我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)及其防范策略分析

華 昊 彭芳春

（湖北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，湖北 武漢 430068）

實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)的有效防范，有助于商業(yè)銀行在新時(shí)期的創(chuàng)新發(fā)展。因此，如何對(duì)商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制加以改進(jìn)與完善，是目前很多商業(yè)銀行工作人員重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

一、商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)與防范機(jī)制的現(xiàn)狀

1.房貸風(fēng)險(xiǎn)狀況

2021年1月29日，央行發(fā)布的《2020年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2020年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額49.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.7%，比上年末增速低3.1個(gè)百分點(diǎn)，全年增加5.17萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2020年末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.91萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.1 %，增速比上年末低4個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款余額34.44萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.6%，增速比上年末低2.1個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，房地產(chǎn)貸款余額正處在快速上升的態(tài)勢(shì)之下，其風(fēng)險(xiǎn)比例也將逐步提高。

2.防范機(jī)制狀況

國(guó)內(nèi)很多商業(yè)銀行普遍存在貸款風(fēng)險(xiǎn)防范力度不足的問(wèn)題，例如，福州市某開發(fā)商將客戶購(gòu)房款入賬后，因建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等因素的影響不能按時(shí)交房或所交房屋與購(gòu)房人簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn)不符，使得購(gòu)房人拖欠銀行貸款，商業(yè)銀行因此面臨著十分嚴(yán)重的損失。

二、我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)與防范機(jī)制中存在的問(wèn)題

1.保險(xiǎn)種類創(chuàng)新存在不足

保險(xiǎn)是避免商業(yè)銀行因房貸業(yè)務(wù)構(gòu)成較大損失的重要因素，但是，現(xiàn)有的一些商業(yè)銀行缺乏對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)防范需求的深入研究，未能實(shí)現(xiàn)對(duì)房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分散性的考察，導(dǎo)致房貸業(yè)務(wù)在具體處置的過(guò)程中，無(wú)法在借款人的利益訴求得到明確的基礎(chǔ)上，更好地滿足保險(xiǎn)購(gòu)買需求，也使得保險(xiǎn)無(wú)法在品種創(chuàng)新方面取得更大成效。一些商業(yè)銀行在執(zhí)行房貸風(fēng)險(xiǎn)防控的具體工作過(guò)程中，對(duì)于保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的突出價(jià)值缺乏考察分析，未能實(shí)現(xiàn)對(duì)保險(xiǎn)品種構(gòu)成特點(diǎn)的精準(zhǔn)研究，導(dǎo)致商業(yè)銀行無(wú)法在處理房貸業(yè)務(wù)過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)與保險(xiǎn)公司的深入細(xì)致溝通，也使得保險(xiǎn)品種的設(shè)計(jì)方案難以得到充分創(chuàng)新。一些保險(xiǎn)種類的創(chuàng)新工作對(duì)于商業(yè)銀行主體業(yè)務(wù)的考察研究不夠充分，缺乏對(duì)房?jī)r(jià)降低或客戶違約等問(wèn)題的深入考察，在進(jìn)行保險(xiǎn)種類創(chuàng)新設(shè)計(jì)過(guò)程中，缺乏對(duì)貸款業(yè)務(wù)成本構(gòu)成情況的精準(zhǔn)研究，難以為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的全方位管控提供必要支持，也使得住房信貸產(chǎn)品無(wú)法在多樣化建設(shè)方面取得更大成效。

2.個(gè)人房貸管理體系不夠完善

實(shí)現(xiàn)個(gè)人房貸管理方案的創(chuàng)新調(diào)整，是保證商業(yè)銀行更好地滿足房貸風(fēng)險(xiǎn)防控需求的關(guān)鍵。但是，一些商業(yè)銀行在處理個(gè)人房貸管理體系建設(shè)的相關(guān)工作過(guò)程中，對(duì)于房貸內(nèi)部評(píng)級(jí)體系構(gòu)建需求調(diào)查研究不夠充分，缺乏對(duì)內(nèi)部評(píng)級(jí)模型等科學(xué)化手段的重視，導(dǎo)致信貸業(yè)務(wù)在具體開發(fā)過(guò)程中，無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)部評(píng)級(jí)方法的有效創(chuàng)新，難以保證個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)得到更加充分的應(yīng)對(duì)。部分個(gè)人房貸管理體系的建設(shè)工作對(duì)于未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)缺乏足夠的關(guān)注，在風(fēng)險(xiǎn)信息資源庫(kù)建設(shè)過(guò)程中，缺乏對(duì)商業(yè)銀行內(nèi)部信息溝通情況的深入考察，沒(méi)能實(shí)現(xiàn)對(duì)房貸管理工作中阻礙性因素的規(guī)避，導(dǎo)致信息共享平臺(tái)難以得到高質(zhì)量的應(yīng)用，也使得商業(yè)銀行難以在充分掌握客戶信息的基礎(chǔ)上，滿足個(gè)人房貸管理措施的調(diào)整需求。一些個(gè)人房貸管理策略的設(shè)計(jì)工作對(duì)于個(gè)人信用檔案的價(jià)值總結(jié)不夠完整，缺乏對(duì)個(gè)人檔案系統(tǒng)完整的考察，導(dǎo)致個(gè)人房貸管理體系的建設(shè)工作難以在充分掌握客戶身份信息和賬戶信息的情況下，憑借資產(chǎn)總數(shù)量和經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源情況，制定個(gè)人房貸管理的具體策略，不利于個(gè)人房貸管理工作方法的全面調(diào)整創(chuàng)新。

3.房貸業(yè)務(wù)行政監(jiān)管措施不夠健全

行政監(jiān)管水平很大程度上影響商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的運(yùn)行規(guī)范性。但是，一些商業(yè)銀行在制定房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的相關(guān)策略過(guò)程中，對(duì)于外部經(jīng)驗(yàn)的吸收借鑒存在不足，未能實(shí)現(xiàn)對(duì)多層次監(jiān)管體系的有效構(gòu)建，導(dǎo)致行政監(jiān)管相關(guān)資源無(wú)法得到充分有效地調(diào)動(dòng)，難以保證對(duì)債務(wù)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的監(jiān)管。一些行政監(jiān)督舉措在具體構(gòu)建過(guò)程中，缺乏對(duì)房貸業(yè)務(wù)相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)管需求的調(diào)查分析，未能實(shí)現(xiàn)對(duì)貸款機(jī)構(gòu)主體業(yè)務(wù)構(gòu)成情況的深入考察。在進(jìn)行行政監(jiān)督策略設(shè)計(jì)的過(guò)程中，對(duì)于房貸利率調(diào)整所需的條件缺乏完整分析，最終導(dǎo)致房貸風(fēng)險(xiǎn)的衍生因素難以得到充分識(shí)別，無(wú)法在行政監(jiān)督手段的應(yīng)用過(guò)程中，滿足房貸風(fēng)險(xiǎn)的防控需要。

4.商業(yè)銀行業(yè)內(nèi)存在競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題

商業(yè)銀行不健康的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象日益突出，為違約風(fēng)險(xiǎn)提前埋下隱患。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是影響商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)辦理穩(wěn)定性的關(guān)鍵因素，但是，現(xiàn)有的一些商業(yè)銀行在處理房貸業(yè)務(wù)的過(guò)程中，缺乏對(duì)住房按揭貸款相關(guān)需求的調(diào)查考核，未能實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)銀行現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成情況的研究，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲狀態(tài)下，很多房貸業(yè)務(wù)的處理無(wú)法與商業(yè)銀行的發(fā)展需求相適應(yīng)，不利于流動(dòng)資金的進(jìn)一步開發(fā)應(yīng)用。一些商業(yè)銀行在處理競(jìng)爭(zhēng)性工作的過(guò)程中，未能對(duì)房貸業(yè)務(wù)的處理需求進(jìn)行有效調(diào)查，流動(dòng)資金的相關(guān)利潤(rùn)未能實(shí)現(xiàn)完整識(shí)別，難以在貸款人還款管理方面取得更大的進(jìn)展。

圖1 歷年前三季度全國(guó)凈增房貨/凈增各項(xiàng)貸款 （數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行）

三、我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的優(yōu)化策略

針對(duì)現(xiàn)階段商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)狀況和防范機(jī)制存在的問(wèn)題，需要從以下四個(gè)方面強(qiáng)化改革創(chuàng)新力度。

1.進(jìn)一步提高保險(xiǎn)產(chǎn)品種類的創(chuàng)新水平

商業(yè)銀行需要對(duì)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在防控房貸風(fēng)險(xiǎn)方面的突出作用加以總結(jié)，并對(duì)管控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)所需的多方面條件進(jìn)行總結(jié)分析，使保險(xiǎn)種類創(chuàng)新的突出價(jià)值可以得到明確，進(jìn)而滿足市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制需求。在處理保險(xiǎn)種類創(chuàng)新的具體工作過(guò)程中，一定要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)多樣性的關(guān)注，并對(duì)影響房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分散程度的因素進(jìn)行考察，使影響保險(xiǎn)品種創(chuàng)新水平的因素能夠更加明確，通過(guò)房貸險(xiǎn)品種創(chuàng)新增加借款人主動(dòng)投保意識(shí)，并保證可以在管控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)方面發(fā)揮更大的作用。保險(xiǎn)種類的具體創(chuàng)新工作需要加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)變化和客戶違約等多方面因素的研究，尤其要對(duì)貸款人員的貸款成本進(jìn)行充分考察，使貸款成本上升所帶來(lái)的多方面不良影響可以得到更加有效的規(guī)避，并保證貸款風(fēng)險(xiǎn)可以借此得到更加成熟的控制。商業(yè)銀行一定要加強(qiáng)對(duì)多樣化房屋信貸產(chǎn)品的重視，尤其要對(duì)管控利率風(fēng)險(xiǎn)所需的多方面條件進(jìn)行有效分析，使其滿足多樣化住房信貸產(chǎn)品推廣需求的措施得到合理構(gòu)建，以此滿足保險(xiǎn)種類的創(chuàng)新需要。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的處理還需要對(duì)商業(yè)銀行的貸款收益情況進(jìn)行詳細(xì)考察，并保證其可以與資金成本實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)對(duì)接，以便可以有效地通過(guò)保險(xiǎn)種類的創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的降低，推動(dòng)房貸保險(xiǎn)市場(chǎng)的積極變化，切實(shí)減輕借款人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

2.進(jìn)一步提升個(gè)人房貸管理體系的完善程度

完善個(gè)人房貸管理體系是防范房貸風(fēng)險(xiǎn)的根本。商業(yè)銀行需要對(duì)個(gè)人房貸管理業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)占比情況進(jìn)行全面統(tǒng)計(jì)，并結(jié)合商業(yè)銀行的實(shí)際情況，進(jìn)行個(gè)人房貸內(nèi)部評(píng)級(jí)體系的構(gòu)建，確保相應(yīng)的評(píng)級(jí)方案可以與內(nèi)部評(píng)級(jí)模型相適應(yīng)，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)信貸業(yè)務(wù)主體價(jià)值的有效開發(fā)。要通過(guò)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的科學(xué)化設(shè)計(jì)，制定個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)管控的相關(guān)方案，尤其要對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)的整體風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)合理化預(yù)測(cè)，保證處理房貸業(yè)務(wù)客戶的信息資源庫(kù)得到合理構(gòu)建，進(jìn)而滿足商業(yè)銀行信息資源互通體系的構(gòu)建需要。

3.進(jìn)一步提高房貸業(yè)務(wù)行政監(jiān)管的有效性

處理商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的工作人員，需要積極借鑒外部經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的多層級(jí)管理體系進(jìn)行構(gòu)建，并在這一過(guò)程中，對(duì)行政監(jiān)管力量的突出價(jià)值進(jìn)行有效分析，借此完善行政監(jiān)管的基礎(chǔ)性工作，為房貸機(jī)構(gòu)的改良和監(jiān)管體系的優(yōu)化提供有利的基礎(chǔ)條件。房貸業(yè)務(wù)在處置過(guò)程中，務(wù)必實(shí)現(xiàn)對(duì)房貸利率調(diào)節(jié)所需條件的關(guān)注，尤其要對(duì)要風(fēng)險(xiǎn)衍生性工具進(jìn)行靈活應(yīng)用，為房貸業(yè)務(wù)充分滿足行政監(jiān)管工作的運(yùn)行需求提供幫助。商業(yè)銀行要對(duì)金融衍生品的發(fā)行和應(yīng)用情況具備足夠的了解，積極爭(zhēng)取行政機(jī)構(gòu)的督查，尤其要保證金融衍生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估舉措可以得到調(diào)整優(yōu)化，為風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督職責(zé)的高水平構(gòu)建提供有力支持。

4.進(jìn)一步營(yíng)造商業(yè)銀行業(yè)內(nèi)合理公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

商業(yè)銀行在制定房貸風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)策略過(guò)程中，一定要將內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)性問(wèn)題的處置作為重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題，尤其要對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)因素承受能力進(jìn)行總結(jié)研究，以便可以在房?jī)r(jià)上漲的情況下，更好地適應(yīng)房貸風(fēng)險(xiǎn)的控制需要。商業(yè)銀行需要結(jié)合房屋貸款業(yè)務(wù)的處置特點(diǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的集中性特征予以考察，并對(duì)流動(dòng)資金所帶來(lái)的相關(guān)利潤(rùn)進(jìn)行深入分析，使貸款人的還款能力得到更加科學(xué)的預(yù)測(cè)，并以此為基礎(chǔ)制定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估策略，使商業(yè)銀行在應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)壓力的同時(shí)，充分避免個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

房貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的構(gòu)建是維護(hù)商業(yè)銀行和房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展及金融穩(wěn)定的關(guān)鍵。當(dāng)前，商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)量逐年提高，加強(qiáng)對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制相關(guān)問(wèn)題的考察分析，并制定與商業(yè)銀行綜合性發(fā)展需求相適應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，對(duì)于保障商業(yè)銀行在新時(shí)期的高質(zhì)量發(fā)展，具有十分重要的意義。