奧園縱向跨界

李惠琳

要論多元化布局，奧園集團(tuán)的業(yè)態(tài)足夠豐富。基于“一業(yè)為主，縱向發(fā)展”理念，它的觸角由地產(chǎn)向其他熱門賽道延伸，現(xiàn)有中國(guó)奧園、奧園健康和奧園美谷 3 家上市公司。

在房地產(chǎn)增速見頂?shù)漠?dāng)下，焦慮的房產(chǎn)巨頭紛紛謀求“多條腿”走路，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。早已布局的奧園集團(tuán)， 2020年整體銷售額約1540億元，非房板塊貢獻(xiàn)收入約210億元，同比增長(zhǎng)40%。

然而，多元化是把雙刃劍，投易盈難，特別是進(jìn)入一個(gè)模式迥異的新賽道，更考驗(yàn)資金、運(yùn)營(yíng)等綜合能力，奧園集團(tuán)的探索，充滿變數(shù)。

押注醫(yī)美

2016年至2020年，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，奧園集團(tuán)的地產(chǎn)板塊中國(guó)奧園得益于高周轉(zhuǎn)、高杠桿的開發(fā)模式，規(guī)模迅速膨脹，銷售額從256億元增至1330億元，營(yíng)收從118.3億元增至677.9億元。

地產(chǎn)主業(yè)勢(shì)頭向好，奧園集團(tuán)展露了多元化的野心，不斷通過(guò)分拆、收購(gòu)等方式，擴(kuò)大商業(yè)版圖。

2017年入股中國(guó)文旅（前身為“恩平金輝煌”），發(fā)力文旅產(chǎn)業(yè); 2019年拆分中國(guó)奧園旗下物業(yè)管理公司奧園健康，于港交所獨(dú)立上市;2020年5月，收購(gòu)河北房企京漢股份，后更名為奧園美谷，轉(zhuǎn)型醫(yī)美;同年 12月，成立奧園教育集團(tuán)，進(jìn)軍高端教育。

今年經(jīng)過(guò)內(nèi)部重組，奧園集團(tuán)將旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)歸為“幸福生活板塊”，非房業(yè)務(wù)則成立了“悅康板塊”。

在多個(gè)非房項(xiàng)目中，目前關(guān)注度最大的要數(shù)醫(yī)美。顏值經(jīng)濟(jì)催化下，高營(yíng)收、高毛利的醫(yī)美吸引了不少房企入局，奧園集團(tuán)最早涉足醫(yī)美可以追溯到2019年。

當(dāng)時(shí)，其斥資百億打造涵蓋研發(fā)生產(chǎn)、檢測(cè)服務(wù)、主流趨勢(shì)預(yù)測(cè)、原料配方等大健康醫(yī)美產(chǎn)業(yè)園，后來(lái)奧園健康開業(yè)3家醫(yī)療美容診所，提供護(hù)膚、微整及整形手術(shù)服務(wù)，收購(gòu)浙江省醫(yī)美機(jī)構(gòu)連天美，醫(yī)美連鎖品牌奧若拉。

人員設(shè)備、收購(gòu)標(biāo)的陸續(xù)由奧園美谷接手。如今的奧園美谷逐步剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，定位于醫(yī)美原材料商，目前推出了醫(yī)美藥管級(jí)纖維素膜、富勒烯冷敷貼等產(chǎn)品，觸達(dá)中游醫(yī)美服務(wù)機(jī)構(gòu)及下游MCN。

醫(yī)美產(chǎn)品具有一定技術(shù)壁壘和研發(fā)門檻，賽道競(jìng)爭(zhēng)激烈，而奧園美谷的高管團(tuán)隊(duì)，多出身地產(chǎn)，管理和技術(shù)上都需要摸索。

目前，奧園美谷主要與技術(shù)研究院、醫(yī)藥公司以及高校聯(lián)合研發(fā)，同時(shí)將目標(biāo)轉(zhuǎn)向醫(yī)美器械，拿下美國(guó)賽諾秀、韓國(guó)元泰、科醫(yī)人光電設(shè)備在中國(guó)大陸的獨(dú)家總代理權(quán)，以此增加收入。

出清地產(chǎn)、并表醫(yī)美，一進(jìn)一出，奧園美谷扭虧為盈，2021年前三季度，凈利潤(rùn)約2.11億元，同比大增319.27%，負(fù)債率降至45.47%。

盡管醫(yī)美業(yè)務(wù)開始貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)，但非常有限，期內(nèi)營(yíng)收14.42億元，醫(yī)美收入占13.33%，要成為挑大梁的收入支柱，還任重道遠(yuǎn)。

今年7月的一次交流會(huì)上，奧園美谷總裁胡冉向《21CBR》在內(nèi)的媒體表示，看好醫(yī)美前景，國(guó)內(nèi)行業(yè)滲透率為3.6%，較發(fā)達(dá)國(guó)家16%-20%的滲透率還有3-5倍的空間。

搭上醫(yī)美經(jīng)濟(jì)上行的風(fēng)口，奧園美谷股價(jià)從年初的8.36元，最高漲至29.09元，增長(zhǎng)了257%。

進(jìn)擊物管

除了醫(yī)美，奧園集團(tuán)手中可打的牌，還有物管和文旅。

奧園健康聚焦在物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，2021年上半年，營(yíng)收突破10億元，凈利潤(rùn)約1.9億元，同比大幅增長(zhǎng)83%和66.3%，其中物業(yè)管理服務(wù)分部收入為8億元，同比增加101.6%。

業(yè)績(jī)大增主要得益于外拓面積增多，截至2021年6月末，在管物業(yè)管理面積約為4430萬(wàn)平方米，來(lái)自于母公司及關(guān)聯(lián)方的面積占比下降至47.2%，52.8%來(lái)自于第三方外拓，同比提升45.5%。

相比很多房企物管的重心放在住宅項(xiàng)目，奧園健康的增量拓展更關(guān)注醫(yī)院、學(xué)校、科技園區(qū)等非住宅項(xiàng)目。

而在文旅領(lǐng)域，奧園集團(tuán)發(fā)展得不太順利。多年前，奧園集團(tuán)曾提出，要用3年時(shí)間將中國(guó)文旅（后更名“大灣區(qū)文旅”）的營(yíng)業(yè)規(guī)模增加至100億元，并拆分獨(dú)立上市。自2020年起，中國(guó)文旅已3次向港交所提交上市申請(qǐng)，均未在規(guī)定時(shí)間通過(guò)聆訊。

招股書顯示，2020年中國(guó)文旅的收入為9.68億元，凈利潤(rùn)為1.53億元。業(yè)績(jī)實(shí)際八成依賴銷售旅游地產(chǎn)。受疫情沖擊，文旅業(yè)務(wù)收益持續(xù)下降，2020年來(lái)自文化旅游業(yè)務(wù)的收入僅占12.9%，且呈不斷下降趨勢(shì)。

多位地產(chǎn)界人士向《21CBR》記者提到，文化旅游項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、收益慢，需要長(zhǎng)期的資金支持，因此很多做文旅項(xiàng)目的企業(yè)通過(guò)銷售緩解資金壓力。但對(duì)于大灣區(qū)文旅來(lái)說(shuō)，要真正讓市場(chǎng)認(rèn)可，后續(xù)仍需減少銷售物業(yè)依賴，強(qiáng)化文旅產(chǎn)業(yè)方面的業(yè)務(wù)導(dǎo)向。

目前大灣區(qū)文旅第四次沖刺港股IPO，能否成功仍未可知。

在跨境電商領(lǐng)域，奧園集團(tuán)也難言順利，2015年成立的奧買家全球購(gòu)，融合線上線下的“雙線購(gòu)”零售一度做得風(fēng)生水起，2020年疫情暴發(fā)時(shí)，其App線上訂單量一度同比增長(zhǎng)超100%，注冊(cè)會(huì)員總數(shù)達(dá)到4000萬(wàn)。遺憾的是，該業(yè)務(wù)沒(méi)能扛住電商領(lǐng)域的激烈競(jìng)爭(zhēng)，日漸式微，2021年8月起調(diào)整為“奧買家精選”，經(jīng)營(yíng)方向轉(zhuǎn)為員工福利、商務(wù)活動(dòng)、鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域。

總體而言，奧園集團(tuán)多元化項(xiàng)目均處于投入期，對(duì)主業(yè)反哺有限，不少仍依賴公司的資源、資金。然而，在政策趨嚴(yán)下，奧園的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也存在挑戰(zhàn)。

中國(guó)奧園董事會(huì)主席郭梓文預(yù)計(jì)，2021年銷售目標(biāo)為1500億元，相比往年增速正在放緩。償債壓力也不小，截至2021年6月，中國(guó)奧園在手總現(xiàn)金683.2億元，負(fù)債總額2628.64億元，凈負(fù)債率80.7%，現(xiàn)金短債比1.3倍，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率78.5%。多元化成果要再上一層樓，取決于能否依靠自己走路。