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    探析房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題與對(duì)策

    2021-11-01 03:15:32張爭(zhēng)艷中維鑫晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)福建有限公司
    財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2021年29期
    關(guān)鍵詞:預(yù)算編制管控資金

    張爭(zhēng)艷 中維鑫晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(福建)有限公司

    引言

    房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展全面預(yù)算管理工作,應(yīng)當(dāng)?shù)玫焦芾韺拥恼J(rèn)可與支持,并對(duì)當(dāng)前的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題進(jìn)行分析,建設(shè)完善的內(nèi)控體系,提出科學(xué)化的編制方案,順利地落實(shí)合理化的預(yù)算指標(biāo)。在開(kāi)展綜合預(yù)算管理工作的階段,應(yīng)當(dāng)編制完善的項(xiàng)目管控計(jì)劃,加強(qiáng)開(kāi)發(fā)管控力度,做好現(xiàn)金流量預(yù)算編制、銷售預(yù)算編制、融資預(yù)算編制的工作,構(gòu)建全面財(cái)務(wù)管理體系,降低綜合成本支出。在此基礎(chǔ)上,建設(shè)完善的大數(shù)據(jù)平臺(tái),動(dòng)態(tài)化地監(jiān)控財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)流程,獲取準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)與信息,做好預(yù)算指標(biāo)的調(diào)整工作,顯著地提升綜合預(yù)算管控效率,提升預(yù)算方案執(zhí)行力,保障房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理內(nèi)容與特點(diǎn)

    (一)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理內(nèi)容

    房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展全面預(yù)算管理工作,應(yīng)當(dāng)以加強(qiáng)資金預(yù)算管理、業(yè)務(wù)預(yù)算管理、財(cái)務(wù)預(yù)算管理作為核心內(nèi)容,并且建立完善的全面預(yù)算管理機(jī)制。在開(kāi)展各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算活動(dòng)的階段,不單單要做好現(xiàn)金流的把控工作,還要對(duì)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)發(fā)展情況進(jìn)行分析,了解實(shí)際的稅金、財(cái)務(wù)狀況、支出的費(fèi)用等。在開(kāi)展預(yù)算管理工作的階段,資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表都屬于工作范疇[1]。在促進(jìn)業(yè)務(wù)預(yù)算活動(dòng)開(kāi)展的同時(shí),做好經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的預(yù)算工作,不僅包括銷售額預(yù)算、項(xiàng)目投資預(yù)算等,還與營(yíng)銷工作、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售流程等有著緊密的聯(lián)系。而對(duì)于資金預(yù)算的核心概念進(jìn)行分析,主要包括融資資金、資金拆借、流入流出等多方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理工作階段,包括許多不同方面的內(nèi)容,存在較為緊密的聯(lián)系,形成了相對(duì)健全的全面預(yù)算管理機(jī)制。以年度項(xiàng)目投資作為核心內(nèi)容,分析實(shí)際的項(xiàng)目銷售預(yù)算,確保業(yè)務(wù)預(yù)算編制的科學(xué)性與合理性,并踐行管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金的管控標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)成本、收入預(yù)算進(jìn)行分析了解到,結(jié)合預(yù)售與交房不同時(shí)間點(diǎn)的特性,了解銷售收入,并結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的銷售成本。而對(duì)于資金預(yù)算鏈來(lái)說(shuō),應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行考慮,確保覆蓋融資活動(dòng)、預(yù)收款項(xiàng)、按揭回款等。在對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段資金需求量進(jìn)行分析的同時(shí),做好業(yè)務(wù)預(yù)算活動(dòng)與資金預(yù)算活動(dòng)的把控力度,編制完善的預(yù)算報(bào)表。

    (二)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理特點(diǎn)

    房地產(chǎn)企業(yè)做好全面預(yù)算管理工作,就是針對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)、財(cái)務(wù)活動(dòng)等,做好一系列的規(guī)劃與管理的工作。大都是利用貨幣的方式,體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng);還要生成與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有直接關(guān)系的報(bào)表,體現(xiàn)出財(cái)務(wù)報(bào)表的實(shí)際價(jià)值,為內(nèi)部資源配置奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)。此外,還需要對(duì)未來(lái)一階段的運(yùn)營(yíng)管理工作進(jìn)行預(yù)測(cè)與分析,加強(qiáng)監(jiān)督把控力度[2]。在對(duì)結(jié)果進(jìn)行分析的同時(shí),要了解全面預(yù)算管理存在的不足之處,并加強(qiáng)后續(xù)工作的把控力度。開(kāi)展全面預(yù)算管理工作,可以順利地達(dá)成財(cái)務(wù)目標(biāo),并控制經(jīng)營(yíng)管理成本。全面預(yù)算管理工作,屬于企業(yè)關(guān)鍵的內(nèi)控方式,需要進(jìn)一步完善全面預(yù)算管理的功能。不僅僅需要協(xié)調(diào)早期的計(jì)劃,還需要將實(shí)際的控制功能發(fā)揮出來(lái),促進(jìn)激勵(lì)評(píng)價(jià)工作順利開(kāi)展,將內(nèi)部管理的實(shí)際工作價(jià)值發(fā)揮到最大,具體特點(diǎn)如下。

    (1)全面性。全面預(yù)算管理工作涉及許多經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)活動(dòng)、投資活動(dòng)等。不僅不局限于財(cái)務(wù)活動(dòng),還應(yīng)當(dāng)包括其他的管理部門(mén)、業(yè)務(wù)部門(mén)工作等。

    (2)全員性。房地產(chǎn)企業(yè)深化全面預(yù)算管理理念,應(yīng)當(dāng)獲得財(cái)務(wù)部門(mén)的支持,并且鼓勵(lì)營(yíng)銷人員、造價(jià)人員、管理人員參與其中。而覆蓋的范圍越廣、層次越多,越需要開(kāi)展預(yù)算目標(biāo)的分解工作,使得各個(gè)崗位的員工了解預(yù)算指標(biāo),完成自身的崗位工作。

    (3)全過(guò)程。在全面預(yù)算管理的過(guò)程中,要加強(qiáng)預(yù)算編制管控力度,并把控實(shí)際的預(yù)算執(zhí)行情況。除了了解需要監(jiān)督與控制的內(nèi)容之外,還需要分析實(shí)際預(yù)算結(jié)果與目標(biāo)的差異,并落實(shí)全面預(yù)算績(jī)效考評(píng)工作,體現(xiàn)全面預(yù)算管理的實(shí)際價(jià)值。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題

    (一)預(yù)算管理與實(shí)際運(yùn)營(yíng)存在差異

    房地產(chǎn)企業(yè)做好全面預(yù)算管理工作,可能會(huì)受到許多不同因素的影響,無(wú)法確保預(yù)算系統(tǒng)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性,導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際情況存在差異。尤其是近幾年來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)受到我國(guó)相關(guān)部門(mén)頒布的宏觀政策影響,面臨一定的發(fā)展沖擊。若預(yù)算管理以及調(diào)整工作缺位,就可能出現(xiàn)與實(shí)際情況不符的問(wèn)題[3]。在預(yù)算管理執(zhí)行過(guò)程中,人員的綜合素養(yǎng)也存在一定的差異,可能引發(fā)預(yù)算與實(shí)際環(huán)節(jié)脫離的情況。例如,在設(shè)計(jì)圖紙的階段,如果設(shè)計(jì)人員不了解施工地點(diǎn)的環(huán)境、地貌等,也沒(méi)有做好實(shí)地考察的工作,就無(wú)法清晰地了解現(xiàn)場(chǎng)施工與預(yù)算數(shù)據(jù)存在差異的動(dòng)因,出現(xiàn)建筑返工的情況,影響施工的工期,占用大部分的建設(shè)資金。

    (二)全面預(yù)算管理制度與預(yù)算編制方式不科學(xué)

    房地產(chǎn)企業(yè)如果將注意力放在了如何提升綜合經(jīng)濟(jì)效益層面,就會(huì)忽視如何開(kāi)展全面預(yù)算管理的工作,認(rèn)為其屬于財(cái)務(wù)部門(mén)的工作范疇,忽視了開(kāi)展預(yù)算編制工作。而管理者的思想意識(shí),也會(huì)影響員工的工作態(tài)度。所以,房地產(chǎn)企業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)良好的工作氛圍。在開(kāi)展預(yù)算編制工作的時(shí)候,沒(méi)有做好全局性的把控工作,沒(méi)有明確的了解預(yù)算管理工作,其他部門(mén)參與積極性不高,也沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性管控,提出多元化的預(yù)算編制方法,而是參考上一年度的數(shù)據(jù)信息,開(kāi)展財(cái)務(wù)分析工作[4]。受到這些因素的影響,預(yù)算編制缺乏合理性,引發(fā)一系列經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。此外,房地產(chǎn)企業(yè)具有多樣化的特點(diǎn),行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也不固定,存在預(yù)算準(zhǔn)確性不高的問(wèn)題,影響預(yù)算管理的實(shí)際作用。若預(yù)算編制制度不健全,則無(wú)法體現(xiàn)出管控與約束作用?;诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)在管理的過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)柔性管理與剛性管理的融合,加快業(yè)務(wù)部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)的溝通速度,才能為全面預(yù)算編制工作開(kāi)展提供關(guān)鍵的參考數(shù)據(jù)。

    (三)缺乏健全的全面預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督考核體系

    房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算數(shù)據(jù)較多,并且具有復(fù)雜性的特點(diǎn),是房地產(chǎn)企業(yè)做好內(nèi)部管理工作的關(guān)鍵。然而,就實(shí)際情況進(jìn)行分析,企業(yè)沒(méi)有建設(shè)完善的內(nèi)控機(jī)制,也沒(méi)有建設(shè)完善的全面預(yù)算管理體系,進(jìn)而出現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行體系與發(fā)展情況不符的情況,影響實(shí)際的預(yù)算管理效果。

    有些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展預(yù)算監(jiān)督活動(dòng),無(wú)法落到實(shí)處,管理者重視程度有待提升。在預(yù)算目標(biāo)考核的階段,普通制度無(wú)法順利達(dá)成預(yù)期目標(biāo),甚至存在考核以及監(jiān)督不到位的現(xiàn)象,打消員工工作積極性。而缺乏健全的全面預(yù)算管理制度,職責(zé)劃分不清晰,會(huì)影響內(nèi)控約束力,無(wú)法發(fā)揮預(yù)算編制與預(yù)算執(zhí)行的實(shí)際效用。

    三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的有效對(duì)策

    (一)構(gòu)建與落實(shí)全面預(yù)算管理制度

    第一,房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)完善的預(yù)算編制體系,還需要明確基本權(quán)責(zé),對(duì)預(yù)算管理職能進(jìn)行合理的分配。如果發(fā)現(xiàn)了預(yù)算管理中存在問(wèn)題,就應(yīng)當(dāng)查找問(wèn)題的根源,追究第一責(zé)任人,并且利用這種方式,激發(fā)相關(guān)人員對(duì)預(yù)算管理的積極性,切實(shí)提高預(yù)算管理效率。第二,房地產(chǎn)企業(yè)要明確預(yù)算指標(biāo),使得更多的人都能積極參與預(yù)算管理工作中,踐行工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),促進(jìn)預(yù)算管理工作順利開(kāi)展[5]。第三,落實(shí)與預(yù)算管理相關(guān)的制度,并規(guī)范化員工的行為,對(duì)預(yù)算管理的過(guò)程進(jìn)行約束與監(jiān)督,提升預(yù)算管理的實(shí)效性。第四,房地產(chǎn)企業(yè)在促進(jìn)預(yù)算管理工作的階段,需要更加關(guān)注預(yù)算流程的設(shè)計(jì)工作,并且優(yōu)化預(yù)算管理流程,提升整體運(yùn)行效率。

    (二)了解預(yù)算與戰(zhàn)略的關(guān)系

    在企業(yè)預(yù)算管理階段,需要建立完善的監(jiān)督機(jī)制,實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管控預(yù)算管理與戰(zhàn)略計(jì)劃相聯(lián)系。如果預(yù)算管理偏離了戰(zhàn)略計(jì)劃,就需要提出更正措施,使得預(yù)算管理能夠?yàn)閼?zhàn)略計(jì)劃編制提供服務(wù)。在此基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)企業(yè)需要做好預(yù)算管理關(guān)鍵點(diǎn)的把控工作,在實(shí)際的工程項(xiàng)目施工中,提升整體關(guān)注度,并加強(qiáng)重點(diǎn)環(huán)節(jié)的管控力度,促進(jìn)業(yè)務(wù)部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)的溝通與聯(lián)系,針對(duì)存在的問(wèn)題,提出相應(yīng)的更正策略[6]。此外,在預(yù)算編制的階段,房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)與發(fā)展戰(zhàn)略的互相融合,并且以此為基礎(chǔ),開(kāi)展預(yù)算編制的工作,深化全員意識(shí),確保經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的合理性與可行性,順利地開(kāi)展各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。全面預(yù)算管理為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù),創(chuàng)造出較高的經(jīng)營(yíng)價(jià)值,提升企業(yè)的綜合實(shí)力。

    (三)做好資金鏈的管理工作

    房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展全面預(yù)算管理工作,應(yīng)當(dāng)以資金鏈管理作為核心內(nèi)容,適當(dāng)?shù)靥嵘龑?duì)資金鏈管理的關(guān)注度,提出全新的資金管理策略,以便于有效地提升資金使用效益,保障房地產(chǎn)企業(yè)資金的穩(wěn)定性。第一,房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步開(kāi)拓廣闊的融資渠道,不僅要與銀行等金融機(jī)構(gòu)形成良好的合作關(guān)系,還需要在內(nèi)部建設(shè)完善的融資平臺(tái),確保在出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的時(shí)候,能獲得充足的資金[7]。第二,房地產(chǎn)企業(yè)要不斷優(yōu)化資金管理流程,顯著地提升資金效益。在減少經(jīng)營(yíng)成本消耗的同時(shí),顯著地提升資金管理水平,創(chuàng)設(shè)良好的內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境。通過(guò)不斷地提升資金管理水平,保障資金使用的安全性,并顯著的提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率。

    (四)提升預(yù)算執(zhí)行水平,加強(qiáng)成本管理

    在預(yù)算方案執(zhí)行的階段,預(yù)算編制屬于最關(guān)鍵的構(gòu)成內(nèi)容。要想提升預(yù)算結(jié)果的真實(shí)性與準(zhǔn)確性,就應(yīng)當(dāng)提升實(shí)施效率,并整合預(yù)算編制的結(jié)果,順利地開(kāi)展預(yù)算執(zhí)行工作,加強(qiáng)監(jiān)督管控力度。在建設(shè)完善預(yù)算審批體系的同時(shí),結(jié)合上級(jí)部門(mén)下發(fā)的預(yù)算需求,順利地貫徹到實(shí)處,體現(xiàn)出預(yù)算管理的實(shí)際作用,不斷提升企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)效率。預(yù)算主要就是將某一個(gè)階段的運(yùn)營(yíng)活動(dòng),作為核心的調(diào)整優(yōu)化依據(jù)[8]。在預(yù)算執(zhí)行的階段,應(yīng)當(dāng)將預(yù)算審批工作作為核心內(nèi)容,細(xì)化年度預(yù)算工作,合理的劃分為季度預(yù)算、月度預(yù)算等,利用多元化的方式,順利地達(dá)成預(yù)算目標(biāo)。在此基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)企業(yè)還要做好各個(gè)部門(mén)預(yù)算執(zhí)行情況的管理與監(jiān)督工作,還需要順利地開(kāi)展預(yù)算考核工作。以預(yù)算考核的結(jié)果為核心,提出一系列的激勵(lì)策略,激發(fā)員工的工作積極性,減少管理成本消耗。而預(yù)算管理的流傳,就是分解成本、合理設(shè)置目標(biāo)成本、分解成本等,確???jī)效考核到位。在此階段,需要將成本控制進(jìn)行細(xì)分處理,加強(qiáng)前期與中期的把控力度,控制前期成本消耗。針對(duì)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),需要將成本作為核心,完善預(yù)算管理機(jī)制,借鑒優(yōu)秀企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn),提出低成本戰(zhàn)略管控體系,體現(xiàn)預(yù)算管理的價(jià)值。

    (五)建設(shè)預(yù)算管理預(yù)警機(jī)制,提升財(cái)務(wù)管理效率

    房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)提出政策調(diào)控的關(guān)鍵行業(yè),其投入的開(kāi)發(fā)資金數(shù)額在不斷地提高。而在實(shí)際發(fā)展階段,企業(yè)可能會(huì)面臨多個(gè)層面的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在開(kāi)展資金管理工作的階段,如果資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題,就表示房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗。而建立健全的預(yù)算管理體系,可以及時(shí)洞察存在的風(fēng)險(xiǎn),提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案,促進(jìn)預(yù)警工作順利落實(shí),反饋出預(yù)算指標(biāo)、執(zhí)行情況[9]。在建立預(yù)算管理預(yù)警機(jī)制的階段,需要對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析,搭建預(yù)警機(jī)制、信息化平臺(tái),以此直觀地體現(xiàn)出企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況。采用建設(shè)預(yù)警模型的方式,做好全面分析工作,分析新的指標(biāo),洞察可能存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。以定量分析與定性分析融合的方式,了解蘊(yùn)藏的預(yù)警因素,還可以發(fā)現(xiàn)存在的細(xì)節(jié)問(wèn)題,發(fā)揮預(yù)警機(jī)制的效用,促進(jìn)員工與管理者的雙向溝通,落實(shí)合理化的預(yù)警指標(biāo)。

    結(jié)語(yǔ)

    房地產(chǎn)企業(yè)做好內(nèi)部控制工作,是基于全面預(yù)算管理作為核心的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。而對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)存在一定的不同之處。所以,企業(yè)開(kāi)展全面預(yù)素管理工作,應(yīng)當(dāng)將重心放在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目、政策、財(cái)務(wù)管理工作、資金運(yùn)轉(zhuǎn)等多個(gè)方面,制定完善的全面預(yù)算管理機(jī)制,不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率。通過(guò)合理化地利用資源,突出預(yù)防性、適用性的優(yōu)勢(shì),顯著提升財(cái)務(wù)的管控水平,科學(xué)化地利用資源。企業(yè)需要分析預(yù)算管理的需求,了解實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況,以全面預(yù)算管理體系作為核心內(nèi)容,對(duì)外部因素、內(nèi)部因素進(jìn)行分析,加強(qiáng)成本管控與資金管控力度,落實(shí)完善的全面預(yù)算管理體系,規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更高的效益。

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