林權(quán)類不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之郎溪實踐

陳亞軍

（郎溪縣不動產(chǎn)登記中心，安徽 宣城242100）

郎溪縣隸屬于宣城市，地處安徽省東南邊陲、長江三角洲西緣、皖蘇交界處，是黃山山脈和天目山山脈余脈向長江中下游平原過渡的地帶，地形以岡地為主，少許丘陵。全縣土地總面積約11萬hm，林地面積約3.7萬hm，其中有林地面積約2.9萬hm。郎溪縣在沒有可借鑒經(jīng)驗的情況下，率先開展林權(quán)類不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，依據(jù)法律法規(guī)，積極探索林權(quán)類不動產(chǎn)統(tǒng)一登記方法。經(jīng)過四年實踐，已探索出一套可操作、可復(fù)制的林權(quán)類不動產(chǎn)統(tǒng)一登記方法。林權(quán)類不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的正常開展，為林業(yè)健康有序發(fā)展提供了法律支撐，推動了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度向縱深發(fā)展。截至目前，全縣已辦理林權(quán)統(tǒng)一登記面積1 483.04 hm，林權(quán)抵押登記金額7 355.1萬元。

1 林權(quán)類不動產(chǎn)權(quán)利類型

2020年7月1日前，林權(quán)不動產(chǎn)權(quán)利類型為：林地所有權(quán)、林地使用權(quán)、森林或林木所有權(quán)、森林或林木使用權(quán)。7月1日起，林權(quán)不動產(chǎn)權(quán)利類型為：

一是林地承包經(jīng)營權(quán)/林木所有權(quán)。適用于以家庭承包方式取得的；因農(nóng)村家庭成員變動取得的；因家庭承包方式流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟組織成員且經(jīng)發(fā)包方同意取得的。

二是林地使用權(quán)/林木所有權(quán)。適用于農(nóng)村居民自留山、自留地取得的。

三是林地經(jīng)營權(quán)/林木所有權(quán)和林地經(jīng)營權(quán)/林木使用權(quán)。適用于以家庭承包以外的方式取得的；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一經(jīng)營的；因家庭承包方式流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟組織成員以外取得的；因林地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)取得的；因繼承取得的；因法人或其他組織合并、分立等取得的；因生效法律文書等取得的。

四是林地使用權(quán)/森林、林木使用權(quán)。適用于林業(yè)經(jīng)營者按照有批準權(quán)的人民政府或者主管部門的批準文件取得的國家所有的林地和林地上的森林、林木。

2 郎溪縣林權(quán)類不動產(chǎn)登記創(chuàng)新做法

2.1 出臺配套政策

2017年8月16日，經(jīng)縣政府同意，原縣國土資源局、原縣林業(yè)局共同會商，制定了《郎溪縣林權(quán)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過渡期實施方案》，將林權(quán)正式納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。該方案對林權(quán)登記工作的職責(zé)分工、工作程序、收件清單等作出具體規(guī)定，按照批準權(quán)在林業(yè)部門、不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理頒證方式，保障林權(quán)登記工作的連續(xù)性。

2.2 改進登記系統(tǒng)

為解決林權(quán)數(shù)據(jù)庫未完成整合、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)沒有林權(quán)權(quán)利類型的困難，縣不動產(chǎn)登記中心利用原林權(quán)登記系統(tǒng)保存登記數(shù)據(jù)（不打印證本），使用文檔編輯登記內(nèi)容先行打印頒證，后在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)補錄的方式，解決了林權(quán)登記數(shù)據(jù)保存、證本打印難題。

2019年10月，縣不動產(chǎn)登記中心完成對不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的改進，將林地使用權(quán)、森林或林木所有權(quán)、森林或林木使用權(quán)納入不動產(chǎn)登記系統(tǒng)并完成前期在原林權(quán)登記系統(tǒng)保存數(shù)據(jù)的補錄工作。2020年7月，縣不動產(chǎn)登記中心對不動產(chǎn)登記系統(tǒng)再次改進，將林地承包經(jīng)營權(quán)、林地經(jīng)營權(quán)、林木所有權(quán)納入不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，同年7月30日開始頒發(fā)林地經(jīng)營權(quán)不動產(chǎn)權(quán)證書。

2.3 簡化登記程序和簡化義務(wù)人簽章

對實行統(tǒng)一經(jīng)營的集體林地，不論是以家庭承包以外的承包方式還是流轉(zhuǎn)方式取得的，均直接登記為林地經(jīng)營權(quán)。

對以家庭承包方式取得的林權(quán)，在辦理林地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，由承包方家庭戶主或家庭代表簽字確認即可，不需全部共同承包人簽字。

2.4 建立協(xié)調(diào)機制、優(yōu)化登記程序

安徽省自然資源廳、安徽省林業(yè)局《關(guān)于進一步做好林權(quán)類不動產(chǎn)登記工作的通知》（皖自然資登〔2020〕2號）和《關(guān)于進一步規(guī)范林權(quán)類不動產(chǎn)登記的通知》（皖自然資登〔2020〕3號）文件發(fā)布前，按照《郎溪縣林權(quán)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過渡期實施方案》，林權(quán)登記前置工作由林業(yè)部門完成，林業(yè)部門采用登記告知單方式將登記內(nèi)容告知不動產(chǎn)登記機構(gòu)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)按照不動產(chǎn)登記一般程序受理頒證。

文件發(fā)布后，郎溪縣對林權(quán)登記前置工作進一步優(yōu)化，對林權(quán)登記涉及的合同管理、確權(quán)調(diào)查、勘測調(diào)查、地籍調(diào)查等前置工作，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)牽頭，分別由林業(yè)部門資源管理、技術(shù)機構(gòu)及不動產(chǎn)登記機構(gòu)完成，權(quán)利人持上述過程形成的申請材料向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出登記申請。

具體工作程序：

（1）權(quán)利人到林業(yè)部門森林資源管理股提出登記前置申請，森林資源管理股對合同內(nèi)容予以審查，負責(zé)確權(quán)調(diào)查。

（2）不動產(chǎn)登記中心、林業(yè)部門林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計室組織地籍調(diào)查、勘測調(diào)查，形成地籍調(diào)查成果、林地林木現(xiàn)狀成果。

（3）根據(jù)合同管理、確權(quán)調(diào)查、地籍調(diào)查、勘測調(diào)查成果，由森林資源管理股、林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計室、不動產(chǎn)登記中心提出審核意見報自然資源和規(guī)劃局（林業(yè)局）同意。

（4）權(quán)利人持上述過程形成的申請材料到林地所有權(quán)權(quán)利人所在地自然資源規(guī)劃所、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府簽章。

（5）對法規(guī)規(guī)定需要公告的，不動產(chǎn)登記中心將擬登記內(nèi)容在林權(quán)所在地及不動產(chǎn)登記門戶網(wǎng)站公告。

（6）公告期滿無異議的，不動產(chǎn)登記中心報自然資源和規(guī)劃局（林業(yè)局）簽章。

（7）不動產(chǎn)登記中心按照不動產(chǎn)登記一般程序受理頒證。

（8）不動產(chǎn)登記中心將登記信息告知林權(quán)管理相關(guān)機構(gòu)。

（9）歸檔。

2.5 靈活把握聯(lián)戶發(fā)證方式

實行家庭承包方式的集體林地，將不動產(chǎn)權(quán)證書發(fā)放到戶，不再采用聯(lián)戶方式發(fā)放證書。

對林地插花分布、四至界限不清晰、確實不易拆分的，在承包方同意的前提下，將林權(quán)份額量化到戶，記載于不動產(chǎn)權(quán)證書。

2.6 實行登記信息告知制度

縣不動產(chǎn)登記中心及時將林權(quán)登記信息告知林業(yè)部門森林資源管理股、行政審批股及所在地自然資源規(guī)劃所。

2.7 探索集體林地承包經(jīng)營權(quán)分置登記

郎溪縣集體林地流轉(zhuǎn)十分普遍，林權(quán)權(quán)利人要求林地承包經(jīng)營權(quán)分置登記意愿強烈。如果林地承包經(jīng)營權(quán)分置登記不能順利開展，將嚴重影響林權(quán)權(quán)利人的投資信心，制約林業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

為解決林地承包經(jīng)營權(quán)分置登記難題，縣不動產(chǎn)登記中心對于現(xiàn)行林權(quán)權(quán)利類型中僅有林地承包經(jīng)營權(quán)類型、沒有林地承包權(quán)類型的情況，采用對林地承包經(jīng)營權(quán)予以注記說明的方式；對實行家庭承包方式的集體林地流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟組織成員以外的，登記為林地經(jīng)營權(quán)并在承包方不動產(chǎn)權(quán)證書中予以注記說明，注明流轉(zhuǎn)受讓方權(quán)利人姓名、權(quán)利類型、使用期限等權(quán)利情況。

3 林權(quán)類不動產(chǎn)登記工作關(guān)鍵環(huán)節(jié)

3.1 登記公告為必要程序

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十七條規(guī)定：“有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當在登記事項記載于登記簿前進行公告，但涉及國家秘密的除外；

“公告應(yīng)當在不動產(chǎn)登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站以及不動產(chǎn)所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日，……”。

《安徽省林權(quán)管理條例》第十一條第二款規(guī)定：“林權(quán)初始登記、變更登記、注銷登記，縣級以上人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當將登記內(nèi)容在森林、林木、林地所在的自然村和村民委員會所在地張貼公告。公告期為三十日?！?/p>

據(jù)此，登記公告不僅為林權(quán)首次登記必要程序，也是轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記的必要程序。

3.2 縣級以上人民政府同意為必要程序

《安徽省林權(quán)管理條例》條例第十二條第一款規(guī)定：“林權(quán)初始登記、變更登記、注銷登記，縣級以上人民政府應(yīng)當自不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理之日起二個月內(nèi)，對符合條件的頒發(fā)或者變更、注銷林權(quán)證?！?。

據(jù)此，縣級以上人民政府同意為必要程序。

3.3 告知登記信息為登記機構(gòu)法定義務(wù)

林權(quán)類不動產(chǎn)登記對象是林地林木，林業(yè)部門在處理權(quán)屬糾紛、辦理林木采伐、林地占用等林事工作時，都需要在第一時間知曉林權(quán)權(quán)屬信息。在當前不動產(chǎn)登記信息互聯(lián)共享機制尚未建立健全時，登記機構(gòu)履行告知義務(wù)尤為重要。及時告知登記信息是防止林權(quán)權(quán)利人權(quán)益損失、防止生態(tài)環(huán)境破壞、防止林業(yè)部門工作失誤的重要措施。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第九十六條規(guī)定：“……不動產(chǎn)登記機構(gòu)完成登記后，應(yīng)當將登記信息及時提供給不動產(chǎn)交易機構(gòu)?！?/p>

據(jù)此，告知登記信息為不動產(chǎn)登記機構(gòu)法定義務(wù)。

4 林權(quán)類不動產(chǎn)登記工作下一步努力方向

4.1 做好集體林地承包經(jīng)營權(quán)分置登記

將農(nóng)村集體林地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”改革，從政策法律層面落實到具體的登記業(yè)務(wù)層面，是當前林權(quán)類不動產(chǎn)登記工作亟待解決的問題。

根據(jù)“三權(quán)分置”改革政策，將林地承包經(jīng)營權(quán)細化為：林地承包權(quán)、林地經(jīng)營權(quán)。根據(jù)“三權(quán)分置”政策，林地承包權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移的是經(jīng)營權(quán)，且林地承包權(quán)與林木所有權(quán)權(quán)利主體存在不一致。受限于“三權(quán)分置”政策及現(xiàn)行林權(quán)權(quán)利類型和林地林木一體登記只能采用在承包方不動產(chǎn)權(quán)證書中注記說明予以解決。對于林地經(jīng)營權(quán)再流轉(zhuǎn)的，需再次注記說明。

4.2 已流轉(zhuǎn)的林地不再強調(diào)林地林木一體登記、保持權(quán)利主體一致

《中華人民共和國森林法》第十七條：“集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的林地（以下簡稱集體林地）實行承包經(jīng)營的，承包方享有林地承包經(jīng)營權(quán)和承包林地上的林木所有權(quán)，合同另有約定的從其約定?！?/p>

《安徽省林權(quán)管理條例》第二條規(guī)定：“本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)林權(quán)登記、林權(quán)流轉(zhuǎn)、林權(quán)爭議處理等活動。本條例所稱林權(quán)，是指森林、林木、林地的所有權(quán)、使用權(quán)以及林地的經(jīng)營權(quán)。”第十六條第二款規(guī)定：“森林、林木的所有權(quán)或者使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，林地使用權(quán)一并流轉(zhuǎn)；林地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，森林、林木所有權(quán)或者使用權(quán)一并流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)雙方另有約定的，從其約定?！钡诙畻l規(guī)定：“流出方自主決定林權(quán)流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)方式，依照合同約定獲得流轉(zhuǎn)收益，并協(xié)助流入方依法申請林權(quán)登記，……。”雖然條例對林權(quán)的具體定義不包含林地承包權(quán)，對于林地使用權(quán)是否包含林地承包權(quán)還有待商榷，但是條例對林權(quán)流轉(zhuǎn)明確規(guī)定林地、林木在雙方另有約定的前提下可以分開流轉(zhuǎn)且可以依法申請林權(quán)登記。

從《中華人民共和國森林法》《安徽省林權(quán)管理條例》可以看出，林地承包經(jīng)營權(quán)和林木所有權(quán)可以分屬不同的權(quán)利主體。

從實踐中看，郎溪縣自2008年集體林權(quán)制度改革至今，林業(yè)事業(yè)發(fā)展迅猛，林地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象十分普遍，林地承包經(jīng)營權(quán)與林木所有權(quán)分離現(xiàn)象大量存在。形成這種狀況的原因在于林地承包經(jīng)營權(quán)的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生時間與林木郁閉成林時間、與流轉(zhuǎn)受讓方申請登記時間存在時間間隔，這種時間間隔的存在，造成林地承包經(jīng)營權(quán)與林木所有權(quán)為不同權(quán)利人。

對于登記林地承包經(jīng)營權(quán)時經(jīng)營權(quán)已流轉(zhuǎn)的，因強調(diào)林地林木一體登記、保持權(quán)利主體一致，只能采用注記說明的方式在承包方不動產(chǎn)權(quán)證書中注明流轉(zhuǎn)受讓方權(quán)利狀況。這種做法，不僅容易造成權(quán)利人誤解，增加登記難度，也影響不動產(chǎn)權(quán)證書的權(quán)威性。

綜上所述，對于登記林地承包經(jīng)營權(quán)時經(jīng)營權(quán)已流轉(zhuǎn)的，林地承包方和流轉(zhuǎn)受讓方同時登記，在承包方和流轉(zhuǎn)受讓方的不動產(chǎn)權(quán)證書中分別記載自身享有的權(quán)利，不再強調(diào)林地林木一體登記、保持權(quán)利主體一致，這不僅符合集體林地“三權(quán)分置”改革，也符合林木所有權(quán)實際權(quán)屬狀況，不需要在承包方不動產(chǎn)權(quán)證書注記說明及再流轉(zhuǎn)時再注記說明，將大大降低登記難度。

4.3 設(shè)置新的林權(quán)權(quán)利類型

針對林地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)狀況，設(shè)置新的林權(quán)權(quán)利類型。

林地承包經(jīng)營權(quán)首次登記時經(jīng)營權(quán)未流轉(zhuǎn)的：登記權(quán)利類型為林地承包權(quán)/林地經(jīng)營權(quán)/林木所有權(quán)。

林地承包經(jīng)營權(quán)首次登記時經(jīng)營權(quán)已流轉(zhuǎn)的：承包方登記權(quán)利類型為林地承包權(quán)；流轉(zhuǎn)受讓方登記權(quán)利類型為林地經(jīng)營權(quán)/林木所有權(quán)和林地經(jīng)營權(quán)/林木使用權(quán)。

已辦理林地承包經(jīng)營權(quán)首次登記、流轉(zhuǎn)林地經(jīng)營權(quán)的：承包方登記權(quán)利類型為林地承包權(quán)；流轉(zhuǎn)受讓方登記權(quán)利類型為林地經(jīng)營權(quán)/林木所有權(quán)和林地經(jīng)營權(quán)/林木使用權(quán)。