老舊社區(qū)改造項目實施保障方法思考

李澤宇

(中國中元國際工程有限公司，北京 100000)

1 概述

北京老舊社區(qū)多數(shù)建設(shè)于20世紀(jì)70年代，平均使用時間超過40年。隨著城市化進(jìn)程加快，老小區(qū)與周邊環(huán)境“脫節(jié)”，普遍存在配套設(shè)施老舊、服務(wù)功能不完善、人居環(huán)境體驗不佳等問題，難以滿足現(xiàn)代化城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要[1-4]。

北京市《老舊小區(qū)綜合整治工作方案(2018—2020年)》提出健全完善老舊小區(qū)各類配套設(shè)施，補齊短板，優(yōu)化功能，提升環(huán)境，增強居民的獲得感、幸福感和安全感的目標(biāo)。截至2020年底，全市累計確認(rèn)改造433個項目，涉及511個小區(qū)、3 646棟住宅樓、34萬余戶居民，極大改善了居民的生活環(huán)境(來源：北京市人民政府網(wǎng)站)。但同時也發(fā)現(xiàn)，部分小區(qū)年代久遠(yuǎn)缺乏維修資金，經(jīng)過政府整治后依舊存在許多后期問題，如管理缺失、維護(hù)不足等，群眾意見較大。老舊社區(qū)更新不僅僅是一次性投入的設(shè)施翻新，更重要的是能夠持續(xù)服務(wù)居民生活、切實解決居民痛點、難點問題。

2 老舊小區(qū)普遍問題

老舊社區(qū)普遍存在問題可以總結(jié)為適老設(shè)施不足、基礎(chǔ)設(shè)施老化缺失、服務(wù)配套管理不全面三方面。其主要原因為建設(shè)年代久遠(yuǎn)，與周邊城市整體發(fā)展不均衡不充分導(dǎo)致的矛盾(見圖1)。

在居住人群方面，社區(qū)現(xiàn)狀不符合老年人的生活習(xí)慣，安全性和服務(wù)性較為不足。在基礎(chǔ)設(shè)施方面，消防設(shè)施不足、養(yǎng)老設(shè)施缺失、排水管線老化的問題最為突出，也是居民反映最為普遍的問題。老小區(qū)消防設(shè)施設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低，樓內(nèi)沒有消防栓等消防設(shè)施，一些高層塔樓還存在護(hù)欄封閉窗戶、樓道雜物堵塞等安全隱患。同時，7層以下住宅普遍沒有電梯和無障礙設(shè)施，造成老年人上下樓不便。還有墻體保溫差、管道滲水、夏季屋頂漏雨等問題需要解決。

在配套服務(wù)方面，老小區(qū)普遍存在缺乏安全管理和老年關(guān)懷的情況。如樓道雜物堆放無人清理、樓道門禁缺失人員流動大、對老人生活情況缺乏關(guān)注導(dǎo)致救護(hù)不及時等。

3 案例分析

3.1 勁松社區(qū)更新項目

3.1.1 勁松社區(qū)介紹

勁松社區(qū)位于北京東南部，緊鄰CBD商務(wù)中心區(qū)，建設(shè)于20世紀(jì)70年代。因為建設(shè)年代久遠(yuǎn)不能滿足城市總體規(guī)劃對于該地區(qū)“建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的和諧宜居國際社區(qū)”的要求。勁松北社區(qū)一、二區(qū)共有居民約3 600戶，60歲以上老年人約占居民總數(shù)40%，同時有37%的居民是青年人群，主要為周邊工作在此租房，居民生活需求多樣、差異化明顯。

3.1.2 更新方法

為滿足不同人群需求，勁松街道邀請屬地責(zé)任規(guī)劃師全程參與廣泛征詢居民意見，對街區(qū)進(jìn)行“問診”。

便民業(yè)態(tài)和改造項目的選取用數(shù)據(jù)說話。走訪調(diào)查中累計發(fā)放問卷750份，走訪12 731戶、居民訪談120人次，舉辦了5場居民議事會共同討論研究。制作項目清單，針對青年、中年、老年不同年齡段人群的需求合理布局、利用改造空間引入便民業(yè)態(tài)，形成了以老舊社區(qū)更新為主導(dǎo)的社區(qū)更新方法。為推動項目落地和后續(xù)保障、輔助項目落地實施，街道創(chuàng)新性的提出“勁松模式”，聘請第三方專業(yè)策劃公司全程參與，街道、社區(qū)、社會三方共同建設(shè)，完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，提升居民生活品質(zhì)(見圖2)。

3.1.3 更新項目

社區(qū)自行車棚一直以來使用效率較低，內(nèi)部被生活雜物、長年停放車輛占據(jù)。在方案征集過程中，街道社區(qū)集思廣益，邀請周邊學(xué)校、社會機(jī)構(gòu)等多方參與方案設(shè)計，改造方案組織居民參與公開投票評選，積極征詢居民意見。為保障實施效果，盡可能達(dá)到設(shè)計初衷，街道實行“設(shè)計師榮譽制”，在墻面懸掛設(shè)計師名牌。同時在開工前積極協(xié)調(diào)雜物騰退工作，社區(qū)舉辦舊車換米面的活動，極大地提升了居民的配合度和參與熱情，改造項目得以順利實施。

改造后的停車棚一改舊日面貌，五彩的墻面煥發(fā)著嶄新的光彩。通過提升停車效率改善空間利用，在200 m2的空間內(nèi)布置了集裁縫鋪、電器修理、洗衣等多功能為一體的服務(wù)綜合體，同時一側(cè)的配建用房也改造成了社區(qū)接待中心，極大方便了居民需求，獲得了一致好評(見圖3)。

社區(qū)內(nèi)的活動公園過去只是硬質(zhì)鋪地、圍欄環(huán)繞的小廣場，缺乏休閑娛樂設(shè)施。兒童需要游樂設(shè)施，老人需要聊天下棋的桌椅、青年人健身需要體育場地和設(shè)施?，F(xiàn)有廣場并不能滿足社區(qū)居民的使用需求。社區(qū)延續(xù)整體設(shè)計理念，充分調(diào)查居民需求，在社區(qū)公園內(nèi)加裝游樂設(shè)施、健身步道、乒乓球桌、棋牌桌等設(shè)施滿足不同年齡段的需求。其中乒乓球場地原有的雨棚已經(jīng)破損嚴(yán)重，更新改造后的場地更換了屋頂和乒乓球桌。為避免影響臨近居民，步道在南部也進(jìn)行了規(guī)避處理，切實服務(wù)居民(見圖4)。

在配套服務(wù)方面，勁松社區(qū)注重老年人的生活照料，提出以“物業(yè)+”的養(yǎng)老服務(wù)方式。任命“養(yǎng)老領(lǐng)事”走進(jìn)老人家里，為老人提供一對一幫助，精準(zhǔn)把握老人生活和健康情況，及時處理問題。同時社區(qū)還增設(shè)養(yǎng)老領(lǐng)事員，平均每人負(fù)責(zé)160戶家庭，根據(jù)具體情況定期走訪老人。社區(qū)還開設(shè)了手機(jī)使用培訓(xùn)、戶外電影放映等多樣式的活動豐富老年居民的生活，填補了過去服務(wù)驛站、照料中心等社區(qū)機(jī)構(gòu)無法及時關(guān)注居家老人情況的服務(wù)空白。

3.1.4 方法總結(jié)

一是系統(tǒng)性規(guī)劃。街道社區(qū)始終堅持“以群眾為中心”的服務(wù)理念，統(tǒng)籌把握社區(qū)定位、更新格局、服務(wù)配置、需求治理等內(nèi)容。把握“街區(qū)、社區(qū)、鄰里”三維度，形成一張“總圖”。同時發(fā)揮責(zé)任規(guī)劃師、第三方策劃運營機(jī)構(gòu)等多方力量，真正做到貫徹落實治理服務(wù)項目。

二是微利可持續(xù)。為破解“錢從哪里來”“改后無人管”的問題，街道通過社區(qū)閑置空間改造再利用，針對居民需求對外進(jìn)行招商經(jīng)營，授權(quán)企業(yè)進(jìn)行長期經(jīng)營利用，實現(xiàn)了投資回報的再平衡。在服務(wù)群眾、方便居民的同時有效營造了積極可持續(xù)的共贏運營模式。

三是先體驗再付費。社區(qū)引入第三方物業(yè)機(jī)構(gòu)，對社區(qū)進(jìn)行全面清單式服務(wù)管理。項目包含停車、保潔、綠化、垃圾分類等多方面服務(wù)類型。同時為保證服務(wù)質(zhì)量，提供四個月的免費時長供居民體驗，讓居民先體驗優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)從而培養(yǎng)付費理念，破解了過去居民不愿繳費、物業(yè)不作為的惡性循環(huán)問題，極大地提升了居民的生活質(zhì)量。

四是“物業(yè)+為老”服務(wù)模式。社區(qū)在物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)項目上增加綜合性服務(wù)項目，建立長效服務(wù)機(jī)制，做到物業(yè)服務(wù)無死角、全天候運行，及時響應(yīng)居民需求。將便民商業(yè)、維修、清潔、養(yǎng)老服務(wù)等項目相結(jié)合，形成高效的社區(qū)適老服務(wù)體系。

五是沉浸式設(shè)計理念。責(zé)任規(guī)劃師全過程參與社區(qū)改造項目，配合施工團(tuán)隊根據(jù)現(xiàn)場情況及時發(fā)現(xiàn)解決問題。在后續(xù)的運營期內(nèi)，及時跟蹤反饋使用情況，對居民需求及時收集并推動項目升級更新。

在所有老舊社區(qū)更新項目中，最難解決的問題就是“錢從哪里來”。資金是支持老舊社區(qū)更新改造的基礎(chǔ)。老舊社區(qū)應(yīng)充分利用地理位置臨近城市繁華地段的優(yōu)勢招商引資，對閑置空間和周邊區(qū)域進(jìn)行再次利用[5]。勁松項目投資總額為3 000萬元，前期為企業(yè)墊付，后期通過社區(qū)盤活配套用房、人防地下室等閑置空間交由企業(yè)運營進(jìn)行創(chuàng)收。為企業(yè)增加盈利空間的同時補充了老舊社區(qū)的服務(wù)設(shè)施，做到了共贏局面(見圖5)。

3.2 學(xué)院路街道城市更新

3.2.1 學(xué)院路街區(qū)介紹

學(xué)院路街道位于北京市海淀區(qū)東部，總用地面積約8.49 km2，人口總數(shù)約24.5萬人。街道范圍內(nèi)高校、機(jī)構(gòu)眾多，共有6所高等院校、11所科研單位、2個科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和29個社區(qū)，存在校區(qū)、園區(qū)、社區(qū)、街區(qū)等多種管理模式和空間形態(tài)。

學(xué)院路街道區(qū)域內(nèi)大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)在空間上自成體系，內(nèi)部體育設(shè)施等配套齊全，但是與周邊區(qū)域聯(lián)系較少，形成多個“空間孤島”。現(xiàn)狀區(qū)域文化活動空間主要分布于高校內(nèi)部，周邊居民使用不便造成街區(qū)感知度較低(見圖6)。

街區(qū)現(xiàn)狀問題可以總結(jié)為城市品牌模糊、缺少慢行道路、缺少國際化氛圍、環(huán)境品質(zhì)不高、街區(qū)封閉、共享設(shè)施分布不均品種單一共六大方面。

3.2.2 更新方法

為解決慢行系統(tǒng)缺失的問題，街道聯(lián)合責(zé)任規(guī)劃師和高校協(xié)助共同設(shè)計了區(qū)域慢行生活網(wǎng)絡(luò)[6]。包含一條共享帶、一條健康休閑環(huán)線及三條文化游覽線路。

其中健康環(huán)線串聯(lián)區(qū)域內(nèi)各大綠地、公園，如京張綠廊五道口段、小月河生態(tài)廊道和三條林蔭道，全長共11.3 km。形成了集休閑、文化、景觀綠化為一體的多層次特色環(huán)形漫步道(見圖7)。

在綠色開放空間的營造上，街道以小規(guī)模為試點，分階段建設(shè)為主要發(fā)展路徑。共分為院內(nèi)共生、相鄰共享、區(qū)域聯(lián)盟三個空間層次，形成了以點帶面、逐步生長的更新模式(見圖8)。

3.2.3 院內(nèi)共生項目實施案例

石油共生大院位于學(xué)院路20號院，總用地面積8 700 m2，總建筑面積2 222 m2。石油大院1953年建成，內(nèi)部包含四家單位及兩個社區(qū)，因為歷史原因，在大院中西部區(qū)域平房較多，設(shè)施條件差，形成了“四不管”地帶。

改造項目于2019年啟動，于2020年10月完成。設(shè)計依托原有舊平房和院落建筑肌理，充分整合利用低效空間，以石油文化為底蘊，形成了“六區(qū)一站”的公共空間結(jié)構(gòu)。包括一層多功能廳的黨建空間和文化空間、院內(nèi)的健康休閑空間和親子空間、便民空間和美食空間，北部體育公園社區(qū)工作站。通過消極空間改造提升，滿足了基層黨建活動場地、社區(qū)居民生活購物、休閑等便民需求(見圖9)。

在運營模式上，一層多功能廳日常對居民開放，免費舉辦黨建活動和社區(qū)會議，同時對外出租，可以低補償?shù)男问脚e辦商務(wù)會議、展覽等。在大廳東側(cè)為飲料書吧，提供飲品和書籍銷售服務(wù)，同時也是居民閱讀放松的場所。從一層吧臺的鋼結(jié)構(gòu)的旋轉(zhuǎn)樓梯向上是二層的閱讀空間，兼?zhèn)鋱D書銷售功能，映入眼簾的是一排排木質(zhì)書架和側(cè)墻以石油管道為原型的觀景窗，在角落處有一個個小型兒童活動空間，平時會舉辦少兒繪畫培訓(xùn)等課外活動。

親子空間和便民空間位于靠南側(cè)的院落，中央是一座圍著樹建造而成的兒童滑梯和娛樂設(shè)施。院落周邊環(huán)繞10余間房子，提供包括保健理療、老年照料、洗衣縫紉、便民理發(fā)等功能，基本覆蓋居民的日常需求(見圖10)。

3.2.4 工作方法

學(xué)院路街區(qū)更新規(guī)劃共分為四個步驟(見圖11)。

首先是對街區(qū)進(jìn)行畫像，形成人口、空間與文化畫像。然后是采取多元化手段對街區(qū)現(xiàn)狀進(jìn)行評估，主要針對人與空間的矛盾和需求出發(fā)，最終制作街區(qū)體檢報告。

其次是明確街區(qū)發(fā)展目標(biāo)，分析更新模式并制定街區(qū)更新項目庫。

最后是對項目進(jìn)行全過程實施引導(dǎo)，協(xié)調(diào)各方共同參與，讓空間真正與人進(jìn)行聯(lián)系，提升居民生活質(zhì)量，保證城市更新的可持續(xù)性[7]。

4 啟發(fā)思考

勁松社區(qū)和學(xué)院路街區(qū)更新項目的成功，是城市更新工作逐漸向“以人為本”轉(zhuǎn)變的信號。將設(shè)計回歸本質(zhì)，不再是“紙上談兵”，而是組織多方參與、做好協(xié)同融合工作，鼓勵居民參與設(shè)計。針對老舊社區(qū)在人群、基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)三方面的“錯配”情況進(jìn)行改進(jìn)。今后的社區(qū)更新工作應(yīng)仔細(xì)思考設(shè)計方案、從業(yè)人員、管理方式等多方面是否可以將“錯配”變?yōu)椤斑m配”，真正服務(wù)于民。