實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的若干思考

摘要：2021年1月1日，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式實(shí)施。作為房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度的具體舉措之一，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是一項(xiàng)長(zhǎng)期性、制度性的安排，對(duì)落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期具有重要意義。基于房地產(chǎn)貸款集中度管理的制度實(shí)踐，闡述房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的實(shí)施原則、重要環(huán)節(jié)以及實(shí)施過程中應(yīng)予關(guān)注的方面，并就當(dāng)下制度實(shí)施中存在的不足，提出相關(guān)對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：房貸集中度管理;房地產(chǎn)金融;房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）10-0030-35 收稿日期：2021-09-10

為貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記關(guān)于“房住不炒”的定位，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，2021年1月1日，《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（銀發(fā)〔2020〕322號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）開始施行?！锻ㄖ芬?，房地產(chǎn)貸款集中度超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，必須制定調(diào)整方案，明確向管理要求收斂。制度實(shí)施以來，無論是房地產(chǎn)貸款增速，還是房地產(chǎn)貸款集中度，均處于持續(xù)下降態(tài)勢(shì)。據(jù)銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)消息，至2021年7月末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)8年新低，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中度已連續(xù)10個(gè)月下降?？梢?，制度成效比較顯著。

1 房地產(chǎn)貸款集中度管理的制度實(shí)踐

所謂房地產(chǎn)貸款集中度管理，是指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（僅針對(duì)中資法人銀行）的房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比不得超過《通知》規(guī)定的上限。其中，兩項(xiàng)占比計(jì)算公式的分母均為各項(xiàng)貸款余額，且分子分母均使用人民幣口徑。在制度貫徹落實(shí)中，宜遵循穩(wěn)妥實(shí)施、差異化監(jiān)管、整體公平等原則。同時(shí)，審慎踐行集中度測(cè)算、管理要求確定、指導(dǎo)方案制定、跟蹤監(jiān)測(cè)等重要環(huán)節(jié)。

1.1 制度實(shí)施應(yīng)遵循的原則

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度事關(guān)老百姓切身利益，可謂制度敏感性強(qiáng)，對(duì)于個(gè)體受影響的感受度同樣真切。因此，在制度實(shí)施過程中，務(wù)必遵循一系列原則，以保障制度穩(wěn)妥推進(jìn)，盡最大限度保障對(duì)房貸的合理需求。筆者基于《通知》等政策規(guī)定和對(duì)此項(xiàng)制度的理解，認(rèn)為房貸集中度管理制度的實(shí)施，宜遵循以下原則：

一是堅(jiān)持穩(wěn)妥實(shí)施原則。房地產(chǎn)貸款集中度管理制度一旦實(shí)施，將在很大程度上限制銀行的房地產(chǎn)相關(guān)貸款的發(fā)放額度，從而對(duì)居民申請(qǐng)新房或二手房貸款產(chǎn)生影響，或申請(qǐng)難度加大或期限延長(zhǎng)。此項(xiàng)制度可謂關(guān)乎民生，較易引發(fā)社會(huì)負(fù)面輿情。因此，制度的實(shí)施不宜搞急剎車、急轉(zhuǎn)彎，需要提前做好溝通，引導(dǎo)形成合理預(yù)期。同時(shí)，本著穩(wěn)妥嚴(yán)肅的原則，針對(duì)超出管理上限且難以在短時(shí)間內(nèi)調(diào)整到位的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，相關(guān)制度給予了過渡期安排，用于平滑制度實(shí)施帶來的影響。

二是堅(jiān)持差異化監(jiān)管原則。一方面，根據(jù)銀行資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，此項(xiàng)制度將中資法人銀行分成五檔，設(shè)定管理上限。其中，前兩檔的管理權(quán)限歸于中國(guó)人民銀行總行，后三檔由人民銀行省級(jí)分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。另一方面，對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度超限的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，金融管理部門將指導(dǎo)其合理制定調(diào)整方案，分階段、分步驟達(dá)到《通知》規(guī)定的集中度管理要求。此外，對(duì)于未超限的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，并不意味其可以快速提升房地產(chǎn)貸款集中度，搶占房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)份額。制度同樣要求，未超限的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定。

三是堅(jiān)持整體公平原則。通常，對(duì)于公共領(lǐng)域?qū)嵤┑恼呋蛑贫龋瑧?yīng)當(dāng)踐行公平理念，即對(duì)處于同一市場(chǎng)的參與主體，政策實(shí)施應(yīng)當(dāng)一視同仁。當(dāng)然，由于個(gè)體情況、實(shí)施環(huán)境等因素往往差異性較大，因此，準(zhǔn)確地講，制度實(shí)施更應(yīng)保證整體公平性。具體到集中度管理制度的實(shí)施，應(yīng)確保同一轄內(nèi)同檔、同類銀行執(zhí)行同一集中度管理標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，制度實(shí)施應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決杜絕銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可能存在的博弈心理，不嚴(yán)格執(zhí)行政策要求。此外，還要嚴(yán)防挪用消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金作為購(gòu)房款或“過橋”資金，借機(jī)繞開房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，消減制度實(shí)施效果。

1.2 制度貫徹應(yīng)關(guān)注的重要環(huán)節(jié)

在堅(jiān)持穩(wěn)妥實(shí)施、差異化監(jiān)管、整體公平等原則的基礎(chǔ)上，在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的落地階段，應(yīng)當(dāng)審慎踐行以下重要環(huán)節(jié)：

一是準(zhǔn)確測(cè)算轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度占比。眾所周知，在推行一項(xiàng)制度前，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)施區(qū)域做到“底數(shù)清、情況明”。具體到房地產(chǎn)貸款集中度管理方面，首先應(yīng)當(dāng)就轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度兩項(xiàng)占比，進(jìn)行全面準(zhǔn)確的測(cè)算。該步驟的目的在于，識(shí)別出不滿足《通知》所確定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的機(jī)構(gòu)范圍，進(jìn)而為制定相應(yīng)的監(jiān)管要求（如調(diào)整方案）提供依據(jù)和支撐。

二是合理審慎確定轄內(nèi)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。我國(guó)東、中、西部相關(guān)省份的經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平差異性較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度、市場(chǎng)容量也各不相同。因此，為避免制度剛性帶來的“一刀切”等現(xiàn)實(shí)問題，《通知》提出，人民銀行分支機(jī)構(gòu)可以會(huì)同所在地銀保監(jiān)派出機(jī)構(gòu)，在充分論證的前提下，結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、機(jī)構(gòu)具體情況和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，以《通知》規(guī)定上限為基準(zhǔn)，在增減2.5個(gè)百分點(diǎn)范圍內(nèi)，合理審慎確定轄內(nèi)適用的集中度管理要求。

三是積極指導(dǎo)超出房貸集中度上限的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)制定過渡期內(nèi)的調(diào)整方案。房地產(chǎn)貸款集中度超出管理要求的銀行，需要結(jié)合自身情況、所屬檔次的上限要求及過渡期安排，制定逐步達(dá)到管理要求的調(diào)整方案，明確向管理要求邊際收斂的具體舉措。根據(jù)超限銀行的超出比例，政策上分別給予2年和4年的過渡期。設(shè)置過渡期的目的，在于確保政策的平穩(wěn)實(shí)施，盡量做到按年度均勻分布?jí)航禂?shù)量，有序壓降房地產(chǎn)貸款集中度。

四是考核評(píng)估、跟蹤監(jiān)測(cè)超限銀行的方案執(zhí)行情況和房地產(chǎn)貸款集中度的變化情況。為保證銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)能夠按照所制定調(diào)整方案進(jìn)行序時(shí)整改，《通知》要求，超出管理上限的銀行，須按季度報(bào)告執(zhí)行情況，報(bào)送房地產(chǎn)貸款相關(guān)數(shù)據(jù)等。

1.3 特殊情況的處理

一方面，為響應(yīng)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于大力發(fā)展保障性租賃住房，推進(jìn)住房供給側(cè)改革的要求，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度對(duì)符合定義的住房租賃貸款給予“不納入集中度統(tǒng)計(jì)范圍”的豁免。目前，何為“符合定義的”住房租賃貸款，尚未出臺(tái)相關(guān)認(rèn)定細(xì)則。因此，在現(xiàn)階段的房貸集中度管理中，住房租賃貸款的豁免計(jì)入尚沒有正式實(shí)施。此外，暫不納入統(tǒng)計(jì)的住房租賃貸款，只涉及企業(yè)端（在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款認(rèn)定中即予以分類考量），不涉及個(gè)人消費(fèi)端。

另一方面，為配合資管新規(guī)的實(shí)施，在資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底），銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)回歸資產(chǎn)負(fù)債表（簡(jiǎn)稱回表）的房地產(chǎn)貸款同樣不納入統(tǒng)計(jì)范圍。但是，對(duì)于哪些回表房地產(chǎn)貸款能夠被剔除，還需要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提供佐證材料，供監(jiān)管部門進(jìn)一步認(rèn)定。

2 當(dāng)前制度實(shí)施中應(yīng)予關(guān)注的方面

2.1 小銀行壓降難度較大，尤以縣域農(nóng)商行和村鎮(zhèn)銀行為甚

從房地產(chǎn)貸款集中度的計(jì)算公式看，壓降集中度無非有兩個(gè)途徑：一是壓降分子，即壓降房地產(chǎn)貸款余額或個(gè)人住房貸款余額的規(guī)模;二是做大分母，即做大人民幣各項(xiàng)貸款余額的規(guī)模。當(dāng)然，按照《通知》精神，壓降分子和做大分母，均是希望降低銀行對(duì)房地產(chǎn)的依賴，引導(dǎo)更多資金流向?qū)嶓w等政策支持的領(lǐng)域。從實(shí)踐情況看，縣域農(nóng)商行和村鎮(zhèn)銀行等小銀行的業(yè)務(wù)單一且市場(chǎng)拓展難度大，人民幣各項(xiàng)貸款規(guī)模較小，其短期內(nèi)通過擴(kuò)大總量從而壓降占比的難度較大。從分子端看，縣域農(nóng)商行和村鎮(zhèn)銀行的壓降手段也是十分有限。房地產(chǎn)貸款多屬于中長(zhǎng)期貸款，全國(guó)性銀行或許可以通過證券化、打包轉(zhuǎn)讓等方式較快降低房地產(chǎn)貸款存量，而小銀行調(diào)整集中度，基本上需要依靠調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)等傳統(tǒng)方式。

2.2 對(duì)非法人銀行的弱約束，恐減弱制度實(shí)施的區(qū)域效果

《通知》及其配套新聞稿指出，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的實(shí)施，是以法人銀行為單位?？鐓^(qū)域經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)以法人機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)為統(tǒng)計(jì)口徑，不以分支機(jī)構(gòu)各自業(yè)務(wù)規(guī)模統(tǒng)計(jì)計(jì)算。以東部某省為例，轄內(nèi)非法人銀行占據(jù)了該省房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)的絕對(duì)份額，而法人銀行的市場(chǎng)份額非常少。從省域政策執(zhí)行效果看，督導(dǎo)法人銀行嚴(yán)格貫徹落實(shí)好房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，能夠影響到的房貸市場(chǎng)份額十分有限。雖然從法人銀行入手進(jìn)行管控，在全國(guó)層面能夠做到房地產(chǎn)貸款集中度的整體平衡，但難以限制資金的區(qū)域性集中，進(jìn)而影響區(qū)域熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，誤導(dǎo)公眾預(yù)期。因此，在做好法人銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理的同時(shí)，非法人銀行分支機(jī)構(gòu)在一省的制度執(zhí)行也是至關(guān)重要。但現(xiàn)行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度無法對(duì)“跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)銀行對(duì)其分支行的房貸額度分配”進(jìn)行約束性管理?？傊?，在地方層面，若不增強(qiáng)對(duì)非法人銀行房地產(chǎn)貸款集中度的約束力，政策的區(qū)域執(zhí)行效果恐有減弱。

2.3 政策傳導(dǎo)相伴的輿情壓力應(yīng)予關(guān)注

隨著集中度管理制度的深入實(shí)施，商業(yè)銀行尤其是超過集中度上限的銀行，紛紛趨向于收緊房貸、提高審查標(biāo)準(zhǔn)，甚至?xí)和＝訂?。從近期輿情看，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的政策影響已傳導(dǎo)至個(gè)人房貸市場(chǎng)，市場(chǎng)主體感受較為明顯。公眾傾向于選擇投訴的方式表達(dá)訴求，由此銀行也是面臨較大的輿情應(yīng)對(duì)壓力。經(jīng)了解，公眾投訴的原因主要有：一是房貸額度較緊，不能按時(shí)放款。如某國(guó)有大行的分行反映，受上級(jí)政策調(diào)整，貸款指標(biāo)持續(xù)收緊，個(gè)人住房按揭貸款額度銳減。某股份制銀行也反映，至2021年3月末，該行上年度受理的存量已批待放的貸款仍未完全消化。二是房貸發(fā)放周期拉長(zhǎng)，導(dǎo)致客戶投訴。據(jù)了解，對(duì)于款項(xiàng)到賬時(shí)間，二手房買賣雙方通常會(huì)有事先承諾。在賣房款遲遲不能到賬時(shí)，為求加快放款速度免于合同違約，客戶通過撥打銀行客服、銀保監(jiān)局、人民銀行及12345市長(zhǎng)熱線等渠道進(jìn)行投訴的概率非常高。此外，部分中介機(jī)構(gòu)不規(guī)范宣傳，也是導(dǎo)致購(gòu)房者情緒焦慮的重要原因。

2.4 須持續(xù)關(guān)注中小房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響主要包括：一是拉長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)貸的審批和提款周期。銀行貸款是絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道。據(jù)了解，許多房地產(chǎn)企業(yè)表示，因商業(yè)銀行額度收緊出現(xiàn)延遲提款;相當(dāng)比例的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)今年開發(fā)貸項(xiàng)目審批存在困難。二是因商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款放款時(shí)間的拉長(zhǎng)，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款速度。三是短期內(nèi)中小開發(fā)商再融資難度增加。房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)疊加前期房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”政策，短期內(nèi)銀行將更傾向放貸給大型優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商，中小開發(fā)商可能無法及時(shí)獲得銀行貸款，只能通過加快銷售、以價(jià)換量等方式保證現(xiàn)金流。

3 相關(guān)思考及建議

目前，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的實(shí)施，取得了較為顯著的政策效果。但是，綜合來看，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的實(shí)施還有持續(xù)改善的空間。為推動(dòng)制度實(shí)施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，基于房地產(chǎn)貸款集中度管理實(shí)踐，提出如下思考及建議。

3.1 持續(xù)優(yōu)化制度，提升制度的區(qū)域?qū)嵤┬Ч?/p>

在全國(guó)層面，建議監(jiān)管部門多措并舉，持續(xù)引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)存量房貸做“減法”、向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)做“加法”、優(yōu)化額度“分配”。結(jié)合實(shí)踐看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，可從以下途徑予以針對(duì)性引導(dǎo)和優(yōu)化：一是將房地產(chǎn)貸款增量作為參考指標(biāo)。對(duì)于貸款規(guī)模小但集中度超限較多的小法人銀行，可以側(cè)重于調(diào)控增量，適當(dāng)緩解集中度上限的剛性要求和機(jī)構(gòu)壓降壓力。二是降低大型銀行（尤其是全國(guó)性銀行）房地產(chǎn)貸款投放的順周期性特征，指導(dǎo)其合理分配房地產(chǎn)貸款額度。通過制定合理的發(fā)展計(jì)劃，綜合考慮城市房地產(chǎn)熱度、房地產(chǎn)貸款規(guī)模等順周期因素，合理分配房地產(chǎn)貸款額度，推動(dòng)房地產(chǎn)貸款均衡投放。三是建議在房?jī)r(jià)上漲壓力大、居民購(gòu)房意愿強(qiáng)的地區(qū)，因城施策，適時(shí)推出房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的另兩項(xiàng)舉措，即居民債務(wù)收入比和房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，從而引導(dǎo)居民預(yù)期，降低銀行體系對(duì)房地產(chǎn)貸款的依賴性。

3.2 采取合理激勵(lì)，引導(dǎo)信貸資源更多流向政策支持的領(lǐng)域

據(jù)監(jiān)管部門披露，房地產(chǎn)貸款占比已經(jīng)超過總貸款的三分之一。隨著房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的實(shí)施，銀行體系將有大量的信貸資源得以從房地產(chǎn)領(lǐng)域抽離。政策有堵有疏方為上策。建議采取合理的激勵(lì)措施，對(duì)銀行體系的信貸資源加以引導(dǎo)。具體包括：一是盡快做實(shí)住房租賃貸款的豁免。建設(shè)住房保障體系，能夠有效緩解住房租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性供給不足。這是黨中央、國(guó)務(wù)院相關(guān)決策部署明確支持的政策領(lǐng)域。建議監(jiān)管部門盡快明確住房租賃貸款的核心定義，以早日將符合定義的住房租賃貸款豁免統(tǒng)計(jì)。二是采取合理適當(dāng)?shù)募?lì)措施，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)多向?qū)嶓w、小微、三農(nóng)等政策支持的領(lǐng)域投放信貸資源。例如，對(duì)于房地產(chǎn)貸款集中度未超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，允許其在低于集中度上限的差額范圍內(nèi)，獲得央行低息的再貸款再貼現(xiàn)等政策支持;或者對(duì)低于集中度管理要求一定幅度的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，在給予政策性資金或優(yōu)惠措施時(shí)，作為一項(xiàng)考量因素。

3.3 加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，提升制度實(shí)施的社會(huì)效應(yīng)

按照社會(huì)學(xué)理論，社會(huì)效應(yīng)是指對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的效果、反映和影響。一項(xiàng)政策的出臺(tái)，最終利弊考量主要是看此項(xiàng)政策是否產(chǎn)生良好的社會(huì)效應(yīng)。建議不斷加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，提升制度實(shí)施的社會(huì)效應(yīng)。具體包括：一是加強(qiáng)多部門協(xié)作，做好對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的政策指導(dǎo)。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)將消化存量簽單和壓降規(guī)模有效統(tǒng)籌，合理安排存量待投放房貸進(jìn)度，避免產(chǎn)生不良輿情。二是加強(qiáng)與房地產(chǎn)管理部門的合作，引導(dǎo)市場(chǎng)形成合理預(yù)期。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介的宣傳引導(dǎo)，采取聯(lián)合懲戒等方式，防止故意曲解政策，刻意渲染購(gòu)房緊張情緒或?qū)⒄唠S意解讀為“監(jiān)管部門收緊房貸”。三是加強(qiáng)與大數(shù)據(jù)管理中心等部門的合作，探索應(yīng)用大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈、人工智能等技術(shù)，提升信貸資金流向監(jiān)管效率，加大房地產(chǎn)信貸資金使用合規(guī)性審查，防止經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3.4 多維度政策協(xié)同，堅(jiān)決做好房地產(chǎn)宏觀審慎管理

一是從金融機(jī)構(gòu)端，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決貫徹落實(shí)好房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，防范潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性;推動(dòng)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化機(jī)構(gòu)內(nèi)在約束，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。二是從政府端，持續(xù)降低對(duì)土地財(cái)政的依賴，加快建立健全房地產(chǎn)稅收體系，建立全面、系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)更新的住房信息系統(tǒng)，改善信息不對(duì)稱約束;把握并控制好供地節(jié)奏，強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期管理，堅(jiān)持“房住不炒”定位，引導(dǎo)住房向居住本質(zhì)回歸。三是從房地產(chǎn)企業(yè)端，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)研判和預(yù)警，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展;健全對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的差異化監(jiān)測(cè)制度，針對(duì)超過“三道紅線”的房企，加強(qiáng)對(duì)其有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率、短期償債能力等指標(biāo)的關(guān)注度;針對(duì)中小房企，重點(diǎn)關(guān)注資金流狀況，以及融資可得性等情況。

作者簡(jiǎn)介：王鵬飛，碩士研究生，經(jīng)濟(jì)師，供職于中國(guó)人民銀行南京分行。