房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系構(gòu)建研究

文/萬(wàn)佩玄（湖北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）

一、引言

近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱之一。由于區(qū)域、人口、消費(fèi)水平等差異，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出項(xiàng)目周期長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、涉及周邊行業(yè)多等特點(diǎn)，在經(jīng)歷了2008年﹣2018年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的十年，我國(guó)房地產(chǎn)以萬(wàn)科、碧桂園為代表的領(lǐng)頭企業(yè)開發(fā)利潤(rùn)占到總利潤(rùn)的25%以上，高額的利潤(rùn)吸引了眾多房地產(chǎn)商參與，因此，房地產(chǎn)業(yè)已成為當(dāng)今投資的一個(gè)重要領(lǐng)域。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于未能有效地識(shí)別、評(píng)價(jià)、防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而產(chǎn)生了錯(cuò)誤的決策，造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上不必要的失誤。

2018年以來，我國(guó)房?jī)r(jià)不斷高漲，國(guó)家為了避免房產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象，及時(shí)實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，經(jīng)過兩年多的實(shí)踐，房地產(chǎn)業(yè)保持了平穩(wěn)運(yùn)行。2019年底，由于新冠疫情的爆發(fā)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重影響，居民收入減少、行業(yè)發(fā)展停滯，房地產(chǎn)業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素越來越多。為了應(yīng)對(duì)復(fù)雜的新形勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)來防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是最有效的手段。

二、文獻(xiàn)綜述

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的研究文獻(xiàn)，國(guó)外學(xué)者就該領(lǐng)域的研究起步較早，該領(lǐng)域內(nèi)學(xué)者更多從金融、宏觀政策和國(guó)際環(huán)境等方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題展開探討。Sindt（1998）考慮到外部環(huán)境變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的形成產(chǎn)生影響，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)形成的重要來源是利率、通貨膨脹、產(chǎn)業(yè)政策等因素。Christner（2009）通過分析投資風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)和財(cái)務(wù)來確定房地產(chǎn)企業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。Zhu與Chen（2015）則認(rèn)為，除了市場(chǎng)政策、金融條件和宏觀經(jīng)濟(jì)等方面，房地產(chǎn)開發(fā)還受投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好影響，因此引入了投資者價(jià)值偏好來建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。

國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的研究起步較晚，文獻(xiàn)也較少，陳芳（2006）認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要來自外部和內(nèi)部?jī)蓚€(gè)方面，外部主要是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而內(nèi)部則主要是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，融資風(fēng)險(xiǎn)。張柏晶（2013）將房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)這一動(dòng)態(tài)過程劃分了三個(gè)階段，分別是選址買地、開發(fā)建設(shè)和銷售租賃，并分析了回避風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、分散風(fēng)險(xiǎn)、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)自保。崔靜（2016）則認(rèn)為，研究不足與信息缺乏、對(duì)政策反應(yīng)不敏感和營(yíng)銷計(jì)劃缺乏新意是引起房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。張琦（2020）通過聚類與判別分析方法對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，對(duì)構(gòu)建符合我國(guó)具體國(guó)情的企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別指標(biāo)體系產(chǎn)生了積極作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在防范化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面也提供了有效的理論支撐。

房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)受到外部宏觀層面和行業(yè)內(nèi)部共同影響。由于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性差異以及強(qiáng)政策性等特征，本文嘗試運(yùn)用層次分析法和專家打分法構(gòu)建經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的結(jié)果，測(cè)度房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)營(yíng)方面所存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患并提出相關(guān)對(duì)策。

表2 指標(biāo)層專家打分表

三、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系構(gòu)建

（一）指標(biāo)的選取

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取是其體系研究的基礎(chǔ)，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇不僅要對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)突出的反映，并且指標(biāo)的獲得要具有有效性和可行性。

依據(jù)美國(guó)COSO構(gòu)建的風(fēng)險(xiǎn)管理框架以及國(guó)內(nèi)外學(xué)者的部分觀點(diǎn)，本文從外部宏觀層面和內(nèi)部系統(tǒng)共選取12個(gè)指標(biāo)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，組成了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，如表1所示。

表1 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)及權(quán)重

考慮到房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，確定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)遵循系統(tǒng)性、可操作性、客觀性、成本效益性等原則，采用專家意見法，共發(fā)放了20份問卷，回收18份，問卷回收率為90%，涉及30個(gè)問題。

（二）評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果

（1）權(quán)重確定。本模型中專家打分主要結(jié)合自身專業(yè)知識(shí)和目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，從宏觀背景和行業(yè)內(nèi)部角度進(jìn)行綜合評(píng)估，得到比較分值。采用層次分析法（AHP）權(quán)衡比較之后得出相對(duì)權(quán)重值，進(jìn)而將各個(gè)分類層的相對(duì)權(quán)重值匯總形成指標(biāo)權(quán)重矩陣，最終計(jì)算出各類指標(biāo)的權(quán)重值。其中評(píng)價(jià)比較各個(gè)指標(biāo)的取值時(shí)，采用9分位相對(duì)重要比例標(biāo)度來確定各因素的權(quán)重。

（2）評(píng)價(jià)結(jié)果

由此得到判斷矩陣：

由此得到判斷矩陣：

表3 分類層專家打分表

表4 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)權(quán)重

四、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系案例分析

（一）案例背景

DL集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“DL公司”）成立于2003年，在10年的平穩(wěn)發(fā)展過程中，形成了以商品住宅為主、商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目為輔的運(yùn)營(yíng)模式。2014年后隨著資本市場(chǎng)的發(fā)展，樓市的需求增加，企業(yè)擴(kuò)張迅猛，通過擔(dān)保委貸和民間借貸等方式進(jìn)行項(xiàng)目融資，分別針對(duì)個(gè)人住宅、別墅、旅游開發(fā)三個(gè)方面進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展。由于過快的資本擴(kuò)張和市場(chǎng)拓展，給公司帶來了暫時(shí)較好的資本回報(bào)的同時(shí)也埋下了隱患。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體下行，尤其在2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入寒冬期，雖然后期國(guó)家降息降準(zhǔn)，部分一、二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖趨勢(shì)，但是三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)受高庫(kù)存壓力，投資需求減少，不少企業(yè)資金鏈斷裂，出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，DL公司經(jīng)營(yíng)已陷入嚴(yán)重財(cái)務(wù)困境，面臨著巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）確定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估價(jià)值

本文采用三段式進(jìn)行打分：良（0﹣3分），中（4﹣7），差（8﹣10），其中5分作為行業(yè)平均標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)線。根據(jù)DL公司實(shí)際情況打分，并乘以各指標(biāo)對(duì)應(yīng)的權(quán)重具體如表5。

表5 指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

由此可見，DL公司最終風(fēng)險(xiǎn)分值為6.6107，稍大于平均行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值5分，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高。每項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)分值統(tǒng)計(jì)如圖1。

圖1 DL公司風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)分值

通過層次分析法的計(jì)算結(jié)果分析得出，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中影響最大的三大風(fēng)險(xiǎn)為：政策導(dǎo)向（土地政策、金融政策）、競(jìng)爭(zhēng)策略、融資能力。此三項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)相對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)影響最為明顯，下面結(jié)合公司情況對(duì)于指標(biāo)結(jié)果進(jìn)行分析。

（1）政策導(dǎo)向。國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有至關(guān)重要的影響，如近年來的限購(gòu)令、相關(guān)利率調(diào)整等，均成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的分水嶺。因此，房地產(chǎn)公司在制定策略時(shí)應(yīng)順應(yīng)國(guó)家政策導(dǎo)向。DL公司在2003﹣2013年期間內(nèi)不斷擴(kuò)張，在良好的市場(chǎng)形勢(shì)下壯大了資本規(guī)模。2012年DL公司的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)55%。隨著房產(chǎn)稅、限購(gòu)令等政策的推進(jìn)，DL公司沒有改變大規(guī)模擴(kuò)張的策略，直至2014年底，DL公司的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80%，導(dǎo)致財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)越來越重，喪失了持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力。（2）競(jìng)爭(zhēng)策略。由于近年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，房地產(chǎn)公司要制定出正確的競(jìng)爭(zhēng)策略關(guān)系，競(jìng)爭(zhēng)策略的制定不僅要適應(yīng)企業(yè)所處的外部宏觀環(huán)境，又要與其自身特點(diǎn)相結(jié)合。DL公司在建設(shè)初期，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入企業(yè)較少，利用前期優(yōu)勢(shì)取得了一定業(yè)績(jī)，然而沒有營(yíng)造公司品牌，制定可以長(zhǎng)期領(lǐng)先于市場(chǎng)的公司戰(zhàn)略，當(dāng)其他公司涌入本地市場(chǎng)時(shí)，DL公司沒有自身優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐漸落后。（3）融資能力。隨著樓市市場(chǎng)下滑，眾多房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)融資問題，從而引發(fā)了一場(chǎng)由資金鏈斷裂導(dǎo)致的倒閉潮。主要還是房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道較少所引起的。擔(dān)保貸款、委托貸款、個(gè)人融資和信托機(jī)構(gòu)融資等融資渠道的成本高于銀行，使得DL公司負(fù)債率不斷升高。查詢?cè)摴灸陥?bào)可知，其對(duì)外財(cái)產(chǎn)抵押1.89億元，公司實(shí)際上已經(jīng)破產(chǎn)。在“借新還舊”的模式下，DL公司抵御風(fēng)險(xiǎn)能力非常弱。由此可見，融資能力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響較大，如果資金鏈斷裂，則很有可能走向倒閉的境地。綜合以上幾個(gè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的分析，對(duì)DL公司的經(jīng)營(yíng)情況有了更全面的認(rèn)識(shí)，為研究企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策提供了基礎(chǔ)。

五、結(jié)論與建議

在宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的背景下，房地產(chǎn)業(yè)仍將長(zhǎng)期在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革壓力之下，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有效識(shí)別經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而推動(dòng)創(chuàng)新發(fā)展。本文梳理了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，構(gòu)建了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，并運(yùn)用層次分析法進(jìn)行定性和定量相結(jié)合的研究。以DL房地產(chǎn)作為案例對(duì)象進(jìn)行研究和評(píng)價(jià)，本文構(gòu)建的指標(biāo)體系及數(shù)學(xué)模型能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了有效的保障手段。