淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施

游永真

[摘要]近年來(lái)，我國(guó)政府出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策用于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)經(jīng)濟(jì)周期處于下行階段，各地方房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭較以前年度有所減弱，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)的激烈。在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求立足點(diǎn)和發(fā)展之路，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已成為管理層關(guān)注的焦點(diǎn)。文章從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問(wèn)題入手，探討財(cái)務(wù)管理的對(duì)策和建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展提供幫助。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;全面預(yù)算管理;融資渠道

[DOI]1013939/jcnkizgsc202007120房地產(chǎn)企業(yè)是集綜合性、系統(tǒng)性、計(jì)劃性于一體的經(jīng)濟(jì)組織，在政府有關(guān)政策和市政規(guī)劃下進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)審批到開(kāi)發(fā)建設(shè)，直至驗(yàn)收并交付使用，開(kāi)發(fā)周期一般為3～5年，項(xiàng)目具有建設(shè)周期長(zhǎng)、占用資金規(guī)模大且回收期長(zhǎng)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn);同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)深受國(guó)家政策與法規(guī)的調(diào)控影響，為了確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行，需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低開(kāi)發(fā)成本，增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，從而有效防控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

1房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的重要性

11房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的概念

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是按照國(guó)家政策法規(guī)以及行業(yè)經(jīng)營(yíng)要求，遵循資本運(yùn)營(yíng)規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行組織、預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、分析和監(jiān)督等一系列管理工作，以提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。在新項(xiàng)目實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)之前，要對(duì)自身狀況有一個(gè)全面預(yù)測(cè)和規(guī)劃，如政府政策、銀行信貸政策、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等要有一個(gè)詳細(xì)的了解過(guò)程，做到準(zhǔn)備充分，行之有效;在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，要保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀竞怂愎芾淼?，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。

12房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意義和作用

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，且受政策影響較大，因其行業(yè)特殊性，面臨的風(fēng)險(xiǎn)較一般企業(yè)大，也決定了在財(cái)務(wù)管理方面具有獨(dú)特性，對(duì)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。

（1）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)合理利用資金。企業(yè)經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)金為王，一個(gè)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下生存發(fā)展，必須要有足夠的流動(dòng)資金用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)合理統(tǒng)籌安排資金。目前國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的有息債務(wù)率達(dá)70%以上，當(dāng)債務(wù)到期面臨償債壓力較大，所以，在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中加強(qiáng)資金管理，避免資金不必要的損失和短缺顯得尤其重要。

（2）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于規(guī)范企業(yè)行為?！皼](méi)有規(guī)矩，不成方圓”，完善的財(cái)務(wù)管理制度，能夠提高財(cái)務(wù)工作效率，有效促進(jìn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，避免或減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。重視事前計(jì)劃、事中控制和事后分析，日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及財(cái)務(wù)管理更加科學(xué)合理，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的主要問(wèn)題

21財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄導(dǎo)致管理制度流于形式

建立完善的財(cái)務(wù)管理制度是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，只有建立行之有效的財(cái)務(wù)管理制度，才能規(guī)范各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理，提升財(cái)務(wù)管理水平，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由施工隊(duì)、包工頭通過(guò)自籌資金設(shè)立的，管理層自身缺乏財(cái)務(wù)管理相關(guān)知識(shí)，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理就是基礎(chǔ)的核算會(huì)計(jì)，未提升到管理意識(shí)層面，無(wú)法滿足現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的要求。部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員自身專業(yè)能力不足，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財(cái)稅業(yè)務(wù)知識(shí)薄弱，沒(méi)有設(shè)計(jì)合適的財(cái)務(wù)核算和管理體系。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄導(dǎo)致雖然制定了相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，但未能有效執(zhí)行。如財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范、存在審批人員沒(méi)有在授權(quán)范圍內(nèi)審批、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象，相關(guān)職能部門不重視財(cái)務(wù)管理制度在實(shí)際工作中的執(zhí)行效果，勢(shì)必造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加。

22過(guò)程控制薄弱未形成有效的資金管理體系

企業(yè)財(cái)務(wù)管理的過(guò)程控制包含事前、事中、事后控制三個(gè)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)忽略了事前控制階段，沒(méi)有建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算，甚至沒(méi)有財(cái)務(wù)預(yù)算，或者把預(yù)算簡(jiǎn)單地理解為工程項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算，具體表現(xiàn)在以下三方面：

（1）預(yù)算管理不能發(fā)揮應(yīng)有的指導(dǎo)和控制作用。預(yù)算管理是對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行充分研究，以科學(xué)預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，以銷售預(yù)算為起點(diǎn)，以目標(biāo)利潤(rùn)為中心，延伸至資金收支、成本、生產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各方面，在一定時(shí)期里對(duì)其經(jīng)營(yíng)所涉及的經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行整體控制的一種管理方法，貫穿企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全過(guò)程，同時(shí)對(duì)企業(yè)日后發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有定期進(jìn)行科學(xué)深入的預(yù)算分析，忽略了對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)和調(diào)研，使得很多預(yù)算指標(biāo)和外部環(huán)境不匹配;部分企業(yè)雖然制定了財(cái)務(wù)預(yù)算，但未能有效執(zhí)行，導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本沒(méi)有合理控制，實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況無(wú)法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，預(yù)算管理沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的前瞻性指導(dǎo)作用。

（2）資金管理隨意性大，無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)不同經(jīng)營(yíng)時(shí)期資金盈余及缺口。部分房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中沒(méi)有制訂翔實(shí)可行的資金使用計(jì)劃，甚至在收到預(yù)售房款后就急于再投資，盲目擴(kuò)張購(gòu)置新地塊，造成舊項(xiàng)目后期資金不足，新地塊占用資金無(wú)法利用，最后出現(xiàn)資金鏈斷裂的悲劇。

（3）項(xiàng)目建設(shè)合同管理力度不足。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是項(xiàng)目管理的重要環(huán)節(jié)，很多房地產(chǎn)企業(yè)的合同簽訂過(guò)程沒(méi)有財(cái)務(wù)部門介入，無(wú)法事先發(fā)現(xiàn)可能存在的財(cái)務(wù)或稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致合同執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)不必要的財(cái)務(wù)隱患，如財(cái)務(wù)部門僅能根據(jù)既定條款進(jìn)行款項(xiàng)支付，無(wú)法提前對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)損失采取措施。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬，很難對(duì)工程施工合同和銷售合同履行過(guò)程進(jìn)行管理，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合規(guī)的經(jīng)營(yíng)情況。

23融資渠道受限

近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展的趨勢(shì)，但隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，限制信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，造成融資渠道受限。房地產(chǎn)行業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)性的資金密集型行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，對(duì)資金的需求量大，有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理層沒(méi)有對(duì)目前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管理，盲目使用現(xiàn)有資金，勢(shì)必影響整體利益，增加償債風(fēng)險(xiǎn)。

3完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策建議

31提高重視程度建立完備的財(cái)務(wù)管理體系

（1）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況和國(guó)家政策法規(guī)的要求，制定一套適合本企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要的財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)部控制制度。如制訂會(huì)計(jì)核算制度、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)授權(quán)審批及流程、成本費(fèi)用支出的審批及權(quán)限、資金管理制度、合同管理制度等風(fēng)險(xiǎn)管理體系。

（2）對(duì)于已制定的財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)部控制制度，在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要堅(jiān)決落實(shí)并有效執(zhí)行，同時(shí)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)的培養(yǎng)。管理層要重視財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制體系，并與各部門的業(yè)績(jī)考核相結(jié)合，讓其他部門對(duì)財(cái)務(wù)管理工作能夠積極配合，使之在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中落到實(shí)處。高素質(zhì)、高質(zhì)量的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)決定財(cái)務(wù)管理的效率，首先財(cái)務(wù)管理人員要認(rèn)識(shí)到其工作的重要性，并不斷學(xué)習(xí)更新專業(yè)知識(shí)。其次構(gòu)建獎(jiǎng)懲機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，使制度在良好氛圍中實(shí)現(xiàn)有效運(yùn)行。

32實(shí)行全面預(yù)算管理與控制

（1）全面預(yù)算管理與控制是現(xiàn)代化企業(yè)不可或缺的一種重要管理模式。財(cái)務(wù)預(yù)算、業(yè)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算、籌資預(yù)算共同構(gòu)成企業(yè)全面預(yù)算，是具有綜合性和全面性的管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)要在項(xiàng)目建設(shè)前期就著手制訂整個(gè)項(xiàng)目預(yù)算，并涵蓋后期的各項(xiàng)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，預(yù)算細(xì)化到每個(gè)月份和每個(gè)部門，隨時(shí)關(guān)注預(yù)算執(zhí)行情況，分析預(yù)算執(zhí)行偏差，找出經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的優(yōu)缺點(diǎn)，并結(jié)合績(jī)效考核將責(zé)任落實(shí)到具體的部門和責(zé)任人。

（2）加強(qiáng)資金預(yù)算管理，避免出現(xiàn)資金調(diào)度不合理和營(yíng)運(yùn)不暢情況出現(xiàn)。資金活動(dòng)管控不嚴(yán)，可能導(dǎo)致資金被挪用、侵占、抽逃或企業(yè)遭受欺詐。財(cái)務(wù)部門依據(jù)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況并結(jié)合當(dāng)前政策法規(guī)進(jìn)行目標(biāo)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的測(cè)算，編制預(yù)算現(xiàn)金流量表，特別關(guān)注經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量，結(jié)合營(yíng)銷部門提供的營(yíng)銷計(jì)劃和回款預(yù)測(cè)，分析各節(jié)點(diǎn)資金盈缺情況，保證項(xiàng)目建設(shè)資金需要且不形成資金閑置。

（3）加強(qiáng)合同管理，以利于控制成本和盡快回籠資金。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度應(yīng)涵蓋合同執(zhí)行的全過(guò)程，包括合同簽訂、合同執(zhí)行及工程進(jìn)度款的支付等流程，如簽訂工程施工合同需工程部、合約部、財(cái)務(wù)部、法務(wù)部等參與會(huì)簽;工程款支付時(shí)由工程部、合約部、監(jiān)理等相關(guān)工程負(fù)責(zé)人對(duì)工程執(zhí)行情況進(jìn)行會(huì)簽，按合同約定執(zhí)行付款義務(wù);建立詳細(xì)的銷售合同臺(tái)賬，詳細(xì)記錄客戶的基礎(chǔ)資料、首付款、尾款、貸款等情況，以便于銷售業(yè)務(wù)管理，降低庫(kù)存量，促進(jìn)資金及時(shí)回籠。

33拓寬融資渠道

近年來(lái)隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊，銀行開(kāi)發(fā)貸、信托并購(gòu)貸、海外融資等渠道的限制多、門檻高，造成行業(yè)融資難度大，融資成本高。為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，綜合資金籌集的來(lái)源、方式、成本和風(fēng)險(xiǎn)，制定并遵守適合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的籌資管理規(guī)則，以降低各種籌資渠道的成本和風(fēng)險(xiǎn)。

4結(jié)論

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理作為一項(xiàng)綜合的管理工作，是企業(yè)管理的核心組成部分，涉及企業(yè)的方方面面。財(cái)務(wù)管理水準(zhǔn)的高低、力度的強(qiáng)弱、效果的優(yōu)劣，直接影響到企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和資本的保值增值，關(guān)系到企業(yè)的生存和持續(xù)發(fā)展。因此，管理層重視并加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，才能增強(qiáng)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提高經(jīng)濟(jì)實(shí)力，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

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