(xù)發(fā)展。