2021年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)新變化及趨勢(shì)判斷

2021年以來(lái)在“房住不炒”定位下，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)一些新變化。未來(lái)幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受調(diào)控政策影響，商品房銷(xiāo)售面積增速將繼續(xù)回落;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資動(dòng)力減弱，增速將繼續(xù)放緩;房?jī)r(jià)同比漲幅將繼續(xù)回落。

2021年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行新變化

商品房銷(xiāo)售增速明顯回落

2020年下半年以來(lái)，政府多次重申“房住不炒”定位，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施不斷趨嚴(yán)。商品房銷(xiāo)售呈現(xiàn)增速放緩趨勢(shì)。2021年以來(lái)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增速逐月回落，1—9月兩年平均增速分別為4.5%、10%，分別較上半年放緩3.6個(gè)、4.7個(gè)百分點(diǎn)。7月以來(lái)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額的月度增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，8月后降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

30個(gè)大中城市商品房銷(xiāo)售增速逐步回落。其中，一線城市改變了2020年下半年商品房成交面積兩位數(shù)高增長(zhǎng)的局面，2021年以來(lái)開(kāi)始高位回落。二線城市3月以來(lái)商品房成交兩年平均增速保持兩位數(shù)，6月以來(lái)增速開(kāi)始明顯放緩。三線城市商品房成交漲幅相對(duì)較慢，1月兩年平均增速為10.6%，此后增速回落，6月以來(lái)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩 銷(xiāo)售回款成為重要資金來(lái)源

雖然房企融資、房地產(chǎn)貸款等政策收緊，但房地產(chǎn)投資增速仍表現(xiàn)出一定韌性，表現(xiàn)好于整體投資。房地產(chǎn)投資兩年平均增速?gòu)?月開(kāi)始逐步回落，1—9月為7.2%，增速較上半年回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。不同區(qū)域房地產(chǎn)投資兩年平均增速均有所回落。西部地區(qū)增速最高，1—9月兩年平均增速為7.5%，較上半年回落2.4個(gè)百分點(diǎn)，中部、東北地區(qū)房地產(chǎn)投資1—9月兩年平均增速仍高于一季度，但自5月開(kāi)始已逐步回落。一線城市房地產(chǎn)投資增速總體回落，北京、上海房地產(chǎn)投資兩年平均增速仍然相對(duì)較快，1—9月分別為8.6%、9.7%。深圳房地產(chǎn)投資累計(jì)增速5月已由正轉(zhuǎn)負(fù)，兩年平均增速降至8月的2.6%。

從資金來(lái)源看，銷(xiāo)售回款成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重要來(lái)源。今年1-9月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等其他資金兩年平均增速為11.5%，遠(yuǎn)高于其他類(lèi)型的資金來(lái)源增速（國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金兩年平均增速分別為-2.4%、6%）。同時(shí)，隨著對(duì)房地產(chǎn)貸款和房企融資的監(jiān)管趨嚴(yán)，定金及預(yù)收款等其他資金來(lái)源占比上升，今年1-9月為56.4%，占比較2020年同期提高了4.1個(gè)百分點(diǎn);國(guó)內(nèi)貸款占比為12.4%，較2020年同期降低了2.6個(gè)百分點(diǎn)。在其他資金中，定金及預(yù)收款的占比提高到今年9月的66.3%，占比較2020年同期提高了3個(gè)百分點(diǎn)，而受政策因素影響，個(gè)人按揭貸款占比同比降低2.3個(gè)百分點(diǎn)至28.2%。

下半年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅明顯回落

從70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)看，新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅自7月以來(lái)明顯放緩，9月轉(zhuǎn)正為負(fù)，分別下降0.1%、0.2%。其中一線城市新建商品住宅、二手住宅環(huán)比漲幅分別回落至9月的0%、-0.4%。二線城市新建商品住宅、二手住宅環(huán)比漲幅分別回落至9月的0%、-0.1%。三線城市房屋價(jià)格環(huán)比漲幅最低，其二手住宅環(huán)比漲幅連續(xù)3個(gè)月為負(fù)。

“兩集中”政策影響土地供應(yīng)節(jié)奏 成交土地溢價(jià)率逐步降低

2021年以來(lái)22個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)始實(shí)施住宅用地“兩集中”（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)）政策，大部分城市的首次集中出讓時(shí)間在4月和5月，這也使得2021年土地市場(chǎng)供給規(guī)模下降。1—9月100個(gè)大中城市住宅類(lèi)供應(yīng)土地?cái)?shù)量和面積分別同比降低13%、17%。其中，一線城市在3月、5月、8月住宅用地供應(yīng)有所增加，3月、8月主要是北京、廣州土地供應(yīng)增加，5月主要是上海土地供應(yīng)增加，土地占地面積同比增長(zhǎng)85%。二線城市4月、7月、8月土地供應(yīng)有所增加。三線城市住宅類(lèi)土地供應(yīng)面積總體下降。

從成交土地樓面均價(jià)和溢價(jià)率看，土地價(jià)格開(kāi)始降低，2021年上半年100個(gè)大中城市住宅類(lèi)用地樓面成交均價(jià)同比漲幅保持兩位數(shù)，溢價(jià)率平均為17.6%，高于上年同期。8月開(kāi)始出現(xiàn)明顯降低，9月住宅類(lèi)成交土地溢價(jià)率降至4.1%。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受調(diào)控政策影響 商品房銷(xiāo)售面積增速將繼續(xù)回落

一方面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然存在。一是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)。未來(lái)隨著戶籍制度改革、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化配套政策體系的完善，城鎮(zhèn)化率預(yù)計(jì)仍將有年均1個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)，意味著每年將有約1400萬(wàn)農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，帶動(dòng)相關(guān)住房需求。家庭規(guī)模趨于小型化，也會(huì)帶來(lái)住房需求的擴(kuò)張。七普數(shù)據(jù)顯示平均每個(gè)家庭戶的人口為2.62人，較2010年六普的3.1人減少0.48人。同時(shí)，隨著交通便利化程度上升、小孩上學(xué)、公共服務(wù)保障等原因，越來(lái)越多的農(nóng)民工從回鄉(xiāng)建房轉(zhuǎn)為返鄉(xiāng)購(gòu)房，拉動(dòng)三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。貝殼研究院發(fā)布的《2021返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告》顯示，44.8%受訪者有返鄉(xiāng)置業(yè)打算。二是城市群、城市圈等加快發(fā)展，流動(dòng)人口規(guī)模增加。長(zhǎng)三角、珠三角、成渝等主要城市群的重點(diǎn)城市、衛(wèi)星城市人才吸引力增加，帶來(lái)新的住房需求。三是改善性住房需求增加。我國(guó)35～60歲人口比重仍在上升，根據(jù)聯(lián)合國(guó)數(shù)據(jù)，2020年約為37.4%，2025年將上升至38.5%。這部分人群收入總體穩(wěn)定，對(duì)于居住條件和住房品質(zhì)要求提升，住房改善性需求和能力提高。

另一方面，居民購(gòu)房意愿釋放將受調(diào)控政策限制。一是限購(gòu)政策影響需求釋放。2021年以來(lái)北京、上海、深圳、廣州等多個(gè)城市進(jìn)一步提高限購(gòu)、房屋買(mǎi)賣(mài)門(mén)檻，通過(guò)建立成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制、加強(qiáng)銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo)等方式引導(dǎo)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。北京“學(xué)區(qū)房”新政對(duì)熱門(mén)學(xué)區(qū)帶來(lái)較大沖擊，成交、價(jià)格都受到較大影響。二是加強(qiáng)資金監(jiān)管，嚴(yán)查購(gòu)房資金來(lái)源，加大對(duì)銀行資金違規(guī)流入土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的處罰。同時(shí)，與房地產(chǎn)相關(guān)的融資環(huán)境總體趨緊、融資成本趨于上升，不少銀行涉房貸款占比有所下降，居民通過(guò)貸款加杠桿的行為仍會(huì)受到一定影響。2021年二季度個(gè)人住房貸款余額增速為13%，較上年同期降低2.7個(gè)百分點(diǎn)，居民部門(mén)杠桿率為62%，較2020年末降低0.2個(gè)百分點(diǎn)?？傮w預(yù)計(jì)商品房銷(xiāo)售面積將繼續(xù)逐步放緩，其中調(diào)控政策收緊的一、二線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售放緩幅度將更大。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資動(dòng)力減弱 增速將繼續(xù)放緩

資金是影響房地產(chǎn)投資的主要因素，其主要受“三道紅線”政策影響，從資產(chǎn)排名前20的房企數(shù)據(jù)看，雖然2021年不少企業(yè)指標(biāo)情況有所改善，但其達(dá)標(biāo)情況變化不大，大部分企業(yè)踩中一條紅線，資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，這將影響企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)。中小型房企面臨的資金壓力相對(duì)更大。在外部融資渠道收緊的情況下，2021年以來(lái)房屋新開(kāi)工面積、購(gòu)置土地面積增速均逐步放緩，兩年平均增速為負(fù)，預(yù)計(jì)房企將繼續(xù)加大力度促銷(xiāo)，促進(jìn)銷(xiāo)售回款的增長(zhǎng)。但考慮到未來(lái)銷(xiāo)售增速仍將回落，銷(xiāo)售回款的增速將隨之放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資月度增速將逐步回落。

房?jī)r(jià)同比漲幅持續(xù)回落，部分區(qū)域環(huán)比下降

在“房住不炒”定位下，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市將是政策關(guān)注的重點(diǎn)，市場(chǎng)指導(dǎo)政策將及時(shí)跟進(jìn)，限購(gòu)限貸、銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo)、打擊違規(guī)資金流入等政策有助于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。住宅用地出讓“兩集中”、土地出讓收入劃歸稅務(wù)征收等將有利于土地供應(yīng)的透明化，一方面有利于房企合理安排資金，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng);另一方面有助于穩(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定。同時(shí)，房企為增加銷(xiāo)售回款，或?qū)⑼ㄟ^(guò)降價(jià)等措施加大促銷(xiāo)力度，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格同比漲幅將持續(xù)回落，在嚴(yán)調(diào)控政策下部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比將繼續(xù)下降。

房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

一是保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強(qiáng)資金流向監(jiān)管。資金是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售和投資的關(guān)鍵因素。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)資金來(lái)源和流向的監(jiān)管，加大房地產(chǎn)貸款集中度管理，在支持首套自住房需求的基礎(chǔ)上，嚴(yán)審購(gòu)房首付資金來(lái)源，嚴(yán)厲清查利用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等違規(guī)加杠桿行為。

二是發(fā)揮城市政府主體責(zé)任，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)制度建設(shè)。不同地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)、城市化水平等情況不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境差異較大，“一城一策”、因城施策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要策略。各地區(qū)要加強(qiáng)對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量、價(jià)格等的監(jiān)測(cè)預(yù)警，不斷建立和完善住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，提高市場(chǎng)價(jià)格信息透明度。根據(jù)市場(chǎng)需求、人口流動(dòng)情況，調(diào)整住宅用地供應(yīng)，完善土地出讓機(jī)制，優(yōu)化房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。加強(qiáng)市場(chǎng)秩序監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理、土地競(jìng)買(mǎi)主體資格審查。加大租賃住房建設(shè)，完善長(zhǎng)租房政策，解決好新市民、青年人住房問(wèn)題。

三是須關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。未來(lái)，房企面臨的融資環(huán)境難有改善，從國(guó)內(nèi)看“三道紅線”、貸款集中度管理等限制企業(yè)外源融資渠道，從國(guó)外看美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策轉(zhuǎn)向預(yù)期升溫，利率上升、匯率波動(dòng)增大海外融資壓力。在此背景下，需要重點(diǎn)關(guān)注財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高、土地儲(chǔ)備質(zhì)量不好、城市布局不佳的房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（梁婧為中國(guó)銀行研究院高級(jí)研究員。本文編輯/王曄君）