幸福加梯 與你同行

陳紅萍

【摘要]隨著人民生活水平不斷提高及人口老齡化，對老舊住宅加裝電梯的呼聲日益強烈。為此，自2018年起，李克強總理在《政府工作報告》中開始連年提起“鼓勵”“支持”加裝電梯要求。

上海市自2016年起，就對加裝電梯進行了系統(tǒng)化管理，2019年12月，市十局委聯(lián)合發(fā)布了滬建房管聯(lián)〔2019〕749號文件，成為較為全面的加裝電梯政策指導(dǎo)性文件，2021年龔正市長首次在《政府工作報告》中精確目標(biāo)：“完成既有多層住宅加裝電梯1000臺以上”。今年年初市政府也明確將加裝電梯列為三項民心工程之一。本文將就靜安區(qū)老式公房加裝電梯工作現(xiàn)狀及存在的困難進行分析，并就進一步做好此項工作提出建議，以更好服務(wù)社區(qū)居民。

然而加裝電梯作為一個新興需求，不同于傳統(tǒng)的工程項目，不僅從決策群體、籌資方式有明顯的不同，而且在相關(guān)法規(guī)、配套單位、后期管理方面，都需要在現(xiàn)行政策基礎(chǔ)上進行創(chuàng)新。

本文將從幾個加梯意義、發(fā)展方向、面臨問題幾個方面進行分析，并給出相應(yīng)的對策建議予以探討。

【關(guān)鍵詞】老齡化需求;民心工程;加梯難點;法規(guī)探討;互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.006

一、老式公房加裝電梯的意義

（一）老式公房加裝電梯有助于拉動經(jīng)濟發(fā)展

一方面，老式公房加裝電梯集設(shè)計、土建、電梯、配套等各項工作于一體，每部成本總共約80萬元，這不僅給相關(guān)行業(yè)帶來新的機遇，結(jié)合樓宇和社區(qū)環(huán)境的優(yōu)化，也可以增加生活、商業(yè)、配套服務(wù)。另一方面，通過老式公房加裝電梯改善居住條件，有助于降低舊區(qū)改造成本，節(jié)約土地資源。

（二）有助于改善住房條件，優(yōu)化老齡人口生活品質(zhì)

根據(jù)靜安區(qū)統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2017年底，靜安區(qū)60歲以上老年人口占總?cè)丝诩s40%。據(jù)測算，目前，上海4至7層樓沒有電梯的多層樓房面積約1.5億平方米，逾20萬棟;據(jù)專業(yè)排摸統(tǒng)計，靜安區(qū)7層樓以下的多層樓房共有11222個門棟，可加裝的數(shù)量為6521個，有難度加裝的有2347個，合計8895個，占比79.3%。

截止到2016年底，靜安區(qū)在冊養(yǎng)老床位僅6099張，也就是說，大多數(shù)的老人選擇了 “居家養(yǎng)老”。然而因自家樓棟沒有電梯，老年人的出入變得十分不便利。高齡老人出行困難，常年無法下樓出門的現(xiàn)象普遍，多病老人生活更是苦不堪言，造成了很多“懸空老人”，嚴(yán)重影響了老年人的生活品質(zhì)和身心健康。因此，對老舊小區(qū)進行加裝電梯很有必要。

（三）老式公房加裝電梯有助于提升城市環(huán)境，改善民生

老式公房加裝電梯本身就是一項惠民工程，可以極大地改善居住在老舊樓房內(nèi)居民的生活質(zhì)量，在加裝電梯的同時完善每個單元住宅的入口門廳、信報箱、信息欄等五小設(shè)施，提升小區(qū)一體化管理硬件水平，一方面可以使老房子變得更宜居，促進社會和諧穩(wěn)定，同時也增加了老舊住宅的社會效益，為社會增加了財富，也是“城市更新”的題中應(yīng)有之義。2018年9月14日，市委書記李強就堅持“留改拆”并舉、深化城市有機更新、進一步改善市民群眾居住條件有關(guān)工作，要按照習(xí)近平總書記對上海工作的指示要求，進一步增強緊迫性和責(zé)任感，創(chuàng)新思路、辦法和機制，市區(qū)聯(lián)動、多策并舉、加大力度，加快改善基本居住條件，更好滿足人民群眾對美好生活的向往，體現(xiàn)“人民城市人民建、人民城市為人民”的偉大意義。

二、靜安區(qū)舊房加裝電梯的發(fā)展現(xiàn)狀

靜安區(qū)是上海市最早進行舊公房加裝電梯的區(qū)域之一。最早的舊樓加裝電梯是位于靜安區(qū)延安西路150弄1號樓。2003年，這幢樓里的居民就提出加梯意向，卻因相關(guān)法規(guī)、政策不完善，一直等到2011年，上海市多部門聯(lián)合出臺了《本市既有多層住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》，明確了加裝電梯的審批程序后， 2013年，這幢樓才被市有關(guān)單位列為舊樓加裝電梯首批試點樓。經(jīng)過努力，終于解決了資金籌措、產(chǎn)權(quán)變更、居民同意率等問題，在2013年完成了電梯加裝。

2019年1月，靜安區(qū)遠(yuǎn)龍公寓5臺加裝電梯竣工，這也是全市第一個完成加裝電梯全覆蓋的小區(qū)。

截止2020年底，全區(qū)堅持“能加、愿加，則盡加、快加”的原則，共有在用在建在批加裝電梯299臺，累計完工啟用電梯85臺，受益居民戶數(shù)5363戶。靜安區(qū)加裝電梯工作取得了5個“全市第一”：一是全市第一臺政策出臺后加裝的電梯;二是全市第一個加裝電梯全覆蓋的小區(qū);三是全市第一個成規(guī)?；七M加梯工作;四是全市第一個納入政府實事項目;五是全市第一個創(chuàng)新提速審批模式。

三、公房加裝電梯面臨的問題

（一）利益訴求不一，居民協(xié)調(diào)難度大

根據(jù)民法典相關(guān)要求，加裝電梯工作至少需要小區(qū)和本樓棟多數(shù)比例的業(yè)主同意才能啟動。因此，現(xiàn)在舊樓加裝電梯的第一難，就是住戶利益協(xié)調(diào)難。加裝電梯的設(shè)計方案、費用預(yù)算、分?jǐn)偡桨付夹枰c不同業(yè)主進行協(xié)商。而且每個小區(qū)、每棟樓的情況都不同，老公房居民年齡層次不同，所住樓層不同，訴求必然難以統(tǒng)一。除了需求不同以外，加裝電梯前后不同樓面房價的差異也是導(dǎo)致底層業(yè)主心理難以平衡的主要原因。

其次，加裝電梯勢必占用小區(qū)現(xiàn)有空間，會對綠化、車位等敏感問題產(chǎn)生催化作用，這也是底層居民的主要反對理由。

再次，部分業(yè)主人戶分離，房子長期出租，沒有實際需求，也沒有投資意愿，業(yè)主抱著不參與，不反對的心態(tài)。這種情況占比一旦較多，就會提高本樓棟其他出資居民資金分?jǐn)偟膹?fù)雜度和出資金額。

（二）改造及維護需求資金大，籌資難度大

加裝電梯工程目前資金主要來源：業(yè)主自籌+政府補貼。一是加裝電梯的資金籌措。根據(jù)目前的測算，加裝一臺電梯總費用約70-80萬元，加上雨水管、污水管、燃?xì)夤?、自來水管、強電線、弱電線（俗稱“四管兩線”）配套搬遷費用后甚至更高?，F(xiàn)在目前，上海市政府補貼最高不超過28萬元/臺。因此單靠政府補貼難以完成加裝電梯，大部分加梯成本需要居民自籌解決。

另外，有的樓棟因加梯需要，遇到的退綠化、移栽樹木、底部防空洞處理、化糞池改建、因處地鐵沿線需增加的額外等費用，也是一筆不小的開支。

二是后續(xù)運營和維修管理費用，眾口難調(diào)。電梯作為特種設(shè)備，安裝驗收合格之后的日常有效管理更是電梯正常運行的關(guān)鍵，后期除電梯專業(yè)維保單位所收取的維保費外，還有檢驗費、校驗費、電費、保潔費、管理費及部件更換費是由電梯產(chǎn)權(quán)人擔(dān)負(fù)的。而且到底后期費用是按照樓層差額分擔(dān)，還是按面積甚至按人頭分擔(dān)，更是莫衷一是。

（三）老式公房建筑不符合加裝條件

據(jù)了解，房屋實際情況不允許安裝，是目前老公房加裝電梯最常見的客觀難題。根據(jù)相關(guān)文件，既有住宅加裝電梯需符合現(xiàn)行城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、消防和結(jié)構(gòu)、間距等規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，考慮對公共道路、房屋安全的影響。所以注定有一部分樓棟在現(xiàn)行法規(guī)下是無法加裝的。

（四）加裝涉及部門眾多，政策法規(guī)有待完善

根據(jù)上海市現(xiàn)行的政策，上海市舊樓電梯加裝基本分六個步驟：一是規(guī)劃許可;二是房屋安全性論證;三是施工許可; 四是電梯施工告知及使用登記;五是竣工驗收：六補貼申請：申請人向區(qū)房管局提出補貼申請，區(qū)房管局報送區(qū)財政局。雖然自滬建房管聯(lián)〔2019〕749號文件出臺后，手續(xù)大大簡化，但依然涉及六七個部門，加上測繪院、檔案館、公積金中心、街道、各運營商，要跑的部門還得十幾個。就申請人一項，有的小區(qū)沒有成立業(yè)委會，要由所在地居民委員會或居民代表作為申請人，有的還是直管公房與系統(tǒng)公房，須有房屋所有或者委托管理人來申請。另外，加裝電梯還需由小區(qū)和本樓組兩次征詢同時達(dá)到一定比例才能申請，光一個費用分?jǐn)偔h(huán)節(jié)，就要根據(jù)造價、配套、使用、補貼分?jǐn)偹捻梼?nèi)容征詢意見，對于非專業(yè)、年紀(jì)大的居民而言，手續(xù)仍然比較復(fù)雜。

（五）后期使用管理單位身份尷尬，安全使用隱患較大

加裝電梯的使用管理單位目前身份模糊，雖然按照《特種設(shè)備安全法》第三十八條明確規(guī)定產(chǎn)權(quán)人可以自管也可以委托物業(yè)公司管理，但絕大多數(shù)物業(yè)從經(jīng)濟角度和安全責(zé)任角度考慮并不愿意接手。而電梯產(chǎn)權(quán)人又有“非專業(yè)”、“非專一”、“非專職”的特點，其必然無法承擔(dān)起法律所規(guī)定的后期管理使用的相關(guān)職責(zé)。

四、對策和建議

（一）發(fā)揮市場調(diào)節(jié)手段，解決資金短缺的問題，促進協(xié)調(diào)發(fā)展

根據(jù)近年來的經(jīng)驗，現(xiàn)已有部分銀行推出“加梯貸”相關(guān)業(yè)務(wù)，可為資金困難的居民提供低吸貸款解決出資難題。另有部分保險公司推出“電梯險”方案，雖然沒有從根本上解決居民自管專業(yè)性和風(fēng)險性不統(tǒng)一的矛盾，但是已經(jīng)解決了電梯使用單位的大部分管理風(fēng)險。

（二）建立矛盾處理協(xié)調(diào)機制

老公房加裝電梯，既然低層業(yè)主的房產(chǎn)價值受損，高層用戶在推動老舊小區(qū)加裝電梯時，是否可以考慮對一樓進行環(huán)境改造或功能升級，而不是僅僅用道德要求低層用戶配合，這樣只會激化矛盾，讓加裝電梯變得難上加難。在費用分?jǐn)偡矫媸欠窨梢灾贫ㄏ绕诓怀鲑Y者，不得使用，如以后使用需加倍支付等條款。

（三）尋求政府支持扶持，進一步完善政策法規(guī)

舊住房加裝電梯，看上去不大的一件事，但涉及到的政策法規(guī)確實是多方面的。相關(guān)的政策配套對于舊樓加裝電梯的推進具有指引性的關(guān)鍵作用。雖然2019年〔2019〕749號文件的發(fā)布，極大的簡化了舊樓加裝電梯手續(xù)，后續(xù)配套文件也簡化或解決了公積金提取、配套單位配合、主管部門審批方式、各樓層出資比例建議、加裝電梯可行性判定、具體設(shè)計方案等實質(zhì)問題。但對于加裝電梯中的一些難點、堵點：如建后管理、相關(guān)配套單位政策、利害相關(guān)方的補償、由于電梯加裝引起的房屋面積變化產(chǎn)權(quán)確認(rèn)等問題，由于涉及到運營商、房管、市監(jiān)局等多部門，仍需要進一步完善法規(guī)，使加裝電梯做到有法可依。

是否可以借鑒早年平改坡工程的成功經(jīng)驗開展老式公房加裝電梯工程，由政府統(tǒng)一出資、籌劃，解決老年人上下樓梯的困難，解決與老百姓最直接、最實際、最切身的利益問題，也體現(xiàn)了黨和政府順應(yīng)民心、重視民生的精神。

1.加裝電梯一般都為100萬以下小額投資項目，通過規(guī)劃及安全論證的項目，在建設(shè)審批環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)降低要求。而現(xiàn)在靜安區(qū)建管委對加裝電梯項目要求必須掛唯一項目經(jīng)理及監(jiān)理工程師（一個小區(qū)除外）。大大占用了有限的社會人力資源。是否可以借鑒徐匯、楊浦等外區(qū)做法，下沉管理層級到街道，對施工資格、施工過程、竣工驗收由街道層級負(fù)責(zé)。

2.政府部門應(yīng)利用小區(qū)整體改造之際統(tǒng)籌對小區(qū)實施水、電、氣等老舊設(shè)施改造和安全環(huán)境進行綜合治理;

3.建議水、電、氣、各通信運營商等企事業(yè)部門對加裝電梯中需要管線移位等費用進行減免或四管兩線搬遷由區(qū)一級政府統(tǒng)一定價，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，居民只管籌集電梯建設(shè)相關(guān)費用。

（四）利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，高效推進，過程透明

利用小程序或APP，對加裝電梯自民意征詢至后期使用各環(huán)節(jié)進行在線管理，數(shù)據(jù)實時更新，令居民、代建方、政府部門對于加裝電梯意見征詢、實施過程、后期保養(yǎng)等具體過程做到一目了然，減少大量紙質(zhì)材料和人工上門工作。

（五）探索專業(yè)化代建模式，實現(xiàn)“雙贏”目標(biāo)

“加裝電梯涉及計劃立項、規(guī)劃審批、房屋安全認(rèn)證、施工許可、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、竣工驗收，”雖然上海已經(jīng)將既有多層住宅加裝電梯申請流程大大簡化，但對于沒有經(jīng)驗的居民來說，流程依然復(fù)雜。而且電梯作為特種設(shè)備，加裝涉及設(shè)計、土建、安裝、配套等綜合工程，沒有專業(yè)人士或機構(gòu)進行指導(dǎo)，單靠居民獨立完成難度很大。隨著舊樓加裝電梯被越來越多的居民所接受，有計劃培育發(fā)展專業(yè)單位作為既有多層住宅加裝電梯的代建單位，為有需求的業(yè)主和居民提供加裝電梯的技術(shù)咨詢、設(shè)計、手續(xù)辦理和施工安裝等一條龍服務(wù)，就顯得極為重要，這也將是今后做好舊樓加裝電梯的一條創(chuàng)新之路。既能幫助政府居民將這項有利民生的事情做好，也可為企業(yè)開拓新的經(jīng)濟增長點。

據(jù)靜安區(qū)房管局有關(guān)部門的預(yù)計，2021年，全區(qū)將有500臺以上加裝電梯即將完工，隨著人口老齡化的加劇，既有住宅加裝電梯的市場前景是可預(yù)期的。舊住房加裝電梯，一頭連著政府，一頭連著居民，靜安置業(yè)集團有豐富的做政府實事項目的經(jīng)驗，良好的政府關(guān)系，相對市場上其他的代建公司，更方便協(xié)調(diào)建設(shè)中出現(xiàn)的各種問題。因此，借助豐富的從事政府實施項目的經(jīng)驗和房產(chǎn)開發(fā)運營及工程建設(shè)管理經(jīng)驗，可以積極參與舊房加梯代建等轉(zhuǎn)型方向。在承擔(dān)區(qū)屬國企責(zé)任的同時，面向市場，利用自身優(yōu)勢資源，投身于舊房加梯代建服務(wù)中，既為市民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又通過市場化操作獲得合理利潤。這可以強化滬中的中心城區(qū)經(jīng)營能力，對于企業(yè)的人才鍛煉、轉(zhuǎn)型和發(fā)展具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：

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[2]《關(guān)于進一步明確加裝電梯審批管理等要求的通知》，（滬建房管聯(lián)〔2021〕74 號）.

[3]陳俊峰.《舊樓加裝電梯中的問題與難點》，《中國電梯》2019-17期.

[4]陳俊峰.《加裝電梯知識百問百答》，《上海電梯》，2021-1～4期.

（本文作者單位為上海靜安置業(yè)（集團）有限公司，上海市，200040）