淺談農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記問題與對策

周兵

摘要：我國近年實施的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度受到越來越多的關注，其中農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記是不動產(chǎn)登記的重要組成部分，也為農(nóng)民的物權提供極大保障。農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記可以解決農(nóng)村居民房地的歷史遺留問題，明確農(nóng)村宅基地和集體建設用地，為以后解決農(nóng)村居民房地產(chǎn)權提供法律依據(jù)，對實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興，促進城鄉(xiāng)融合具有深遠意義。本文對農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記做出詳細闡述，并對登記過程中出現(xiàn)的問題和解決策略進行具體分析。

關鍵詞：農(nóng)村房地一體;不動產(chǎn)確權登記;問題與對策

引言：農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記工作的實施，使一些潛伏的問題浮出水面，工作中遇到的一個住宅歸多戶擁有，房屋建筑面積違規(guī)擴建，遠遠超出宅基地面積，不動產(chǎn)產(chǎn)權不明確等問題都亟待解決，本文從不動產(chǎn)確權登記制度、農(nóng)村居民歷史遺留問題、工作人員執(zhí)行力等方面進行研究，同時積極向其他地區(qū)吸取先進工作經(jīng)驗，結(jié)合本地實際情況切實運用，在解決歷史遺留問題、規(guī)范建筑面積、加強審批力度等方面提出可行性對策。

一、不動產(chǎn)登記概述

隨著時間的推移，我國法律對不動產(chǎn)的定義也在不斷發(fā)生變化，但始終不變的是這一概念一直圍繞土地在變化，強調(diào)土地不可移動性。最新的《不動產(chǎn)登記暫行條例》指出，不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定注意事項記載與不動產(chǎn)登記簿的行為，從定義中可看出不動產(chǎn)的主體，客體和登記內(nèi)容都明確統(tǒng)一，把居民的權力以法制的形式保護起來，體現(xiàn)我國有法可依，有法必依的法制觀念。不動產(chǎn)確權登記首先由居民提出申請，登記人員和相關單位去現(xiàn)場審核，對符合農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記制度的申請人登記和發(fā)證，對不符合農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記制度的向申請人說明情況，明確指出需要整改的問題，待整改后對達到制度要求的進行發(fā)證。在不動產(chǎn)登記過程中，登記人員不只是執(zhí)法者，也是宣傳者，將農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)是什么給居民講清楚，居民使用的土地是國家的，居民享有農(nóng)村宅基地和集體建設用地的使用權，而不是所有權。居民的房屋等建筑和宅基地是一體的，所以是農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記，人民是國家的主人，登記人員要站在服務人員的角度開展工作。

二、農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記中的問題

我國距離上次大規(guī)模不動產(chǎn)登記已有27年之久，在二十多年中房屋出現(xiàn)倒塌、翻新、歸屬權變遷等問題已成為常態(tài)，由于受到時間、人力、物力等因素的影響，現(xiàn)存的不動產(chǎn)登記簿無法滿足工作需要。

1、“多圈多占”現(xiàn)象嚴重

一些農(nóng)村居民的傳統(tǒng)意識中認為家的附近就是自己的地方，強行在原有面積上霸占周圍土地，納入自己的院墻之內(nèi)，導致實際占地面積和登記占地面積嚴重不符，這也側(cè)面表現(xiàn)出相關單位審批通過后，在房屋建造時監(jiān)管存在的不足，不能將審核深入到房屋建造的整個過程當中。正是由于這種把宅基地當成自己的私有財產(chǎn)的思想，居民建筑面積過大，導致大面積宅基地閑置，造成浪費，同時也影響農(nóng)村道路規(guī)劃，農(nóng)村“村村通”政策實施時，由于宅基地和院墻的影響，新建設的水泥路或者柏油路都出現(xiàn)不同程度的繞路現(xiàn)象，嚴重阻礙農(nóng)村地區(qū)交通建設。近年，隨著居民生活水平不斷提高，人民日益增長的物質(zhì)生產(chǎn)需要越發(fā)膨脹，舊房擴建的思想在農(nóng)村中傳播開來，一部分居民拆除舊房建造新房，一些思想“新奇”的居民，為了在村子中“爭奇斗艷”，舊房拆除后，立馬三層小樓開始建造，預登記標準相差甚遠，給之后的登記工作帶來困難。

2、“一戶多宅”問題較為突出

造成“一戶多宅”問題的原因很多，一方面居民缺乏法律意識，隨著生活水平的提高，部分居民為了給孩子提供更好的教育就在城里買房，如此一來，導致一戶多宅現(xiàn)象，通過繼承和贈與導致一戶多宅現(xiàn)象頻發(fā)，另一方面，相關部門缺乏宣傳農(nóng)村房地不動產(chǎn)的宣傳是造成這種現(xiàn)象不可忽視的問題。盡管“一戶一宅”是現(xiàn)在國家主抓政策，但是歷史遺留問題要真正解決起來困難重重。比如，我國法律存在漏洞，對“一戶”概念的定義模糊不清，從而給實際工作造成混亂，加之數(shù)十年對農(nóng)村宅基地缺乏有效的監(jiān)管，農(nóng)村居民思想中“一宅一戶”觀念淡薄。

3、權屬關系不明確

只有保證權屬關系清晰，農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記才能有效進行，現(xiàn)實工作中，大部分宅基地沒有明確的界限，原有資料過期嚴重，甚至部分居民建房資料保存不當，房屋和宅基地權屬關系面臨多重挑戰(zhàn)。不動產(chǎn)登記人員在確認宅基地過程中得知，很多居民未對宅基地界限未做出明顯標記，或者多年前用石頭和木棍作為中介物，早已消逝殆盡，登記工作只能憑借相鄰人家共同回憶來填補登記信息，這種方式受人為因素干擾較大，缺乏科學依據(jù)。宅基地審批階段間隔長，審批方式不統(tǒng)一，導致書面文件上的面積不一致，早年檔案格式不規(guī)范，缺乏對部分信息的明確記載，隨著時間的推移，檔案的丟失卻未曾補錄，權利人對審批文件重視程度不足等等，都是農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記過程不斷出現(xiàn)或遇到的問題。

三、農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記的解決對策

1、相關部門完善制度規(guī)定

審批部門是落實房屋建設是否符合規(guī)定的主體，要認真貫徹落實指導思想，在實踐工作中發(fā)現(xiàn)問題、記錄問題、解決問題、完善制度，審批步驟細節(jié)化，在住宅建設的各個階段，明確指出需要申請人報備的資料，將申請人的職責落實在規(guī)定中。要強化部門之間的聯(lián)動，農(nóng)村宅基地的審批不僅需要考慮建筑面積是否符合規(guī)定，還要結(jié)合自然資源，城鄉(xiāng)規(guī)劃等部門共同出具的審批意見進行宏觀調(diào)控，保障農(nóng)村居民宅基地的科學布局，符合城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，不影響“村村通”戰(zhàn)略的實施。

2、增強農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記人員專業(yè)素質(zhì)

對不動產(chǎn)登記人員進行系統(tǒng)培訓，根據(jù)登記過程中的實際問題，提供切實可行的處理方案，所有登記人員按照處理方案執(zhí)行，保證登記簿內(nèi)容具有一致性。增強責任意識和服務意識，橫眉冷對千夫指，俯首甘為孺子牛，把工作當作自己對社會的責任，與農(nóng)村居民友好交流，共同協(xié)商處理農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)等級問題。建立獎勵和處罰機制，評選先進工作團體和先進工作個人，利用榜樣的力量，激發(fā)登記人員的勞動積極性。

3、加快不動產(chǎn)登記信息化進程

目前城市不動產(chǎn)登記即將完成，農(nóng)村不動產(chǎn)登記要學習相關先進經(jīng)驗，信息化時代要以實現(xiàn)登記信息電子化，對農(nóng)村不動產(chǎn)登記實現(xiàn)電子信息錄入，不僅能降低登記成本，還能大大提高登記效率。因此，在工作中要把電子化成果擴展到更多部門，嘗試建立農(nóng)村房地一體登記信息共享中心，進而擴展到城鄉(xiāng)不動產(chǎn)登記信息一體化，與公安，稅務等部門實現(xiàn)信息共享，享受不動產(chǎn)信息登記帶來的紅利。

結(jié)束語：總而言之，農(nóng)村房地一體化不動產(chǎn)確權登記可以有效地給農(nóng)村居民的不動產(chǎn)財富予以法律保護，可以有效解決宅基地所有權糾紛，促進農(nóng)村和諧穩(wěn)定發(fā)展。因為在歷史不同階段相關的不動產(chǎn)登記政策不同，具體實施過程中因地方差異導致等級登記效果不同，出現(xiàn)了一些存在歷史遺留問題，登記人員要予以理解，在依法的前題下以便民為原則，統(tǒng)一現(xiàn)行登記標準，合理解決問題。隨著相關制度的不斷完善，進一步提高登記人員素質(zhì)和專業(yè)技能，向不動產(chǎn)登記先進地區(qū)學習經(jīng)驗，把農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記做到信息化和透明化，切實把農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記這一件利國利民的實事辦好。

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