測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用分析

楊勝成

【摘要】隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，先進(jìn)技術(shù)在許多行業(yè)的應(yīng)用越來越多。尤其是社會發(fā)展的新趨勢對不動產(chǎn)測繪提出了更高的要求，測繪技術(shù)也在不斷創(chuàng)新。要實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)測繪的目標(biāo)，需要分析不動產(chǎn)測繪技術(shù)的概念、各種新技術(shù)的應(yīng)用要點(diǎn)以及技術(shù)應(yīng)用中的注意事項(xiàng)，與行業(yè)同行一起思考這項(xiàng)技術(shù)的應(yīng)用要點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】測繪工程技術(shù);不動產(chǎn)測量;應(yīng)用? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.071

不動產(chǎn)測量是土地管理發(fā)展中的重要測量內(nèi)容，需要通過先進(jìn)的測量技術(shù)和手段加以應(yīng)用，為不動產(chǎn)測量的高效、準(zhǔn)確發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。近年來，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科技進(jìn)步，測繪工程技術(shù)的發(fā)展為不動產(chǎn)測量提供了更加完善可靠的技術(shù)基礎(chǔ)。需要指出的是，在不動產(chǎn)調(diào)查中，通過對土地范圍和權(quán)屬的測算和分析，可以合理地反映和呈現(xiàn)我國土地資源的分布和利用情況，為科學(xué)合理地規(guī)劃和開發(fā)我國土地資源提供了良好的基礎(chǔ)。本文在分析不動產(chǎn)測量特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)介紹測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的具體實(shí)踐和應(yīng)用，以供參考。

1、不動產(chǎn)測量的重要意義

《物權(quán)法》對不動產(chǎn)的定義是，不動產(chǎn)的有形財(cái)產(chǎn)不移動、不被移動，就會嚴(yán)重?fù)p害其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。不動產(chǎn)通常包括土地和房屋，即不動產(chǎn)和不動產(chǎn)。不動產(chǎn)測繪是測繪的重要組成部分，具有法律效力。目前，不動產(chǎn)測繪的理論和技術(shù)與工程測量基本一致。不動產(chǎn)測繪的意義主要體現(xiàn)在兩個方面：一是通過不動產(chǎn)測繪，可以了解和掌握不動產(chǎn)的地理位置和相關(guān)空間數(shù)據(jù)，為不動產(chǎn)登記提供可靠的信息。法律屬性強(qiáng)，測繪登記的不動產(chǎn)具有較強(qiáng)的法律特征，可以對不動產(chǎn)的測繪成果進(jìn)行歸檔。二是對于產(chǎn)權(quán)糾紛，不動產(chǎn)測繪獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為證據(jù)，有助于解決產(chǎn)權(quán)糾紛。因此，不動產(chǎn)測繪成果必須公正、嚴(yán)謹(jǐn)、完整，整個測繪過程都要進(jìn)行質(zhì)量控制。不動產(chǎn)測繪應(yīng)當(dāng)合理應(yīng)用先進(jìn)的測繪技術(shù)，保證不動產(chǎn)測繪成果的準(zhǔn)確性和可靠性，保障產(chǎn)權(quán)人的利益。

2、不動產(chǎn)測量的內(nèi)容與特點(diǎn)分析

不動產(chǎn)測量是我國土地管理的重要測量內(nèi)容。當(dāng)不動產(chǎn)測量越來越受到重視時(shí)，在掌握不動產(chǎn)地籍和產(chǎn)權(quán)信息的基礎(chǔ)上，利用先進(jìn)的測量技術(shù)和手段，可以準(zhǔn)確掌握不動產(chǎn)的價(jià)值。不動產(chǎn)測繪一般包括不動產(chǎn)測繪和地籍測繪。鑒于不動產(chǎn)測繪在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展中的地位和作用越來越大，分析不動產(chǎn)測繪技術(shù)及其應(yīng)用，采用合理的技術(shù)手段，不僅可以提高不動產(chǎn)測繪的質(zhì)量和效果，還可以為測繪管理、規(guī)劃和建設(shè)提供更加充分、可靠的數(shù)據(jù)支持。

縱觀不動產(chǎn)調(diào)查的發(fā)展，其主要特點(diǎn)可以從以下幾個方面來總結(jié)。1）擁有一定的權(quán)力。根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，對不動產(chǎn)進(jìn)行測量。其中，不動產(chǎn)測量的重要依據(jù)是國家相關(guān)規(guī)范性文件，由專業(yè)技術(shù)人員在標(biāo)準(zhǔn)測量器具的支持下，通過標(biāo)準(zhǔn)化操作實(shí)現(xiàn);不動產(chǎn)的測量結(jié)果要經(jīng)過國家有關(guān)部門的嚴(yán)格審核，最后作為原始檔案保存和管理，不能隨意更改。不動產(chǎn)的測量一經(jīng)核實(shí)，就可以作為買賣、轉(zhuǎn)讓等變更的法律依據(jù)，具有一定的權(quán)威性。2）對專業(yè)人員的技術(shù)要求不同。與不動產(chǎn)調(diào)查相關(guān)的專業(yè)技術(shù)人員屬于國家不動產(chǎn)管理部門的職能人員，也是不動產(chǎn)公平交易評估的專家。不動產(chǎn)測量人員不僅要掌握測繪技術(shù)和業(yè)務(wù)內(nèi)容，還要有完整的不動產(chǎn)業(yè)務(wù)知識，使其在不動產(chǎn)測量工作中充分運(yùn)用知識和技能，提高工作質(zhì)量和效率。此外，在城市建設(shè)中，由于拆遷、擴(kuò)建和不動產(chǎn)變化，各類房屋都需要重新測量、測量和補(bǔ)充。在不同類型的不動產(chǎn)調(diào)查中，對專業(yè)技術(shù)人員的相關(guān)要求必然有所不同。3）測繪的應(yīng)用范圍和對象不同。財(cái)產(chǎn)調(diào)查通常在現(xiàn)場進(jìn)行。測量圖內(nèi)容多樣，測量范圍廣，需要明確標(biāo)注不動產(chǎn)與其他區(qū)域的界限。因此，在不動產(chǎn)測量中，測量結(jié)果的繪制比例高于其他一般地圖。此外，不動產(chǎn)測量對象與一般地形測繪有一些區(qū)別。不動產(chǎn)調(diào)查是為了充分掌握和了解房屋的位置、數(shù)量、用途和所有權(quán)，以及與周圍地形環(huán)境的關(guān)系。它不同于一般的地形測繪，需要具體地測量和分析。

3、不動產(chǎn)測繪的操作步驟

在實(shí)際操作時(shí)，不動產(chǎn)測繪主要包括以下幾個步驟：一是借助專業(yè)測量工具對不動產(chǎn)平面部分進(jìn)行必要的測量，這是最基礎(chǔ)的測量;二是要對具體的不動產(chǎn)進(jìn)行全面調(diào)查，對與不動產(chǎn)有關(guān)的基本要素進(jìn)行全面細(xì)致的統(tǒng)計(jì);三是要根據(jù)不動產(chǎn)相關(guān)資料，畫好不動產(chǎn)圖，并說明戶數(shù)和山丘;四是計(jì)算不動產(chǎn)的整體面積，包括不動產(chǎn)的建筑面積和使用面積，并根據(jù)實(shí)測計(jì)算出的實(shí)際面積做進(jìn)一步的分析和記錄;五是如果不動產(chǎn)信息發(fā)生變化，個人有權(quán)更改信息，應(yīng)先申請更改不動產(chǎn)信息，并在申請通過后進(jìn)行變更。不動產(chǎn)測繪工作結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行必要的檢查和驗(yàn)收。針對不動產(chǎn)測繪具有完整的法律意義，在測繪過程中應(yīng)嚴(yán)格控制其基本內(nèi)容，確保不動產(chǎn)測繪的準(zhǔn)確性，更好地推動不動產(chǎn)測繪事業(yè)的發(fā)展。

4、測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用

4.1 GPS測圖技術(shù)的應(yīng)用

GPS測圖主要采用GPS測圖技術(shù)，首先要布置一級控制網(wǎng)。根據(jù)勘探區(qū)不動產(chǎn)分布特點(diǎn)，分階段控制?；贒級控制點(diǎn)數(shù)據(jù)，按照E級控制網(wǎng)的要求完成一級控制布局。利用GPS測量技術(shù)，該區(qū)域的控制網(wǎng)布設(shè)應(yīng)做好以下工作：GPS測量時(shí)，站與站之間沒有互視，控制點(diǎn)選擇靈活，GPS接收機(jī)安裝容易;位置要盡可能地高，周圍不要有明顯的障礙物，位置要有強(qiáng)烈的信號。定點(diǎn)埋設(shè)時(shí)，應(yīng)保證地基的穩(wěn)定性，以便長時(shí)間保持測點(diǎn)。GPS接收機(jī)的選擇應(yīng)充分考慮測量區(qū)域的實(shí)際情況，根據(jù)實(shí)際測繪的效率和精度要求合理選擇GPS接收機(jī)。GPS接收機(jī)和天線在正式測量前應(yīng)經(jīng)測量部門確認(rèn)，確認(rèn)合格后方可使用。

4.2 對房屋面積進(jìn)行合理的統(tǒng)計(jì)應(yīng)用

從不動產(chǎn)測繪發(fā)展的全過程來看，影響測繪成果的條件很多。因此，在測繪工程中，需要對房屋的體積進(jìn)行合理的統(tǒng)計(jì)分析，以保證房屋測繪的準(zhǔn)確性。這些條件相對于整個不動產(chǎn)測繪技術(shù)來說是非常重要的。對于目前很多建設(shè)項(xiàng)目來說，房屋所有權(quán)也是非常重要的。因此，在這樣的開發(fā)條件下，住宅建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)需要對整個測繪項(xiàng)目的建筑面積進(jìn)行合理的統(tǒng)計(jì)和開發(fā)。在統(tǒng)計(jì)過程中，要合理確定建筑面積，保證其使用結(jié)果的穩(wěn)定性。

4.3 三維掃描技術(shù)的應(yīng)用

三維激光技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、高速化和高精度加工?？捎糜跍y繪各種復(fù)雜地形環(huán)境，適應(yīng)性強(qiáng)。三維激光技術(shù)可以有效應(yīng)對復(fù)雜氣象條件下的測繪作業(yè)。員工可以在指定位置繪制工作。利用該技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)全地形測繪。3D激光技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)高精度、自動化和簡化制圖操作。3D激光技術(shù)與信息技術(shù)進(jìn)一步融合，具有數(shù)字化、高速化、高精度的特點(diǎn)?？梢越鉀Q國內(nèi)礦山、道路、建筑等復(fù)雜環(huán)境下難以開展的測繪工作。目前，這項(xiàng)技術(shù)的操作仍然非常復(fù)雜。在制圖之前，需要建立科學(xué)的制圖控制網(wǎng)，強(qiáng)調(diào)在合適的條件下有效結(jié)合三維激光技術(shù)進(jìn)行制圖。全球定位系統(tǒng)技術(shù)的應(yīng)用需要與全球定位系統(tǒng)技術(shù)相結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)動態(tài)觀測。利用這一技術(shù)，可以建立科學(xué)的控制網(wǎng)和全地形測繪模型。逐級測繪DEM，確保DEM數(shù)據(jù)能夠及時(shí)獲取。利用該技術(shù)，可以獲得高精度的等距圖，滿足特定場景測繪成果的需要。有時(shí)只需一次掃描即可獲得多個屬性的空間位置信息，可以達(dá)到可視化顯示效果，有助于更有效地構(gòu)建屬性模型。

4.4 動態(tài)數(shù)字化攝影測量應(yīng)用

這種方法主要得益于航空航天工業(yè)的發(fā)展。利用現(xiàn)代無人機(jī)繪圖技術(shù)，在航空航天設(shè)備上安裝高光譜、高分辨率、高靈敏度的攝影設(shè)備，通過地面人工和遠(yuǎn)程指揮，在相關(guān)場所進(jìn)行不動產(chǎn)信息采集，可以制作出高分辨率、高靈敏度的攝影設(shè)備，從而進(jìn)一步了解不同區(qū)域不動產(chǎn)的變化規(guī)律，更好地實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)信息的采集。通過衛(wèi)星技術(shù)，可以對某一區(qū)域進(jìn)行長期動態(tài)監(jiān)測分析，便于總結(jié)歸納不動產(chǎn)的變化規(guī)律，進(jìn)一步了解國土資源動態(tài)變化。這項(xiàng)技術(shù)主要依靠航天工業(yè)、攝影技術(shù)和紅外技術(shù)。遠(yuǎn)程攝影測量不僅僅是測量水平，更是國力和人力的衡量。特別是在當(dāng)今社會，邊境不動產(chǎn)的動態(tài)變化是國土資源安全的重點(diǎn)之一，依托強(qiáng)大的航天技術(shù)和先進(jìn)的測繪技術(shù)是保障國土安全的重要手段之一。

5、加強(qiáng)測繪工程在不動產(chǎn)中的應(yīng)用策略

一是利用先進(jìn)的測繪工程技術(shù)提高測繪效率。測繪單位要加大資金和技術(shù)投入，加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)教育，提高測繪單位綜合素質(zhì)和技術(shù)能力，掌握高新技術(shù)知識，提高工作效率。具體表現(xiàn)為利用GPS、GIS、遙感等先進(jìn)技術(shù)確定不動產(chǎn)面積及其可利用性，便于后期數(shù)據(jù)登記存儲和人員管理。

二是完善與經(jīng)營活動相關(guān)的法律法規(guī)。相關(guān)單位和部門要及時(shí)制定完善各類相關(guān)法律法規(guī)，引導(dǎo)和約束測繪業(yè)務(wù)，增強(qiáng)政府和企業(yè)的責(zé)任意識，明確企業(yè)責(zé)任，統(tǒng)一操作標(biāo)準(zhǔn)和制度，確保測繪工作精準(zhǔn)、信息暢通。

三是完善數(shù)據(jù)分析流程。一是要在掌握測繪領(lǐng)域不動產(chǎn)信息和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，豐富和更新測繪技術(shù)數(shù)據(jù)庫。其次，在數(shù)據(jù)采集過程中，既要將已有數(shù)據(jù)直接用于實(shí)地采集，同時(shí)要保證數(shù)據(jù)能夠滿足錄入數(shù)據(jù)庫的相關(guān)要求，包括不動產(chǎn)數(shù)據(jù)、全要素地形數(shù)據(jù)、控制數(shù)據(jù)、地類數(shù)據(jù)。于符合要求的上述材料，對收集到的材料進(jìn)行編輯整理，統(tǒng)計(jì)后形成數(shù)據(jù)庫和不動產(chǎn)管理系統(tǒng)。

結(jié)語：

在不動產(chǎn)測量中，不動產(chǎn)測量是一項(xiàng)復(fù)雜的工作。因?yàn)樯婕暗膬?nèi)容很多，一旦某個環(huán)節(jié)出了問題，就會影響測量的準(zhǔn)確性。因此，操作人員應(yīng)了解和掌握相關(guān)測繪工程技術(shù)，并在實(shí)踐中合理應(yīng)用，在保證測量結(jié)果準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，加快速度，節(jié)省時(shí)間，提高工作效率。今后應(yīng)加強(qiáng)測繪工程技術(shù)研究，優(yōu)化完善相關(guān)技術(shù)，更好地服務(wù)于不動產(chǎn)測量。

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