宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)金融投資模式

李林染

房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)黨和國家的號召，主動調(diào)整自身的經(jīng)營模式，放棄傳統(tǒng)的投融資模式，通過調(diào)整自身在金融領(lǐng)域的投融資方法，突出商品房的居住屬性，配合政府針對房地產(chǎn)市場所實施的宏觀調(diào)控，做好市場環(huán)境調(diào)節(jié)工作，配合有關(guān)部門穩(wěn)定市場秩序，遏制我國房地產(chǎn)市場中一線城市房價快速上漲的勢頭，合理配置稀缺的社會資源，讓房地產(chǎn)企業(yè)通過合法渠道獲取大量能夠用于日常經(jīng)營活動的資金，結(jié)合金融市場的具體情況，選擇較為適宜的融資手段，給市場行為主體創(chuàng)造更多可把握的金融投資機(jī)會，滿足房地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)項目的需求。本文主要分析了我國國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主動配合宏觀調(diào)控調(diào)整金融投資模式的必要性，并指出了目前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)金融投資模式的缺陷，總結(jié)了改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式、拓展投資渠道的正確方法與合理路徑。

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開金融市場內(nèi)部投資的支持，為了控制房地產(chǎn)市場中資金的流通速度與具體投融資渠道，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)鼓勵參與市場交易的房地產(chǎn)企業(yè)主動使用經(jīng)過司法部門認(rèn)證的專業(yè)性投融資工具與標(biāo)準(zhǔn)化渠道，進(jìn)行一系列受到監(jiān)督與控制的市場交易，商業(yè)銀行可應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的要求，為其提供低息或無息的貸款與信用服務(wù)，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的客觀資金需求，在理解房地產(chǎn)行業(yè)客觀需求與主觀經(jīng)營動機(jī)的前提下，合理調(diào)配稀缺的金融資源，進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查，讓參與競標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)出示自身不屬于貸款的資信證明，控制土地出讓項目的具體招標(biāo)范圍與內(nèi)部作用機(jī)制，革新房地產(chǎn)業(yè)的金融投資渠道。

房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整金融投資模式配合宏觀調(diào)控的現(xiàn)實意義

房地產(chǎn)企業(yè)必須在政府嚴(yán)格調(diào)控樓市的新時代，拓展融資渠道，為金融市場中的交易商創(chuàng)造良好的投資機(jī)會，采取多種投資辦法，吸納來自不同渠道的資金，控制房地產(chǎn)項目的實施周期與覆蓋范圍。由于部分施工難度較大、持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長，耗資巨大，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無法單獨出資進(jìn)行建造，因此，必須面向金融市場籌集資金，獲得可支持二次開發(fā)與后期建筑維護(hù)工作的資金。為了推動社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)程的發(fā)展，控制我國房地產(chǎn)市場中房價在某一時間段的漲幅，應(yīng)采取有效措施防范潛在的金融風(fēng)險，我國現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須配合國家所實施的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，認(rèn)識到房地產(chǎn)市場的變化規(guī)律與地產(chǎn)產(chǎn)品的演變趨勢，盡可能地避免違規(guī)的資金在未受監(jiān)管的渠道流入房地產(chǎn)市場之中。房地產(chǎn)行業(yè)屬于對資金需求量較大、回報率較高的行業(yè)，為了緩解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營困境，讓企業(yè)獲得足夠的經(jīng)營資金與社會性資源，企業(yè)必須主動借助外部金融機(jī)構(gòu)的力量，提升資金周轉(zhuǎn)活動的杠桿率，提升建筑項目的經(jīng)濟(jì)收益率，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得自身經(jīng)營所需的所有資金。

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)金融投資模式的缺陷與漏洞

未能做出較為合理的金融投資規(guī)劃

多數(shù)房地產(chǎn)公司的融資能力較差，無法獲得來自金融市場行為主體的支持，未能制定較為嚴(yán)密、審慎的融資計劃，難以調(diào)節(jié)潛在的房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險，金融投資的覆蓋范圍較小，融資成本較高，國內(nèi)各大金融機(jī)構(gòu)對融資項目的審批較為嚴(yán)格。部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者對融資渠道的了解不足，在某些領(lǐng)域錯誤地運用了投資理論，無法基于現(xiàn)實情況做出較為合理的行動，管理者自身經(jīng)驗不足，所選擇的融資渠道不穩(wěn)定，只能被動地延長資金的回籠周期，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險快速提升。

融資渠道不具備多樣性難以滿足資金需求

我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一，可控性較差，容易受到金融市場波動的影響，房地產(chǎn)的融資活動過度依賴銀行所提供的商業(yè)貸款，未能根據(jù)具體情況與公司的客觀融資需求調(diào)整融資渠道，因此房地產(chǎn)企業(yè)容易受到銀行業(yè)經(jīng)營狀況波動的影響，發(fā)生流動資金鏈斷裂、貸款逾期未還的問題。房地產(chǎn)市場中可利用的流動資金數(shù)量較少，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者難以通過跨領(lǐng)域集體合作、投資入股等基本形式吸納來自國內(nèi)或國外市場的資金。

拓展融資渠道促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的建議

組建能夠提供穩(wěn)定預(yù)期的私募基金項目

房地產(chǎn)企業(yè)為了拓展自身的融資渠道，滿足投資者對經(jīng)營方式與投資回報率的要求，必須根據(jù)實際情況對投融資路徑做出調(diào)整，在專業(yè)性的金融機(jī)構(gòu)的幫助下建立具備較強(qiáng)競爭力的私募基金，為房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)收購、項目開發(fā)、資金周轉(zhuǎn)、線下銷售等活動籌集更多可利用的資金，全面提升資金的利用效率，把握私募基金的基本特征，如靈活性較強(qiáng)、具備配套推出機(jī)制、經(jīng)營成本較低等特點，讓房地產(chǎn)私募基金為企業(yè)創(chuàng)造更多浮動性的經(jīng)濟(jì)收益。為了控制市場波動的幅度，消除多數(shù)市場中投資者的顧慮，企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇固定的收益分配模式，面向投資者分配多數(shù)經(jīng)營成果，盡可能地分散房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險與經(jīng)營壓力，逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)所推出的私募基金的覆蓋面與受眾群體的規(guī)模，推出不同層次的投資方式，保證多種類型的投資方式能夠滿足市場上不同等級的投資者的需求。房地產(chǎn)企業(yè)必須組建專業(yè)化的經(jīng)營隊伍，做好關(guān)聯(lián)性的經(jīng)濟(jì)交易，規(guī)范具體的操作流程。為了防止部分缺乏經(jīng)營資質(zhì)的金融企業(yè)或投資人違反行業(yè)規(guī)則進(jìn)行套利，必須加大對相關(guān)監(jiān)管活動的力度，針對項目投資形式與資金使用方式開展系統(tǒng)性的嚴(yán)格調(diào)查，分析投入項目經(jīng)營活動的資金是否安全。

構(gòu)建證券化投資路徑和融資渠道

推動新時代我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境與可靠的融資渠道，必須主動將房地產(chǎn)經(jīng)營項目的期權(quán)與股權(quán)轉(zhuǎn)化為可交易的有價證券，投資人可在金融市場上根據(jù)自身的需求將個人持有的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭山灰椎臄?shù)字化證券，讓針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的投資成為可交易、可置換、可流通的虛擬化資產(chǎn)，保證參與交易活動的證券商、投資人、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者均可在此類證券交易活動中獲得充分的經(jīng)濟(jì)收益，這種全新的投資方式能夠創(chuàng)造全新的經(jīng)濟(jì)增長點，拓展房地產(chǎn)有價證券的使用范圍與流通渠道。房地產(chǎn)證券化發(fā)展必須秉承資產(chǎn)證券化的經(jīng)營理念，主動抵押貸款證券，面向金融市場發(fā)行多種類型的有價證券，以我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資信托作為主要的信用擔(dān)保者，將市場上各類投資者對地產(chǎn)項目的投資轉(zhuǎn)化為具備商業(yè)交易價值的證券，將現(xiàn)有的物權(quán)持有關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦螒B(tài)的債權(quán)關(guān)系，以此活化金融市場，提升金融交易資源的利用價值。