銅陵市房價影響因素分析

□文/余 彬 盛佳豪

（貴州大學(xué)管理學(xué)院 貴州·貴陽）

［提要］作為投資、消費(fèi)和進(jìn)出口三大發(fā)動機(jī)的推動主力，房地產(chǎn)已然成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”。因此，房地產(chǎn)價格及其波動不僅對人們的生活起著重大的影響，還與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著不可分割的聯(lián)系。本文基于2003～2019年安徽省銅陵市相關(guān)數(shù)據(jù)，選取影響銅陵市商品房價格的五種因素，并利用灰色關(guān)聯(lián)分析方法進(jìn)行處理，得出這五個指標(biāo)的重要性程度，由大到小依次為：全市人均GDP、人均可支配收入、商品房銷售面積、人口數(shù)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資額。由此，本文提出相關(guān)建議。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)無疑是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。2019年頒發(fā)的《安徽省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理暫行辦法》，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理體系得到進(jìn)一步完善。作為四線城市之一的安徽省銅陵市，其商品房價格的高低以及波動也必然會給當(dāng)?shù)厥忻駧聿煌潭鹊挠绊?。根?jù)2020年《銅陵市新建商品住房價格備案管理工作實(shí)施辦法（暫行）》通知，我們了解到銅陵市在商品房價格管理上進(jìn)行不斷的加強(qiáng)與完善。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)的系統(tǒng)性，銅陵市商品房價格勢必會被諸多因素所影響，而區(qū)分起主導(dǎo)作用和非主導(dǎo)作用的因素從而獲取有指導(dǎo)性的結(jié)論則是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)從業(yè)人員所應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。本文利用灰色關(guān)聯(lián)分析方法，選取五個指標(biāo)作為影響商品房價格的因素，得到幾個影響因素與房價之間的關(guān)聯(lián)度，并從中提出有效的意見與建議。

一、文獻(xiàn)綜述

目前，國內(nèi)在房地產(chǎn)行業(yè)的研究還是有著一定的數(shù)理分析和理論基礎(chǔ)。針對這方面的研究，比較有代表性的有：梁云芳、高鐵梅、賀書平利用協(xié)整分析和H-P濾波，計算了房地產(chǎn)均衡價格水平，以及房地產(chǎn)價格偏離均衡價格的波動狀態(tài)；屠佳華、張潔通過對上海房地產(chǎn)市場價格數(shù)據(jù)的分析，得出房地產(chǎn)投資和人均可支配收入等成為影響房價綜合指數(shù)的主要因素；鄧健、張玉新通過構(gòu)建“生命周期-永久收入”的消費(fèi)分析框架，研究了房價波動和居民消費(fèi)之間的影響機(jī)制；安輝、王瑞東通過構(gòu)建向量自回歸模型，得出土地政策和保障房政策對房地產(chǎn)價格影響雖具有時滯性但卻具有長期性。

這些已然存在的理論研究有可取性，但也在一定程度上反映其局限性?；诖?，為了研究銅陵市房價的主要影響因素，本文選取其中幾個具有代表性的指標(biāo)，為正確分析銅陵市商品房價格與其影響因素之間的關(guān)系提供科學(xué)的依據(jù)。

二、研究背景

（一）理論依據(jù)。房價是房地產(chǎn)行業(yè)最為重要的指標(biāo)之一。而由于一般因素、區(qū)域因素和個別因素等的存在，如供給需求、經(jīng)濟(jì)水平、社會結(jié)構(gòu)等，銅陵市商品房價格也會受到不同程度影響和一定范圍內(nèi)的波動。

1、古典經(jīng)濟(jì)理論有力地證明了供給和需求對房價的影響，即減少住房供給有利于提高房價、而減少住房供給則有利于抑制房價增長的趨勢?；诠┙o需求理論，我們可以看出房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積成為供給主體的因素，而人口因素則成為了需求主體的因素。

2、消費(fèi)理論中關(guān)于收入的假說，反映了消費(fèi)與收入在一定程度上呈正向變動。在示范效應(yīng)和棘輪效應(yīng)的影響之下，市民購買商品房的消費(fèi)行為儼然成為了一種社會行為。而國民收入和人均GDP等反映的便是地區(qū)和市民的經(jīng)濟(jì)水平，決定著消費(fèi)，繼而決定著商品房價格的波動。

3、生命周期假說中消費(fèi)者最優(yōu)的決策是追求消費(fèi)效用最大化。人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)成為社會結(jié)構(gòu)的組成部分，其層次性和多樣性也決定了市民消費(fèi)習(xí)慣存在的差異性。

（二）影響因素。房地產(chǎn)作為一個復(fù)雜的系統(tǒng)，其發(fā)展受到來自多維度的影響和制約，而商品房價格境況亦是如此。因此，本文根據(jù)銅陵市各年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，選取了其中代表供需、經(jīng)濟(jì)和社會結(jié)構(gòu)的五個影響因素，分析如下：

1、人均可支配收入。人均可支配收入是影響消費(fèi)的重要因素，也是影響商品房價格的重要因素。銅陵市人均可支配收入的提高或降低，將顯著促進(jìn)或抑制居民的消費(fèi)欲望和購買能力，并提高或降低其對商品房的購買需求。這種情況下的需求，也勢必影響到房地產(chǎn)這一供給方制定的商品房價格。

2、全市人均GDP。全市人均GDP在一定程度上就是全市居民經(jīng)濟(jì)水平的反映，也是影響商品房價格的經(jīng)濟(jì)因素。銅陵市全市人均GDP反映了這個地區(qū)的平均水平，其一定程度的增長將給予整個房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展導(dǎo)向，并帶來商品房價格的波動。

3、房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)對商品房的開發(fā)投資，反映了這個地區(qū)房價的發(fā)展趨勢和走向。銅陵市房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加，將給居民帶來未來房價上漲趨勢的預(yù)期，從而影響到其購買動機(jī)和購買交易量，最終造成房地產(chǎn)價格的相應(yīng)波動。

4、商品房銷售面積。房地產(chǎn)市場的供給量取決于商品房銷售面積的大小，并決定著市場發(fā)展導(dǎo)向。銅陵市商品房銷售面積的大小在一定范圍內(nèi)受到供需理論的制約，繼而影響到商品房的價格。此外，全過程中的成本亦是影響商品房面積的規(guī)劃設(shè)計、銷售管理等的因素。

5、人口數(shù)量。住宅一直是人們的生活必需品，其在人們生活中發(fā)揮的作用不言而喻。而人口數(shù)量決定了商品房的需求量，成為影響房地產(chǎn)價格的重要因素。對于銅陵市來說，其人口出生率、死亡率和流動率等影響著最終的人口數(shù)量，也勢必影響到市場的商品房需求量和交易量，繼而造成對價格的影響。

通過以上分析，我們可以總結(jié)出：這些影響因素證明了稀缺性的重要性，也反映了銅陵市的城市發(fā)展?jié)摿κ菦Q定其房價高低的根本原因。只有深入挖掘這些因素，我們才可以得出更為準(zhǔn)確的結(jié)論。

三、數(shù)據(jù)來源與處理

本文數(shù)據(jù)來源于歷年的《銅陵市統(tǒng)計年鑒》、銅陵市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報以及銅陵市人民政府?dāng)?shù)據(jù)庫。由于銅陵市商品房價格的影響因素諸多且千差萬別，故本文基于一定的考量選取了其中影響程度較大的五個指標(biāo)：人均可支配收入、全市人均GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積和人口數(shù)量?；跀?shù)據(jù)的完整性和可獲得性，選取的期間為2003～2019年。

灰色關(guān)聯(lián)分析是系統(tǒng)分析中較簡單的一種分析方法，其對樣本數(shù)量沒有過多的要求，需要的計算量也相對比較??；但是其又比較可靠，能得到與定性分析相類似的結(jié)果。相較于層次分析法和模糊綜合評價法，灰色關(guān)聯(lián)分析方法不需要制定一個一個的目標(biāo)，也不需要調(diào)查各個方面的數(shù)據(jù)，只需要得出各個指標(biāo)關(guān)聯(lián)程度的大小并進(jìn)行比較評價?；诨疑P(guān)聯(lián)度分析的種種優(yōu)點(diǎn)，本文選擇對這些選取的數(shù)據(jù)進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析研究。

四、銅陵市商品房價格影響因素關(guān)聯(lián)度分析

（一）灰色關(guān)聯(lián)分析模型分析步驟

1、分析數(shù)列的選擇。收集數(shù)據(jù)，從而確定母序列和子序列，前者記為x0；后者記為（x1，x2，…，xm）。

2、變量的預(yù)處理。對變量進(jìn)行去量綱化，對每個指標(biāo)中的元素都進(jìn)行如下處理：

其中，xi'（j）為每個指標(biāo)中的元素，xi（j）為去量綱化后每個指標(biāo)中的元素。

3、計算子序列與母序列之間的關(guān)聯(lián)系數(shù)。計算a和b：

其中，a為兩極極小差，b為兩極極大差，且i=1，2，…，m，j=1，2，…，n。

式中，ρ為分辨系數(shù)，主要用來削弱最大絕對差的數(shù)值太大帶來的失真，提升關(guān)聯(lián)系數(shù)之間的差異性，通常在0～1之間。本文根據(jù)相關(guān)參考文獻(xiàn)，將ρ取為0.5。

4、計算各指標(biāo)與房價的灰色關(guān)聯(lián)度。各指標(biāo)與房價的灰色關(guān)聯(lián)度滿足下式：

（二）灰色關(guān)聯(lián)分析結(jié)果。由此可以得出，影響因素重要程度排名：全市人均GDP＞人均可支配收入＞商品房銷售面積＞人口數(shù)量＞房地產(chǎn)開發(fā)投資額。（表1、表2、表3）

表1 銅陵市房價影響因素?zé)o量綱化數(shù)據(jù)一覽表

表2 銅陵市房價影響因素關(guān)聯(lián)系數(shù)一覽表

表3 銅陵市房價影響因素灰色關(guān)聯(lián)度一覽表

（三）關(guān)聯(lián)指標(biāo)的分析

1、銅陵市人均GDP成為影響程度最大的指標(biāo)，是因?yàn)榻┠陙磴~陵市的人均GDP呈逐漸上升趨勢，成為提高市民消費(fèi)欲望和購買能力的重要推動力量。而消費(fèi)的增長也會帶來市場需求的上升，從而推動銅陵市商品房價格上漲。

2、銅陵市人均可支配收入是影響消費(fèi)者購買能力的重要因素，也成為了影響銅陵市商品房價格的較為重要的指標(biāo)。

3、從供需層面來看，銅陵市商品房銷售面積的多少，不僅影響著市民的市場購買空間，也在一定程度上成為影響商品房價格的指標(biāo)之一。

4、隨著銅陵市的穩(wěn)步發(fā)展，其人口數(shù)量和規(guī)模也在不斷優(yōu)化。而人口流動帶來的人口數(shù)量的變化不僅影響著銅陵市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更是影響著其商品房的銷售情況和價格。其中，適齡兒童上學(xué)的數(shù)量亦是人口數(shù)量這一影響因素的指標(biāo)之一。

5、銅陵市房地產(chǎn)開發(fā)投資額的穩(wěn)步上升，不僅體現(xiàn)了銅陵市綜合實(shí)力的提升，也體現(xiàn)了其在房地產(chǎn)行業(yè)的投入與建設(shè)。房地產(chǎn)行業(yè)與民生息息相關(guān)，其開發(fā)投資額也勢必會影響到商品房的供給與建設(shè)，從而影響其價格。

從一般因素來考慮，銅陵市的地區(qū)生產(chǎn)總值和人均GDP是影響其商品房價格的經(jīng)濟(jì)因素，而全市人口數(shù)量和社會銷售品零售總額則為社會因素。其次，從區(qū)域因素來考慮，銅陵市的地區(qū)發(fā)展環(huán)境和人口流入規(guī)模成為制約其商品房價格的結(jié)構(gòu)因素，而由區(qū)域影響的銅陵市房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房銷售面積則成為發(fā)展因素。最后，從個別因素來考慮，銅陵市出臺的買房政策和適齡兒童上學(xué)數(shù)量成為了決策因素，商品房自身具備的設(shè)計和居住優(yōu)勢則成為了客觀因素。

五、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論。本文采用灰色關(guān)聯(lián)度分析，將影響銅陵市商品房價格的五個重要因素依次進(jìn)行排序，得出了較為客觀的結(jié)論。從整體上來看，銅陵市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及市民生活水平成為制約市民消費(fèi)能力和商品房價格的重要因素。當(dāng)然，影響銅陵市房地產(chǎn)價格的因素遠(yuǎn)不止于此，這也是本文存在不足之處之一：選取的五個影響因素并不能高度概括影響銅陵市商品房價格的全部因素。然而，在不確定性更大的未來，影響銅陵市商品房價格因素涉及的層面將更廣闊，也更需要我們?nèi)ド钗鲅芯坎⒔o出解決方案。

（二）建議

1、堅決抵制“炒房”，全面建設(shè)房地產(chǎn)布局。在十九大報告中，習(xí)近平同志提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產(chǎn)行業(yè)與民生息息相關(guān)，是決定一個地區(qū)發(fā)展繁榮與否的重要因素?；诖?，銅陵市政府相關(guān)部門要出臺更多的針對性政策，旨在為人民服務(wù)、提高銅陵市市民的滿意度和幸福指數(shù)，致力于建設(shè)“可持續(xù)健康發(fā)展房地產(chǎn)布局”。

2、不斷發(fā)展銅陵市經(jīng)濟(jì)，提高經(jīng)濟(jì)水平和收入水平?；疑P(guān)聯(lián)度分析結(jié)果中，銅陵市全市人均GDP和人均可支配收入成為五個影響因素之中影響程度最大的兩個指標(biāo)。誠然，銅陵市市民的購買能力受到收入狀況的限制和制約，而這也會顯著影響到商品房價格。由此，銅陵市應(yīng)該大力發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，提高當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平和人們的收入水平。

3、合理控制銅陵市人口結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定商品房價格。不同年齡結(jié)構(gòu)的銅陵市市民，對商品房的需求程度是顯著不同的，而這也會影響到銅陵市的房地產(chǎn)發(fā)展。因此，優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)不僅有利于銅陵市房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，還促進(jìn)了全市的全面發(fā)展。此外，銅陵市應(yīng)致力于穩(wěn)定商品房的價格以保障民生，完善市場體系以促進(jìn)全市房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。

4、發(fā)展銅陵市民生地產(chǎn)，增進(jìn)民生福祉。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與民生息息相關(guān)，因此銅陵市需要投入更多的資金和精力，致力于構(gòu)建“可持續(xù)發(fā)展”的房地產(chǎn)市場行業(yè)。銅陵市還應(yīng)該關(guān)注民生地產(chǎn)的發(fā)展、努力增進(jìn)民生福祉，將提高廣大市民的生活滿意度和幸福感作為最終的宗旨。