淺談商品房交付使用

摘要：近年來，商品房買賣雙方成交后，延期交房或強(qiáng)制交房現(xiàn)象頻頻發(fā)生，損害了商品房消費(fèi)者合法權(quán)益，違反了相關(guān)法律規(guī)定，引發(fā)信訪和訴訟。厘清建筑工程交付使用、商品房交付使用、合同約定交房、延期交房、強(qiáng)制交房區(qū)別與聯(lián)系及其產(chǎn)生的法律后果，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)清潛在風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)合理確定商品房交付使用時(shí)間，減少交付使用中的不必要紛爭。

關(guān)鍵詞：商品房交付使用;延期交房;強(qiáng)制交房

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）10-0057-60 收稿日期：2021-08-16

近年來，商品房買賣雙方成交后，延期交付使用或強(qiáng)制交付使用現(xiàn)象頻頻發(fā)生，不僅損害了商品房買賣雙方權(quán)益，違反了相關(guān)法律規(guī)定，還引發(fā)了不必要的信訪和訴訟。

由于商品房買賣雙方對于“商品房交付使用”的認(rèn)知上存在一定誤區(qū)，有人把建筑工程、商品房、合同約定交付使用混為一談，包括行業(yè)內(nèi)部分人員認(rèn)知上也不夠清淅。要厘清商品房交付使用，必須弄清楚建筑工程交付使用、商品房交付使用、合同約定交房、延期交房、強(qiáng)制交房區(qū)別與聯(lián)系產(chǎn)生的法律后果，幫助消費(fèi)者依法維護(hù)和主張合法權(quán)益，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)清潛在風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)合理確定商品房交付使用時(shí)間，減少交付使用中的不必要紛爭。

1 建筑工程交付使用

一是建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格，方可交付使用。這是建筑工程交付使用重要前提?！督ㄖā返?1條規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

建筑工程作為資金投入量大、專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)，適合長期使用且不易改變結(jié)構(gòu)的特殊商品。政策法規(guī)上，國家有《建筑法》《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量監(jiān)督管理規(guī)定》等重要法規(guī)，對建設(shè)行為進(jìn)行全過程的監(jiān)督管理。但是，建筑企業(yè)完工后生產(chǎn)的產(chǎn)品（商品）是否保質(zhì)保量，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是否達(dá)標(biāo)，是否能夠滿足建設(shè)單位正常生產(chǎn)和生活需要，都必須經(jīng)驗(yàn)收合格，才能交付建設(shè)單位使用。否則不得交付使用。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容;（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料;（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告;（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件;（五）有施工單位簽署的工程保修書。

建設(shè)工程驗(yàn)收，指建筑行業(yè)內(nèi)熟悉的“五大主體驗(yàn)收”，即建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理五方建設(shè)主體聯(lián)合起來對建設(shè)工程進(jìn)行的驗(yàn)收，分別簽署的質(zhì)量合格文件，證明建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格，取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格，方可交付使用。這是建設(shè)工程交付使用重要前提條件，只是商品房交付使用前提條件之一。

二是建筑工程經(jīng)驗(yàn)收合格交付使用法律后果。建筑工程作為一種經(jīng)驗(yàn)收合格的產(chǎn)品，實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向開發(fā)企業(yè)提交工程竣工驗(yàn)收報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定了保修期，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。這些強(qiáng)制性規(guī)定，有效地保護(hù)了建設(shè)工程消費(fèi)者的合法權(quán)益，也是對建設(shè)工程生產(chǎn)者應(yīng)該承擔(dān)保修責(zé)任進(jìn)行了明確。

《商品房買賣合同》《商品住宅質(zhì)量保證書》《商品住宅使用說明書》對商品房交付使用后的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等要求，也是對建筑工程質(zhì)量保修制度的延續(xù)。其中，主要部位的質(zhì)量問題還可能導(dǎo)致退房行為。

2 商品房交付使用

商品房銷售分預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩種情況，分別簽訂住建部和工商管理總局推薦的同一版本不同內(nèi)容的“商品房買賣合同”（以下簡稱“合同”），由于購買時(shí)，商品房處于開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的不同階段，二者有著不同交付使用前提條件，對商品房交付使用時(shí)間期限也有不一樣的約定，這里就產(chǎn)生了“合同約定交付”概念，合同約定交付，指買賣雙方作為平等民事主體，雙方在“合同”里對商品房交付使用時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行明確約定。

合同約定商品房交付使用時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對買賣雙方都非常重要，是雙方關(guān)注的焦點(diǎn)，雙方簽訂合同前都經(jīng)過充分的考慮。比如，買方購買普通商品時(shí)，付款（或按揭）后，希望早日或在約定時(shí)間點(diǎn)得到屬于自己的商品。這正如 “遲得不如早得，早得不如現(xiàn)得”。當(dāng)然，“合同”約定交付時(shí)點(diǎn)只是寫在紙上的計(jì)劃而已。開發(fā)企業(yè)信守承諾，按時(shí)完工，可以在“合同”約定時(shí)間點(diǎn)完成交付。否則不能按時(shí)交付，那么就直接違反了《合同法》，要么雙方進(jìn)行協(xié)商，要么直接進(jìn)入訴訟程序解決。

一是預(yù)售情形下商品房交付使用合同約定。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

商品房預(yù)售情形下的合同約定交付，也是以竣工交付為前提，只是開發(fā)企業(yè)要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目已明確的工程開發(fā)進(jìn)度施工，實(shí)際上，開發(fā)進(jìn)度可能受外界多種因素影響，存在不確定性和不可控性。因此，在申請預(yù)售時(shí)，要充分考慮工程進(jìn)度、資金鏈條、排除各類風(fēng)險(xiǎn)的理想狀態(tài)下的工期，再合理確定交付時(shí)點(diǎn)，再書寫在預(yù)售“合同”中，取得買受人當(dāng)事人的認(rèn)可，大致符合買方置業(yè)計(jì)劃及入住預(yù)期，對合同雙方均有約束力，具有法律效力。

二是現(xiàn)售情形下對商品房交付使用約定。《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定：商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（四）已通過竣工驗(yàn)收;（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí);（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

商品房現(xiàn)售情況下，現(xiàn)售“合同”已經(jīng)明確的交付使用時(shí)點(diǎn)和內(nèi)容，比如通過竣工驗(yàn)收，供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施基本具備交付使用條件和明確的交付日期，物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)等?，F(xiàn)售狀況下，購房人可以看得見，摸得到，可以直接進(jìn)入到開發(fā)項(xiàng)目工地進(jìn)行現(xiàn)場直觀體驗(yàn)，還可以查驗(yàn)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套事實(shí)和各類批準(zhǔn)文件是否齊全，是否可以實(shí)現(xiàn)合同約定的預(yù)期入住目標(biāo)等，有利于購房者及時(shí)辯識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，選擇更加慎重，也有利于對開發(fā)企業(yè)進(jìn)行必要的監(jiān)督。

三是商品房交付使用前提條件歸納。《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

商品房交付使用10個(gè)前提條件：（1）建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格或綜合驗(yàn)收合同;（2）拆遷安置已經(jīng)落實(shí);（3）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件;（4）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí);（5）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門已備案;（6）測繪成果已通過房地產(chǎn)行政主管部門審核;（7）提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書;（8）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門;（9）商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);（10）現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

3 商品房違規(guī)交付使用行為及法律后果

一是延期交房。開發(fā)企業(yè)不能按照“合同”約定時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行商品房交付使用，可能是建設(shè)工程工期超出計(jì)劃，或是沒有通過某一工程驗(yàn)收，也可能拆遷安置不到位，或是合同糾紛陷入訴訟等，延期交房成為開發(fā)企業(yè)無可奈何之選擇。總之，延期交房原因多樣，結(jié)局是延期交房，開發(fā)企業(yè)必須承擔(dān)違約責(zé)任，賠付購房人“合同”約定的違約金，甚至買方可以請求解除合同，如果逾期時(shí)間長，支付巨額的違約金，可能成為壓垮開發(fā)企業(yè)的最后一根稻草。因此，開發(fā)企業(yè)在簽訂“合同”確定后續(xù)工期時(shí)，一定要充分考慮各種不確定風(fēng)險(xiǎn)，合理確定商品房交付使用時(shí)間。

二是強(qiáng)制交房。指商品房不具備交付使用前提條件，開發(fā)企業(yè)仍然強(qiáng)行把商品房交付給購房消費(fèi)者的行為。開發(fā)企業(yè)利用自己在房地產(chǎn)市場中的優(yōu)勢地位，通過各種手段強(qiáng)行要求買受人接受這一結(jié)果，比如沒有進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等，或是其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施不具備交付條件等，開發(fā)企業(yè)通過強(qiáng)制交房，努力在合同約定交付時(shí)點(diǎn)完成商品房交付使用，規(guī)避合同違約帶來的可能賠付的違約金風(fēng)險(xiǎn)。

三是商品房違規(guī)交付使用法律后果。2020年12月29日，最高法發(fā)布了修改后的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），進(jìn)一步明確對商品房違規(guī)交付行為的態(tài)度，否定房地產(chǎn)市場不法行為。首先，遲延交付，可以解除合同。《解釋》第15條規(guī)定：根據(jù)《民法典》第563條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。其次，逾期仍不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，賣方承擔(dān)違約責(zé)任?！督忉尅返?8條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限;（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。最后，合同約定辦證期限屆滿一年后，可以請求解除合同和賠償損失?！督忉尅返?9條規(guī)定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第32條規(guī)定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

作者簡介：王大龍，河南省信陽市房地產(chǎn)市場管理處。