物業(yè)行業(yè)實行全面預(yù)算管理的關(guān)鍵問題與應(yīng)對策略探討

*通訊作者：孫宗卓，1971年4月，男，漢族，陜西渭南人，就職于中國航空工業(yè)集團(tuán)公司西安飛行自動控制研究所，經(jīng)濟(jì)師，本科。研究方向：企業(yè)內(nèi)部管理（服務(wù)保障類）。

摘? ? 要：隨著我國社會的不斷發(fā)展與進(jìn)步，人民生活水平不斷提高促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)行業(yè)也隨之得到發(fā)展;物業(yè)行業(yè)涌現(xiàn)出眾多的企業(yè)促使行業(yè)市場競爭不斷加大。同時，物業(yè)行業(yè)內(nèi)各企業(yè)在發(fā)展過程中存在的問題或者不足之處已經(jīng)影響到企業(yè)的核心競爭力和經(jīng)濟(jì)效益，給企業(yè)的發(fā)展帶來了不良影響?；诖?，本文從物業(yè)企業(yè)當(dāng)前的全面預(yù)算管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，指出其管理中存在的問題，提出相應(yīng)的策略，以期提高物業(yè)行業(yè)全面預(yù)算管理的水平。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理;物業(yè)行業(yè);問題;策略

一、引言

全面預(yù)算管理是現(xiàn)代新型財務(wù)管理理念與方法，能夠促進(jìn)相應(yīng)財務(wù)管理工作質(zhì)量提升。在物業(yè)公司中實行全面預(yù)算管理，能夠有效完善公司財務(wù)管理體系，強(qiáng)化財務(wù)管理工作職能。但是在全面預(yù)算管理實行期間，公司會遇到很多困難與阻礙。為推進(jìn)全面預(yù)算管理落實，需要采取相應(yīng)對策攻克難關(guān)，從而通過全面預(yù)算管理促進(jìn)物業(yè)公司發(fā)展。

二、物業(yè)企業(yè)發(fā)展特點分析

物業(yè)企業(yè)核心工作內(nèi)容是立足于特定房地產(chǎn)項目，針對業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理與服務(wù)，并簽訂相關(guān)的服務(wù)合同來保證合同中所規(guī)定的對小區(qū)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修維護(hù)服務(wù)、區(qū)域清潔服務(wù)、消防安全服務(wù)、停車管理服務(wù)等。從整個物業(yè)行業(yè)來看，行業(yè)內(nèi)各企業(yè)在市場環(huán)境下競爭十分激烈;但從物業(yè)企業(yè)的發(fā)展水平來看，物業(yè)企業(yè)在服務(wù)水平上的區(qū)別都不大，一些企業(yè)難以在市場競爭中體現(xiàn)出自身與眾不同的優(yōu)勢，只能通過價格戰(zhàn)來吸引小區(qū)業(yè)主。由此可以看出，對于物業(yè)企業(yè)來說，以低價進(jìn)行競爭雖然是一種策略，但直接影響到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，這就需要物業(yè)企業(yè)運用科學(xué)的管理手段降低運營成本。企業(yè)只能加強(qiáng)自身內(nèi)部管理能力并提升管理水平才能在激烈的市場競爭中獲得一席之地[1]。

三、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）對全面預(yù)算管理的認(rèn)知度和重視度不足，未能有效發(fā)揮其效用

通過對當(dāng)前物業(yè)企業(yè)的預(yù)算管理相關(guān)工作分析，可以發(fā)現(xiàn)部分物業(yè)企業(yè)并沒有意識到全面預(yù)算管理的重要性，甚至有的企業(yè)并沒有把預(yù)算管理放進(jìn)企業(yè)管理環(huán)節(jié)之中。

相比之下，有一些物業(yè)企業(yè)雖然具有全面預(yù)算管理的意識，但對預(yù)算管理的重視程度較低，使得全面預(yù)算管理流于形式;在實際開展全面預(yù)算工作時，企業(yè)管理層只意識到預(yù)算相關(guān)工作需要財務(wù)完成，并以財務(wù)部門作為主導(dǎo)完成預(yù)算編制工作，體現(xiàn)企業(yè)預(yù)算年度的預(yù)期利潤;而真正實施全面預(yù)算管理工作需要整個企業(yè)內(nèi)各個部門的通力協(xié)作，財務(wù)部門在實際做預(yù)算時未能真正讓其他部門都參與到預(yù)算管理工作之中。無論是最終制定的預(yù)算目標(biāo)還是預(yù)算編制都存在著不合理之處，使得全面預(yù)算無法發(fā)揮真正作用[2]。

一些規(guī)模較小的物業(yè)企業(yè)，對于企業(yè)管理和未來發(fā)展不存在長遠(yuǎn)考慮，更多地追求和關(guān)注短期內(nèi)企業(yè)效益的提升。因此，一些規(guī)模較小的物業(yè)企業(yè)發(fā)展在短期內(nèi)開展全面預(yù)算管理難以給企業(yè)帶來較為可觀的回報，這導(dǎo)致管理層認(rèn)為全面預(yù)算管理的作用不大，從而影響到全面預(yù)算管理的實施。

（二）預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)發(fā)展水平不符

物業(yè)企業(yè)的全面預(yù)算管理需要制定預(yù)算目標(biāo)，但是在針對預(yù)算編制的工作準(zhǔn)備來看，部分物業(yè)企業(yè)未能做到科學(xué)合理地評判自身發(fā)展的水平，直接影響到發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)的制定和規(guī)劃。如果企業(yè)預(yù)算目標(biāo)與實際發(fā)展情況不相符，會導(dǎo)致目標(biāo)的可行性降低，無法很好地完成既定目標(biāo)。甚至，部分物業(yè)企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)出現(xiàn)了脫節(jié)，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)在落實過程中出現(xiàn)較多的問題，企業(yè)對全面預(yù)算管理所投入的人力物力資源難以得到對等的回報。

（三）物業(yè)公司內(nèi)部預(yù)算數(shù)據(jù)存在問題

對于公司中已經(jīng)制定好并經(jīng)管理層審批完全的預(yù)算，是很難進(jìn)行更改的，除了一些不可控的因素外，該因素一定對企業(yè)原本的預(yù)算執(zhí)行帶來的影響很大，通過企業(yè)管理者與決策部門肯定之后展開調(diào)整數(shù)據(jù)工作，但數(shù)據(jù)調(diào)整切勿頻繁。然而再嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)算編制體系，也會存在適當(dāng)調(diào)整數(shù)據(jù)的現(xiàn)象，因在進(jìn)行編制時所用的時間比較長，導(dǎo)致突發(fā)事件發(fā)生的幾率加大，致使預(yù)算編制的時效性受到影響。

（四）物業(yè)公司預(yù)算考核與評價皆存有問題

如果說預(yù)算編制與執(zhí)行是對公司運營展開預(yù)期評估，那實現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)就是為了達(dá)到控制的目的，這需要對執(zhí)行計劃與預(yù)算規(guī)劃展開比較工作，通過分析其運營差異以及相關(guān)成因，來對所制定的預(yù)算方案展開調(diào)整，確保相關(guān)規(guī)劃順利實現(xiàn)。依據(jù)預(yù)算評價，能夠準(zhǔn)確的分析出公司的具體情況，從而構(gòu)成科學(xué)合理的企劃報告，以達(dá)到為公司決策人員提供有效依據(jù)的目的。而其中常出現(xiàn)的問題有兩點，第一，評價考核與實際相脫離，部門間欠缺有效的溝通，與管理者的要求相差較遠(yuǎn);第二，評價考核工作并未參照公司所規(guī)定的地點與時間，致使評價與考核存在滯后性，導(dǎo)致物業(yè)公司的運營活動無法在最佳的時機(jī)得到修正與更改，進(jìn)而使公司完成既定目標(biāo)受影響[3]。

四、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)對策略

（一）重視和完善預(yù)算管理的組織保障

企業(yè)的管理層應(yīng)高度重視預(yù)算管理工作，一方面要制定出完善的預(yù)算管理制度，另一方面要大力宣導(dǎo)全面預(yù)算的重要性，樹立起全員參與的意識，讓企業(yè)每一個員工都能充分認(rèn)識到全面預(yù)算管理與公司目標(biāo)前景的關(guān)系及對企業(yè)發(fā)展的重要性，提高業(yè)務(wù)部門的預(yù)算參與度及重視度，讓更多部門、更多人員參與進(jìn)來。這樣既能提高員工的工作積極性，也可以促進(jìn)更多信息的交流，以提高預(yù)算工作效率，真正做到全面預(yù)算管理。

（二）穩(wěn)定預(yù)算編制隊伍，提高預(yù)算編制整體水平，充分發(fā)揮協(xié)同作用

盡可能避免臨時抽調(diào)，固定相關(guān)部門的預(yù)算人員，參與每年預(yù)算的編制、調(diào)整及填報等工作;對相關(guān)參與預(yù)算編制人員進(jìn)行專題培訓(xùn)，提高編制人員的基本素質(zhì)，增強(qiáng)編制人員的預(yù)算理念，不僅傳授編制、填報原理、方法，更要傳達(dá)公司經(jīng)營方針、戰(zhàn)略部署;不僅領(lǐng)導(dǎo)重視預(yù)算的編制工作，更要對全員進(jìn)行預(yù)算編制的宣講，形成企業(yè)上下協(xié)同的合力，做好預(yù)算的編制工作[4]。

（三）結(jié)合物業(yè)行業(yè)特點，擴(kuò)展預(yù)算系統(tǒng)功能，實現(xiàn)預(yù)算管理集成化，提升預(yù)算管理品質(zhì)

根據(jù)物業(yè)行業(yè)特點設(shè)計收入、成本、管理費用、財務(wù)費用、稅金及投資、代收代繳等單項表頁。各單項表頁按月度采集預(yù)算數(shù)據(jù)、單項表頁各項數(shù)據(jù)填報完成后，縱向可合并、匯總生成全年累計數(shù)據(jù)，橫向可根據(jù)使用者的需要自由組合不同部門、責(zé)任中心，生成不同層級或區(qū)域的匯總合并數(shù)據(jù)，極大程度地滿足各層次預(yù)算使用者靈活組合，查看預(yù)算數(shù)據(jù)的需要。做到了預(yù)算編制過程中的系統(tǒng)間充分聯(lián)動，大大減少人力投入，增強(qiáng)了預(yù)算使用的科學(xué)性。由于充分聯(lián)動，分項數(shù)據(jù)能夠及時匯總成為公司總數(shù)據(jù)，有利于企業(yè)管理者在全局層面發(fā)現(xiàn)和處理預(yù)算編制過程中存在的偏差。要目的是為了減小公司內(nèi)部產(chǎn)生超預(yù)算支出的幾率。

（四）融合預(yù)算管理的靈活性與固定性，提升處理突發(fā)事件的效率

物業(yè)公司遇見突發(fā)事件的幾率非常大，基于某A物業(yè)公司為例，在2015年8月A物業(yè)公司遭遇大雨沖擊，需要展開緊急防汛工作，這便需要購入大量的防汛物資，此種狀況下并不能因年初未指定有關(guān)預(yù)算而錯失防汛最佳時機(jī)，所以該公司的領(lǐng)導(dǎo)決定先采購，之后再調(diào)整預(yù)算。此種靈活與固性的融合是公司常用的緊急狀況下的管理理念，其也是全面預(yù)算管理中需正確區(qū)分的問題。所以，物業(yè)工作在制定預(yù)算時，一定要考突發(fā)事件的發(fā)生，將其預(yù)估到年度預(yù)算之中，確保發(fā)生此類事件時，能夠使資源得到有效配置[4]。

（五）著重解決預(yù)算評價、考核問題，增強(qiáng)預(yù)算有效性

第一，需將考核、評價結(jié)果及時上報給公司的各個責(zé)任中心，展開有效的溝通工作，聽取相關(guān)建議，在評價、考核的前提下所構(gòu)成的評價報告足以為預(yù)算執(zhí)行部門或財務(wù)部門提供參考。第二，評價、考核工作把控好其時效性。做好每個環(huán)節(jié)把控工作，嚴(yán)格按照時間節(jié)點來實現(xiàn)，以免因為評價、考核的落后性，而影響公司在最佳的時機(jī)調(diào)整內(nèi)部活動，從而導(dǎo)致物業(yè)公司不能朝著既定的目標(biāo)發(fā)展。

五、結(jié)束語

物業(yè)行業(yè)的發(fā)展想要突破創(chuàng)新，實行全面預(yù)算管理是必要途徑。物業(yè)公司需要進(jìn)一步提高對全面預(yù)算管理工作的重視度，強(qiáng)化公司所有工作人員的全面預(yù)算管理意識和認(rèn)知，根據(jù)物業(yè)公司發(fā)展的戰(zhàn)略和需求，完善全面預(yù)算管理的預(yù)算編制、預(yù)算管理考評機(jī)制、預(yù)算管理目標(biāo)設(shè)定、預(yù)算審批機(jī)制與流程等內(nèi)容，構(gòu)建科學(xué)的全面預(yù)算管理體系，促使全面預(yù)算管理為物業(yè)行業(yè)發(fā)展提供更多的力量。

參考文獻(xiàn)：

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[4]張建剛.長慶油田分公司實施全面預(yù)算管理存在的問題及建議.會計之友（中旬刊）， 2020（3）：31-32.