物業(yè)前期介入規(guī)劃設(shè)計各項工作開展研究

吳翰

摘要 物業(yè)前期介入規(guī)劃設(shè)計的各項工作開展是物業(yè)管理的重要組成部分，由于物業(yè)前期介入工作的效果會對后續(xù)產(chǎn)生直接的影響，所以物業(yè)公司要對前期介入過程中各項工作的開展給予足夠的重視。物業(yè)前期介入的各項工作需要從多方面入手同時也要做好科學合理的規(guī)劃設(shè)計，下面我就對此展開了相應(yīng)的研究。

關(guān)鍵詞 物業(yè)前期介入 規(guī)劃設(shè)計 工作

物業(yè)前期介入規(guī)劃設(shè)計各項工作的開展包含的內(nèi)容有很多，下面我就對此展開了研究。

這一階段是整個物業(yè)前期介入的首要階段，這一階段的規(guī)劃設(shè)計對后續(xù)的共享工作開展會產(chǎn)生直接的影響。以萬科物業(yè)為例，其前期介入的規(guī)劃設(shè)計階段主要包含六方面的內(nèi)容，下面我就對此展開了相應(yīng)的研究。

第一方面是整體布局層面，這是對整個園區(qū)的整體進行一個系統(tǒng)性、科學性的規(guī)劃設(shè)計，遵循整體性、科學性的原則。

第二方面是安防消防層面，這是確保園區(qū)安全的重要保障同時也是獲得住戶以及客戶信任與支持的重要基礎(chǔ)。安防系統(tǒng)不只是傳統(tǒng)簡單的視頻監(jiān)控和圍墻鐵絲網(wǎng)，還包括很多高科技的防護技術(shù)，例如紅外線探頭、紅外線報警系統(tǒng)以及夜間紅外感應(yīng)都是確保園區(qū)安全的重要技術(shù)手段。另外小區(qū)的出入門方式也是安全防護的重要組成部分，其中電動門和磁力門是比較常用的出入方式，但其二者又具有不同的利弊，所以需要物業(yè)管理中要對其進行有針對性的研究。電控門禁系統(tǒng)要定期進行維護，確保其正常運行尤其是在停電之后要保持開啟狀態(tài)。還有一樓住戶外的圍欄也要設(shè)置相應(yīng)的報警系統(tǒng)，為了能夠在夜間確保園區(qū)的安全，大都會選擇紅外線報警系統(tǒng)。在地下車庫的出入口以及一些角落更要設(shè)計一些高清晰的攝像頭，這樣才能將整個車庫監(jiān)控清楚。另外為了防止不法分子進入園區(qū)，園區(qū)的周圍要設(shè)計一些難以攀爬的圍欄，例如對圍欄進行防爬刺的設(shè)計，在一些管道上面設(shè)計一些防爬刺還有一些防爬釘。監(jiān)控的設(shè)計安排也要遵循科學合理的原則，并不是數(shù)量越多越好。首先監(jiān)控鏡頭要分布合理，不能存在遺漏和堆積。其次關(guān)鍵鏡頭要確保正常運行，并且關(guān)鍵鏡頭也要分布在關(guān)鍵位置，確保其職責的關(guān)鍵所在。固定攝像機和一體化攝像機的選擇也要做到科學合理，要對其進行定期的檢查避免故障的存在。

第三方面就是交通布局，由于私家車的不斷增多，很多小區(qū)都存在著私家車管理混亂的問題，同時由于缺少科學合理的交通布局，使得很多小區(qū)的人行通道和車輛通道也較為混亂。針對這一問題，我認為物業(yè)在前期介入規(guī)劃設(shè)計的過程中要充分考慮到人車分流的問題。小區(qū)內(nèi)要對機動車路線尤其是停車區(qū)域進行一個明確的劃分，同時也要設(shè)計好規(guī)范的行人路線，這樣才能有效避免行車和行人混亂的問題。另外對于開放和封閉的區(qū)域也要進行明確的劃分，尤其是要放置明確的禁停標志，這樣也能夠有效避免亂停亂放問題的出現(xiàn)。

第四方面就是社區(qū)配套用房、垃圾站以及管理用房。如何設(shè)計社區(qū)配套用房需要時刻關(guān)注國家的政策和法規(guī)，例如一些社區(qū)活動中心的設(shè)計需要時刻關(guān)注政策導向。其次垃圾站和管理用房更要進行科學合理的規(guī)劃，其中垃圾桶的擺放要合理，最大限度地發(fā)揮出垃圾桶的實用性。管理用房要盡量減少對業(yè)主的影響，將其設(shè)計在一些相對閑置的地方，同時也要便于管理和指揮。

第五方面就是一些商業(yè)設(shè)計以及景觀設(shè)計，對于現(xiàn)代園區(qū)而言，商業(yè)布局也是很重要的，商業(yè)場所的經(jīng)營設(shè)施要與業(yè)主生活區(qū)相和諧，不能出現(xiàn)沖突的矛盾現(xiàn)象。商業(yè)場所的設(shè)計要盡量與居民生活保持距離，這是因為商業(yè)場所尤其是餐飲娛樂場所容易產(chǎn)生噪音和糾紛，一旦住戶與商業(yè)網(wǎng)點產(chǎn)生矛盾就會給整個物業(yè)管理工作造成巨大的麻煩，所以可以在商業(yè)經(jīng)營場所的周圍設(shè)置一些文明標語，同時也要設(shè)計一些隔音設(shè)施，這樣也能夠獲得住戶的信任與支持。其次一些人造景觀的設(shè)計也要努力追求人文精神，一些山水景觀的設(shè)計也要充滿人性化。除了追求人文精神還要保證景觀安全性，一些人造景觀容易發(fā)生安全事故，一些建筑設(shè)施以及植被容易發(fā)生松動進而發(fā)生安全事故，所以在景觀設(shè)計的過程中一定要考慮安全因素，例如可以在景觀周圍設(shè)置安全標語以及安全圍欄，盡可能地減少安全事故的發(fā)生。

第六方面就是一些配套設(shè)施的設(shè)計，小區(qū)的環(huán)境尤其是公共服務(wù)設(shè)施的配備是影響業(yè)主滿意度的重要因素。例如排水系統(tǒng)就是需要經(jīng)過科學合理設(shè)計的，為了防止小區(qū)積水問題的發(fā)生，排水系統(tǒng)要經(jīng)過不斷試驗才能正常投入使用的。其次就是電氣系統(tǒng)以及照明系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計，現(xiàn)代生活離不開電力供應(yīng)，所以物業(yè)公司要聘請專業(yè)的人員對電氣系統(tǒng)進行一個整體的規(guī)劃設(shè)計，對各種用電中容易出現(xiàn)的問題都要做好預案，盡力減少電力事故對業(yè)主和小區(qū)的影響。還有一個就是照明系統(tǒng)的設(shè)計，照明系統(tǒng)的設(shè)計要遵循科學性和人文性的原則，不能只考慮照明效果而忽視業(yè)主的晚間生活，同時也要充分發(fā)揮照明系統(tǒng)在晚間的照明作用，減少因照明效果不良而發(fā)生的各種事故。最后就是綠化用水節(jié)點和垃圾中轉(zhuǎn)站的設(shè)計，小區(qū)的綠化離不開充足的水源，所以要在綠化植被區(qū)域設(shè)計好方便合理的用水節(jié)點。垃圾中轉(zhuǎn)站的設(shè)計要盡可能遠離生活區(qū)和居住區(qū)，減少垃圾氣味對業(yè)主正常生活的影響。

結(jié)語 現(xiàn)代物業(yè)追求的是為業(yè)主提供全方位的人性化服務(wù)，一切工作都是以滿足業(yè)主的需求為中心。作為與業(yè)主日常生活最為緊密的物業(yè)公司，其自開始前期介入之后就已經(jīng)將自身的價值和品牌形象進行了定義和定位，要想不斷提高自身的價值以及塑造一個良好的品牌形象，就必須要做好前期介入的規(guī)劃設(shè)計工作。

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