歷史保護建筑改建過程中的成本管理

張春金 （上海申電投資有限公司，上海 200126）

0 工程概況

改建項目位于南京東路以南、江西中路以西，地處上海市外灘歷史文化風(fēng)貌區(qū)內(nèi)，由南京東路201號（原華東電力大樓）和南京東路181號（原上海電力大樓）組成，總建筑面積2.8萬m，總投資7.3268億元，建面單方25774.48元/m（不含土地為15644.61元/m）。項目結(jié)算總投資為80756.27萬元，單方成本28408.5元/m（不含土地為18299.37元/m）。較運營方案版目標成本高7487.66萬元，單方成本高2634.01元/m。

1 設(shè)計階段的成本管理

既有歷史保護建筑改造項目大都存在原有設(shè)計圖紙存檔不全，相關(guān)資料缺失，圖紙與現(xiàn)場實際建成情況存在差異，為減少后期設(shè)計圖紙的反復(fù)更改以及施工過程中的返工作業(yè)。前期需重新對原建筑進行地質(zhì)勘查、物探勘察、結(jié)構(gòu)檢測、建筑物現(xiàn)狀測繪等工作。這個階段設(shè)計單位結(jié)合原有設(shè)計圖紙以及現(xiàn)場實測實量的情況完成的設(shè)計圖紙，會存在一定難度及不確定性，這時候?qū)Τ杀镜墓芾砜赡艽嬖诓豢煽匦浴?/p>

為避免成本的不可控增長，在成本管理方面需要提前介入，我們需要通過全面的市場調(diào)研、同行業(yè)對標，與顧問、設(shè)計單位進行及時有效的溝通，確保目標成本編制的準確性，并制定符合項目特性的設(shè)計限額，要求設(shè)計單位根據(jù)設(shè)計限額開展施工圖設(shè)計。根據(jù)初步設(shè)計，及時進行方案測算及技術(shù)指標核實，邀請有經(jīng)驗的施工單位對初步設(shè)計進行模擬施工研究，并反饋相關(guān)過程中的建議及時對圖紙進行優(yōu)化修改。在設(shè)計階段要有效地處理好效果和效益以及進度之間的關(guān)系，及時開展方案評審及設(shè)計優(yōu)化工作。嚴格執(zhí)行設(shè)計變更評審機制，使成本控制真正落位在前期設(shè)計階段。

為適應(yīng)城市發(fā)展，老建筑有時會更改原有建筑功能，如將原辦公樓改為酒店或精品餐飲等。這就要求成本管理人員在前期就要對酒店定位有明確的了解，對原有歷史外貌、餐飲占比、音視頻品牌設(shè)備要求有一定的認知，同時借助顧問公司的專業(yè)性在設(shè)計階段實現(xiàn)成本優(yōu)化管理。

2 招標階段的成本管理

2.1 合理有效的界面劃分

為不影響后續(xù)的施工工序，以及避免施工中的交叉作業(yè)，在編制招標文件及工程量清單之前，要對工程界面進行有效合理地劃分，統(tǒng)籌項目、設(shè)計、招采、成本，界面劃分要充分滿足后續(xù)施工的要求，避免因界面不清，或施工過程中，為滿足實際工序要求，臨時調(diào)整界面區(qū)域而導(dǎo)致的成本費用增加。

2.2 確保圖紙有效性

為滿足項目高周轉(zhuǎn)，高效率，企業(yè)往往在圖紙尚未完善確認的情況下進行招標工作，為后續(xù)的成本管理增加了隱患。應(yīng)杜絕此類情況發(fā)生，盡量采用經(jīng)審圖后的施工藍圖作為招標圖紙，避免招標完成簽訂合同后下發(fā)的施工圖與招標圖不符，減少施工過程中因施工圖紙與合同清單不符造成的成本增加。

2.3 保證招標文件及招標清單的準確性

作為招標人必須對招標工程量清單的正確性和完整性負責(zé)。編制完招標文件、合同、招標工程量清單等相關(guān)文件后，應(yīng)組織項目管理人員進行審核、探討，對不合理地方給予意見，根據(jù)意見修改無誤后再進行招標工作，切忌盲目招標。

3 施工過程管理階段的成本管理

改造項目較為復(fù)雜，項目層高和整體空間已被限定，設(shè)計、施工、監(jiān)理和建設(shè)單位均缺乏豐富的改造經(jīng)驗，管理上未統(tǒng)籌協(xié)調(diào)到位。例如：后期風(fēng)冷熱泵、鍋爐等大型設(shè)備的進場為項目管理帶來了難度與挑戰(zhàn)，項目場地小，現(xiàn)場只有兩部施工電梯，材料、設(shè)備和人員垂直運輸困難，屋面大型設(shè)備大且重，無法通過樓層或電梯進行運輸，且地處繁華鬧市區(qū)，白天不滿足施工條件，夜間吊裝設(shè)備存在擾民風(fēng)險，設(shè)備吊裝存在較大難度，現(xiàn)場建筑結(jié)構(gòu)實際尺寸與設(shè)計偏差，與實際不符，一些梁高也存在誤差，大型風(fēng)管無法穿梁，且部分大梁在1989年建成后存在開大洞的現(xiàn)象，需重新進行計算加固，由此產(chǎn)生了相應(yīng)的拆改移運等措施費用；幕墻單個玻璃板塊最大面積近5m，玻璃配置采用雙夾膠中空4片玻璃，裙樓結(jié)構(gòu)為原始結(jié)構(gòu)，幕墻立柱需采用后置埋件，對后置埋件的性能要求高。4片玻璃導(dǎo)致玻璃單個板塊的重量過大，需12個工人搬運，施工難度大，增加了相應(yīng)的人工費；項目地處南京東路鬧市區(qū)，安全防護尤為重要，為保證行人安全，人行道上方搭設(shè)三層防護棚，搭設(shè)拆除過程耗時4個多月，產(chǎn)生了較大的安全文明施工措施費。通過項目的實際操作，如何管理好成本，我認為應(yīng)做好以下的管理工作。

3.1 充分發(fā)揮建筑信息化功能

通常改造工程的現(xiàn)場與實際圖紙存在一定的差異性，造成整個項目指令類簽證非常多，為了嚴格落實現(xiàn)場簽證的管理制度，項目在正式開工前應(yīng)進行BIM建模，通過施工藍圖結(jié)合實際現(xiàn)場情況測算出一套完整可行的施工方案，利用BIM模型進行成本測算，避免過程中造成工序反復(fù)增加的無效成本以及各專業(yè)間碰撞造成返工的成本增加。

因為項目是改建工程，原有建筑對工序要求更加嚴格，對BIM建模要求也更高，通過BIM建模，我們發(fā)現(xiàn)了如下問題并及時進行了糾正，避免了相關(guān)成本的增加，例：①存在原有層高不能滿足現(xiàn)有機電排管布線的要求，需重新更改原設(shè)計走向，避免了二次返工現(xiàn)象；②原有進出場空間不能滿足大型設(shè)備進場，提前拆除原墻體供設(shè)備進場，避免了二結(jié)構(gòu)及精裝修施工后拆除墻體的返工費用；③加固方式不符合原有結(jié)構(gòu)板的厚度，及時更改了加固方式。這些問題在施工過程中都會引起簽證的變更，增加成本費用及成本管控難度，落實及對項目BIM建模的應(yīng)用，有利于避免此類經(jīng)濟費用的增加。

3.2 合約規(guī)劃與責(zé)任成本落實到位

項目實施過程中，把目標成本按照自上而下、逐級分解的方式，分解為合約大類與相應(yīng)的合同金額，從而指導(dǎo)項目從招投標到最終工程結(jié)算，整個過程的合同簽訂及執(zhí)行。將成本控制任務(wù)轉(zhuǎn)化為對合同的嚴格控制，并進一步規(guī)范合同簽訂、合同執(zhí)行與合同付款等工作。依據(jù)合約規(guī)劃形成目標成本控制責(zé)任書，并根據(jù)每月動態(tài)成本對相關(guān)責(zé)任部門進行考核并反饋評估結(jié)果，形成責(zé)任成本績效考評機制，以此來提高工作效率，降低項目成本管理。

3.3 嚴控動態(tài)成本

將項目的動態(tài)成本可知性、可控性作為成本管控的重點內(nèi)容。完善合同臺賬、設(shè)計變更及工程簽證臺賬，保證各項數(shù)據(jù)準確性和完整性；建立動態(tài)成本的月度回顧機制，及時了解和統(tǒng)計工程量變化、材料漲價、設(shè)計變更及工程簽證情況，及時地掌握動態(tài)成本變化趨勢，提前發(fā)現(xiàn)成本風(fēng)險并開展成本優(yōu)化工作，保障項目成本可控。

3.4 加強過程成本優(yōu)化

根據(jù)項目施工過程中的實際情況對設(shè)計品牌型號進行優(yōu)化。在滿足效果的前提下可用合資品牌型號替換進口品牌型號，如工程燈具、廚房設(shè)備、音視頻設(shè)備等；在同一檔次的設(shè)備型號中盡量選取性價比最優(yōu)的型號設(shè)備，如電器、空調(diào)設(shè)備等；采用定制家具替換品牌進口家具，減少品牌溢價帶來的成本增加。

3.5 加強與品牌方的溝通

作為改建項目一般地處于市中心核心位置常用于商業(yè)、酒店或精品概念店，存在品牌管理方的可能。不僅在前期設(shè)計階段需要對品牌進行全面的了解，在施工過程中更加需要與品牌方加強溝通；不僅要將品牌理念融入設(shè)計中，滿足品牌方運營需要，更要將品牌概念落實到施工過程中。在施工過程中加大現(xiàn)場溝通建立問題反饋及確認機制，避免過程溝通不及時后續(xù)運營交接時發(fā)生整改增加成本費用。

4 竣工結(jié)算階段的成本管理

按照合同分類開展結(jié)算工作，結(jié)算按照難易程度進行等級分類，從物資類到工程類、由易到難逐項擊破。以訂立的合同、工程量清單計價規(guī)范、招投標文件、有效的竣工圖紙、完善的簽證變更批價等資料為依據(jù)，有效開展結(jié)算工作。根據(jù)結(jié)算完成情況編制項目后評估，為以后類似項目收集經(jīng)驗資料。

5 結(jié)語

成本管理在建設(shè)工程項目中可以說是工程經(jīng)濟最直接的研究對象，所以說，在工程建設(shè)中做好成本的管理就顯得尤為重要，成本管理的好壞直接影響項目的經(jīng)濟效益。