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    后疫情時(shí)代下住宅地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興

    2021-10-22 19:49:02白書平賈治宇薛敏
    中國房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2021年10期
    關(guān)鍵詞:后疫情時(shí)代

    白書平 賈治宇 薛敏

    【摘要】現(xiàn)有住宅地產(chǎn)產(chǎn)品在疫情防控階段暴露出戶型設(shè)計(jì)缺陷、住宅小區(qū)建筑布局不科學(xué)、物業(yè)服務(wù)水平較低、醫(yī)療運(yùn)動(dòng)配套缺乏等問題,后疫情時(shí)代人們對健康住宅產(chǎn)品的需求愈加迫切。本文通過分析后疫情時(shí)代人們對住宅地產(chǎn)需求的變化,建議住宅地產(chǎn)開發(fā)商改變投資策略。住宅地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)從加快完善住宅產(chǎn)品衛(wèi)生防疫與安全健康的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)新住宅產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)、整體提高以居住性能為基礎(chǔ)的住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)多元化發(fā)展與提升、加大健康技術(shù)應(yīng)用、提高住宅產(chǎn)品的智能化等方面進(jìn)行調(diào)整,進(jìn)而提升后疫情時(shí)代住宅產(chǎn)品品質(zhì),實(shí)現(xiàn)后疫情時(shí)代住宅地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興。

    【關(guān)鍵詞】后疫情時(shí)代;住宅地產(chǎn);發(fā)展趨勢

    【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.010

    一場突如其來的新冠肺炎疫情,房地產(chǎn)市場受到較大沖擊。隨著疫情防控取得很大成效,房地產(chǎn)企業(yè)逐步有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)。但是隨著全球疫情的不斷蔓延,我國將進(jìn)入后疫情時(shí)代。

    房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的指示針、火車頭,與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展休戚相關(guān),關(guān)乎到社會(huì)民生福祉[1]。在后疫情時(shí)代,房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該審視疫情對住宅產(chǎn)品的影響,結(jié)合疫情期間住宅產(chǎn)品暴露出的問題,分析疫情后人們對于住宅地產(chǎn)的需求變化,積極探索后疫情時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)的投資策略及住宅地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢,實(shí)現(xiàn)后疫情時(shí)代住宅地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興。

    1、疫情沖擊后住房需求的變化

    在新冠肺炎疫情的影響下購房需求短期內(nèi)大幅度下降,但購房總量受影響較小;更多的是影響購房需求節(jié)奏,即體現(xiàn)出延遲效應(yīng);同時(shí)人們的住房理念也發(fā)生深刻改變,住宅需求不再簡單地追求配套、性價(jià)比,而是轉(zhuǎn)向追求生活品質(zhì)及健康生活。在后疫情時(shí)代,消費(fèi)者對商品住宅的需求將體現(xiàn)出以下變化:

    1.1無房者將積極尋求買房

    在2020年初的疫情防控期間,部分社區(qū)提出了“在本社區(qū)有房產(chǎn)證者方可進(jìn)入社區(qū)”的規(guī)定,把無房者擋在了門外,刺激了相當(dāng)一部分的無房者在未來將加速買房,從而獲得城市的認(rèn)同感,同時(shí)也帶來了城市生活的穩(wěn)定性和安全感,對城市生活有了更強(qiáng)的歸屬感。

    1.2改善型住房需求增加

    受疫情影響,居家成為人們的生活常態(tài)。未來人們傾向于選擇低密度、低層、通風(fēng)采光好的住宅,希望居家生活更寬敞、更舒適、更安全,崇尚綠色健康居住環(huán)境,當(dāng)前居住在偏小戶型的人們在未來必然會(huì)尋求置換較大的改善型住房。后疫情時(shí)代,人們在住宅地產(chǎn)的產(chǎn)品選擇上更加注重社區(qū)治理能力、醫(yī)療、生活配套的完備性;傾向于選擇優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù);重視環(huán)境監(jiān)測等健康科技的智能家居,崇尚綠色健康居住環(huán)境[2]。

    2、疫情沖擊后房地產(chǎn)開發(fā)商的投資策略

    2.1精選項(xiàng)目

    寬松政策環(huán)境下要避免頭腦發(fā)熱而盲目拿項(xiàng)目,仍然要堅(jiān)持精選地區(qū)和項(xiàng)目,精算為上,不做地王,避免出現(xiàn)騎虎難下的局面[3]。

    2.2找準(zhǔn)節(jié)奏

    疫情不僅改變了房地產(chǎn)企業(yè)對投資項(xiàng)目的選擇,而且對投資節(jié)奏精準(zhǔn)度的把握提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)需在保證現(xiàn)金流安全的前提下,充分利用科學(xué)工具提高投資精準(zhǔn)度;抓住市場機(jī)遇實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)投資[4]。

    2.3提升住房設(shè)計(jì)水平

    總結(jié)疫情教訓(xùn),在住房戶型、環(huán)境、小區(qū)設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)等方面進(jìn)行深度改革性設(shè)計(jì),力求更加適應(yīng)市場的新需求。很多樓盤將建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)分別委托給不同的設(shè)計(jì)單位,三者的設(shè)計(jì)單位缺乏協(xié)調(diào)與整合,并會(huì)遺留下部分三不管地界。例如,建筑首層的外立面,單元門入口處尤為明顯,由于沒有足夠精細(xì)地設(shè)計(jì),與傳統(tǒng)的低品質(zhì)住宅并無區(qū)別[5]。此外,當(dāng)前市場上的住宅產(chǎn)品大多使用固定圖紙,毫無深化和創(chuàng)新;并且多采用幾室?guī)讖d的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)理念,隨著生活方式的改變,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代年輕人的住房環(huán)境需求。在住房設(shè)計(jì)方面,需充分研究生活方式的改變、不同地區(qū)生活方式的差異,對戶型進(jìn)行創(chuàng)新與深化,提升住房設(shè)計(jì)水平。

    2.4提升業(yè)務(wù)操作能力

    這次疫情,讓房地產(chǎn)企業(yè)充分感受到開展線上業(yè)務(wù)的必要性和實(shí)用性,應(yīng)積極拓展線上服務(wù),打造線上線下高度融合的會(huì)議辦公、投融資、開發(fā)、營銷、物業(yè)服務(wù)等全流程業(yè)務(wù)平臺(tái)。以物業(yè)服務(wù)管理為例,2021年由住建部聯(lián)合十部委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》,明確提出促進(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展,發(fā)展以生活服務(wù)為主的增值業(yè)務(wù),加速智慧物業(yè)建設(shè);鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸,探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”的新模式;加強(qiáng)智慧物業(yè)管理服務(wù)能力建設(shè),提升設(shè)施設(shè)備智能化管理水平[6]。經(jīng)歷新冠肺炎疫情后,物業(yè)管理行業(yè)迸發(fā)出更強(qiáng)勁的生命力,在資本市場、規(guī)模拓展、品牌發(fā)聲等方面均再創(chuàng)高潮;此外,物業(yè)管理企業(yè)也越來越重視高素質(zhì)人才的引進(jìn)。物業(yè)管理行業(yè)已逐步擺脫傳統(tǒng)老舊的主觀影響,科技、服務(wù)、多元等新標(biāo)簽正逐漸融入,行業(yè)洗牌或?qū)⒓觿?,除了業(yè)務(wù)拓展及多元化以外,品牌構(gòu)建也必將成為下一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)需要重點(diǎn)發(fā)展的方向[7]。

    2.5改善資金條件

    2021年,國際環(huán)境的不確定、不穩(wěn)定性因素依然較多。我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好,但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展的不平衡、不充分問題依然值得關(guān)注。未來中央必將會(huì)多舉措暢通國內(nèi)大循環(huán),充分釋放國內(nèi)的需求潛力,為“雙循環(huán)”新格局的形成奠定夯實(shí)基礎(chǔ);同時(shí),為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,降低社會(huì)融資的實(shí)際成本,仍然會(huì)繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策,并更加注重在穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)、控通脹之間把握綜合平衡,為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)與發(fā)展提供更加有利的資金環(huán)境[8]。

    2.6樹立信心

    信心比黃金更重要。受疫情影響,全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇需要一定時(shí)間,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好營銷、投資等多方面的準(zhǔn)備;此外還應(yīng)保持現(xiàn)金流的充裕??傊M康禺a(chǎn)企業(yè)做好全方位準(zhǔn)備,響應(yīng)政府的號召,順利度過后疫情時(shí)代[9]。

    3、疫情沖擊后住宅地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

    3.1城鎮(zhèn)化水平不斷提高

    2020年末,我國城市常住人口的比例達(dá)到60%,但與發(fā)達(dá)國家相比仍然存在較大差距。我國是農(nóng)業(yè)大國,城鎮(zhèn)化水平應(yīng)在保持在70%以上,城鎮(zhèn)化已成為我國未來的發(fā)展趨勢,將會(huì)有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)村人口流入城市,城市中需要更多中低價(jià)位和中小戶型的住房來滿足城鎮(zhèn)化人口的需要。如此龐大的內(nèi)需市場,將會(huì)給房地產(chǎn)的多元化發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

    3.2城市群數(shù)量明顯增多

    城市群發(fā)展過程中,龍頭城市自身的規(guī)模較大,且其在發(fā)展過程中可推動(dòng)周邊城市的建設(shè)與發(fā)展,充分發(fā)揮龍頭城市的輻射作用,周邊中小城市的住房需求將明顯增加,同時(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和特色小鎮(zhèn)等也具備了有利的發(fā)展條件。

    3.3建立高質(zhì)量、高品質(zhì)住房體系

    3.3.1健康住宅

    受新冠肺炎疫情的影響,人們對于住宅的健康提出了更高的要求。在以往的發(fā)展中,人們普遍關(guān)注甲醛、PM2.5等環(huán)境指標(biāo);受疫情影響,人們不再只關(guān)注住宅的環(huán)境指標(biāo),更普遍地關(guān)注住宅的通分、采光以及管理等。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視住宅的其他健康水平,這也會(huì)成為房地產(chǎn)未來行業(yè)發(fā)展的主要方向。

    3.3.2養(yǎng)老地產(chǎn)

    當(dāng)前我國養(yǎng)老模式主要有居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老及多種養(yǎng)老模式相結(jié)合。然而,隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展,傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能已日益弱化,難以滿足多層次的養(yǎng)老需求。目前,盡管我國養(yǎng)老房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅速,但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給依然存在很大缺口。在老齡化加速的形勢下,各城市養(yǎng)老地產(chǎn)迅猛發(fā)展,養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的另一只新軍,這也充分證明養(yǎng)老房地產(chǎn)行業(yè)具有廣闊的市場前景。受疫情的影響,人們對養(yǎng)老房地產(chǎn)與大健康產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展提出了更迫切的需求?!爱a(chǎn)業(yè)+生態(tài)+科技+文化”必然是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向,密切圍繞人們的美好生活和國家高質(zhì)量發(fā)展,堅(jiān)持“生態(tài)、生活、生產(chǎn)”深度融合,多業(yè)態(tài)互聯(lián),住宅房地產(chǎn)將由賣房轉(zhuǎn)向“賣生活”,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。

    結(jié)語:

    近年來,盡管我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度有所減慢,但在發(fā)展過程中出現(xiàn)了較多的問題,未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢也逐漸成為人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。受新冠肺炎疫情的影響,房地產(chǎn)行業(yè)需要正確認(rèn)識(shí)住宅地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀,合理分析未來住宅地產(chǎn)發(fā)展的主要趨勢,并持續(xù)關(guān)注人們對于住宅地產(chǎn)的需求變化,以此推動(dòng)后疫情時(shí)代住宅地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興,達(dá)到健康持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。

    參考文獻(xiàn):

    [1]王韶.百年未有之大變局,房地產(chǎn)變還是不變[J].地產(chǎn)漫畫,2021:73-75.

    [2]竇方,彭玉蓉,韓現(xiàn)國.探討后“疫”時(shí)代房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的升級與調(diào)整[J].城市住宅,74-76.

    [3]宋丁.疫情沖擊下的中國房地產(chǎn)走勢和動(dòng)向分析[J].宋丁視點(diǎn),37-38.

    [4]麻紅萍.新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)行業(yè)影響及對策研究[J].湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版),2020,17(6):23-24.

    [5]于偉娜,王怡杰.目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來趨勢[J].科技風(fēng),2010,7:44.

    [6]中指研究院.“一個(gè)明確”+“六大趨勢”——住宅物業(yè)管理工作新規(guī)解讀[J].物業(yè)管理,2021:70-72.

    [7]楊一涵.物業(yè)管理行業(yè)空間進(jìn)一步打開[J].物業(yè)管理,2021:64-69.

    [8]黃瑜.2021年市場趨勢展望[J].CHINA REAL ESTATE,2020:17-19.

    [9]易南.疫情下地產(chǎn)行業(yè)的危與機(jī)[J].萬方數(shù)據(jù),特稿,2020:8-9.

    作者簡介:

    白書平(1992-),男,漢,內(nèi)蒙古呼和浩特,籍貫:內(nèi)蒙古呼和浩特,職務(wù):總經(jīng)理助理,本科,研究方向:房地產(chǎn)管理,單位:山西巨華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

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