警惕，爛尾暗涌

崔小花

一場秋雨一場寒，這場秋意的寒，地產(chǎn)企業(yè)感受得分外真切。

任澤平曾經(jīng)做出過分析，對于房地產(chǎn)周期，短期看金融，中期看土地，長期看人口，但他沒有明說的一句話是：長中短期，都要看政策。

在“房住不炒”的主基調(diào)下，通過制定房地產(chǎn)商融資的三道紅線，以及限售、限購、限離、限法拍、加大保障性租賃房供給等精準調(diào)控下，購房者“房價永遠漲”的心態(tài)被打破，越來越多的開發(fā)商開始承壓，重壓！

9月1日，恒大突然舉行保交樓軍令狀簽署大會，集團的8位總裁提及各省公司董事長率班子成員、項目總，鄭重簽署了“保交樓”軍令狀。

這一舉動多少透露著點此地?zé)o銀三百兩的意味：保交樓，實則防爛尾，作為中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一，已經(jīng)在立軍令狀防爛尾了，那其他的中小開發(fā)商境地可想而之。

按照以往的經(jīng)驗，中國式爛尾樓伴隨著政策的轉(zhuǎn)向，泡沫的戳穿， 每隔幾年就迎來一波爆發(fā)期。現(xiàn)在發(fā)生的所有一切是否預(yù)示著我們要做好準備：新一輪的爛尾潮可能即將到來？

城市的疤

中國房地產(chǎn)的爛尾由來已久，它深嵌于城市的肌理，像一道反復(fù)愈合的傷疤，述說著一個時代的故事。

1988年，海南建省，?？谶@個原本的海濱小城一夜間成為全國最大經(jīng)濟特區(qū)的首府。

1992年，鄧小平發(fā)布南巡講話后，海南省加快了住房制度改革的步伐，房地產(chǎn)公司如雨后春筍般的鉆了出來。

“要掙錢，去海南；要發(fā)財，炒樓花?！焙？跐M大街都是操著北方口音的炒房炒地者。

這一年，海南全省房地產(chǎn)投資達87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半還多，海南省年財政收入的40%由房地產(chǎn)貢獻。

隨之而來的是房價一路飆升，從均價1 400元/平方米，僅用一年時間就飆升到5 000元/平方米，1993年更是漲到了7 500元/平方米，房價高漲的背后，海南的地價也從1991年的幾十萬元一畝，一路狂飆到600多萬元一畝。開發(fā)商大量貸款，甚至把圖紙上的樓盤高價抵押給銀行，倒買倒賣。

與此同時，與海南省緊鄰的廣西北海房地產(chǎn)的火爆程度也毫不遜色。1992年，這個常住人口只有十幾萬人的小城出現(xiàn)了1 000多家房地產(chǎn)公司，各地駐扎在此的炒家多達50多萬人。

局部市場太熱，中央不得不出臺宏觀政策調(diào)控，銀行信貸收緊、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等措施一出臺，投資人只能排隊上天臺?！疤煅摹⒑＝?、爛尾樓”一時間成為海南的三大景觀，也留下了絕佳的樣本，至今常常被經(jīng)濟學(xué)家提起。

1997年東南亞的金融風(fēng)暴引起了國際經(jīng)濟環(huán)境的激烈變化，讓籌措資金更加困難，導(dǎo)致上海出現(xiàn)了一大批爛尾樓。

在華燈初上的魔都，站在南京西路的盡頭，向東側(cè)放眼望去，靜安寺商圈燈火輝煌，與旁邊的一片黑暗形成了鮮明的對比，這便是著名的“上海協(xié)和城”。早在上世紀90年代，這個項目的地塊就被中國地產(chǎn)集團拿下，之后又陸續(xù)拿下了整條街道，囤地27年卻未能完全完工。終于，2019年該項目被靜安區(qū)規(guī)劃局公告為“閑置土地”。

再比如說2009年的杭州，2013年的一大批二線城市和2014、2015年的三四線城市，都曾經(jīng)出現(xiàn)過規(guī)模不等的爛尾潮。

每個項目爛尾的原因各有不同，有復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，也有政策與市場的波動，但無一不成為城市身上的疤，購房者心中的痛。

舊時盛宴

曾經(jīng)的中國房地產(chǎn)開發(fā)商，是最不應(yīng)該缺錢的群體，中國的首富一大半都出自這個行業(yè)。

歷經(jīng)樓市滄桑洗禮的中國老百姓早已被市場調(diào)教過。凌晨裹著棉被，等待排隊搖號；三十年房齡老公房，一周暴漲一百萬元……

“全款買房的請往里面走，按揭的不要堵在門口?！币荒荒荒Щ玫拇髴蚍磸?fù)在中國的樓市上演。

開發(fā)商則像是脫了韁的野馬，瘋狂地加杠桿瘋狂地擴張。以恒大為例，2013年總負債只有2 688億元，到了2016年底，總負債已經(jīng)達到了11 583億元。

房企之所以敢這樣做，是他們知道押注一定會有豐厚的回報，2017年，恒大和碧桂園的股價漲幅都在500%以上，許家印以2 900億元身家登頂胡潤百富榜，孫宏斌的身價也在一年內(nèi)增加了7倍。而固守在“白銀時代”的萬科，卻拱手讓出了房企第一的寶座。

舊時的盛宴如一場虛妄的夢，誰又知道清醒時是否一枕黃粱。

2020年8月，中央出臺針對房企端“三道紅線”：1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；2.凈負債率大于100%；3.現(xiàn)金短債比小于1倍。

2020年12月，中央針對房貸端“兩道紅線”：1.“房地產(chǎn)貸款占比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%；2.“個人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。

2021年2月，22城集中供地；2021年3月，嚴查消費貸經(jīng)營貸進入樓市；2021年6月，房企商票納入“三道紅線”監(jiān)測。

房住不炒的大旗之下，房地產(chǎn)行業(yè)徹底告別了高增長時代，所有的頭部房企都在降低市場預(yù)期，向上表決心，向下求平穩(wěn)。

降負債、去杠桿，“三道紅線翻綠”已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)共同追求的目標。謹慎拿地、加大營銷、精簡人員，下半年的房地產(chǎn)市場沒有最難，只有更難。

8月底，余姚的藍光地產(chǎn)項目停工被曝光，拉開了四川地產(chǎn)一哥藍光地產(chǎn)的維權(quán)潮。

9月12日，恒大集團深圳卓越就好中心的總部遭到投資者圍堵，由此引發(fā)了擠兌潮。

華夏幸福、泰禾、藍光、恒大……當(dāng)房企的財務(wù)風(fēng)險從機構(gòu)層面專項個體，針對整個地產(chǎn)行業(yè)的信任危機開始發(fā)酵。

棋局之下

這一輪周期中，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)動一場洗牌，許多房企看著恒大的劇本，等著未知的結(jié)局。

房地產(chǎn)一直以來都是中國經(jīng)濟的重要支撐，被稱為萬業(yè)之母，一個房地產(chǎn)行業(yè)就可以拉動二十多個產(chǎn)業(yè)鏈，疫情后也是拉動國內(nèi)經(jīng)濟的重要支撐。但中央這一輪針對房地產(chǎn)的政策卻如此嚴厲，是因為中央已經(jīng)越來越清楚地看到：如果還過度依賴房地產(chǎn)投資來刺激中國經(jīng)濟增長，那么我們面對就不是一頭灰犀牛，而是一群灰犀牛了。

第一，中國經(jīng)濟過度依賴房地產(chǎn)。改革開放后中國的城鎮(zhèn)化與工業(yè)化速度加快，目前工業(yè)化已經(jīng)進入尾聲，城鎮(zhèn)化離終點也越來越近，必須擺脫房地產(chǎn)對于國民經(jīng)濟的束縛。

第二，中國的銀行體系與房地產(chǎn)過度捆綁。從十七大到十九大，國家都在提：提高直接融資比重，換句話就是：提高股市融資能力（間接融資），降低銀行房地產(chǎn)融資模式（直接融資）。

第三，中國老百姓的財富太過于集中于房產(chǎn)。橫向?qū)Ρ龋绹墒?00多萬億元，房地產(chǎn)市場300多萬億元；而中國股市80多萬億元，而房地產(chǎn)市場達400多萬億元。中國人的財富過于畸形地集中在房產(chǎn)上，缺乏多渠道財富載體，特別是資本市場。

房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，幾乎所有的房企都是高杠桿運作。然而，出來混總是要還的，現(xiàn)在房企若想盲目加杠桿擴規(guī)模，依賴極致高周轉(zhuǎn)，最終只能更高的財務(wù)杠桿形成了更大的財務(wù)風(fēng)險。

但是，房對于中國老百姓來說，太過于看重，也太過于沉重。

在中國，沒有一個行業(yè)可以像房地產(chǎn)這樣，成為牌桌、飯桌、咖啡桌甚至是出租車上經(jīng)久不衰的話題，從來沒有什么政府文件能像房地產(chǎn)調(diào)控政策這般，讓人恨不能把每個筆畫都拆解開來，看看到底明里暗里在預(yù)示著什么。

那些還沒竣工的房子背后，每一匹磚瓦身上都有著一個家庭對未來的憧憬與向往。

1998年房改開始，剎車和油門就在不斷切換，目的只有一個，避免過快增長，防止過冷下滑，然而節(jié)奏從不由老百姓掌握。

棋局之上，是政府與市場的平衡、博弈與妥協(xié)，棋局之下是驚濤駭浪中一代又一代的中國人，說不盡的酸甜苦辣，人生悲歡。

時代的一?；衣涞絺€人頭上就是一座山，這句話在近兩年已經(jīng)被說爛了。但房子對于中國老百姓而言，房是一件容錯率極低的事情，爛尾一次便是對一大批家庭的重大創(chuàng)傷。

時代的疾風(fēng)驟雨，從未停歇……