經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展策略分析

馬勇

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國國民經(jīng)濟水平的穩(wěn)定發(fā)展有著很大的影響，在經(jīng)濟新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)需要重點解決的問題之一，本文從經(jīng)濟新常態(tài)視角下，針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的困境進行分析，從房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，對當前的困境進行分析，提出了解決房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的路徑，希望能夠促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟新常態(tài);房地產(chǎn);發(fā)展策略? ? ? ? ? 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.015

經(jīng)濟新常態(tài)背景下，我國房地產(chǎn)面臨著新的發(fā)展機遇和調(diào)整，一二線城市的房地產(chǎn)價格穩(wěn)步提高，但是在三四線城市的房地產(chǎn)市場則較為慘淡，在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)如何實現(xiàn)自身的高質(zhì)量發(fā)展是影響房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的重要因素，促進房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展就需要對經(jīng)濟新常態(tài)背景下我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問題進行分析，本文重點針對經(jīng)濟新常態(tài)背景下房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展進行分析。

1、經(jīng)濟新常態(tài)

新常態(tài)一詞最早是在2014年5月習近平總書記在河南提出的，新常態(tài)是指我國經(jīng)濟在經(jīng)過改革開放的不斷發(fā)展之后從高速增長的趨勢轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L，我國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)也在不斷的進行優(yōu)化和升級，經(jīng)濟發(fā)展的動力也在不斷的轉(zhuǎn)變，新常態(tài)的本質(zhì)是希望提質(zhì)增效。經(jīng)濟新常態(tài)是以習近平總書記為領(lǐng)導的黨中央針對我國當前的經(jīng)濟發(fā)展形勢做出的整體判斷，體現(xiàn)了黨中央對我國經(jīng)濟今后發(fā)展方向的預測，是具有方向標作用的，對于深化我國經(jīng)濟改革，全面激活我國創(chuàng)新能力的重要方向。

2、新常態(tài)下房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的基本態(tài)勢

通過對我國房地產(chǎn)市場的歷史發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)市場很容易受到我國國家宏觀調(diào)控政策的影響，在經(jīng)濟新常態(tài)背景下，很多因素都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)行業(yè)想要得到高質(zhì)量的發(fā)展必須遵循經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的前提下，有效的利用土地資源，從而對居民的生活環(huán)境進行改善。

2.1房地產(chǎn)經(jīng)濟保持可持續(xù)增長態(tài)勢

在經(jīng)濟新常態(tài)背景下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟依舊可以保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，經(jīng)濟的不斷發(fā)展推動了城鄉(xiāng)居民收入的穩(wěn)定增長，但是從我國整體發(fā)展情況來看，我國的城鎮(zhèn)化率僅有58%，相對比發(fā)達國家而言，依舊有很大的發(fā)展空間，城鎮(zhèn)化的發(fā)展必然會推動人口向城鎮(zhèn)聚集，這導致居民對于住房有著剛性的需求，農(nóng)民住房改建工程也促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國需要實現(xiàn)城鎮(zhèn)化70%的目標，因此房地產(chǎn)行業(yè)在未來依舊有著穩(wěn)定增長的態(tài)勢。但是在全球范圍內(nèi)經(jīng)濟危機以及世界局勢動蕩等情況也都會對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。在我國經(jīng)濟新常態(tài)背景下，保持房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)增長也是穩(wěn)定國民經(jīng)濟發(fā)展的重要趨勢。

2.2房地產(chǎn)經(jīng)濟將呈現(xiàn)穩(wěn)定增長趨勢

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展了將近四十年，通過對房地產(chǎn)發(fā)展歷史的研究能夠看出，房地產(chǎn)市場的波動與市場的需求以及炒房者的動機都有著很大的關(guān)系，國家的宏觀調(diào)控也是非常重要的影響因素。2021年，我國政府對于房地產(chǎn)提出了更高的要求，對于炒房者來說，炒房的空間大大縮減，在國家強有力的宏觀調(diào)控下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟也將會呈現(xiàn)出一種穩(wěn)定增長的趨勢，以往炒房者的投機行為以及海嘯式的消費都不會輕易出現(xiàn)。同時我國的金融市場和資本市場也越來越成熟，投資產(chǎn)品也更加的多樣化，投資渠道越來越多，能夠?qū)崿F(xiàn)投資收益的平均化，因此對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，想要實現(xiàn)投資的一枝獨秀難度更大，尤其是在經(jīng)濟新常態(tài)背景下，我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展才是保障民生的重要舉措。

3、經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的困境

3.1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機制不健全

我國政府近幾年對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控非常重視，按照市場的供求均衡作為宏觀調(diào)控的主要目標，但是房地產(chǎn)市場受到價格、政策以及市場供求關(guān)系的影響非常明顯，在眾多機制的影響下，市場價格也非常的敏感，因此對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，想要高質(zhì)量發(fā)展，必須對價格進行良好的管控。從供給側(cè)分析，房地產(chǎn)具有不動產(chǎn)性、耐用性、房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠拉動GDP的增長，房地產(chǎn)行業(yè)準入門檻較低，這些因素都推動了房地產(chǎn)行業(yè)供給過熱。從需求的角度來看，近幾年城鎮(zhèn)化進程的加快導致很多居民對于房地產(chǎn)有著剛需，同時居民的生活水平的提高也推動了房地產(chǎn)市場的需求。但是，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度過快，出現(xiàn)了很多空房，閑置資金過多，國家缺乏對房地產(chǎn)市場價格長期有效管控的機制，因此導致房地產(chǎn)市場無法高質(zhì)量發(fā)展。

3.2房地產(chǎn)監(jiān)管不到位

我國房地產(chǎn)市場的高質(zhì)量發(fā)展必須具有完善的管理制度，雖然近幾年國家對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度在不斷加大，但是依舊缺乏有效的監(jiān)督制度。首先是中央政府與地方政府之間的博弈導致針對房地產(chǎn)市場的管理難度不斷加大，中央政府需要從宏觀的角度對市場進行調(diào)控，但是對于地方政府來說，需要通過提高土地的價格來增加地方政府的財政收入，因此二者之間形成了一種非合作博弈的局面，導致房地產(chǎn)市場監(jiān)管難度加大。其次，房地產(chǎn)市場的管理職責以及管理范圍的界限不夠清楚，在我國去庫存政策的影響下，很多剛需購房者開始觀望房地產(chǎn)市場的價格，加上很多民間炒房客的涌入，導致房地產(chǎn)市場更加混亂，很多商品房的價格超過了剛需者的承受能力，中央政府與地方政府之間對于利益的著重點不同，兩級管理的方式導致管理界限不清楚，出現(xiàn)了“上有政策，下有對策”的惡性循環(huán)的局面。最后，房地產(chǎn)市場的價格很高容易滋生腐敗的土壤，土地財政收入對于地方政府來說是主要的收入渠道，很多地方政府會不斷的抬高房價，增加地方政府的收入，從而提升政績，這就容易導致地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)張之間產(chǎn)生暗箱操作等行為，嚴重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

3.3房地產(chǎn)泡沫開始滋生

我國國民經(jīng)濟的很多資金都投入到了房地產(chǎn)行業(yè)中，大量的貨幣資金和物質(zhì)資源被占據(jù)，導致資金無法實現(xiàn)正常的回流，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，很容易出現(xiàn)資金鏈的斷裂，形成經(jīng)濟泡沫。從近年來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢來看，2016年，我國房地產(chǎn)市場開始萎縮，但是在2018年國家的宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場價格不斷上升，2021年國家再次對房地產(chǎn)市場進行管控，很多地區(qū)的房地產(chǎn)價格也得到了嚴格的控制。但是從整體上來看，我國房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)開始滋生，為了避免房地產(chǎn)泡沫的擴大和破裂，避免發(fā)生美國一樣的次貸危機，就需要吸取歷史的教育，促進房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

4、經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展路徑

4.1制定長期政策目標，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

我國經(jīng)濟正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要時期，人們對于美好生活的向往和追求導致人們對于生活質(zhì)量提出了更高的要求，在此背景下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展需要保持自身的穩(wěn)定性，國家需要針對房地產(chǎn)市場的發(fā)展制定長期的政策目標，結(jié)合我國人多地少的基本國情出發(fā)，本著節(jié)約耕地和保護生態(tài)環(huán)境的原則，合理對房地產(chǎn)行業(yè)進行規(guī)劃，引導國民正確消費和理性消費。在房地產(chǎn)市場中建立有效的調(diào)節(jié)機制，杜絕炒房等行為，這樣才能夠更好的保障我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

4.2加大審計監(jiān)督，促進房地產(chǎn)的合理定價

國家相關(guān)部門需要針對房地產(chǎn)開發(fā)的投資總額進行全面的審計，嚴格控制房地產(chǎn)項目的可行性，尤其是針對房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)情況進行嚴格的審核，對項目投資進行全面的估算，這樣才能夠有效的控制房地產(chǎn)開發(fā)商的投資規(guī)模，幫助房地產(chǎn)市場進行合理的定價?？刂崎_發(fā)商的投資成本也是非常重要的，成本管理者如果對于房地產(chǎn)開發(fā)的成本無法有效控制，就會最終影響房地產(chǎn)的定價，通過控制成本的方式也能夠有效的控制房價。為了更好的促進房地產(chǎn)市場的高質(zhì)量發(fā)展，需要平衡好國家、地方、投資者以及消費者之間的經(jīng)濟利益，做好經(jīng)濟效益和社會效益的統(tǒng)一，不僅要保護消費者的正當利益，同時需要兼顧投資者以及地方政府的利益，這樣才能夠保證各方經(jīng)濟效益的平衡，從而促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

4.3實施“雙控”齊下，促進房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展是保障國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的重要因素，“雙控”齊下是經(jīng)濟新常態(tài)下保障房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的重要任務，首先要嚴格控制樓市的火熱回升，需要控制樓市價格處于穩(wěn)定發(fā)展的階段，提高樓市價格雖然能夠刺進GDP的增長，但同時也可能誘發(fā)金融風險，在我國2021年對房地產(chǎn)市場調(diào)控之后，國內(nèi)的房價趨于穩(wěn)定，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展有著極大的作用。其次是要嚴控樓市的斷崖式下跌，樓市價格大幅度下降會導致市場機制失效，樓市價格的大幅度下跌會引起購房者違約償還貸款，對于市場經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展以及房地產(chǎn)市場的高質(zhì)量發(fā)展都是不利的。因此需要“雙控”齊下，保證樓市沒有大幅價格提升以及大幅價格下跌，這樣才能夠讓房地產(chǎn)市場得到高質(zhì)量的穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語：

綜上，我國房地產(chǎn)市場的高質(zhì)量發(fā)展離不開國家的調(diào)控和市場供求關(guān)系的均衡，在“雙控”齊下的方式下，能夠有效的控制房地產(chǎn)市場的高質(zhì)量發(fā)展，消除房地產(chǎn)泡沫，保障國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，促進經(jīng)濟新常態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。

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