淺議持有型、集中單體型綜合商業(yè)設(shè)計基本框架

符光宇

江蘇筑森建筑設(shè)計有限公司 江蘇 常州 213000

引言

持有型集中商業(yè)建筑，其核心是在地產(chǎn)開發(fā)的金融邏輯背景下，因強大的商業(yè)運營能力形成了城市副中心，跳躍式地提升了土地價值，形成了豐厚的租金預(yù)期，從而在金融平臺上創(chuàng)造了強大的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，以資產(chǎn)抵押、利息回報的形式撬動了巨額的資本。對于地產(chǎn)公司的要求也絕對是有很高的門檻，要同時具備組織開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、商業(yè)運營的能力。對設(shè)計提出的要求也是很苛刻，要在不斷配合開發(fā)和商業(yè)招商的變化要求中，最終達成商業(yè)項目的成功開業(yè)。

1 功能設(shè)計

綜合商業(yè)建筑應(yīng)達成動線合理，動線無冷端，垂直交通布局合理，扶梯設(shè)置間距舒適，垂直梯設(shè)置滿足主要公共部位可視可達，衛(wèi)生間動線全程無門，主力店設(shè)置與動線結(jié)合合理形成整體帶客作用。地下室商業(yè)體系完整無盡端動線，地下室主要商業(yè)迎客面與車庫結(jié)合合理。

特殊業(yè)態(tài)影院、KTV、健身等與主動線結(jié)合簡單便利，其落位位置對整體項目形成人流拉扯的作用。影院有條件設(shè)置大凈高的售票廳，影院觀影動線簡單、直接、不迂回。兒童類業(yè)態(tài)落位與整體商業(yè)布局有機結(jié)合，與兒童相關(guān)業(yè)態(tài)有對位、臨近成組等邏輯關(guān)系。屋頂設(shè)置開敞區(qū)域有條件布置新興運動、體驗類業(yè)態(tài)。餐飲業(yè)態(tài)成組成片，燃氣類餐飲范圍最大化，洋快餐類餐飲按商管需求達成躍層，所有餐飲店鋪油煙、排污隔油體系完整，有條件在機電深化階段滿足明檔要求。后勤動線完整，所有商店與貨梯流線可通達；商業(yè)管理集中辦公，信息化管理設(shè)施完整；錯時經(jīng)營業(yè)態(tài)KTV、電影院在夜間滿足閉店管理的動線要求；停車場動線無盡端，主動線清晰，分區(qū)明確[1]。

2 消防設(shè)計

消防設(shè)計是綜合商業(yè)設(shè)計的最敏感、占設(shè)計和審查工作比例很大的一份工作。因其人員密集、火災(zāi)事故社會影響大，其中部分功能業(yè)態(tài)的火災(zāi)危險性比一般民用建筑大，因此國家出臺一系列相關(guān)的法規(guī)文件里，針對集中商業(yè)的條文都是比較特別的，要能科學、邏輯清晰地理解和應(yīng)用到設(shè)計工作中。

消防設(shè)計整體體系要做到完整有效，采用有頂步行街或擴大中庭體系的做到中庭無次生卷簾鋼柱，用防火分區(qū)體系的做到不影響動線通暢和無視線影響；所有消防體系種類的應(yīng)用要結(jié)合機電設(shè)備的消防、供應(yīng)、排放的科學邏輯要求；樓梯設(shè)置經(jīng)濟合理，不設(shè)置過分冗余，防火門高度控制成體系；地庫防火分區(qū)方整清晰，不影響少消耗車位布置；地下室商業(yè)防火分區(qū)布置結(jié)合貨架、店鋪布置要求；地上各類防排煙管井靠邊，并隱藏進出風口部；天窗或幕墻開啟裝置經(jīng)濟合理；防火玻璃、窗噴的設(shè)置合理經(jīng)濟。

3 結(jié)構(gòu)設(shè)計

公共空間無柱，或僅大型空間設(shè)置形象美觀的結(jié)構(gòu)；大型綜合體少斷縫或不斷縫并避免超限，結(jié)構(gòu)整體經(jīng)濟性最優(yōu)；大型房間電影院影廳、售票廳、兒童業(yè)態(tài)攀爬架空間、主題開放端部中庭空間完整無柱；地下室停車位柱距合理并控制結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換柱數(shù)量，地下室綜合層高經(jīng)濟性最優(yōu)，優(yōu)化地下室外墻邊界控制表面積；結(jié)合勘探組織優(yōu)化樁基、基礎(chǔ)、底板方案，結(jié)合景觀、管綜組織優(yōu)化地下室頂板降板體系；頂板做到區(qū)域整、體系簡、易施工，屋頂大板結(jié)構(gòu)找坡做到與排水組織結(jié)合設(shè)計，不對大量板鋼筋做彎折[2]。

圖1 某商業(yè)項目室內(nèi)實景

4 機電設(shè)計

大型設(shè)備機房的落位布置，遵從不占、少占規(guī)劃計容面積的原則。電氣如供血，從城市電源到開關(guān)站、用戶變、配電室、到末端使用點位，邏輯清晰不倒送，接入方向靠近城市能源來源，用戶變靠近負荷中心。暖通如呼吸，進排氣位置間距合理，暖通管井數(shù)量最多，垂直布置為絕對大占比數(shù)量，盡量貼鄰樓梯間這樣的垂直對位構(gòu)件布置，成組成套，不影響或少影響功能房間。

給排水如吞吐，城市水源接入，傳輸至每個用水點，廢水排放回城市廢水管路，泵房、水池設(shè)置不要影響主體功能，管路比電暖管路成本低。弱電如神經(jīng)，城市信號引入，管線布局至每個末端。機電設(shè)計不是簡單粗暴的有房間就行，每個體系有每個體系的科學邏輯，也不是每個無用的角落、不規(guī)則形房間就可以隨意布置機電功能，機器設(shè)備也是規(guī)整規(guī)則的房間好用，房間有先后次序、高度要求、服務(wù)距離的邏輯，綜合和理性的布置機電大中小型房間是項目得以經(jīng)濟、持續(xù)、高效運營的重要前提。

圖2 某商業(yè)項目制冷機房實景

5 綜合完成品質(zhì)

主要出入口或立面關(guān)鍵部位經(jīng)常要求視線通透，尤其要求夜晚營業(yè)時內(nèi)部空間可以透過玻璃展示給外部環(huán)境，并做到這些部位無結(jié)構(gòu)、管線暴露；救援窗開啟與幕墻分格結(jié)合，全部隱形；地下室綜合凈高滿足舒適使用要求，公共停車區(qū)域無積水坑及立管外露；公共動線裝飾完成后商鋪界面線型完整，無露明消火栓、滅火器，無消極墻體面；公共部位裝飾一般達成完成面的凈高滿足層高減1800；高大空間無臨空梁，裝飾完成后整潔一體；場地管綜設(shè)計與景觀結(jié)合；幕墻設(shè)計與燈光結(jié)合，無外露燈珠全部隱蔽。

綜合品質(zhì)是判定所有技術(shù)方案優(yōu)劣的唯一標準，客戶、用戶體驗是項目完成達成的第一目標。一個優(yōu)秀的商業(yè)項目，植入文化元素、創(chuàng)造活力場所、提供社會交互平臺，四季體感、室內(nèi)照度舒適，保證消防安全，達成視覺空間精彩，景觀、幕墻、夜景燈光、內(nèi)裝、軟裝邏輯體系完整，并包容業(yè)態(tài)更替進步，能持續(xù)提供城市活力。

6 綜合成本控制

建筑做法以使用人員關(guān)注程度為基本導向，公共使用區(qū)域高標準，輔助使用區(qū)域、消防疏散區(qū)域降低標準；結(jié)構(gòu)成本整體控制，從結(jié)構(gòu)概念設(shè)計階段、計算階段、構(gòu)件設(shè)計階段全過程控制混凝土用量和含鋼量，在不犧牲特殊要求的大跨度、高大空間、異形洞口基本要求的基礎(chǔ)上局部優(yōu)化建筑平面，體系性的減少不應(yīng)產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)成本；機電設(shè)計從城市接口引入到各級站房的路由路徑控制簡單、經(jīng)濟，減少倒送、減少曲折，在滿足正常使用的基礎(chǔ)上充分考慮業(yè)態(tài)經(jīng)營的用量折算比率，做到水電計量經(jīng)濟合理，空調(diào)設(shè)計舒適不浪費；在綜合以上各自專業(yè)方向的基本經(jīng)濟性要求后，綜合考慮各專業(yè)方案聯(lián)動后的綜合效果、綜合成本，體系化的形成最終的輸出設(shè)計成果。

圖3 某商業(yè)項目夜景實景

7 綜合商業(yè)的開發(fā)效益、社會效益、綜合效益

運營優(yōu)秀、招商成功的綜合商業(yè)項目，在不同能級的城市，以8萬m2左右的項目為例，一般租金可以達到0.6～1.2億每年，對開發(fā)來說是個極豐厚的回報，同時如果進行金融質(zhì)押，可以撬動更大幾何倍數(shù)的融資貸款。綜合商業(yè)項目只有少數(shù)多年建設(shè)了成熟商業(yè)運營體系的開發(fā)企業(yè)具備建設(shè)能力，競爭門檻高使得土地成本被壓低，綜合使得在同等或更低房產(chǎn)價格的情況下利潤率升高。

成功開業(yè)的綜合商業(yè)單體，會形成城市集中消費地，為文化、娛樂、社交這些行為提供合適的場所，在城市居民的生活中形成一個必不可少的環(huán)節(jié)，為小型規(guī)模的家庭生活、親友活動，中型規(guī)模的集體社交提供交互空間，重要的是與消費行為形成了相互成就。

因為這些項目的落成，建成了城市不同級別的中心、副中心，土地價值會演變提升，城市次級開發(fā)逐漸聚攏，有的逐步形成了“商圈”，有的周邊的居住區(qū)逐漸壯大，深刻長遠地影響了城市化進程、人口的聚集分布。全國大約650個地縣級城市，目前落成的成功綜合商業(yè)項目，沒有統(tǒng)一清晰的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但是從主流商業(yè)開發(fā)企業(yè)的持有量可以估算，大約在1600座左右，高能級的城市、一二線城市每個轄區(qū)2～3個集中消費地是遠遠不夠的，低能級城市每個城市1個項目也同樣是不能滿足使用需求。這不但是仍有大量的開發(fā)需求，同時是要符合社會發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，舊的需要改變適應(yīng)，新的不斷融合植入更時興的主題。這可能是更大更廣闊的課題。

8 結(jié)束語

綜合商業(yè)項目的蓬勃發(fā)展，是中國社會經(jīng)濟飛躍進步的體現(xiàn)，從70年代村鎮(zhèn)供銷社，到每個地市的百貨公司，到首都和沿海大城市的友誼商店，到90年代港資的商業(yè)開始在上海打開啟蒙，到新世紀地產(chǎn)開發(fā)成為社會經(jīng)濟的重要組成部分、衍生了商業(yè)地產(chǎn)，逐步形成了適應(yīng)國家社會經(jīng)濟規(guī)則、適應(yīng)國民消費需求的商業(yè)類型。這是一個有飛躍上升、有矛盾、有辯證、又欣欣向榮的過程，在這個過程中，商品品類從幾十增長到數(shù)萬，建筑面積從幾百平方米擴張到數(shù)十萬，從柜臺到貨架到專賣商店到綜合功能。建筑建設(shè)和設(shè)計行業(yè)見證這一切偉大的發(fā)展歷程，身處這樣的時代，設(shè)計從業(yè)者積累的豐滿可貴的經(jīng)驗，并清晰的預(yù)見到它仍未停止發(fā)展變化，正如之前幾十年的脈絡(luò)。這顯然是個茂盛的時代，一定會有更新鮮的業(yè)態(tài)形式提出對建筑、結(jié)構(gòu)、機電安裝的新的要求，人們的生活行為、社交行為、消費行為也會因為技術(shù)的發(fā)展而發(fā)生改變，進而使商業(yè)項目不斷地更新進化。