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    淺談商品房交付使用

    2021-10-30 07:23:14王大龍
    中國房地產(chǎn)·市場版 2021年10期

    摘要:近年來,商品房買賣雙方成交后,延期交房或強(qiáng)制交房現(xiàn)象頻頻發(fā)生,損害了商品房消費(fèi)者合法權(quán)益,違反了相關(guān)法律規(guī)定,引發(fā)信訪和訴訟。厘清建筑工程交付使用、商品房交付使用、合同約定交房、延期交房、強(qiáng)制交房區(qū)別與聯(lián)系及其產(chǎn)生的法律后果,維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益,促進(jìn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)清潛在風(fēng)險(xiǎn),科學(xué)合理確定商品房交付使用時(shí)間,減少交付使用中的不必要紛爭。

    關(guān)鍵詞:商品房交付使用;延期交房;強(qiáng)制交房

    中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

    文章編號(hào):1001-9138-(2021)10-0057-60 收稿日期:2021-08-16

    近年來,商品房買賣雙方成交后,延期交付使用或強(qiáng)制交付使用現(xiàn)象頻頻發(fā)生,不僅損害了商品房買賣雙方權(quán)益,違反了相關(guān)法律規(guī)定,還引發(fā)了不必要的信訪和訴訟。

    由于商品房買賣雙方對于“商品房交付使用”的認(rèn)知上存在一定誤區(qū),有人把建筑工程、商品房、合同約定交付使用混為一談,包括行業(yè)內(nèi)部分人員認(rèn)知上也不夠清淅。要厘清商品房交付使用,必須弄清楚建筑工程交付使用、商品房交付使用、合同約定交房、延期交房、強(qiáng)制交房區(qū)別與聯(lián)系產(chǎn)生的法律后果,幫助消費(fèi)者依法維護(hù)和主張合法權(quán)益,促進(jìn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)清潛在風(fēng)險(xiǎn),科學(xué)合理確定商品房交付使用時(shí)間,減少交付使用中的不必要紛爭。

    1 建筑工程交付使用

    一是建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格,方可交付使用。這是建筑工程交付使用重要前提?!督ㄖā返?1條規(guī)定:建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。

    建筑工程作為資金投入量大、專業(yè)技術(shù)性強(qiáng),適合長期使用且不易改變結(jié)構(gòu)的特殊商品。政策法規(guī)上,國家有《建筑法》《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量監(jiān)督管理規(guī)定》等重要法規(guī),對建設(shè)行為進(jìn)行全過程的監(jiān)督管理。但是,建筑企業(yè)完工后生產(chǎn)的產(chǎn)品(商品)是否保質(zhì)保量,各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是否達(dá)標(biāo),是否能夠滿足建設(shè)單位正常生產(chǎn)和生活需要,都必須經(jīng)驗(yàn)收合格,才能交付建設(shè)單位使用。否則不得交付使用。

    《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定:建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件:(一)完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容;(二)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告;(四)有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件;(五)有施工單位簽署的工程保修書。

    建設(shè)工程驗(yàn)收,指建筑行業(yè)內(nèi)熟悉的“五大主體驗(yàn)收”,即建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理五方建設(shè)主體聯(lián)合起來對建設(shè)工程進(jìn)行的驗(yàn)收,分別簽署的質(zhì)量合格文件,證明建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格,取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格,方可交付使用。這是建設(shè)工程交付使用重要前提條件,只是商品房交付使用前提條件之一。

    二是建筑工程經(jīng)驗(yàn)收合格交付使用法律后果。建筑工程作為一種經(jīng)驗(yàn)收合格的產(chǎn)品,實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向開發(fā)企業(yè)提交工程竣工驗(yàn)收報(bào)告時(shí),應(yīng)當(dāng)同時(shí)出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等?!督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定了保修期,在正常使用條件下,建設(shè)工程的最低保修期限為:(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;(三)供熱與供冷系統(tǒng),為2個(gè)采暖期、供冷期;(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期,自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。這些強(qiáng)制性規(guī)定,有效地保護(hù)了建設(shè)工程消費(fèi)者的合法權(quán)益,也是對建設(shè)工程生產(chǎn)者應(yīng)該承擔(dān)保修責(zé)任進(jìn)行了明確。

    《商品房買賣合同》《商品住宅質(zhì)量保證書》《商品住宅使用說明書》對商品房交付使用后的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等要求,也是對建筑工程質(zhì)量保修制度的延續(xù)。其中,主要部位的質(zhì)量問題還可能導(dǎo)致退房行為。

    2 商品房交付使用

    商品房銷售分預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩種情況,分別簽訂住建部和工商管理總局推薦的同一版本不同內(nèi)容的“商品房買賣合同”(以下簡稱“合同”),由于購買時(shí),商品房處于開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的不同階段,二者有著不同交付使用前提條件,對商品房交付使用時(shí)間期限也有不一樣的約定,這里就產(chǎn)生了“合同約定交付”概念,合同約定交付,指買賣雙方作為平等民事主體,雙方在“合同”里對商品房交付使用時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行明確約定。

    合同約定商品房交付使用時(shí)間節(jié)點(diǎn),對買賣雙方都非常重要,是雙方關(guān)注的焦點(diǎn),雙方簽訂合同前都經(jīng)過充分的考慮。比如,買方購買普通商品時(shí),付款(或按揭)后,希望早日或在約定時(shí)間點(diǎn)得到屬于自己的商品。這正如 “遲得不如早得,早得不如現(xiàn)得”。當(dāng)然,“合同”約定交付時(shí)點(diǎn)只是寫在紙上的計(jì)劃而已。開發(fā)企業(yè)信守承諾,按時(shí)完工,可以在“合同”約定時(shí)間點(diǎn)完成交付。否則不能按時(shí)交付,那么就直接違反了《合同法》,要么雙方進(jìn)行協(xié)商,要么直接進(jìn)入訴訟程序解決。

    一是預(yù)售情形下商品房交付使用合同約定。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?!冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

    商品房預(yù)售情形下的合同約定交付,也是以竣工交付為前提,只是開發(fā)企業(yè)要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目已明確的工程開發(fā)進(jìn)度施工,實(shí)際上,開發(fā)進(jìn)度可能受外界多種因素影響,存在不確定性和不可控性。因此,在申請預(yù)售時(shí),要充分考慮工程進(jìn)度、資金鏈條、排除各類風(fēng)險(xiǎn)的理想狀態(tài)下的工期,再合理確定交付時(shí)點(diǎn),再書寫在預(yù)售“合同”中,取得買受人當(dāng)事人的認(rèn)可,大致符合買方置業(yè)計(jì)劃及入住預(yù)期,對合同雙方均有約束力,具有法律效力。

    二是現(xiàn)售情形下對商品房交付使用約定。《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定:商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件:(四)已通過竣工驗(yàn)收;(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

    商品房現(xiàn)售情況下,現(xiàn)售“合同”已經(jīng)明確的交付使用時(shí)點(diǎn)和內(nèi)容,比如通過竣工驗(yàn)收,供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施基本具備交付使用條件和明確的交付日期,物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)等?,F(xiàn)售狀況下,購房人可以看得見,摸得到,可以直接進(jìn)入到開發(fā)項(xiàng)目工地進(jìn)行現(xiàn)場直觀體驗(yàn),還可以查驗(yàn)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套事實(shí)和各類批準(zhǔn)文件是否齊全,是否可以實(shí)現(xiàn)合同約定的預(yù)期入住目標(biāo)等,有利于購房者及時(shí)辯識(shí)風(fēng)險(xiǎn),選擇更加慎重,也有利于對開發(fā)企業(yè)進(jìn)行必要的監(jiān)督。

    三是商品房交付使用前提條件歸納。《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工,必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用。

    商品房交付使用10個(gè)前提條件:(1)建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格或綜合驗(yàn)收合同;(2)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);(3)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件;(4)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí);(5)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門已備案;(6)測繪成果已通過房地產(chǎn)行政主管部門審核;(7)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書;(8)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門;(9)商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);(10)現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

    3 商品房違規(guī)交付使用行為及法律后果

    一是延期交房。開發(fā)企業(yè)不能按照“合同”約定時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行商品房交付使用,可能是建設(shè)工程工期超出計(jì)劃,或是沒有通過某一工程驗(yàn)收,也可能拆遷安置不到位,或是合同糾紛陷入訴訟等,延期交房成為開發(fā)企業(yè)無可奈何之選擇。總之,延期交房原因多樣,結(jié)局是延期交房,開發(fā)企業(yè)必須承擔(dān)違約責(zé)任,賠付購房人“合同”約定的違約金,甚至買方可以請求解除合同,如果逾期時(shí)間長,支付巨額的違約金,可能成為壓垮開發(fā)企業(yè)的最后一根稻草。因此,開發(fā)企業(yè)在簽訂“合同”確定后續(xù)工期時(shí),一定要充分考慮各種不確定風(fēng)險(xiǎn),合理確定商品房交付使用時(shí)間。

    二是強(qiáng)制交房。指商品房不具備交付使用前提條件,開發(fā)企業(yè)仍然強(qiáng)行把商品房交付給購房消費(fèi)者的行為。開發(fā)企業(yè)利用自己在房地產(chǎn)市場中的優(yōu)勢地位,通過各種手段強(qiáng)行要求買受人接受這一結(jié)果,比如沒有進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等,或是其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施不具備交付條件等,開發(fā)企業(yè)通過強(qiáng)制交房,努力在合同約定交付時(shí)點(diǎn)完成商品房交付使用,規(guī)避合同違約帶來的可能賠付的違約金風(fēng)險(xiǎn)。

    三是商品房違規(guī)交付使用法律后果。2020年12月29日,最高法發(fā)布了修改后的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》),進(jìn)一步明確對商品房違規(guī)交付行為的態(tài)度,否定房地產(chǎn)市場不法行為。首先,遲延交付,可以解除合同。《解釋》第15條規(guī)定:根據(jù)《民法典》第563條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,解除權(quán)人請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。其次,逾期仍不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,賣方承擔(dān)違約責(zé)任?!督忉尅返?8條規(guī)定:由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:(一)商品房買賣合同約定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。最后,合同約定辦證期限屆滿一年后,可以請求解除合同和賠償損失?!督忉尅返?9條規(guī)定:商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第32條規(guī)定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限屆滿后超過1年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。

    作者簡介:王大龍,河南省信陽市房地產(chǎn)市場管理處。

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