關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)投資管理的探討

楊威

摘要：企業(yè)正常運(yùn)行的關(guān)鍵是保障企業(yè)資源的合理與有效配置，并以配置過程實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化，而各種類型的投資則具有幫助企業(yè)獲取最大化利益的作用，這也使得投資成為企業(yè)獲取利益最重要的手段。在房地產(chǎn)行業(yè)中進(jìn)行的電力企業(yè)投資管理旨在調(diào)整投資的方向性并確保投資的有效性，因此本文僅圍繞房地產(chǎn)行業(yè)投資管理進(jìn)行相應(yīng)的分析與探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資管理;企業(yè)

引言：房地產(chǎn)行業(yè)的投資活動(dòng)大多表現(xiàn)出投資規(guī)模大、回收周期長、流動(dòng)性不足的特征，而較長的回收周期也使得房地產(chǎn)行業(yè)的投資更容易受到政策的影響，也因此導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)更高，即使是面向電力企業(yè)投資也會(huì)表現(xiàn)出這種特征，只不過會(huì)表現(xiàn)出相對更有效的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)在決定投資的同時(shí)必須做好投資管理工作，確保投資能夠發(fā)揮應(yīng)有的作用，幫助企業(yè)獲取最大限度的利益。

1.房地產(chǎn)行業(yè)投資的特征

1.1投資規(guī)模大

投資規(guī)模大是房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出最顯著的特征之一。這種投資規(guī)模與房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目特質(zhì)有關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的投資項(xiàng)目通常會(huì)消耗大量的各種類型資源，包括但不限于人力、物力、財(cái)力乃至社會(huì)公共資源，因此項(xiàng)目投資動(dòng)輒達(dá)到數(shù)千萬乃至十億級(jí)別也是很常見的事。如此規(guī)模的項(xiàng)目特征使得它往往關(guān)系到行業(yè)、地區(qū)甚至是整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)利益，對國計(jì)民生造成的影響也十分深遠(yuǎn)[1]。由此可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的投資管理并非一紙空談，對項(xiàng)目是否能獲取應(yīng)得的效益而言十分重要。

1.2不同項(xiàng)目間存在明顯差異

無論是否關(guān)乎電力企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都會(huì)因?yàn)槠鋫?cè)重性、功能、社會(huì)價(jià)值的不同而展現(xiàn)出千差萬別的特點(diǎn)，即使是同一批項(xiàng)目下的不同工程，也會(huì)因內(nèi)容不同使得工程之間存在客觀差別，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目中的工程與工程、統(tǒng)一規(guī)劃下的項(xiàng)目與項(xiàng)目之間沒有完全的相似性。即使是同種類型的工程，也會(huì)因?yàn)楣δ?、地域不同而造成人工、材料、機(jī)械消耗上的區(qū)別。以電力企業(yè)為例，負(fù)責(zé)電力事務(wù)管理的房地產(chǎn)工程與負(fù)責(zé)供電的房地產(chǎn)工程就會(huì)在空間、結(jié)構(gòu)及功能上存在明顯差別。

1.3投資確定依據(jù)呈現(xiàn)出高度復(fù)雜性

房地產(chǎn)行業(yè)中的開發(fā)項(xiàng)目大多會(huì)表現(xiàn)出明顯的單一性，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目本身又存在規(guī)模大、周期長、涉及因素眾多的特征，也就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在確定投資時(shí)會(huì)面臨高度復(fù)雜性，且不同建設(shè)階段的投資確定依據(jù)各不相同，但相互之間卻表現(xiàn)出一定的關(guān)聯(lián)性。如在可行性研究過程中就需要依靠估算指標(biāo)來確定項(xiàng)目的可執(zhí)行性，并作為編制投資估算的依據(jù);概算則在設(shè)計(jì)階段被用于評價(jià)項(xiàng)目整體的大致資金需求，同時(shí)也作為估算指標(biāo)的基礎(chǔ)存在。由此可見，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資確定依據(jù)除了具有一定的復(fù)雜性之外，某些情況下還具有環(huán)環(huán)相扣的特征。

2.房地產(chǎn)行業(yè)投資影響因素

2.1內(nèi)部因素

以行業(yè)區(qū)分，房地產(chǎn)行業(yè)投資會(huì)同時(shí)受到內(nèi)外部兩種不同因素的影響。其內(nèi)部影響因素大多體現(xiàn)在項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)及企業(yè)集散程度兩方面。項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)包括項(xiàng)目類型、規(guī)模、性質(zhì)及項(xiàng)目產(chǎn)品定位等內(nèi)容，由于不同房地產(chǎn)企業(yè)在主導(dǎo)項(xiàng)目上會(huì)表現(xiàn)出不同的產(chǎn)品特點(diǎn)，且同一企業(yè)也會(huì)存在主導(dǎo)多個(gè)項(xiàng)目的情況，因此如何調(diào)整好產(chǎn)品特點(diǎn)與投資區(qū)域的契合度，提高兩者的匹配程度，以實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化，是房地產(chǎn)行業(yè)投資管理的關(guān)鍵;而企業(yè)集散程度則是指項(xiàng)目的集散程度，即本地項(xiàng)目或是異地項(xiàng)目的離散性，某些情況下是否形成區(qū)域性的項(xiàng)目開發(fā)也很重要，如果區(qū)域中存在大量已有項(xiàng)目，那么該區(qū)域的投資需求則會(huì)比較小，反之如果是項(xiàng)目稀少的空白區(qū)域，則這類區(qū)域除了表現(xiàn)出較大投資需求的同時(shí)，對企業(yè)發(fā)展而言還具有獨(dú)特的戰(zhàn)略意義[2]。

2.2外部因素

影響房地產(chǎn)行業(yè)投資的外部因素可歸納為經(jīng)濟(jì)、政策與社會(huì)三個(gè)層面。經(jīng)濟(jì)方面的影響多以項(xiàng)目所在城市或區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況為主，包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、發(fā)展?fàn)顟B(tài)、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)及居民收入水平，只有在確保城市或區(qū)域達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)條件的前提下，項(xiàng)目本身才能獲得有效運(yùn)轉(zhuǎn);政策方面產(chǎn)生的影響對房地產(chǎn)投資而言是最深刻的，這是因?yàn)檎吲c房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目直接相關(guān)，同時(shí)這也是房地產(chǎn)投資與其他類型投資之間最大的區(qū)別，其影響因素主要體現(xiàn)在政府對房地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)可程度、在宏觀上執(zhí)行的調(diào)控政策以及采用的各類型財(cái)政稅收等，事實(shí)上房地產(chǎn)投資項(xiàng)目能否正常運(yùn)行，在很大程度上取決于當(dāng)?shù)氐恼攮h(huán)境;社會(huì)影響則包括當(dāng)?shù)厝嗣竦纳盍?xí)慣、價(jià)值觀念及消費(fèi)意愿等等，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，最終面向的客戶依然是各類型的消費(fèi)者，而項(xiàng)目是否能夠盈利則取決于去化率，去化率又會(huì)受到當(dāng)?shù)厝松罴跋M(fèi)習(xí)慣的影響。

3.房地產(chǎn)行業(yè)投資管理的有效對策

3.1做好工程設(shè)計(jì)階段的投資控制

工程設(shè)計(jì)階段的投資控制對整個(gè)工程都會(huì)產(chǎn)生深刻的影響，尤其在工程造價(jià)這方面更是有著決定性的作用。一般情況下，投資管理部門需要對投資項(xiàng)目相關(guān)的各種在功能、設(shè)備及材料方面的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，隨后通過合理分析尋找類似項(xiàng)目在這些層面上的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)并進(jìn)行深入分析，在將結(jié)果編制成調(diào)研報(bào)告后制定相應(yīng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對工程整體的投資預(yù)算進(jìn)行評估，最后上報(bào)評估結(jié)果，由上級(jí)部門根據(jù)評估結(jié)果決定是否執(zhí)行該項(xiàng)目。確定執(zhí)行項(xiàng)目之后，投資管理部門還需要參與到項(xiàng)目工程技術(shù)的遴選、項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工方案合理性與經(jīng)濟(jì)性的推敲等等，并在了解到詳細(xì)信息之后上報(bào)總經(jīng)理審批[3]。也就是說，在設(shè)計(jì)階段投資管理部門就需要做好對整個(gè)工程項(xiàng)目的管理工作。

3.2重視施工階段的投資控制

施工階段的投資控制首先體現(xiàn)在工程變更簽證上，工程施工過程中任何一方提出的工程變更需求，都需要由投資管理部門結(jié)合工程變更的必要性、合理性以及對項(xiàng)目成本可能產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入調(diào)查分析。對項(xiàng)目相關(guān)的合同條款及記錄性文件等也需要仔細(xì)查閱，進(jìn)而確定項(xiàng)目變更導(dǎo)致的費(fèi)用明細(xì)、工期影響及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，隨后對工程變更情況進(jìn)行評估。

另一方面則是要對工程結(jié)算程序進(jìn)行控制，對工程結(jié)算程序的控制需要先核對合同條款，確保工程竣工后呈現(xiàn)出的內(nèi)容滿足合同條件及相關(guān)需求，同時(shí)驗(yàn)收工程竣工后的合格與否，只有在確定工程完全按照合同要求驗(yàn)收合格之后，才能執(zhí)行最后的竣工結(jié)算工作。而在執(zhí)行竣工結(jié)算時(shí)還需要驗(yàn)收所有的隱蔽工程，并查看隱蔽工程的相關(guān)記錄，與監(jiān)理工程師相互確認(rèn)，其中對于未獲得批準(zhǔn)的重大工程變更則不應(yīng)予以列入結(jié)算內(nèi)容，而竣工結(jié)算的全過程也需要按照規(guī)定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)準(zhǔn)則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及材料價(jià)格進(jìn)行。

3.3強(qiáng)化人員管理與組織構(gòu)建

項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)的完善程度直接影響到投資項(xiàng)目是否能夠正常完成，這是由于組織機(jī)構(gòu)具有確定主要管理責(zé)任人及管理溝通渠道的作用。首先需要強(qiáng)化專門部門的組織構(gòu)建及人員管理工作，并行責(zé)任與激勵(lì)制度，強(qiáng)化各環(huán)節(jié)責(zé)任人的責(zé)任意識(shí)與積極性;其次則應(yīng)當(dāng)建立起跨部門的協(xié)作機(jī)制，確保整個(gè)企業(yè)都能夠在推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展的過程中發(fā)揮作用。

結(jié)語：工程建設(shè)這項(xiàng)活動(dòng)帶有明顯的社會(huì)性質(zhì)，最理想的情況是工程整體都按照工程建設(shè)規(guī)則及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作，這就需要確保工程投資管理在整個(gè)工程執(zhí)行過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用，促進(jìn)工程各方面管理效果的落實(shí)，推動(dòng)工程人力、物力、財(cái)力等資源得到充分利用，進(jìn)而確保工程能夠獲得最大限度地經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]宿素美.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題的探討[J].中國集體經(jīng)濟(jì).2019，（32）：145-146.

[2]黃麗霞.房地產(chǎn)行業(yè)投資管理分析[J].中國集體經(jīng)濟(jì).2019，（12）：31-32.

[3]邵艷麗.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制的有效思考[J].消費(fèi)導(dǎo)刊.2020，（13）：150-151/160.